【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 社會(huì)的重要舉措；對(duì)改善城市低收入居民的居住和生活條件，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，具有十分重要的意義。2007年11月28日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署“促進(jìn)資源型城市可持續(xù)發(fā)展工作”時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)“著力解決困難群眾生活問題，完善社會(huì)保險(xiǎn)制度和社會(huì)救助制度，加快改造棚戶區(qū)，抓緊解決廠辦大集體等歷史遺留問題”。地塊屬于縣城舊城區(qū)棚戶區(qū)城中村，道路擁擠，交通十分不便。很多房屋為低矮平房，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、年久失修，存在安全隱患。且房屋擁擠不堪，隨處可見垃圾堆放，衛(wèi)生環(huán)境狀況差；同時(shí)醫(yī)療教育等基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善。㎡，㎡。城中村舊城老城區(qū)改造工程是響應(yīng)政府號(hào)召，切實(shí)改善當(dāng)?shù)鼐用褡》織l件，提高生活質(zhì)量的民生之舉。改變城市面貌，城市核心區(qū)環(huán)境治理、提升城市品位的需要本項(xiàng)目用地位于寧鄉(xiāng)縣舊老城區(qū)中心。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)涉及拆遷戶較多，破舊、低矮的建筑物密集，基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)比較落后，區(qū)域城市功能紊亂無章，雜、亂、臟現(xiàn)象嚴(yán)重，嚴(yán)重影響了城市環(huán)境和居民的居住環(huán)境。寧鄉(xiāng)縣政府計(jì)劃通過對(duì)該區(qū)域內(nèi)的整體開發(fā)，來實(shí)現(xiàn)溈水河一帶的環(huán)境整治工程。本項(xiàng)目將與當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)緊密結(jié)合起來，在總體景觀設(shè)計(jì)上與沿河風(fēng)光帶統(tǒng)一考慮，將城市環(huán)境美化、通風(fēng)、休閑娛樂融為一體。項(xiàng)目的建設(shè)將從根本上解決區(qū)域環(huán)境問題，改善該區(qū)域的居住環(huán)境。受歷史條件的制約，寧鄉(xiāng)縣中心老城區(qū)的區(qū)域布局不合理、居住用地過大；商業(yè)布局雜亂、規(guī)模小、等級(jí)低；公共綠地缺乏、空間形象雜亂、缺少標(biāo)志性建筑；缺乏為市民提供休閑、娛樂等開展城市活動(dòng)的公共開放空間。老城區(qū)城中村舊城改造使大片的的棚戶區(qū)舊城區(qū)低矮平房變成樓房住宅區(qū)，使城市環(huán)境大為改觀；提供了學(xué)校和醫(yī)院改造建設(shè)用地，切實(shí)解決棚戶區(qū)城中村舊城居民就醫(yī)難、學(xué)生就學(xué)難等問題。本項(xiàng)目的建設(shè)是完善寧鄉(xiāng)縣城景觀軸線的城市節(jié)點(diǎn)、提升寧鄉(xiāng)縣城品位、樹立新形象的需要。項(xiàng)目建設(shè)完成后，將通過良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件與政策優(yōu)惠條件吸引大量的工商業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等進(jìn)入本項(xiàng)目區(qū)，給該區(qū)域帶來了經(jīng)濟(jì)繁榮。同時(shí)，可實(shí)現(xiàn)集約用地的目標(biāo)，合理開發(fā)利用城市土地資源，充分發(fā)揮城市經(jīng)濟(jì)的聚集效益。因此，本項(xiàng)目是寧鄉(xiāng)縣城的重大舊棚戶區(qū)城中村改造建設(shè)項(xiàng)目，是利國利民的項(xiàng)目，是建設(shè)和諧社會(huì)的重要組成部分，符合國家經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域發(fā)展政策。提升城市品位、提高人們生活水平的需要寧鄉(xiāng)是劉少奇同志的故鄉(xiāng)，位于湖南省會(huì)長沙以西，總面積2906平方公里，人口130萬，下轄33個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是省會(huì)長沙輻射湘中、湘西的第一驛站，縣城距長沙30公里，各方人流、物流、資金流匯聚，具有良好的區(qū)位和資源優(yōu)勢(shì)?！笆晃濉逼陂g，，縣城區(qū)面積由7平方公里擴(kuò)展至 ，農(nóng)民人均純收入由2000年的2535元增加至2005年的4371元。