【正文】 ；以及后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)過程。項目建設(shè)過程中，聘請有資格的監(jiān)理單位和人員，對項目建設(shè)進行監(jiān)理，抓好工程進度，提高工程質(zhì)量，降低成本。對項目建設(shè)工程質(zhì)量負主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)、參建單位的領(lǐng)導(dǎo)和直接責(zé)任人，實行工程質(zhì)量終身追究制度?！绊椖糠ㄈ酥?、招投標制、施工監(jiān)理制”等原則進行管理。第八章 項目實施計劃本項目發(fā)起單位為********************************。 SWOT綜合評價綜上所述，得出項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和******發(fā)展規(guī)劃，具有明顯的市場優(yōu)勢；本項目的優(yōu)勢和機會大于劣勢和挑戰(zhàn)，主要是建設(shè)條件充足，潛力大，將為項目的成功運用和后期開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。，容易引發(fā)社會事件。作為保民生和促發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，政府一直支持其發(fā)展；同時，隨著城市化進程的加快，居民的住房剛性需求依然旺盛，房地產(chǎn)市場的發(fā)展依然持續(xù)。：房產(chǎn)需求已有回歸理性的態(tài)勢，就連房產(chǎn)銷售商所經(jīng)常忽悠的所謂剛性需求也出現(xiàn)了回歸理性跡象，而高端消費的市場需求依然旺盛，因此地塊前景不可限量。使得新一輪市場觀望產(chǎn)生，政策調(diào)控預(yù)期將持續(xù)，居民持幣待購情緒加重，對未來房地產(chǎn)市場的影響已顯現(xiàn)。項目位置在******城的中心位置，配套設(shè)施齊全，區(qū)位優(yōu)勢明顯。所以，通過城中村改造，可解決片區(qū)農(nóng)民變市民的問題，讓廣大市民共享改革發(fā)展的成果，切實改善老百姓的生活質(zhì)量已經(jīng)迫在眉睫；而新區(qū)建設(shè)啟動緩慢，因此造成城市的“新陳代謝”處于近乎停滯的狀態(tài)，城區(qū)發(fā)展速度趨緩，不利于農(nóng)村人口向城區(qū)的集聚和轉(zhuǎn)移。根據(jù)政府制訂的政策，項目實施后可享受：新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設(shè)施、集體公益設(shè)施、公共綠地及配套的市政公用設(shè)施用地，該類用地按劃撥土地使用權(quán)方式供地；城中村的建設(shè)改造及相關(guān)開發(fā)建設(shè)同時享受下列優(yōu)惠政策：除國家、省明文規(guī)定不得減免的收費項目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副業(yè)、商業(yè)市場）建設(shè)項目的行政事業(yè)性收費，由財政全供單位執(zhí)收的予以免收（其中城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費實行“收支兩條線”管理，先征后返，專項使用；共享收費項目，只征收上級分成部分），其余行政事業(yè)性收費及各類經(jīng)營服務(wù)性收費減半收??；舊城改造項目需配套建設(shè)的城市道路、供排水、供電、供氣、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)等市政公用設(shè)施，統(tǒng)一納入城市市政公用設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，由政府負責(zé)統(tǒng)一實施；舊城改造項目的土地使用權(quán)出讓收入，按照規(guī)定提取相關(guān)費用，余額經(jīng)縣政府批準后按照50%的比例撥付用于該舊城改造項目。******則提出到2017年前全面完成舊城和 “城中村”地塊改造建設(shè)工作，舊城和“城中村”地區(qū)居住環(huán)境明顯改善，城市功能基本完善，城市形象顯著提升?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中要求：強化各級政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題；加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房；建立穩(wěn)定投入機制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會力量參與保障性住房建設(shè)運營；加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴格規(guī)范準入、退出管理和租費標準。