【正文】 地。：除國家、省明文規(guī)定不得減免的收費(fèi)項目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副業(yè)、商業(yè)市場）建設(shè)項目的行政事業(yè)性收費(fèi)，由財政全供單位執(zhí)收的予以免收（其中城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)實(shí)行“收支兩條線”管理，先征后返，專項使用；共享收費(fèi)項目，只征收上級分成部分），其余行政事業(yè)性收費(fèi)及各類經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)減半收取。3. 舊城改造項目需配套建設(shè)的城市道路、供排水、供電、供氣、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)等市政公用設(shè)施，統(tǒng)一納入城市市政公用設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，由政府負(fù)責(zé)統(tǒng)一實(shí)施；4. 舊城改造項目的土地使用權(quán)出讓收入，按照規(guī)定提取相關(guān)費(fèi)用，余額經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后按照50%的比例撥付用于該舊城改造項目。項目涉及的舊城改造豫石片區(qū)南至興華路、北至倉頡路、西至開元路、東至光明路；以昌樂北街為界，分為東西兩個片區(qū)，西部為石油公司片區(qū)，東部為豫北賓館片區(qū)。占地面積：（），其中：規(guī)劃道路占用面積：66360平方米（），居住用地面積：87640平方米（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于30%；商業(yè)用地面積：66863平方米（），容積率：—，建筑密度：25%—35%，綠化率大于20%。涉及的城中村改造********位于******城中心地帶，中心商業(yè)區(qū)與老成片區(qū)交界處，隸屬城關(guān)鎮(zhèn)政府管轄。地塊四至為：北臨規(guī)劃東西路，東臨南北大街，西臨光明路，南臨******一中和規(guī)劃東西路?？h城東西主干道東西大街與興華路相連橫貫該村，古城路貫穿南北。總占地面積：（），其中：規(guī)劃道路占用面積：（），居住用地面積：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于30%；行政辦公用地：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于35%；商業(yè)用地面積：（），容積率：—，建筑密度：25%—35%，綠化率大于20%。項目總占地面積：（）。其中：規(guī)劃道路占用面積：（合221畝）。居住用地面積：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于30%。行政辦公用地：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于35%。商業(yè)用地面積：（），容積率：—，建筑密度：25%—35%，綠化率大于20%。依托本項目的板塊優(yōu)勢，充分利用項目緊鄰中心商業(yè)區(qū)和臨街的特點(diǎn)，在項目主題特色和文化內(nèi)涵上深入挖潛，在產(chǎn)品形式和功能上大膽創(chuàng)新，打造南樂老城區(qū)改造的新地標(biāo)。 打造南樂新景觀，引領(lǐng)文化新生活項目作為******舊城改造的一部分，集政治工程、城市新景觀工程、片區(qū)經(jīng)濟(jì)工程于一體，在開發(fā)上有必要遵循“三老模式”：“老爺子”滿意：各級政府關(guān)注度比較高，對項目開發(fā)提出了一些指導(dǎo)性意見，項目實(shí)施也需要政府的繼續(xù)參與和支持，項目開發(fā)成功與否，將關(guān)系政府官員的政績。