在“中部崛起”和新農(nóng)村建設(shè)兩大歷史機(jī)遇條件下，寧鄉(xiāng)加快發(fā)展，只有探索一條具有寧鄉(xiāng)特色的新農(nóng)村建設(shè)之路，才能實(shí)現(xiàn)后發(fā)趕超、又好又快發(fā)展。寧鄉(xiāng)的社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃問題不是一個(gè)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目規(guī)劃的問題，而是整個(gè)寧鄉(xiāng)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，是城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的重大決策，是把“十一五”規(guī)劃變成現(xiàn)實(shí)的具體規(guī)劃。同時(shí)，寧鄉(xiāng)是省會(huì)長沙的西大門，是“長株潭一體化”通往湖南五分之三以上地區(qū)的必經(jīng)之路和第一驛站，也是粵、港、澳和東南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必經(jīng)之路，成為湖南一個(gè)重要的人流、物流、信息流中心，其城市開發(fā)建設(shè)尤為引人注目。然而受歷史條件的制約，城市總體布局不合理、居住用地過大；商業(yè)布局雜亂、規(guī)模小、等級(jí)低；公共綠地缺乏、空間形象雜亂、缺少標(biāo)志性建筑；缺乏為市民提供休閑、娛樂等開展城市活動(dòng)的公共開放空間，因此，加速寧鄉(xiāng)棚戶區(qū)城中村改造工程的建設(shè)是完善寧鄉(xiāng)城市景觀軸線的城市節(jié)點(diǎn)、提升寧鄉(xiāng)城市品位、建設(shè)和諧社會(huì)的需要。項(xiàng)目改造遵循“政府引導(dǎo)，居民自愿，市場(chǎng)運(yùn)作，政策扶持”的原則。采取“整體規(guī)劃，分步實(shí)施，積極穩(wěn)妥，滾動(dòng)建設(shè)”的模式，以土地收益和市政府政策扶持作為籌措建設(shè)資金的主渠道，切實(shí)安置好拆遷居民，改善居民居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量。5寧鄉(xiāng)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要寧鄉(xiāng)屬于古老的、經(jīng)濟(jì)比較薄弱的農(nóng)業(yè)大縣。但是，近年來隨著“興工強(qiáng)縣”主戰(zhàn)略的強(qiáng)力推進(jìn)，加加、圣得西、忘不了、楚天科技等13個(gè)中國名牌、中國馳名商標(biāo)、國家免檢產(chǎn)品桂冠的斬獲，青島啤酒、兆山水泥、宏全食品、三一重工等全國知名品牌企業(yè)的駐足，寧鄉(xiāng)已成為工業(yè)化道路上一匹朝氣蓬勃、活力四射的黑馬。，是2002年全年的近10倍，%%。 規(guī)模工業(yè)發(fā)展速度連續(xù)三年居長沙之首。寧鄉(xiāng)縣城位于縣城東部，距長沙高新區(qū)18公里，在長沙市15分鐘車程的范圍內(nèi)，與已建成的省級(jí)開發(fā)區(qū)寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)隔溈江相望，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。在交通方面，金洲新區(qū)以金洲大道為核心，依托長常高速公路、319國道、石長鐵路，與長沙在時(shí)間和空間上實(shí)現(xiàn)全方位對(duì)接，是寧鄉(xiāng)接受長沙和長株潭城市群經(jīng)濟(jì)輻射的前沿陣地，1小時(shí)的車程可以輻射11個(gè)地級(jí)市、5000萬人口，是長沙市輻射湘西北的交通要道。該新區(qū)具有地勢(shì)開闊、坡度平緩、土壤肥沃、天然植被茂密、水面眾多的生態(tài)優(yōu)勢(shì)，是省會(huì)長沙的后花園，被投資商驚嘆為“天然的高爾夫球場(chǎng)”。項(xiàng)目的建設(shè)有利于寧鄉(xiāng)實(shí)現(xiàn)快速融入省會(huì)長沙，接受長株潭經(jīng)濟(jì)圈更強(qiáng)輻射，在新一輪激烈競(jìng)爭(zhēng)中贏得先機(jī)，為寧鄉(xiāng)在更大范圍、更高層次參與國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)合作和競(jìng)爭(zhēng)提供強(qiáng)大支撐，為加快實(shí)現(xiàn)“鼎足三湘，進(jìn)軍百強(qiáng)”宏偉目標(biāo)提供強(qiáng)大動(dòng)力。落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的有效途徑棚戶區(qū)城中村改造建設(shè)的安置用房，主要為戶型小、低價(jià)位的普通住房，而且供應(yīng)對(duì)象基本上是回遷的、最需要住房的低收入家庭。