【文章內容簡介】 80245 190210 216294 我家山水 聯排 230270 230 230325 丹徒片區(qū) 風景城邦 聯排 215232 215232 110139 德林藝墅 聯排 230270 230240 138156 科苑華庭 聯排 190270 230250 138194 南徐片區(qū) 君臨南山 聯排 180240 190220 216280 萬科紅郡 聯排 180220 200220 252308 亞東樸園 聯排 187270 200230 220242 國際冠城 聯排地上 220— 250，地下 85110 220240 308388 南徐板塊的均價已經超越濱江板塊，并且熱銷面積上已經超越濱江板塊，說明購房需求在升級 備注：已售完樓盤參照二手房售價 市場總結： ?南徐板塊將是城市下一個豪宅板塊，目前價格已是各板塊之首； ?目前從資源及產品上能與南徐形成競爭關系的板塊為濱江和丹徒板塊； ?價格箱體相對較窄，后續(xù)具備拉升空間； ?洋房面積尚未明顯區(qū)別于公寓產品，洋房功能較為缺失； ?市場熱銷產品分析如下： 產品 主力面積： ㎡ 熱銷面積：㎡ 熱銷均價：元 /㎡ 南徐最高單價 去化速度：套 /月 與后者價差：元 /㎡ 聯排 180270 190240 8000 14000 15 1000 洋房 80140 110135 6500 9000 20 10001800 公寓 80140 90125 5500 7000 33 市場掃描 視角一：鎮(zhèn)江市場掃描 視角二：潛在競爭者分析 視角三：個案分析 2 市場掃描： 鎮(zhèn)江市場掃描 /個案分析 /潛在競爭者分析？ 蘇寧臵業(yè)、大連萬達，可能開發(fā)高層城市豪宅和普通城市公寓，與本項目前期低密度產品賣點不同，但總價將有重疊；綠城有意進入濱江板塊，其成熟的桂花系列及桃花源系列可能被引入鎮(zhèn)江；華潤尚無詳細消息 蘇寧電器廣場 鎮(zhèn)江萬達廣場 ? 桂花城系列 ? 公寓產品以 低樓層、低密度、低容積率、高綠化率 為主要特色，采用經典歐陸風格的 ? 三段式 ? 立面，運用四坡頂、大型景觀陽臺、八角窗 等經得起時間考驗的元素，采用青灰、赭紅系列的清水磚墻面 ， 桃花源融 生態(tài)自然山水和田園人居生活 為一體，產品風格體現兼容并蓄 市場和客戶 視角一：鎮(zhèn)江市場掃描 視角二：潛在競爭者分析 視角三：個案分析 2 市場和客戶掃描： 鎮(zhèn)江市場掃描 /個案分析 /潛在競爭者分析？ 個案選擇的依據 ? 來自與競爭板塊濱江和丹徒 ? 成交情況較好 ? 市場評價較高，區(qū)域內標桿項目 ? 江山名洲 ? 中南世紀城 ? 亞東樸園 ? 香格里拉 ? 風景城邦 ? 科苑華庭 選擇了以下樓盤 江山名洲 —— 原生態(tài)山水 ,生態(tài)居住環(huán)境的設計理念，營造江南水鄉(xiāng)風景為主題的水鄉(xiāng)居住形態(tài) 江山名洲 項目概況 ： 位臵：東吳路 388號 占地面積： 820畝 容積率： 資源：面長江、焦山、濱江景觀大道 開發(fā)商：鎮(zhèn)江維科臵業(yè)有限公司 物業(yè)形態(tài)：別墅、洋房 售價： 700012022元 /㎡ 小區(qū)以周邊環(huán)境為依托 ,以水為核心 ,規(guī)劃了四條分別向焦山、象山、長江和北湖的景觀走廊 ,借群山之靈秀 ,大江之豪邁 ,以營造江南水鄉(xiāng)風景為主題的水鄉(xiāng)居住形態(tài)。 “ 兩面臨水、兩面鄰山、雙交通干道、雙綠化帶、雙中心會所、幼兒園、室內羽毛球場、室外網球場 ” 是其最為獨特的魅力所在 “ “ 江山名洲，依托長江、焦山、象山及濱江風光帶；內部規(guī)劃路網為骨架，以水為核心，營造以江南水鄉(xiāng)風景為主題的 水鄉(xiāng)居住形態(tài) ，榮獲中國人居環(huán)境金牌住區(qū)稱號 ? 項目外部依托長江、焦山、象山及濱江風光帶， 自然資源及其稀缺和優(yōu)越 ? 小區(qū)以水為核心 ，水、廊、亭、溪、潭、樹相互映襯 ? 整個小區(qū)綠化率超過 40%， 綠化總面積 22萬㎡ ，小區(qū)植物種類超過 150鐘 ? 萬平生態(tài)果園 ，原有濕地改造而成，為業(yè)主專享 生態(tài)果園 濱江風光帶 水系 長江 江景花園洋房和疊加花園洋房戶型在景觀上做到了優(yōu)秀，但功能設臵上尚有所缺失， 體現在衛(wèi)生間、步入式衣帽間及儲物空間等 141平米超高性價比江景洋房 ， 270度江景飄窗， 15㎡ 入戶花園，三臥朝南，生活陽臺；缺點衛(wèi)生間正對餐廳 下層 上層 ?疊加洋房 2+3層，四房兩廳兩衛(wèi) ?動靜分區(qū)，南北露臺，客廳挑高 ?臥連接大飄窗，生活井然有序 ?缺點：二層衛(wèi)生間數量少 疊加花園洋房，共 5層，縱向三戶，戶戶有景 項目整體建筑風格為現代簡約，洋房外觀設計不統一，且別墅外立面尚可改進，如將水管隱藏設臵，顏色選擇應區(qū)別公寓常用的墨綠色，售樓處內飾應改進等，增加凸顯尊貴感 ? 項目整體建筑風格為現代簡約，洋房外觀設計不統一，且別墅外立面尚可改進，如將水管隱藏設臵，顏色選擇應區(qū)別公寓常用的墨綠色，售樓處內飾應改進等，增加凸顯尊貴感 疊加洋房 景觀洋房 小高層 聯排別墅 中南世紀城擁有濱江板塊絕佳的山水資源，通過利用外部環(huán)境，并著力打造內部景觀，樹立成熟地段稀缺的公園式景觀樓盤形象 ? 占地 700畝，總建筑面積 62萬㎡，綠化率為 40%，總戶數 5186戶，是鎮(zhèn)江三山風景區(qū)內 大型低密度的濱江山水住宅社區(qū) ? 其中一期、二期建筑面積共計，項目一、二期于09年年底交房。三期建筑面積 40萬平方米，從 2022年開始三年內開發(fā)完畢。說明其年銷售量為 10萬㎡ ? ?公園生活?就是依托區(qū)域現有的公園資源 ,多角度利用公園的自然生態(tài)品質和公園景觀 ,加上社區(qū)景觀的精心打造 ,把?家?與?園?充分結合起來 ,最大限度地實現生活公園化 小區(qū)整體建筑風格為西班牙風格，景觀采用大量水景、雕塑、植物等，營造尊貴優(yōu)良的居住環(huán)境 ? 擁有花園洋房、疊加別墅、重疊別墅、多層、小高層及商業(yè)等豐富的物業(yè)形態(tài) ? 內部景觀小品、喬木、灌木等組合 ,使其具有獨特的格調 ,細節(jié)則通過宅間綠地、濱水景觀、臺地景觀等系列水景設計手法 ,營造一個可居、可觀、可游、可憩的園林式景觀社區(qū)。 