【文章內(nèi)容簡介】 項目公司取地自主開發(fā) 項目公司取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 合資公司合作開發(fā) 直接獲得土地增值收益 參與二級開發(fā)獲利 ?項目后期城投自有資金比較充裕 ?積累一定開發(fā)經(jīng)驗后 ?項目開發(fā)利潤率高 ?項目前期城投自有資金比較緊張 ?項目前期缺乏足夠開發(fā)經(jīng)驗 ?項目開發(fā)利潤率較高，但整體利潤相對較低 ?項目后期城投自有資金比較充裕 ?項目開發(fā)利潤相對土地增值利潤較低 ?土地需要一定時間來提升價值 ?非重點地塊，通過規(guī)劃控制土地 本報告是嚴格保密的。 一些非盈利文化娛樂項目也可以采取 BOT項目招商方式開發(fā)，城投通過協(xié)議獲得招商傭金 ?BOT項目招商面臨的問題是如何提供一個有吸引力的盈利模式來吸引投資者 BOT概念 BOT（ Build— Operate— Transfer），即建設(shè) — 經(jīng)營 — 轉(zhuǎn)讓方式，是政府將一個設(shè)施項目的特許權(quán)授予承包商。承包商在特許經(jīng)營期內(nèi)負責項目設(shè)計、融資、建設(shè)和運營，并回收成本、償還債務、賺取利潤，特許期結(jié)束后將項目所有權(quán)移交政府。 如果單純靠文化娛樂項目的后期經(jīng)營收入仍無法彌補項目的虧損，則 BOT項目將對開發(fā)商不具有吸引力。 本報告是嚴格保密的。 拆賠方案 182。 如何確定拆賠方案 182。 拆配比？ 舊改項目的關(guān)鍵點是拆遷，而拆遷的關(guān)鍵點就是找到各方的利益平衡點 本報告是嚴格保密的。 拆賠中涉及到的補償方式主要有實物補償、貨幣補償、實物為主貨幣為輔補償和貨幣為主實物為輔補償四種方式 ??? 實物補償即依據(jù)拆賠比給出還建房屋的面積，按照計算標準進行補償。 ??? 貨幣補償即根據(jù)相應的市場價格給出單位面積補償款，按照現(xiàn)有房屋建筑面積進行貨幣補償。 ??? 實物加貨幣補償即以實物補償已有建筑為主，再輔以相應的貨幣補償不全接受實物補償?shù)牟疬w者。 ??? 貨幣和實物相結(jié)合的補償即根據(jù)建筑面積給出貨幣補償款，對于拆遷居民的回購商品房采取優(yōu)惠措施，在一定的面積下按照當?shù)貑挝唤ò渤杀緝r購買房屋。 實物 貨幣 實物為主 貨幣為輔 貨幣為主 實物為輔 本報告是嚴格保密的。 “實物賠償，產(chǎn)權(quán)置換 ” 的關(guān)鍵因素是拆賠比 項目 原有面積 拆賠比 還建面積 框架結(jié)構(gòu)房 34709 1： 混合結(jié)構(gòu)房 562670 1： 1 562670 磚木結(jié)構(gòu)房 19555 1： 簡易結(jié)構(gòu)房 14560 1： 8736 按照政府政策規(guī)定 ?一般政府政策會有指導拆建比。（見三亞政府 138附件） ?在深圳市，采用賠償面積的方式比較普遍，一般的拆賠比為 1∶左右，成熟旺區(qū)更高。 ?村民一般要求拆一賠一。 本報告是嚴格保密的。 拆賠模式 ?完全市場化拆賠模式： 市場賠償標準是在市場操作中由開發(fā)商與村民談判達成的，完全根據(jù)村民意愿 ?有條件市場化拆賠： 采取不界定建房時間的方式，由政府控制綜合拆賠比直接對現(xiàn)有私房按市場方式拆賠 ?準政策方案一： 完全政策方案的基礎(chǔ)上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間界定仍由規(guī)劃 國土部門 界定。 ?準政策方案二： 完全政策方案的基礎(chǔ)上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間界定由 集體股份公司 ?