推進(jìn)棚戶區(qū)城中村改造，直接增加了住房的有效供應(yīng)力度，有利于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、緩解住房供需矛盾，穩(wěn)定住房價(jià)格。有先例證明：把棚戶區(qū)城中村改造與調(diào)整城市總體布局有機(jī)結(jié)合，不僅完善了城市功能，改善了居民的居住環(huán)境，而且改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施條件，拓展了城市的發(fā)展空間；通過棚戶區(qū)城中村改造，進(jìn)一步盤活了存量土地，提高了土地使用價(jià)值，使稀缺的土地資源得以有效利用，為城市發(fā)展提供了更為廣闊的空間。另外，棚戶區(qū)城中村改造有力地拉動(dòng)了建筑業(yè)、建材業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、解決社會(huì)就業(yè)與再就業(yè)也作出了積極的貢獻(xiàn)。同時(shí)，建立安置實(shí)施管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)，解決安置戶在安置指標(biāo)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、資金等方面遇到的問題，對(duì)受影響居民重新進(jìn)行生產(chǎn)技能培訓(xùn)，使其獲得謀生的技能。第三章 市場(chǎng)分析一、投資環(huán)境分析寧鄉(xiāng)縣位于省會(huì)長沙以西，面積2906平方公里，人口132萬，下轄33個(gè)鎮(zhèn)、鄉(xiāng)和1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。寧鄉(xiāng)區(qū)位條件優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，縣城距長沙黃花國際機(jī)場(chǎng)60公里，石長鐵路、長常高速公路、319國道橫貫東西，洛湛鐵路連通南北，181811821824四條省道貫穿縣境。2008年，金洲大道全線通車，金玉組團(tuán)納入先導(dǎo)區(qū)；2010年，長灰花韶公路，益寧城際鐵路、京珠復(fù)線、益婁衡高速等四條高速、三條鐵路和十個(gè)互通、四個(gè)站場(chǎng)成功布局并陸續(xù)啟動(dòng)建設(shè)，構(gòu)成了寧鄉(xiāng)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。最近幾年來，寧鄉(xiāng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展大步跨越，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)?！笆晃濉逼陂g，∶∶∶∶，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。2011年，寧鄉(xiāng)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%。，%；，%；，%?？h域基本競(jìng)爭(zhēng)力前移5位，位居全國百強(qiáng)第68位，縣域發(fā)展進(jìn)一步呈現(xiàn)加快、爭(zhēng)先之勢(shì)。::：：。工業(yè)增加值占GDP的比重為61%。第一、二、%、%、%，、2個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)54649元，%。至2011年底，全縣規(guī)模企業(yè)達(dá)758家，億元企業(yè)達(dá)130家，跨入全國百強(qiáng)第68位，中部十強(qiáng)縣排名第5位。寧鄉(xiāng)縣抓住對(duì)外開放這個(gè)時(shí)代主題，加速提升資源聚合力，逐步形成投資洼地。寧鄉(xiāng)把對(duì)外開放作為事關(guān)全局的戰(zhàn)略重點(diǎn)，進(jìn)一步強(qiáng)化無外不富、無外不強(qiáng)的理念，打造全方位、深層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開放格局，用好用活縣內(nèi)縣外兩個(gè)市場(chǎng)、兩種資源，參與更大范圍經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作與競(jìng)爭(zhēng)。要把招商引資作為對(duì)外開放的重中之重，把擴(kuò)大開放的實(shí)際效果體現(xiàn)在利用外資上，落實(shí)到具體項(xiàng)目上。要把招大引強(qiáng)作為招商引資的主攻方向，在謀求引進(jìn)世界五百強(qiáng)、全國百強(qiáng)和行業(yè)龍頭等重大戰(zhàn)略項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)新的更大突破。與此同時(shí)，寧鄉(xiāng)將抓住項(xiàng)目工程這個(gè)根本載體，加速提升項(xiàng)目支撐力，致力打造創(chuàng)業(yè)樂園。