“老板們”滿意：本項目作為舊城改造項目，面臨高額拆遷成本的攤消問題，必須在運(yùn)作模式上創(chuàng)新，以保證15％以上的預(yù)期自有資金投資利潤率?！袄习傩铡睗M意：作為高尚住宅區(qū)，為吸引高收入目標(biāo)消費(fèi)群體跟進(jìn)，必須在項目硬件和軟件上不斷創(chuàng)新，作出項目精品，創(chuàng)立項目品牌，讓消費(fèi)者感覺物超所值?？紤]本項目為舊城改造項目，除拆遷安置房以外，利用其區(qū)位優(yōu)勢，目標(biāo)客戶群細(xì)分如下：來南樂投資的企業(yè)主、從事服務(wù)行業(yè)的個體工商主、政府、學(xué)校等事業(yè)單位的官員、本地工商業(yè)個體戶、外省公司駐本地高級代表、外資和合資公司中方高階經(jīng)理、其他各行各業(yè)的高收入階層。該小區(qū)地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，生活服務(wù)設(shè)施完備，周邊有多個住宅小區(qū)。參照周邊其他小區(qū)的市場價，本項目價格定位如下：①高層住宅每平方米平均價為3580元；小高層住宅每平方米平均價為3380元；多層住宅每平方米平均價為2980元。②商業(yè)設(shè)施每平方米平均售價7000元。③地下車庫每平方米平均價為2000元。社區(qū)將更加重視功能和形式的結(jié)合、項目的配套檔次、項目硬件之外的附加值和項目后期的物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，必須營造出一種獨(dú)有的、高尚的生活方式。對于本項目的形象，可從以下幾個方面入手：——社區(qū)個性——社區(qū)配套——社區(qū)生活優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。本項目擬推行“綠色安全環(huán)保社區(qū)”概念，全部采取人車分流。社區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。為滿足社區(qū)管理、居民服務(wù)需要，社區(qū)物業(yè)管理及服務(wù)業(yè)、公建設(shè)施、社區(qū)服務(wù)項目由社區(qū)管理中心獨(dú)立經(jīng)營、自負(fù)盈虧。：充分挖掘項目土地價值，發(fā)揮臨街商業(yè)優(yōu)勢；實(shí)現(xiàn)人車分流，車輛不進(jìn)入小區(qū)，保證項目成為鬧市區(qū)的一塊凈土；在規(guī)劃上充分考慮住戶的消費(fèi)意識，將科學(xué)風(fēng)水觀融入項目規(guī)劃。⑴ 整體原則。從環(huán)境的整體性出發(fā)，統(tǒng)籌布局建筑、道路、綠化等主體空間，塑造具有特色的小區(qū)整體形象。⑵ 人本原則。以人為本，處理好人與建筑、人與交通、人與綠化、人與空間的關(guān)系，創(chuàng)造出怡人的生活氛圍，協(xié)調(diào)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，創(chuàng)造生態(tài)良好的居住環(huán)境。⑶ 市場原則。充分利用社會契機(jī)、區(qū)位優(yōu)勢、環(huán)境品質(zhì)與地緣條件，優(yōu)化土地資源利用，保障規(guī)劃在市場條件下順利實(shí)施。⑷ 節(jié)約用地的原則。土地是不可再生資源，在我國目前人多地少的情況下，節(jié)約用地意義尤為重大。⑸ 服從城市總體規(guī)劃原則。該區(qū)域是城市規(guī)劃居住建設(shè)用地，按照城市居住建設(shè)用地的要求，規(guī)劃應(yīng)對各項設(shè)施進(jìn)行控制。