【文章內容簡介】 、老城片區(qū)、東北部工業(yè)片區(qū)（產業(yè)集聚區(qū)）、西，北部行政文教生活片區(qū)和南部商住綜合片區(qū)”。******土地市場預測，根據《******中心城區(qū)總體規(guī)劃》（20102030），預測******城區(qū)2015年人口13萬人， 2030年23萬人。目前，******。根據建設部政策研究中心發(fā)布的《2020我們住什么樣的房子－－中國全面小康社會居住目標研究》，為小康社會定義了城鎮(zhèn)人均居住面積為35平方米。新增城市人口住宅需求＝新增城市人口人均居住面積＝35＝189萬平方米現有建成區(qū)居民住房平均面積增加需求＝現有城市人口增加指標＝（35平方米－）＝＝新增城市人口住宅需求＋現有建成區(qū)居民住房平均面積增加需求＝。******城區(qū)居住用地需求：；：。，約占新增居住用地總需求的21%左右。本項目位于******主城區(qū)的商業(yè)區(qū)與老城區(qū)交界處，地塊地理位置得天獨厚，區(qū)位條件非常突出，土地出讓前景非常良好。本項目采用基準地價系數修正法、成本逼近法分別評估土地使用權出讓價格，并參考鄰近地塊土地價格，賦予兩個價格相應的權重，計算出綜合價格。土地基本情況（1）城市規(guī)劃情況項目位于******城中心地帶，隸屬城關鎮(zhèn)政府管轄。地塊四至為：北臨規(guī)劃東西路，東臨南北大街，西臨光明路，南臨******一中和規(guī)劃東西路?？h城東西主干道東西大街與興華路相連橫貫該村，古城路貫穿南北。總占地面積：（）。其中：規(guī)劃道路占用面積：（合221畝）。居住用地面積：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于30%。按照2的容積率進行測算，可建住宅68萬平方米。行政辦公用地：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于35%。商業(yè)用地面積：（），容積率：—，建筑密度：25%—35%，綠化率大于20%。按照4的容積率進行測算，商業(yè)比住宅按2比8予以確定，則商業(yè)居住面積12萬平方米，住宅居住面積47萬平方。（2）成熟度情況道路：東西大街和古城路從項目中間穿過，項目區(qū)四周分別為光明路、東西大街和規(guī)劃小路。五通：給水、排水、供電、燃氣、通訊等可直接由市政管網引入，不會存在容量限制問題。場地平整：由項目業(yè)主實施，是項目工程建設內容之一。開發(fā)收入采用基準地價試算，結合市場成交樣本點預測估算。①基準地價法根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，基準地價系數修正法評估宗地地價（綜合地價，含國有土地出讓金）的計算公式為：評估地價＝基準地價（1＋成熟度修正系數＋區(qū)域和個別因素修正系數）容積率修正系數年限修正系數期日修正系數經測算，②成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法?；驹硎菍ν恋氐乃型顿Y，即土地取得費用和基礎設施開發(fā)費用兩大部分作為“基本成本”，運用等量資本獲取等量利潤的投資原理，加上“基本成本”所應產生的合理利潤、利息，作為地價的基礎部分，同時根據國家對土地的所有權在經濟上得到實現的需要，加上土地所有權應得收益（其實質來源于土地增值），從而求得土地價格?；竟饺缦拢旱貎r=（土地取得費＋土地開發(fā)費+稅費＋利息＋利潤）(1+區(qū)位因素修正系數) 土地使用年限修正系數+土地增值收益經綜合測算，項目地價為100萬元/畝。③土地價格預測估算本項目可出讓土地主要用于房地產開發(fā)，結合市場成交樣本點預測項目的價格為100萬元/畝。第五章 市場發(fā)展前景分析****市房地產市場分析⑴****市房地產市場現狀****房地產市場現狀呈以下特點：①房價穩(wěn)步上揚。