寧鄉(xiāng)今后五年主要指標(biāo)的目標(biāo)任務(wù)：GDP力爭(zhēng)過1000億元；工業(yè)總產(chǎn)值力爭(zhēng)過3000億元；財(cái)政總收入過100億元；金融機(jī)構(gòu)存款余額700億元以上、貸款余額500億元以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到5000美元以上、農(nóng)民人均純收入達(dá)到3000美元以上。據(jù)悉，2012年寧鄉(xiāng)縣貫徹建設(shè)“山水新城”的新理念、新品位、新要求，全年投入預(yù)計(jì)將達(dá)50億元，新增儲(chǔ)備土地2000畝，重點(diǎn)加強(qiáng)四大片區(qū)開發(fā)建設(shè)，提升城市品質(zhì)。金洲湖片區(qū)：修建濱江大道、溈江大道，加快金洲湖濕地公園建設(shè)步伐，充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)有實(shí)力、有影響、有品位的戰(zhàn)略投資商開發(fā)金洲湖片區(qū)。下南苑：以玉潭東路建設(shè)為重點(diǎn)，突出濱江特色，構(gòu)建起南苑片區(qū)與老城區(qū)的聯(lián)系，構(gòu)筑濱江外灘城市新格局。新城片區(qū)：以向前路為界北向拓展新城區(qū)，集約利用土地，全面提升城際鐵路建設(shè)片區(qū)土地效益。城南片區(qū)：以玉潭公園建設(shè)、溜子洲大橋建設(shè)、風(fēng)光帶建設(shè)為重點(diǎn)，全面建設(shè)森林公園新區(qū)，加速城南組團(tuán)開發(fā)?！笆濉逼陂g，寧鄉(xiāng)縣將按照“省會(huì)新區(qū)、山水新城”的戰(zhàn)略定位，對(duì)接長株潭，融入長沙城，提升城市品質(zhì)，打造山水特色，全面推進(jìn)新型城市化，力爭(zhēng)“省會(huì)新區(qū)出雛形、山水新城上水平”?！笆濉逼陂g將完成城市建設(shè)投入350億元以上，其中城建投直接投入120億元以上，引進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商和撬動(dòng)其他社會(huì)資產(chǎn)投入230億元以上。城市擴(kuò)容10平方公里以上，以東城組團(tuán)為重點(diǎn)，東向拓展新城區(qū)8平方公里以上；以城際鐵路依托，北向拓展新城區(qū)2平方公里以上?；I融資150億元以上，其中出讓土地5000畝，土地收入80億元以上；銀行融資50億元以上；發(fā)行債券12億元；房地產(chǎn)開發(fā)收入8億元以上。每年新增報(bào)批用地2500畝以上，“十二五”末城建投存量土地8000畝以上；構(gòu)建東城組團(tuán)“五縱五橫”路網(wǎng)格局：五縱即改造后的歷全線、溈江大道、濱江大道、S208連接線、改造后的梅雙公路；五橫為金洲大道、一環(huán)東路、玉潭東路、提質(zhì)改造后的G31溜子洲大橋東向延伸線。二、土地市場(chǎng)和價(jià)格分析出讓土地價(jià)格分析本項(xiàng)目用地預(yù)期升值潛力由其所在地未來區(qū)域經(jīng)濟(jì)、居民住宅居住需求和投資需求、項(xiàng)目區(qū)位等因素共同決定。當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)未來增長潛力。寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位居湖南省三強(qiáng)，被國內(nèi)譽(yù)為“湖南四小龍”。由于寧鄉(xiāng)縣有毗鄰省會(huì)長沙的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，同時(shí)其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)符合未來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，并擁有一批具有品牌的企業(yè)，其發(fā)展具有較強(qiáng)的可持續(xù)性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此預(yù)期其發(fā)展前景將好于一般的同類縣市。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)需求增長潛力。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來居民收入水平的不斷提高，中產(chǎn)人群規(guī)模擴(kuò)大，這帶動(dòng)了寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)投資景氣的上升。在經(jīng)歷2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體低迷，2009年至2011年寧鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖啟穩(wěn)，價(jià)格總體保持平穩(wěn)增長。