完全政策拆賠： 若政府能夠保證落實 “ 有效界定建房時間 ” （即界定合法違法的標準）和 “ 強制拆除違法建筑 ” 兩個關(guān)鍵 環(huán)節(jié)，項目能夠按照政府政策要求完全實施 。 (政府強勢，西部城市 ) ——建議從可操作性出發(fā)選擇拆賠方案。 ——如果側(cè)重于操作風險最小應選擇“有條件市場方案”。 ——如果側(cè)重于維護 《 兩規(guī) 》 ，應選擇“準政策方案 1‖，但必須解決時間界定中所存在的問題和風險，并能得到村民的認可 本報告是嚴格保密的。 月川村改造共形成六種補償方案 補償方案 補償內(nèi)容 村民方案 補償方案一 現(xiàn)金補償 +120㎡ 宅基地 補償方案二 現(xiàn)金補償 +120㎡ 宅基地 +90㎡ 出租公寓 補償方案三 現(xiàn)金補償 + 120㎡ 宅基地 +90㎡ 出租公寓 +1萬㎡集體用地 政策方案 補償方案四 現(xiàn)金補償 +300㎡ 公寓 +90㎡ 出租公寓 +1萬㎡集體用地 補償方案五 現(xiàn)金補償 +海航地塊 120㎡ 宅基地 +90㎡ 出租公寓 +1萬㎡集體用地 折衷方案 補償方案六 現(xiàn)金補償 +（ 120㎡ 宅基地 +300㎡ 公寓） +90㎡ 出租公寓 +1萬㎡集體用地 案例鏈接：三亞月川村舊改 本報告是嚴格保密的。 具體拆賠方案 制定拆賠方案的技術(shù)路線 拆賠政策 分析 制定拆賠方案 方案初步設(shè)計 鹽田歷史拆賠分析 原有拆賠分析 綜合分析評價 拆賠方案內(nèi)容及分類 拆賠方案制定原則 現(xiàn)狀數(shù)據(jù)分析 確定初步拆賠方案 政策拆賠方式研究 確定拆賠標準 拆賠標準驗證 方案評價 反饋意見分析 拆賠難度分析 拆賠標準確定 制定拆賠方案 現(xiàn)實條件分析 本報告是嚴格保密的。 拆賠方案實施過程 選擇總量較少的 ***村作為試點村制定可行的拆賠方案 在改造范圍內(nèi)選取試點村 以政策或案例為依據(jù)初步制定 標準較低 的拆賠方案并發(fā)送集體組織或戶主 制定拆賠方案（初稿） 分析大部分戶主的真實想法和補償?shù)拙€ 回收并分析反饋意見 對原方案進行調(diào)整并確定拆賠方案 調(diào)整并發(fā)布拆賠方案 以拆賠方案為基準在 ***村實施拆賠談判 在試點村進行拆賠談判 以試點村拆賠標準改造在范圍內(nèi)全面實施拆賠 在改造范圍內(nèi)實施拆賠 本報告是嚴格保密的。 拆遷補償在實踐中的細節(jié) ?階梯式的拆賠比 。以 180平米作為基數(shù)產(chǎn)權(quán)置換，剩下的用貨幣補償。如 180以下按照全產(chǎn)權(quán)置換， 180300補償 90%， 300400補償 80%，剩余的就按照貨幣補償。只要不太離譜，不讓后面的補償難做就可以。 （實踐中的最佳方式。 ) ?首層賠償商業(yè)。 私房的首層是按 1∶ 補償集中商業(yè)；私房的二層及以上是按1∶ 補償住宅或公寓。原村民不僅可以得到相應面積的住宅，還可以在商業(yè)區(qū)得到集中商業(yè)的面積，并集中經(jīng)營和管理。 （崗廈河原村） ?鼓勵搬遷。 村民原先的房子有天有地，現(xiàn)在一下子接受不了高層的樓房生活。對于這種情況，誰先同意搬遷，誰先選擇高層的房子，鼓勵搬遷。 ?在政府政策中也有規(guī)定鼓勵搬遷，如選擇貨幣補償，獎勵 10%；配合丈量安置搬遷，獎勵 10%；（房屋貨幣補償金額） ?居民組建物管公司。 居民最擔心的是社區(qū)里面有物業(yè)管理費，擔心生活成本增加。解決辦法就是交給社區(qū)來管理，社區(qū)自然轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司，可以創(chuàng)造就業(yè)機會 ?商鋪返還。 低層可以做商鋪，返利給居民，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，把安置區(qū)的低層商鋪讓利給老百姓，對于老百姓更有吸引力。