小區(qū)規(guī)劃嚴(yán)格按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》、《住宅設(shè)計施計規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。⑹高起點(diǎn)規(guī)劃，高精細(xì)設(shè)計，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，創(chuàng)建和諧文明社區(qū)組團(tuán)的原則。新時期黨中央提出建設(shè)和諧社會的宏偉構(gòu)想，通過建設(shè)實(shí)現(xiàn)和諧社區(qū)新家園。⑺合理性原則。遵循環(huán)境、社會和經(jīng)濟(jì)效益三方面可持續(xù)發(fā)展的理論，體現(xiàn)生態(tài)、文化和效益的原則，合理布局，科學(xué)規(guī)劃，營造一個具有協(xié)調(diào)的物質(zhì)環(huán)境、高雅的社區(qū)文化和集約的經(jīng)營效益的新型居住園區(qū)。⑻環(huán)境保護(hù)原則，堅持開發(fā)利用與生態(tài)平衡、建筑與綠化按規(guī)范實(shí)施，塑造優(yōu)美、舒適的經(jīng)濟(jì)住房小區(qū)。：要充分保證朝向的優(yōu)化；要保證項目戶型的合理性；保證功能的超前性；保證裝飾材料的適當(dāng)高檔性；要增加項目的科技含量；在可能條件下增加項目的文化含量；在建筑立面上要適當(dāng)融入生態(tài)特點(diǎn)。：根據(jù)過往經(jīng)驗(yàn)，單一定位、功能和產(chǎn)品的住宅其銷售速度比較慢，建議本項目在保證品位的前提下，其針對的類型的消費(fèi)者類型要有適當(dāng)廣度，在產(chǎn)品形態(tài)上也要進(jìn)行適當(dāng)組合；商業(yè)部分局限于光明路和東西大街沿街，建筑層數(shù)為4層；商住部分建筑層數(shù)為高層，兩者合計商業(yè)部分面積占商住部分總規(guī)劃面積的20％左右；住宅部分建筑層數(shù)控制6層的多層和小高層的12層；地下停車位面積占10％左右。建筑應(yīng)展示地域性和時代性融合共生的建筑面貌，突出地方特色和生活情趣，充分考慮對環(huán)境的利用和形成良好的外部環(huán)境景觀。①建筑立面構(gòu)成建筑外觀采用新古典主義手法，注意比例、線條及尺度構(gòu)筑形式美，結(jié)合周圍的獨(dú)特自然景觀，彰顯其高貴大方。在色彩上，以素雅清淡的色調(diào)為主，整體造型明快、靚麗、大方。②材料與質(zhì)感主體建筑外墻采用外墻防磁涂料，質(zhì)感應(yīng)細(xì)膩，富有親和性；公建在保持規(guī)劃區(qū)整體風(fēng)格的前提下，同時提倡新型建材在滿足整體風(fēng)格構(gòu)成的范圍內(nèi)合理使用。③建筑色彩規(guī)劃區(qū)建筑以簡潔明快為主，局部輔以景觀燈飾加以點(diǎn)綴，體現(xiàn)高貴和典雅的藝術(shù)氛圍。：戶型設(shè)計要朝向合理、動靜分離、干濕分離、功能要超前，不同面積的戶型要提供和完善不同的功能，真正實(shí)現(xiàn)生活層次和生活模式上得飛躍。戶型面積比例：項目擬設(shè)計80100平方米的戶型占比30%；100120平方米的戶型占比50%；120150平方米的戶型占比20%。高標(biāo)準(zhǔn)車位配套：小區(qū)住宅戶數(shù)估計在8600戶左右，地上地下各一半，包括項目地下車位（4300個左右）和地上的庭院停車場（4300個左右）；高檔文化會所：為提升項目文化品味，在小區(qū)設(shè)立文化會所，對所有小區(qū)居民開放；同時，小區(qū)會所還提供一些居民健身和親子場所；全方位智能化管理：項目建設(shè)要在智能化方面對客戶需求進(jìn)行調(diào)查，對不同類型產(chǎn)品提供不同程度智能化服務(wù)，并保證一定的超前性；商業(yè)配套：周邊的商業(yè)面門可進(jìn)行專門招商，對象要以中等規(guī)模的商業(yè)對象為主，小店面做補(bǔ)充；休閑配套：小區(qū)景觀綠化形成一景觀主軸與兩景觀副軸相輔相成的布局。