寧鄉(xiāng)縣已融入長沙半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，位于湖南“五區(qū)一廊”金三角地帶。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年到寧鄉(xiāng)購房的長沙人及其他外埠省、市消費(fèi)者不斷增加。長沙與寧鄉(xiāng)房價(jià)的巨幅落差，表明正在向品質(zhì)地產(chǎn)邁進(jìn)的寧鄉(xiāng)樓市可望在接下來幾年贏得機(jī)會(huì)。近年來，不斷加快道路建設(shè)和改造升級(jí)，構(gòu)筑便捷、暢通、高效、安全的交通網(wǎng)絡(luò)。這將提高縣城在長沙市及縣內(nèi)的交通可達(dá)性，刺激長沙市居民和縣內(nèi)縣城以外居民對(duì)縣城房地產(chǎn)的需求。因此，從長期看，寧鄉(xiāng)房產(chǎn)將有較好的發(fā)展前景。綜上，項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)將有持續(xù)穩(wěn)定的高增長預(yù)期，能夠?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)提供產(chǎn)業(yè)支持和需求支持。項(xiàng)目所在片區(qū)是寧鄉(xiāng)縣城市建設(shè)著力打造的重點(diǎn)地區(qū)，具有很好的景觀環(huán)境和交通可達(dá)性，項(xiàng)目增值具有很好的升值前景，其應(yīng)有高于其它地塊更快的升值速度。價(jià)格預(yù)測(cè)土地價(jià)格的變化受多個(gè)因素影響，包括供需關(guān)系、區(qū)位、用地性質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施條件等。近年縣城商住用地保持10%左右的增長速度。但由于不同地塊所處的區(qū)位和交通條件等不同，價(jià)格也有很大的差別。目前，寧鄉(xiāng)縣土地市場(chǎng)管理較規(guī)范，總體土地價(jià)格適中。由于近幾年地價(jià)增長速度較快，在地價(jià)絕對(duì)值不斷增長、基數(shù)不斷提高的情況下，要維持地價(jià)的高增長率需要更快的經(jīng)濟(jì)增長率。自2002年以來，由于我國投資和出口的快速增長，從而實(shí)現(xiàn)了持續(xù)的高增長，使得經(jīng)濟(jì)增長水平高出潛在產(chǎn)出水平。經(jīng)過金融危機(jī)的沖擊，土地價(jià)格增長放緩，%，2009年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來土地市場(chǎng)的回暖，%，2010年、2011年土地價(jià)格均保持持續(xù)增長的勢(shì)頭。在對(duì)未來地價(jià)平均增長率的估計(jì)上，預(yù)計(jì)未來寧鄉(xiāng)縣地價(jià)將在波動(dòng)中持續(xù)增長。目前，防止過熱的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和全球經(jīng)濟(jì)放緩的背景下，結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)增長的歷史波動(dòng)情況，預(yù)期未來3～5年全國經(jīng)濟(jì)的高增長水平將向潛在產(chǎn)出水平進(jìn)行修正，各地經(jīng)濟(jì)增長水平將會(huì)有一定程度的降低，因此估計(jì)未來地價(jià)增長水平也將低于近幾年的已有增長水平。根據(jù)寧鄉(xiāng)縣國土資源局公布的土地成交信息，，詳見2011年寧鄉(xiāng)縣城區(qū)商住用地土地出讓成交價(jià)格表。寧鄉(xiāng)縣2011年土地成交價(jià)格表編號(hào)宗地位置面積供地方式規(guī)劃指標(biāo)成交價(jià)（萬元）出讓年限單價(jià)（萬元/畝）用途容積率綠化率建筑密度寧土網(wǎng)掛(2011)100玉潭鎮(zhèn)楚溈社區(qū)3315網(wǎng)上掛牌商住用地≤≥6%≤36%970商業(yè)40年住宅70年寧土網(wǎng)掛(2011)101玉潭鎮(zhèn)楚溈社區(qū)9787網(wǎng)上掛牌商住用地≤≥25%≤40%3925商業(yè)40年住宅70年寧土網(wǎng)掛（2011)102玉潭鎮(zhèn)楚溈社區(qū)10633網(wǎng)上掛牌商住用地≤≥35%≤25%2155商業(yè)40年住宅70年寧土網(wǎng)掛(2011)119玉潭鎮(zhèn)楚溈社區(qū)網(wǎng)上掛牌商住用地≤/≤68%7888商業(yè)40年住宅70年寧土網(wǎng)掛(2011)129白馬橋鄉(xiāng)仁福村5443網(wǎng)上掛牌商業(yè)用地≤≥30%≤30%229040年寧土網(wǎng)掛（2011)138玉潭鎮(zhèn)通益社區(qū)網(wǎng)上掛牌居住用地≤≥32%≤32%40070年寧鄉(xiāng)縣近三年可比地塊成交價(jià)格分析表年份宗地位置出讓