項目定位于城市追求居住健康化、生態(tài)化的精英人群，但其路牌廣告并未與其生態(tài)健康、公園住區(qū)的定位相一致； 項目大氣的大門，也是售樓處的入口 項目廣告路牌，形象為高端尊貴，精神層面簡單貼上身份和財富的標簽， 并未突出項目生態(tài)健康的生活方式 項目安保系統實現智能化，配套中包含社區(qū)醫(yī)院 ? 中南世紀城整個小區(qū)的 安保等系統全面實現智能化 ,: 居家防盜報警系統 ,室內安裝紅外幕墻。 周界防范報警系統。 停車常自動管理系統。 電子巡更系統。 午夜管理與顯示屏系統。 背景音樂公共廣播系統。 系統采用數字式可視對講系統 ,實現住戶、房客、管理員三放可視對獎、住戶和保安管理控制開門。 非接觸式感應 IC卡 ,實現一卡通功能。 電話撥好方式傳輸報警。 二層、底曾進戶門旁設家庭報警主機、主入口安裝門磁、客廳安裝紅外探測器、主臥及客廳設緊急報警按紐。 ? 尊貴會所 (包括泳池、健身房、韻律操室、老年活動中心、天才兒童感覺綜合游戲館 )和管家中心齊備。 , ? 項目規(guī)劃中還配備兩所幼兒園 ? 同時 3000平米社區(qū)醫(yī)院 ,專業(yè)主服務 ,并為每一位業(yè)主建立健康檔案 ,享受私家醫(yī)生的健康呵護。 智能化系統 社區(qū)配套 亞東 ?樸園，新中式別墅社區(qū)；并從中國民居中提取符合進行現代比擬，著眼于院落設計，非常類似于深圳萬科第五園 ? 項目臨近市中心和新市政府行政中心 ,坐擁風景秀麗的南山國家森林公園； ? 總占地面積 380畝 ,總建筑面積 40萬㎡。項目以原創(chuàng)新中式為項目的規(guī)劃理念 ，產品類涵蓋聯排別墅、花園洋房、小高層住宅等多種物業(yè)。 ? 亞東樸園 滿足 中國人的院落情節(jié)， 別墅前有庭后有院，中有天井，每層皆有觀景露臺， 多種院落形式， 著力體現中國傳統建筑中的?內向型?空間 ? 建筑采用中國民居形式 ，建筑、院墻、臺階、門坊等完全 從徽浙民居中提取元素，并進行現代手法變革； 戶型設計亦有參照萬科第五園，采用 L型或者 U型布局，打造內庭院，使得聯排別墅告別進深過長，達到戶戶南北通透，南北均有景觀的效果；同時中式別墅可以在更小的空間內實現別墅的功能 庭院及陽臺 1F 1F 2F 組團平面圖 ?庭院別墅，四房兩廳兩衛(wèi)， 221㎡ ， ?Ｌ型的布局增加更多庭院空間，前、后 、 中庭及陽臺； ?餐廳挑高 ?所有房間南北布局，更享陽光清風 建筑上采用流行的節(jié)能技術，并贈送太陽能、帶卷閘門的地面停車位 ? 樸園 2022年 4月推出第三期，其利用高品質的保溫板材等環(huán)保節(jié)能建材與配臵 。 ? 此外 ,每戶贈送太陽能熱水器 ,同時每戶贈送一個附帶電動卷簾門的地面停車位 高端別墅：香格里拉莊園 產品附加值： 2022年度中國 10大生態(tài)別墅之一，上風上水布局 , 北臨駙馬山、雞籠山； 周邊配套 ： 醫(yī)院 :人民醫(yī)院、腎病醫(yī)院 購物 :駙馬山莊菜場 農工商超市； 項目規(guī)劃： 一環(huán)、二湖、二溪、三組團、多景； 客戶定位： 鎖定在鎮(zhèn)江高端客戶，以私營業(yè)主和政府官員為主； 項目優(yōu)勢： 生態(tài)別墅，整體規(guī)劃合理 景點歐美產品：會所、閣樓、前院、屋頂 歐美建筑風格： 園林風格： 項目設計： 呈現歐洲和北美別墅設計元素精粹，典型的歐式園林 香格里拉莊園營銷方式及重點 包裝 營銷成果 ?