****僅去年一年，房價上漲大約在500元/平方米左右。究其原因，一是我市房地產需求以剛性需求為主，投機性以及投資性需求對市場影響甚小，加上****諸縣居民及中原油田下屬廠區(qū)職工加速向城區(qū)及油田總部區(qū)域聚攏，造成了市場供給滿足不了市場需求的狀況，加快了房價的上漲。再者，土地市場實行招標、掛牌、拍賣制度，在一定程度上也提升了建設用地的價格。三是隨著居民收入水平的提高，人們對居住空間有了更高的要求，檔次的提升也拉動了房價的上升。四是近期的銀行貸款基準利率上調，將在一定程度上增加開發(fā)商的資金成本。五是建筑材料和人工費用的增加。②住房類型豐富，質量提高。****房地產產品類型呈現多形態(tài)共同發(fā)展的局面，坡地建筑、花園洋房以及22層以下的高層住宅成為市場主流。無論是在城區(qū)還是油田區(qū)域，小高層、高層住宅是今后城市住宅發(fā)展的趨勢，也是人居品質物業(yè)進入新時代的標志。③****雖然地處三省交界處，但與周邊城市相比，****缺乏外來經濟和外向型經濟，即缺乏外來投資和外向型出口，而且每年的流動人口較少，所以外部經濟對****經濟的影響程度較低，****經濟的發(fā)展主要依靠本地經濟的慣性作用，沒有大起大落。④從供需的增長率來看，供應量和銷售量均保持較快的增長速度，相對于省內其他城市而言，房地產市場發(fā)展還是較好的。從住宅供求關系看，除了油田前線職工、本地人口外，公務員、私營業(yè)主及第三產業(yè)的部分從業(yè)者都有著旺盛的需求和一定的購買力。隨著城市建設的擴大，縣鄉(xiāng)農民進城及外地務工人員的涌進，是新一輪的購房主力。經濟性和緊湊型三房最為暢銷，其次為兩房和舒適性三房；從片區(qū)上來看，油田前線客戶購買兩房比例較高，市區(qū)客戶購買三房比例較高。⑤從市場客群來看，商品房購買力主要分布在2540歲人群之間，3050歲之間的人群購房次數較多，35歲以下的人群購房需求最為明顯。⑵****房地產市場發(fā)展趨勢新的經濟適用房、廉租住房項目上市，將減緩商品房銷售價格上漲幅度，并將分流客戶；緊湊和舒適型三房需求量仍然較大，但對兩房的需求量會略有增加。市場對住宅質量、環(huán)境綠化、配套設施、新技術、新工藝、物業(yè)管理等要求逐步提高；節(jié)能環(huán)保等標準將使房屋品質得到提升，同時加大了商品住房成本，會帶動商品住房價格的上漲。由此分析，****市未來房地產市場的發(fā)展趨勢為：①以普通商品房、限價商品房和經濟適用房為主流的房屋供應多元化的趨勢將進一步加快。②客戶群的兩極分化將進一步加?。耗切┵徺I意愿強烈的中下等收入客戶群的購買力顯著不足，而購買力良好的中上等收入客戶群的購買意愿又不十分明顯。③未來35年內，****房地產價值體系不會有大的改變。房產價格會繼續(xù)升高。但是幅度會逐步降低。如果沒有大的社會變革，突出的經濟現象發(fā)生，****的房產價格增長幅度會在3年內達到一個頂峰狀態(tài)，進而保持在一個穩(wěn)定的區(qū)域內。④目前是整個油田總部區(qū)域的房價高于市區(qū)。商業(yè)中心周邊房價高于文化中心、政治中心周邊房價。學校附近房價高于醫(yī)院附近。車站附近房價高于一般區(qū)域。****的城市發(fā)展空間是向西北方向，因此，城區(qū)西北部的房價會逐步走高。項目主要客戶群包括：城區(qū)客戶和高端收入階層，包括各行業(yè)的經商人士，這些人相對事業(yè)比較成功，也都有追求生活享受的愿望，他們希望能夠居住在高檔的住宅里，希望能夠得到別人的尊重，能夠在都市里有自己的一席之地；政府機構官員和公務員是每個城市的中產階級，他們工作穩(wěn)定，收入豐厚、購買實力強。再者，****市近幾年的經濟發(fā)展較為迅速，但整體經濟水平仍處于省內城市的中等水平，經濟能力的提升，為房地產提供了一定的發(fā)展空間。****市居民的消費水平在省內城市處于中上等水平，消費行為比較超前，****市的物價水平較高，尤其是生活用品，增加了生活成本。