對可整治的舊住宅區(qū)要力戒大拆大建。目前項目發(fā)起單位已對項目區(qū)現(xiàn)有居住戶數(shù)、人口、人均居住面積及補償方案進行了初步點煙，并對項目進行了初步規(guī)劃和投資預(yù)估，對項目收益和風(fēng)險進行了判斷，正在進行項目的詳細規(guī)劃。本項目推行“綠色安全環(huán)保社區(qū)”概念，全部采取人車分流。各種管線之間及管線與道路及建筑物之間要保持一定的水平和垂直間距，避免相互干擾，各種管線在垂直交叉時，應(yīng)遵循如下原則：管線埋深和間距要求嚴格按規(guī)范執(zhí)行，并遵循高壓讓低壓，有壓讓無壓，易彎讓難彎的避讓規(guī)則。電纜一律下地敷設(shè)，在同一走向的電信管道內(nèi)留一孔作為電視系統(tǒng)專饋線，并與電話通信線一起直埋至每一幢單體建筑內(nèi)。整個電信網(wǎng)路的規(guī)劃設(shè)計都考慮到“智能化”實施的可行性，并為此留有相關(guān)的足夠的通道。在小區(qū)內(nèi)設(shè)1個電話總交接箱，電話交接箱獨立安裝于室外。③網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)包括電信通信、網(wǎng)上服務(wù)、公共信息等，該系統(tǒng)可結(jié)合電信網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，建立小區(qū)信息通訊網(wǎng)絡(luò)(Homernet)，利用小區(qū)智能化系統(tǒng)中心平臺對該網(wǎng)絡(luò)進行集中有效地管理，并通過小區(qū)平臺及相應(yīng)交換設(shè)備與公網(wǎng)(PSTN)相接，并通過平臺訪問Internet等骨干網(wǎng)及其互聯(lián)網(wǎng)，收發(fā)電子郵件等，通過平臺在網(wǎng)上接受教育輔導(dǎo)，,進行網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上交易、網(wǎng)上娛樂。②監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)像監(jiān)控系統(tǒng)——在住宅小區(qū)主要路口、電梯前室、電梯轎箱內(nèi)設(shè)置監(jiān)控攝像機，在智能中心保安員24小時監(jiān)視小區(qū)內(nèi)所有攝像機畫面，并24小時錄像存儲。其它控制對象除上述自動控制方式外，還有多線制手動集中控制，平時處于手動狀態(tài)，由值班人員根據(jù)報警信號確認，需要操作時，在消防控制室手動操作。①消防系統(tǒng)消防控制采用自動與手動相結(jié)合的控制方式。室外熱網(wǎng)應(yīng)每隔60米設(shè)一個檢查井，并在分支管連接管道上設(shè)置閥門、排水、放氣和裝有套管的伸縮器，便于檢查和維修。④供熱工程項目熱源為******設(shè)置的兩座集中供熱區(qū)域鍋爐房，其中南二環(huán)與106國道交叉處西南一座（3x75t）、北環(huán)路與東外環(huán)路交叉處西南一座（2x50t）。中壓管網(wǎng)管材選用燃氣用聚乙烯管（De250以上用鋼管），除穿跨越工程外，管道均采用直埋敷設(shè)，管道埋深按國家有關(guān)規(guī)范的要求執(zhí)行。雨水管道的布置遵循就近排放的原則。②排水工程規(guī)劃采用雨污分流的排水體制。給水管網(wǎng)控制點水壓自由水頭不低于28米。①給水工程采用生活、生產(chǎn)和消防共用的給水系統(tǒng)。②小高層住宅部分的入口、公共通道、樓梯、電梯。④使得“戶戶有景”：通過“借景”、“造景”方式，提高優(yōu)質(zhì)景觀戶數(shù)比例。②堅持“均好性”：充分深入的研究地塊特征，達到景觀、朝向、通風(fēng)的均好性。①堅持“好用性”：充分考慮了人們的心理需求，功能需求和經(jīng)濟需求。本區(qū)域為地震斷裂帶所在區(qū)域，建筑物設(shè)計應(yīng)提高一個標準，按照8度地震區(qū)設(shè)防，高層和小高層住宅采用框架結(jié)構(gòu)；多層建筑采用磚混結(jié)構(gòu)。居住用地面積：（），擬建設(shè)住宅建筑面積68萬平方米，%，綠地面積108000平方米，%；商業(yè)用地面積：（），建筑密度30%，綠地面積33000平方米，%。，并進行土地整理，整理后的土地建設(shè)原住戶安置、商業(yè)和居住區(qū)建設(shè)，其中：，商業(yè)設(shè)施建筑面積12萬平方米，擬安排住戶8600戶；。設(shè)計居住區(qū)良好且更有效率的交通組織，考慮人車分流的規(guī)劃理念。