【文章內(nèi)容簡介】 期房的做法。由于銷售行為在樓盤建設(shè)過程中就完成了，因此開發(fā)商大量依靠按揭回款進行項目資金投入。但是隨著全國樓市進入飽和的買方市場行情，各樓盤間的競爭加劇，在這種狀態(tài)下，銷售回款不暢的開發(fā)商，為償還銀行開發(fā)貸款股東墊款拖欠的工程款等極有可能鋌而走險采取欺詐的手段，利用虛構(gòu)的房屋買賣關(guān)系獲得銀行的按揭貸款。據(jù)工商銀行個人信貸部門統(tǒng)計，該行個人住房貸款的不良資產(chǎn)中，有 80% 是因假按揭造成的。盡管2003 年 6 月央行出臺了《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，其中對房地產(chǎn)開發(fā)貸款作了更為嚴格的規(guī)定，但“假按揭”仍然屢禁不止，“假按揭”以個人住房貸款的形式出現(xiàn)，實則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意套取銀行資金，資金數(shù)量巨大，已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。 商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)風險包括信用風險(如承諾擔保業(yè)務(wù))、市場風險(如基金業(yè)務(wù))和狹義的操作風險(如結(jié)算業(yè)務(wù)、代理業(yè)務(wù))，同時還有法律風險、匯率風險、信譽風險等。個人貸款業(yè)務(wù)相對于商業(yè)銀行表內(nèi)資產(chǎn)業(yè)務(wù)，雖然從總體上看風險較低，但并不能說沒有風險，像那些提供保底收益的貸款產(chǎn)品，其市場風險其實并不低。而一些或有負債業(yè)務(wù)，例如金融衍生業(yè)務(wù)，它的風險甚至比信貸風險還要高。尤其是由金融衍生品組成的貸款產(chǎn)品具有很高的杠桿效應(yīng)，保證金越低，杠桿效應(yīng)越大，風險也越大。就目前而言，人民幣貸款產(chǎn)品的資金較多地集中在商業(yè)銀行間市場，隨著人民幣貸款產(chǎn)品規(guī)模不斷擴大，商業(yè)銀行間市場是否有足夠的市場容量來接納？而如果商業(yè)銀行間市場一旦發(fā)生變動，如收益下降，就必然會對商業(yè)銀行的資金安全及流動性產(chǎn)生風險。另外，一些外匯貸款產(chǎn)品往往又與境外外匯衍生產(chǎn)品進行掛鉤，由此也會將境外外匯市場的波動風險傳遞給商業(yè)銀行。 高素質(zhì)的復(fù)合型貸款者匱乏，已成為制約我國商行個人貸款業(yè)務(wù)深入發(fā)展的瓶頸。貸款業(yè)務(wù)涉及面廣，不僅限于金融產(chǎn)品的投資分配、資金運用的合理規(guī)劃，還包括幫顧客進行住房規(guī)劃、教育規(guī)劃、風險管理、稅務(wù)籌劃、退休規(guī)劃、遺產(chǎn)規(guī)劃等等。具有技術(shù)性強、知識密集等特點，是一項全新的綜合性的業(yè)務(wù)。從業(yè)者不僅要掌握綜合全面的專業(yè)知識，通曉各種金融投資工具和金融市場，具備嫻熟的投資技能，擁有豐富的貸款經(jīng)驗， 還應(yīng)掌握房地產(chǎn)、法律、市場營銷相關(guān)知識，并具有較強的市場營銷能力、人際交往能力、組織協(xié)調(diào)能力和公關(guān)能力。商業(yè)銀行現(xiàn)有的個人貸款服務(wù)人員，多是原來從事傳統(tǒng)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的員工，對證券、保險等專業(yè)知識知之不多，文化素質(zhì)也普遍不高， 他們大多數(shù)只能指導(dǎo)顧客填寫存取單，簡單地教顧客一些傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。 貸款建議還只是停留在為顧客提供儲種選擇、個人存單質(zhì)押等與傳統(tǒng)儲蓄業(yè)務(wù)相關(guān)的服務(wù)上，而未能真正為顧客提供適當?shù)馁J款建議，其中能為顧客提供綜合財務(wù)規(guī)劃的貸款專家鳳毛麟角，與目標顧客的綜合貸款需求存在著巨大差距。（三）信貸超前集中投放導(dǎo)致信貸資金流動存在風險在適度寬松的貨幣政策環(huán)境下，信貸的集中投放對扭轉(zhuǎn)地區(qū)經(jīng)濟下滑實現(xiàn)經(jīng)濟企穩(wěn)向好發(fā)揮了重要作用，但在貸款高增長背景下，信貸結(jié)構(gòu)不平衡現(xiàn)象比較明顯，截止2007年末，我國主要商業(yè)銀行的個人房貸業(yè)務(wù)在各項貸款中的占比只接近 10%。