****市對市政建設的越來越重視，使****市固定資產投資加大，同時帶動了房地產投資的發(fā)展。為發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢，提升城市的區(qū)域經濟地位，增強城市的輻射帶動能力，******城市發(fā)展目標為：把******區(qū)建設成工業(yè)強盛、商貿旅游業(yè)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、文化內涵豐富，地方特色突出的宜居、宜業(yè)的商貿、園林型城市。城區(qū)實現“兩組團、五片區(qū)”的組團式總體空間結構。兩組團指的是中心組團和西部組團；中心城區(qū)由現有的主城區(qū)連片發(fā)展而成，西部組團為依托近德固鄉(xiāng)發(fā)展的西部新區(qū)組團?！拔迤瑓^(qū)”指的是中心組團區(qū)的“中心商業(yè)片區(qū)、老城片區(qū)、東北部工業(yè)片區(qū)（產業(yè)集聚區(qū)）、西，北部行政文教生活片區(qū)和南部商住綜合片區(qū)”。******房地產市場分析近幾年，******房地產市場迅速發(fā)展，有計劃地實施了普通商品房、經濟適用房和廉租住房的開發(fā)建設，房地產市場基本保持健康平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。，312套，開工建設經濟適用房2萬平方米。進一步加大房地產開發(fā)市場的監(jiān)管力度，對違規(guī)開發(fā)售房等行為嚴厲查處，維護了市場秩序。2011年計劃投資8000萬元，建設經濟適用房6萬平方米，進一步擴大廉租住房補貼發(fā)放覆蓋面，讓更多的中低收入家庭住有所居。從市場需求分析的結果來看，南樂整體地產市場發(fā)展體現出以下幾種特征：市場由低單價向低總價轉變；戶型發(fā)展形式由大戶型向緊湊型戶型發(fā)展；建筑類型供應出現轉變；大面積開發(fā)項目增多；受建筑供應的影響，市場接受的傳統思想將會受到嚴峻挑戰(zhàn)；相關政策法規(guī)進一步完善；產品定價將會與家庭收更進一步的接近，也就是市場價格將有一到兩年的自然盤點。項目涉及的舊城改造和城中村改造區(qū)域均位于******城的中心位置，配套設施齊全，區(qū)位優(yōu)勢明顯?！秶鴦赵宏P于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）指出：積極推進舊住宅區(qū)綜合整治。對可整治的舊住宅區(qū)要力戒大拆大建。要以改善低收入家庭居住環(huán)境和保護歷史文化街區(qū)為宗旨，遵循政府組織、居民參與的原則，積極進行房屋維修養(yǎng)護、配套設施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造?！吨腥A人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中要求：強化各級政府責任，加大保障性安居工程建設力度，基本解決保障性住房供應不足的問題；加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經濟適用住房；建立穩(wěn)定投入機制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導社會力量參與保障性住房建設運營；加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴格規(guī)范準入、退出管理和租費標準?！逗幽鲜∈逡?guī)劃》提出：城鎮(zhèn)居民居住條件明顯改善，五年新建保障性住房28萬套，完成棚戶區(qū)改造937萬平方米。******則提出到2017年前全面完成 “城中村”地塊改造建設工作，“城中村”地區(qū)居住環(huán)境明顯改善，城市功能基本完善，城市形象顯著提升。