目標客戶通過鎮(zhèn)江企業(yè)家高峰論壇，進行企業(yè)界或者經濟方面的交流，從而加深對香格里拉莊園的認知 ?重金打造的銷售中心，呈現尊貴氣質；完善的物業(yè)服務，高端的保安形象，襯托出大盤的氣質 形象營銷 1 經濟論壇 2022年 12月 2日香格里拉莊園鎮(zhèn)江企業(yè)家高峰論壇，鎮(zhèn)江各界人士共 800余人參加，使得香格里拉莊園知名度在鎮(zhèn)江有飛躍的提高； 形象營銷 2 攝影大賽 論壇開場前舉行了 “ 走進香格里拉 ” 攝影大賽的頒獎儀式，由江蘇華美地產攜手鎮(zhèn)江市攝影家協會聯合舉辦的。該活動通過各位攝影家的專業(yè)視角展現給鎮(zhèn)江廣大市民一個完美的 “ 香格里拉莊園 ” 香格里拉戶型分析 240平米戶型 優(yōu)點： 一層大面積挑空客廳寬敞明亮 。 夾層僅設廚房與餐廳 ,大面積獨立餐廳采光充足 。 二層雙臥朝南 ,布局方正 ,與私密活動室相連 。 三層超大臥室設計 ,帶獨立衛(wèi)生間、 270度轉角凸窗 。 缺點： 3層走廊面積過大，使用面積沒有最大化 。 2層有兩個同向小陽臺，此為重復之舉。 400平米戶型 優(yōu)點： 別墅依緩坡設計 ,與周圍地勢結合巧妙 , 成功打造出下沉式半地下陽光 CLUB。 一層空間格局方正 ,內部結構連接巧妙，相互滲透 。 二層純臥房布局私密性好 。 三層陽光臥房承接大露臺 , 景觀視野好； 缺點： 衛(wèi)生間和廚房的面積過大； 3層衛(wèi)生間正對著副臥； 科技別墅：科苑華庭 項目優(yōu)勢： 綠色、節(jié)能、新材料 ? 產品附加值： ? 未來的科技住宅，結構抗震設防7級，多重防水保障措施，節(jié)能環(huán)保，雨水回收系統，新型建材，低能耗，成熟科技； ? 周邊配套 ： ? 位于傲踞生態(tài)丹徒新城中心人民廣場生態(tài)公園 ,谷陽湖靜畔其側。周邊臨近大港中學 ,實驗中學 ,人民醫(yī)院 ,新城農貿市場 ； ? 客戶定位： ? 鎖定在鎮(zhèn)江丹徒區(qū)高端客戶，以私營業(yè)主和政府官員為主； 建筑智能： 可視對講門禁；紅外線報警系統；智能安防系統； 結構建材： 全異型柱框架設計 多重防水保障措施 節(jié)能環(huán)保： 分式太陽能供熱；中空玻璃門窗；雨水回收系統； 科技建筑： 江蘇省建筑科學研究院憑借其科技節(jié)能的專業(yè)建筑優(yōu)勢，將?科苑華庭?打造成鎮(zhèn)江綠色科技建筑的領航者 科苑華庭別墅戶型分析 240平米戶型 優(yōu)點： 一層面積約 , 便捷室內動線設計 。 一樓直通半地下車庫臥室自帶獨立式衛(wèi)生間 。 U字型廚房布局 ,開放式餐廚設計 ,空間利用率高 。 二層主人套房由主臥 ,主衛(wèi) ,步入式衣帽間三部分組成 ,形成主人獨立 。 缺點： 樓梯走道面積過大，造成面積浪費 。 三層面積約 主臥，面積過大。 綜合性樓盤：風景城城邦 產品附加值： 一期西班牙風情區(qū) ,功能。 貌