創(chuàng)造有活力且吸引人、景觀層次豐富、適宜居住的小區(qū)內(nèi)部空間，以及實現(xiàn)小區(qū)建筑風(fēng)格、形式、色彩等方面與現(xiàn)有環(huán)境的有機結(jié)合并提升整體城市局部合建的質(zhì)量。確定優(yōu)良的綠化環(huán)境品質(zhì)，做到綠化達標，滿足小區(qū)居住環(huán)境優(yōu)雅的需要。⑷ 確定面向未來的聚居小區(qū)的特色。規(guī)劃充分利用現(xiàn)有建筑、系統(tǒng)、道路等，合理布置，達到節(jié)電、節(jié)水、節(jié)地的目標。規(guī)劃設(shè)計應(yīng)以生活其中的人為行為出發(fā)點，全面認識人的生理、安全、交往、心理、實踐等需要，在研究和尊重居民行為和習(xí)慣的基礎(chǔ)上，進行空間組織布局，為居民再造一個舒心幽雅的生活環(huán)境。以規(guī)劃綠地面積計算?？p處塞以瀝青防水層，或嵌入涂以瀝青的木板。基礎(chǔ)埋置深度不應(yīng)小于1米，若以中風(fēng)化基巖位持力層。（2）材料： C20混凝土及HPB235級φ1HRB335級φ20鋼筋。，方案如下：（1）鋼筋混凝土擋土墻取地基承載力200KN/㎡，土的摩擦角30176。檢查時有記錄，發(fā)現(xiàn)不安全因素或措施不到位，及時向承包人指出，同時明確提出應(yīng)該采取的辦法，在規(guī)定時間內(nèi)，采取措施，消除安全隱患，作為專門負責(zé)工地安全的管理人員，每一個工地從開始到全部房拆除完畢，要求做到心中有數(shù)，及時了解工地安全情況，發(fā)現(xiàn)問題能及時地提出具體改正措施。舊房拆除是個動態(tài)過程，時效短，不確定因素多，對工地安全檢查為重要，所里有專人負責(zé)牽頭，抽調(diào)人員進行實地安全檢查?！窈炗喡氊?zé)分明，內(nèi)容完整的合同。著重是對承包人進行安全教育，使承包人對安全生產(chǎn)引起足夠重視，并督促承包人對工人進行安全知識教育，掌握生產(chǎn)規(guī)則要領(lǐng)。房屋拆除工作不同于一般建筑施工，有它的特殊性和危險性?！窠M織保證，專人分管。本頂目可根據(jù)具體情況，對普通居民住宅可采用人工拆除方案，對廠房可采取人工與機械相結(jié)合的方案或機械拆除的方案。拆除方法：人工與機械配合，人工剔鑿，用機械將樓板、梁板構(gòu)件吊下去，人工拆磚墻、用機械吊運磚。拆屋架時可用簡單的起重設(shè)備，三木塔掛導(dǎo)鏈或滑輪拆下。上面幾個人拆，下面幾個人接運拆下來的建筑材料。拆除順序：屋面瓦→板→椽子→檁條→屋架或木架→磚墻（或木柱）→基礎(chǔ)?！褚虻刂埔撕侠聿季帧癖ＷC物流人流有良好的運輸和通行條件●場地排水暢通，考慮建筑物基礎(chǔ)埋設(shè)深度根據(jù)不同的拆除對象，拆除施工應(yīng)當(dāng)采取不同的拆除方法和拆除順序，但應(yīng)遵守“先上后下、先非承重結(jié)構(gòu)后承重結(jié)構(gòu)”的基本原則?！窈侠泶_定場地標高，減少土石方工程量豎向布置形式將根據(jù)自然地形坡度，所需場地寬度，建筑物基礎(chǔ)埋設(shè)深度的不同方式、運輸技術(shù)條件等因素進行選擇。，設(shè)計具備誘惑力的投資回報模式，吸引投資型買價；，為項目建設(shè)和推廣鋪路；、環(huán)境意義、社會意義，吸引媒體關(guān)注度，為項目進行免費宣傳?？煽紤]委托臺資代理公司銷售，一來利用其領(lǐng)先的營銷推廣經(jīng)驗，二來可發(fā)揮其針對部分臺灣人營銷的溝通優(yōu)勢，三是有可能同時實行臺灣和內(nèi)地雙向招商；，在規(guī)劃設(shè)計之初，對有可能的消費者進行在產(chǎn)品上進行個性化的量身定做；，利用媒體發(fā)布信息，征求廣大消費者的關(guān)注，對有愿意購房的意向客戶進行事先登記、排號，由其對項目設(shè)計提出個性化要求，舉辦專門的DIY秀，在項目開盤后優(yōu)先按順序選房；，對臨街商業(yè)做意向調(diào)查，要盡量爭取其回購新項目商業(yè)配套。：低開高走。帶狀綠地系統(tǒng)與步行系統(tǒng)合二為一，相互依托，相互融合，形成一個統(tǒng)一的整體。在空間組織上，收放結(jié)合、錯落有致，近景、中景相互滲透，與周圍環(huán)境形成有機的聯(lián)系。高標準車位配套：小區(qū)住宅戶數(shù)估計在8600戶左右，地上地下各一半，包括項目地下車位（4300個左右）和地上的庭院停車場（4300個左右）；高檔文化會所：為提升項目文化品味，在小區(qū)設(shè)立文化會所，對所有小區(qū)居民開放；同時，小區(qū)會所還提供一些居民健身和親子場所；全方位智能化管理：項目建設(shè)要在智能化方面對客戶需求進行調(diào)查，對不同類型產(chǎn)品提供不同程度智能化服務(wù)，并保證一定的超前性；商業(yè)配套：周邊的商業(yè)面門可進行專門招商，對象要以中等規(guī)模的商業(yè)對象為主，小店面做補充；休閑配套：小區(qū)景觀綠化形成一景觀主軸與兩景觀副軸相輔相成的布局。