水電費可以直接由水電公司來處理。 ?以現(xiàn)狀賠償。 對于沒有產(chǎn)權(quán)、不合法的建筑，一般以現(xiàn)狀為準進行賠償，不去區(qū)分有無產(chǎn)權(quán)，合章、違章不區(qū)分有其深層次原因。 賠償方式 鼓勵搬遷 安撫村民 以現(xiàn)狀賠償 本報告是嚴格保密的。 設(shè)定拆賠方案之關(guān)鍵 ?查帳：拆遷區(qū)房屋有翔實的查帳資料， 三方都確認。拆遷改造之前，再次所有房屋按照查帳資料確認，確認之后搶建房屋不予賠償！ ?確權(quán)：確認建筑合法、非法的標準： 關(guān)鍵是界定 建房時間。 但在實施中由于界定建房時間不確定性因素多，項目前期工作存在時間長、操作難等問題。界定人由規(guī)劃國土部門或集體股份公司 ，可形成兩套方案。 ?可行性： ?違章私房普遍 ： ?產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂 ： ?面積超標嚴重 ： ?建筑強度大 ： ?業(yè)主來源復雜 ： ?建房形式多樣 ： 舊城改造區(qū)域的普遍現(xiàn)狀特點 本報告是嚴格保密的。 經(jīng)濟測算及評價 本報告是嚴格保密的。 經(jīng)濟測算基礎(chǔ)及前提 ? 拆賠比確定： 比按 1： ? 開發(fā)商最低利潤確定： 至少 15％的凈利潤 ? 取地成本確定： 享受 《 暫行辦法 》 中的地價優(yōu)惠 ? 靜態(tài) or動態(tài)測算： 動態(tài)需細致到每年 核心就是掙不掙錢？掙多少錢？ 所以經(jīng)濟測算的基礎(chǔ)就是財務知識：成本是什么？收入是什么？最終的總利潤是多少？成本利潤率多少？ 開發(fā)單位收益原則為： NPV≥0， IRR ≥行業(yè)基準收益率 本報告是嚴格保密的。 ?拆遷成本包括村民舊房的拆除費及過渡期間的安置費，有貨幣補償?shù)倪€包括部分補償金額。 ?政府鼓勵搬遷，會規(guī)定搬遷獎勵費按時簽協(xié)議 10%、按時搬遷 10% ?舊村改造項目中，一般土地成本（包括的拆遷安置費和取地成本）占總開發(fā)成本的 40%50%左右。 ?不可預見費 :包括基本預備費 +漲價預備費。 序號 開發(fā)成本 一 拆遷安臵費 拆除費 安臵費 搬遷費用 拆遷管理費 測繪費、評估費、拆除費等費用 不可預見費 二 地價 三 勘察設(shè)計費（ 2％） 四 建筑安裝工程費 五 不可預見費（ ％） 六 管理費用（ 2％） 七 食品廠安臵費 八 公共配套設(shè)施 總開發(fā)成本（合計） 注：單價為按可銷售建筑面積分攤計算的單價 ?開發(fā)成本：取地費用 +拆遷費用 成本細項（總投資） =開發(fā)成本 +開發(fā)稅費 本報告是嚴格保密的。 成本細項（總投資） =開發(fā)成本 +開發(fā)稅費 ?銷售費用 ：銷售額 *（ 13%） 即相當于給代理公司的點數(shù)。 ?銷售稅金及附加 =營業(yè)稅（收入 5％） +印花稅（收入 ％） +城建稅（營業(yè)稅 7％） +教育費附加（營業(yè)稅 3％） （目前算總銷售額的 12%15%比較合理） ?預征土地增值稅 =每期銷售總回款 *1%（不要嚴格按照國家規(guī)定來算，一般是預提 1%比較合理） ?財務費用 =借款利息支付（按照現(xiàn)時貸款利率來算） ?所得稅 ：國家規(guī)定 25% 開發(fā)稅費 =銷售費用 +銷售稅金及附加 +土地增值稅（預提 +結(jié)轉(zhuǎn)） +財務費用 +所得稅 本報告是嚴格保密的。 收入細項 =賣房 +賣地 +商業(yè)性物業(yè)持續(xù)經(jīng)營收入 ?注意： ?測算時每期銷售面積需設(shè)定比例：如 3年售完，第一年 70%，第二年20%，第三年 10%。 ?銷售售價根據(jù)市場有一個遞增額度：如 年漲幅 5% ?根據(jù)項目情況，需要區(qū)分商業(yè)和住宅的 銷售情況。 案例