以帶狀綠化為景觀綠線，將多個景觀節(jié)點(diǎn)聯(lián)系在一起，形成豐富的景觀系列。在空間組織上，收放結(jié)合、錯落有致，近景、中景相互滲透，與周圍環(huán)境形成有機(jī)的聯(lián)系。小區(qū)公共綠地采用帶狀綠化為主，并在小區(qū)中心布置公共綠地及健身運(yùn)動場地，為老人、兒童休閑活動游憩提供足夠的基本場所，以提高小區(qū)的景觀均好性和系統(tǒng)性，并為小區(qū)的主景觀帶創(chuàng)造足夠的縱深，形成豐富的空間層次。帶狀綠地系統(tǒng)與步行系統(tǒng)合二為一，相互依托，相互融合，形成一個統(tǒng)一的整體。其他配套：醫(yī)療衛(wèi)生方面建設(shè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站以滿足居民的小病醫(yī)療需求；在項目區(qū)設(shè)立垃圾中轉(zhuǎn)站，以保證項目區(qū)的清潔衛(wèi)生。：低開高走。根據(jù)市場調(diào)查，目前部分潛在客戶認(rèn)同本項目的售價區(qū)間在3200～4000之間，如果起價在3200元左右，將刺激投資型買家前期跟進(jìn)；價格轉(zhuǎn)換法：對于投資型酒店式公寓部分，可采用迷惑性的價格轉(zhuǎn)換法，即轉(zhuǎn)移客戶對總價和單價的注意力，讓其關(guān)注月租金收入和月按揭費(fèi)用之處之間的平衡，從而大膽投資。可考慮委托臺資代理公司銷售，一來利用其領(lǐng)先的營銷推廣經(jīng)驗(yàn)，二來可發(fā)揮其針對部分臺灣人營銷的溝通優(yōu)勢，三是有可能同時實(shí)行臺灣和內(nèi)地雙向招商；，在規(guī)劃設(shè)計之初，對有可能的消費(fèi)者進(jìn)行在產(chǎn)品上進(jìn)行個性化的量身定做；，利用媒體發(fā)布信息，征求廣大消費(fèi)者的關(guān)注，對有愿意購房的意向客戶進(jìn)行事先登記、排號，由其對項目設(shè)計提出個性化要求，舉辦專門的DIY秀，在項目開盤后優(yōu)先按順序選房；，對臨街商業(yè)做意向調(diào)查，要盡量爭取其回購新項目商業(yè)配套。，一是加快項目銷售速度，而是吸引團(tuán)體型、投資型客戶。，設(shè)計具備誘惑力的投資回報模式，吸引投資型買價；，為項目建設(shè)和推廣鋪路；、環(huán)境意義、社會意義，吸引媒體關(guān)注度，為項目進(jìn)行免費(fèi)宣傳。為達(dá)到土地出讓的五通一平的條件，項目土地整治部分包括地塊內(nèi)原有房屋進(jìn)行拆除，并對場地進(jìn)行平整。●合理確定場地標(biāo)高，減少土石方工程量豎向布置形式將根據(jù)自然地形坡度，所需場地寬度，建筑物基礎(chǔ)埋設(shè)深度的不同方式、運(yùn)輸技術(shù)條件等因素進(jìn)行選擇。用地采用臺階布置形式，盡量節(jié)約土石方量，考慮挖填方平衡，以減少運(yùn)土和棄土量。●因地制宜合理布局●保證物流人流有良好的運(yùn)輸和通行條件●場地排水暢通，考慮建筑物基礎(chǔ)埋設(shè)深度根據(jù)不同的拆除對象，拆除施工應(yīng)當(dāng)采取不同的拆除方法和拆除順序，但應(yīng)遵守“先上后下、先非承重結(jié)構(gòu)后承重結(jié)構(gòu)”的基本原則?！袢斯げ鸪桨覆鸪龑ο螅捍u木結(jié)構(gòu)平房。拆除順序：屋面瓦→板→椽子→檁條→屋架或木架→磚墻（或木柱）→基礎(chǔ)。拆除方法：人工用簡單的工具，如倒鏈、撬棍、大錘、鐵鍬、瓦刀等。上面幾個人拆，下面幾個人接運(yùn)拆下來的建筑材料。