：戶型設(shè)計要朝向合理、動靜分離、干濕分離、功能要超前，不同面積的戶型要提供和完善不同的功能，真正實現(xiàn)生活層次和生活模式上得飛躍。②材料與質(zhì)感主體建筑外墻采用外墻防磁涂料，質(zhì)感應(yīng)細膩，富有親和性；公建在保持規(guī)劃區(qū)整體風(fēng)格的前提下，同時提倡新型建材在滿足整體風(fēng)格構(gòu)成的范圍內(nèi)合理使用。①建筑立面構(gòu)成建筑外觀采用新古典主義手法，注意比例、線條及尺度構(gòu)筑形式美，結(jié)合周圍的獨特自然景觀，彰顯其高貴大方。：根據(jù)過往經(jīng)驗，單一定位、功能和產(chǎn)品的住宅其銷售速度比較慢，建議本項目在保證品位的前提下，其針對的類型的消費者類型要有適當(dāng)廣度，在產(chǎn)品形態(tài)上也要進行適當(dāng)組合；商業(yè)部分局限于光明路和東西大街沿街，建筑層數(shù)為4層；商住部分建筑層數(shù)為高層，兩者合計商業(yè)部分面積占商住部分總規(guī)劃面積的20％左右；住宅部分建筑層數(shù)控制6層的多層和小高層的12層；地下停車位面積占10％左右。⑻環(huán)境保護原則，堅持開發(fā)利用與生態(tài)平衡、建筑與綠化按規(guī)范實施，塑造優(yōu)美、舒適的經(jīng)濟住房小區(qū)。⑺合理性原則。⑹高起點規(guī)劃，高精細設(shè)計，高標準建設(shè)，創(chuàng)建和諧文明社區(qū)組團的原則。該區(qū)域是城市規(guī)劃居住建設(shè)用地，按照城市居住建設(shè)用地的要求，規(guī)劃應(yīng)對各項設(shè)施進行控制。土地是不可再生資源，在我國目前人多地少的情況下，節(jié)約用地意義尤為重大。充分利用社會契機、區(qū)位優(yōu)勢、環(huán)境品質(zhì)與地緣條件，優(yōu)化土地資源利用，保障規(guī)劃在市場條件下順利實施。以人為本，處理好人與建筑、人與交通、人與綠化、人與空間的關(guān)系，創(chuàng)造出怡人的生活氛圍，協(xié)調(diào)建設(shè)與環(huán)境保護的關(guān)系，創(chuàng)造生態(tài)良好的居住環(huán)境。從環(huán)境的整體性出發(fā)，統(tǒng)籌布局建筑、道路、綠化等主體空間，塑造具有特色的小區(qū)整體形象。：充分挖掘項目土地價值，發(fā)揮臨街商業(yè)優(yōu)勢；實現(xiàn)人車分流，車輛不進入小區(qū)，保證項目成為鬧市區(qū)的一塊凈土；在規(guī)劃上充分考慮住戶的消費意識，將科學(xué)風(fēng)水觀融入項目規(guī)劃。社區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統(tǒng)，公共場所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。對于本項目的形象，可從以下幾個方面入手：——社區(qū)個性——社區(qū)配套——社區(qū)生活優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。③地下車庫每平方米平均價為2000元。參照周邊其他小區(qū)的市場價，本項目價格定位如下：①高層住宅每平方米平均價為3580元；小高層住宅每平方米平均價為3380元；多層住宅每平方米平均價為2980元?？紤]本項目為舊城改造項目，除拆遷安置房以外，利用其區(qū)位優(yōu)勢，目標客戶群細分如下：來南樂投資的企業(yè)主、從事服務(wù)行業(yè)的個體工商主、政府、學(xué)校等事業(yè)單位的官員、本地工商業(yè)個體戶、外省公司駐本地高級代表、外資和合資公司中方高階經(jīng)理、其他各行各業(yè)的高收入階層?！袄习鍌儭睗M意：本項目作為舊城改造項目，面臨高額拆遷成本的攤消問題，必須在運作模式上創(chuàng)新，以保證15％以上的預(yù)期自有資金投資利潤率。依托本項目的板塊優(yōu)勢，充分利用項目緊鄰中心商業(yè)區(qū)和臨街的特點，在項目主題特色和文化內(nèi)涵上深入挖潛，在產(chǎn)品形式和功能上大膽創(chuàng)新，打造南樂老城區(qū)改造的新地標。行政辦公用地：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于35%。其中：規(guī)劃道路占用面積：（合221畝）?？傉嫉孛娣e：（），其中：規(guī)劃道路占用面積：（），居住用地面積：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于30%；行政辦公用地：（），容積率：—，建筑密度：20%—30