項目的建設就是為改善******舊城和和********的居住生活條件而提出的，屬于舊城改造的范疇，符合國家產業(yè)政策?！冻菂^(qū)總體規(guī)劃》《******中心城區(qū)總體規(guī)劃》中規(guī)定的中心商業(yè)片區(qū)包括**********************************是通過老城區(qū)更新改造，建設為功能完善、配套齊全的新居住區(qū)。舊城改造應針對城區(qū)居住用地和住宅的現有特征和存在的主要問題，按照保留、更新改造、拆遷置換等多種方式，分門別類采取不同的策略。其中規(guī)劃對城區(qū)中自發(fā)建設的集中區(qū)域，應根據城市規(guī)劃的總體安排，主張分步分片進行改造和置換，充分發(fā)揮城市土地的使用效率。項目位于中心商業(yè)片區(qū)和老城片區(qū)，建筑物老舊，已不能城市發(fā)展的需要，需要更新改造。因此項目的建設符合《城區(qū)總體規(guī)劃》。項目總占地面積：（）。其中：規(guī)劃道路占用面積：（合221畝）。居住用地面積：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于30%。按照2的容積率進行測算，可建住宅68萬平方米。商業(yè)用地面積：（），容積率：—，建筑密度：25%—35%，綠化率大于20%。按照4的容積率進行測算，商業(yè)比住宅按2比8予以確定，則商業(yè)居住面積12萬平方米，住宅居住面積47萬平方。，其中：、商業(yè)設施建筑面積12萬平方米、。，以保證社會穩(wěn)定。第六章 項目建設內容介紹******位于河南省東北部，豫、魯、冀三省交界處，東臨山東省莘縣，西連河北省魏縣，南依清豐縣，北與河北省大名縣接壤。******交通條件優(yōu)越，大（慶）廣（州）高速公路，南（樂）林（州）高速公路穿越縣域，G106線、省道安（陽）濟（南）公路在縣城交匯通過，形成大“十”字架的交通框架，構成獨特的承南貫北，連東接西的區(qū)位優(yōu)勢。縣城西至安陽市82公里，東到魯西重鎮(zhèn)聊城市90公里，南距石油工業(yè)基地****市40公里。氣候******屬暖溫帶大陸性季風氣候，四季分明，春季干旱風沙多，夏季炎熱雨集中，秋季晴和日照長，冬季寒冷雨雪少。主風向為東南風，176。C,℃，℃，平均活動積溫（≥10℃）℃，全年無霜期215天。水文地質地下水為******的主要水資源，工農業(yè)生產主要依靠地下水，全縣多年平均地下水補給量為8770萬m3，%，是地下水最重要的補給來源，%，%。目前******工農業(yè)生產用水基本上都是淺層水，深度在60～80m左右。地下水埋深在12——35m。地表水資源主要依靠河川徑流，馬頰河是******主要的一條引黃河道即第一條濮清南干渠。******，地表水是通過第一條濮清南進行引黃。地形地貌******境第三紀底板埋深1500~3500米之間。第三紀以后至今一般為陸象沉積，整個地表由約1000米厚的黃土復蓋，處在渤海凹陷的西南部。縣境東部是東（平）濮（陽）凹陷西北部的仰起端，西部為內黃隆起。境內有海河水系的衛(wèi)河、馬頰河、徒駭河3條河流通過。由于地殼內部運動的作用，境內出現5條斷裂層，明顯的有3條：一條近德固斷裂層，屬原壓性正斷層，近南北經向構造，傾向西，與東濮凹陷近于平行，從清豐縣的大屯、大流東部入******境，經近德固至西崇疃，長50公里。二為楊村斷層，屬原壓性正斷層，走向北北東，傾向北北西，從清豐縣高堡東部入境，經楊村東部，長30公里。三是大清斷層，屬壓性正斷層，走向北北東，傾向南東。從長垣、****南部經清豐縣仙莊入境，過大清向北逐漸尖滅。地震等級根據現行的“中國地震動參數區(qū)劃圖（GB183062001）”的規(guī)定，，地震烈度為7度區(qū)，建筑物抗震設計應按地震基本烈度Ⅷ度地設防。根據政府制訂的政策，項目實施后可享受：、村集體辦公用房、集體福利設施、集體公益設施、公共綠地及配套的市政公用設施用地，該類用地按劃撥土地使用權方式供