至于磚墻的拆除方法一般不許用推倒或拉倒的方法，而是由上而下拆除，如果必須采用推倒或拉倒的方法，而是由上而下拆除，如果必須采用推倒或拉倒的方法，必須有人統(tǒng)一指揮，待人員全部撤離到安全地方才可進(jìn)行。拆屋架時可用簡單的起重設(shè)備，三木塔掛導(dǎo)鏈或滑輪拆下?！袢斯づc機(jī)械相結(jié)合的方案拆除對象：混合結(jié)構(gòu)樓房拆除順序：屋頂防水和保溫層→屋頂混凝土和預(yù)制樓板→屋頂梁→頂層磚墻→樓層樓板→樓板下的梁→下層磚墻，如此逐層往下拆，最后拆基礎(chǔ)。拆除方法：人工與機(jī)械配合，人工剔鑿，用機(jī)械將樓板、梁板構(gòu)件吊下去，人工拆磚墻、用機(jī)械吊運(yùn)磚?！駲C(jī)械拆除方案有些被拆除建筑物有用的材料少，或者為了加速拆除則采用破壞性拆除方法，如用液壓錘、液壓剪、挖土機(jī)或重狨鍤擊等機(jī)械拆除方式。本頂目可根據(jù)具體情況，對普通居民住宅可采用人工拆除方案，對廠房可采取人工與機(jī)械相結(jié)合的方案或機(jī)械拆除的方案。對綱筋、鋼板下腳料可以分類回收，交廢品收購站處理；建筑垃圾（如混凝土，磚等）集中堆放，及時清運(yùn)到指定的棄渣堆放場?！窠M織保證，專人分管?！裰贫ú僮饕?guī)程，對作業(yè)工人安全教育。房屋拆除工作不同于一般建筑施工，有它的特殊性和危險性。建筑拆除施工必須嚴(yán)格執(zhí)行國家《建筑拆除工程安全技術(shù)規(guī)范》（JGJ1472004）等有關(guān)安全技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，并印發(fā)給拆房承包人和作業(yè)工人，要求作業(yè)工人按規(guī)程執(zhí)行。著重是對承包人進(jìn)行安全教育，使承包人對安全生產(chǎn)引起足夠重視，并督促承包人對工人進(jìn)行安全知識教育，掌握生產(chǎn)規(guī)則要領(lǐng)?！駥?shí)行舊房拆除招投標(biāo)，提高隊伍素質(zhì)?！窈炗喡氊?zé)分明，內(nèi)容完整的合同?！駥さ匕踩珯z查。舊房拆除是個動態(tài)過程，時效短，不確定因素多，對工地安全檢查為重要，所里有專人負(fù)責(zé)牽頭，抽調(diào)人員進(jìn)行實(shí)地安全檢查。檢查的內(nèi)容包括：A、工人是否遵守操作規(guī)程；B、房屋拆除是否會影響到鄰近住戶的安全；是否會影響到鄰近的電線等管網(wǎng)線，C、臨街房，搭腳手架，安全網(wǎng)是否達(dá)到一定高度，符合安全要求：D、工人在工地臨時住宿、用餐、用火制度、臨時用電情況是否安全。檢查時有記錄，發(fā)現(xiàn)不安全因素或措施不到位，及時向承包人指出，同時明確提出應(yīng)該采取的辦法，在規(guī)定時間內(nèi)，采取措施，消除安全隱患，作為專門負(fù)責(zé)工地安全的管理人員，每一個工地從開始到全部房拆除完畢，要求做到心中有數(shù)，及時了解工地安全情況，發(fā)現(xiàn)問題能及時地提出具體改正措施。根據(jù)區(qū)內(nèi)的地形地貌和地層巖性分布，及地質(zhì)調(diào)查的結(jié)論與建議，場地平整按地層構(gòu)造、水文地質(zhì)情況分塊分區(qū)域進(jìn)行，這樣可以減少工程量，也可盡量保護(hù)好原生植被和地貌。，方案如下：（1）鋼筋混凝土擋土墻取地基承載力200KN/㎡，土的摩擦角30176。，地面荷載q=10KN/㎡，r=18KN/ m3，基底摩擦系數(shù)f=。（2）材料： C20混凝土及HPB235級φ1HRB335級φ20鋼筋。（3）若基底土為弱土或地基承載力達(dá)不到設(shè)計值時，應(yīng)采用換土夯實(shí)或其他人工地基?；A(chǔ)埋置深度不應(yīng)小于1米，若以中風(fēng)化基巖位持力層。（4）墻身沿長度每隔10～20米設(shè)一道寬20毫米（沉降縫）伸縮縫?？p處塞以瀝青防水層，或嵌入涂