并且值得一提的是，20％的警戒線是針對房地產(chǎn)市場較為成熟的國際大城市而言，對于象我國房地產(chǎn)業(yè)正處于快速化成長階段，這一占比在短期內(nèi)超過20％也不會出現(xiàn)太大風險。但對于資產(chǎn)規(guī)模較小資產(chǎn)種類較為單一的部分南通市商業(yè)銀行來說，實際上已經(jīng)開始要關(guān)注到流動性問題。 商業(yè)銀行的個人貸款業(yè)務(wù)也逐漸發(fā)展，貸款產(chǎn)品也日顯豐富和復(fù)雜?；谖覈?jīng)濟快速發(fā)展的腳步，個人財富也是日趨富余，個人貸款業(yè)務(wù)具有廣闊的市場前景，而隨著貸款知識和貸款產(chǎn)品在中國的逐漸出現(xiàn)、普及，我國居民的貸款觀念已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變。 與此同時，隨著商業(yè)銀行業(yè)的不斷變革，一方面各行千方百計競爭存款，導(dǎo)致營運成本大幅提高；另一方面由于貸款集中在一些壟斷性的行業(yè)、集團，風險加大，利率卻偏低，盈利空間不斷變小，于是積極拓展個人貸款業(yè)務(wù)便成為商業(yè)銀行服務(wù)的主攻方向，實踐表明個人貸款業(yè)務(wù)正在成為溫州商業(yè)銀行產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新的主要領(lǐng)域。商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)帶來的中間業(yè)務(wù)收入已經(jīng)成為眾多商業(yè)銀行新的利潤增長點。由于缺乏必要的宣傳，即使是一些不錯的貸款產(chǎn)品，實際了解的顧客也并不多。近幾年，溫州商業(yè)銀行都逐步設(shè)立了產(chǎn)品研發(fā)部門，但迄今為止，卻未看到哪家商業(yè)銀行建立有專門開拓市場的部門。有些商業(yè)銀行雖有專門負責廣告、宣傳的部門，但其領(lǐng)域過于狹窄，遠沒有把這個過程提升到“服務(wù)”的高度。 商業(yè)銀行未按顧客需求實施整合性營銷，營銷能力弱。再者，溫州商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)的主營銷渠道仍是營業(yè)網(wǎng)點，主要依靠有形的網(wǎng)點擴張來達到擴大市場份額，這樣的分銷體系，讓商業(yè)銀行無法與顧客實現(xiàn)無縫對接，且讓顧客無法得到完全服務(wù)或只能得到部分服務(wù)。而且商業(yè)銀行網(wǎng)點設(shè)施落后，絕大多數(shù)營業(yè)網(wǎng)點仍延續(xù)著傳統(tǒng)的以記賬算賬為主要內(nèi)容的運作模式；網(wǎng)點內(nèi)的結(jié)構(gòu)仍以傳統(tǒng)的窗口式服務(wù)為主，工作人員以會計員、出納員、儲蓄員為主，沒有個人顧客經(jīng)理，業(yè)務(wù)人員不知營銷、不懂營銷、更不會營銷，各種新業(yè)務(wù)在網(wǎng)點營銷中往往受阻，網(wǎng)點營銷功能弱。（四）抵押物的估價操作處分存在風險由于目前房地產(chǎn)市場極不成熟,銀行對樓市進行準確的預(yù)測相當困難,使銀行取得的抵押房產(chǎn)的實際價值可能大大低于抵押貸款本息,造成抵押貸款的損失。同時處分抵押物難。從法律角度來說,抵押貸款到期未還,銀行就有對抵押物行使處分權(quán)。但在實際工作中這是一個非常棘手的問題。由于大部分地區(qū)的房地產(chǎn)交易市場還處于初建時期,房地產(chǎn)進行市場交易的為數(shù)極少。在現(xiàn)行市場體系不完備的條件下,抵押貸款逾期的越多,需要處分的土地房屋也就越多,而實際操作起來也就越難辦。 在我國商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)發(fā)展過程中，個人貸款的品種由簡單的儲蓄與代理代 等業(yè)務(wù)演變?yōu)槎喾N產(chǎn)品服務(wù)體系；貸款手段已經(jīng)變得十分豐富，由手工記賬發(fā)展成為電腦記賬，各家商業(yè)銀行相繼建立了自己的系統(tǒng)，如電話銀行、網(wǎng)上銀行等，力求為客戶提供更加方便快捷而又準確周到的個人貸款服務(wù)。 “個人貸款中心”不斷升級，服務(wù)模式突破傳統(tǒng)的柜面服務(wù)，在全開放式的柜臺上，客戶經(jīng)理提供“一站式”的、一對一、面對面的個性化服務(wù)，根據(jù)客戶的不同金融需求和資產(chǎn)狀況，量身定制貸款方案，幫助或代理客戶實現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值，一切更加周到，滿足了中高端貸款者的需求中國經(jīng)濟的持續(xù)繁榮帶來帶來個人消費和投資風暴，人們?nèi)找骊P(guān)心的資產(chǎn)是否能夠保值增值，對個人貸款