【文章內(nèi)容簡介】 新增城市人口住宅需求＋現(xiàn)有建成區(qū)居民住房平均面積增加需求＝。**城區(qū)居住用地需求：；：。，約占新增居住用地總需求的21%左右。本項目位于**主城區(qū)的商業(yè)區(qū)與老城區(qū)交界處，地塊地理位置得天獨厚，區(qū)位條件非常突出，土地出讓前景非常良好。本項目采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、成本逼近法分別評估土地使用權(quán)出讓價格，并參考鄰近地塊土地價格，賦予兩個價格相應(yīng)的權(quán)重，計算出綜合價格。土地基本情況（1）城市規(guī)劃情況項目位于**城中心地帶，隸屬城關(guān)鎮(zhèn)政府管轄。地塊四至為：北臨規(guī)劃東西路，東臨南北大街，西臨光明路，南臨**一中和規(guī)劃東西路。縣城東西主干道東西大街與興華路相連橫貫該村，古城路貫穿南北。總占地面積：（）。其中：規(guī)劃道路占用面積：（合221畝）。居住用地面積：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于30%。按照2的容積率進(jìn)行測算，可建住宅68萬平方米。行政辦公用地：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于35%。商業(yè)用地面積：（），容積率：—，建筑密度：25%—35%，綠化率大于20%。按照4的容積率進(jìn)行測算，商業(yè)比住宅按2比8予以確定，則商業(yè)居住面積12萬平方米，住宅居住面積47萬平方。（2）成熟度情況道路：東西大街和古城路從項目中間穿過，項目區(qū)四周分別為光明路、東西大街和規(guī)劃小路。五通：給水、排水、供電、燃?xì)?、通訊等可直接由市政管網(wǎng)引入，不會存在容量限制問題。場地平整：由項目業(yè)主實施，是項目工程建設(shè)內(nèi)容之一。開發(fā)收入采用基準(zhǔn)地價試算，結(jié)合市場成交樣本點預(yù)測估算。①基準(zhǔn)地價法根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地地價（綜合地價，含國有土地出讓金）的計算公式為：評估地價＝基準(zhǔn)地價（1＋成熟度修正系數(shù)＋區(qū)域和個別因素修正系數(shù)）容積率修正系數(shù)年限修正系數(shù)期日修正系數(shù)經(jīng)測算，②成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法?；驹硎菍ν恋氐乃型顿Y，即土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用兩大部分作為“基本成本”，運用等量資本獲取等量利潤的投資原理，加上“基本成本”所應(yīng)產(chǎn)生的合理利潤、利息，作為地價的基礎(chǔ)部分，同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益（其實質(zhì)來源于土地增值），從而求得土地價格。基本公式如下：地價=（土地取得費＋土地開發(fā)費+稅費＋利息＋利潤）(1+區(qū)位因素修正系數(shù)) 土地使用年限修正系數(shù)+土地增值收益經(jīng)綜合測算，項目地價為100萬元/畝。③土地價格預(yù)測估算本項目可出讓土地主要用于房地產(chǎn)開發(fā)，結(jié)合市場成交樣本點預(yù)測項目的價格為100萬元/畝。第五章 市場發(fā)展前景分析**市房地產(chǎn)市場分析⑴**市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀**房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀呈以下特點：①房價穩(wěn)步上揚。**僅去年一年，房價上漲大約在500元/平方米左右。究其原因，一是我市房地產(chǎn)需求以剛性需求為主，投機(jī)性以及投資性需求對市場影響甚小，加上**諸縣居民及中原油田下屬廠區(qū)職工加速向城區(qū)及油田總部區(qū)域聚攏，造成了市場供給滿足不了市場需求的狀況，加快了房價的上漲。再者，土地市場實行招標(biāo)、掛牌、拍賣制度，在一定程度上也提升了建設(shè)用地的價格。三是隨著居民收入水平的提高，人們對居住空間有了更高的要求，檔次的提升也拉動了房價的上升。四是近期的銀行貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，將在一定程度上增加開發(fā)商的資金成本。五是建筑材料和人工費用的增加。②住房類型豐富，質(zhì)量提高。**房地產(chǎn)產(chǎn)品類型呈現(xiàn)多形態(tài)共同發(fā)展的局面，坡地建筑、花園洋房以及22層以下的高層住宅成為市場主流。無論是在城區(qū)還是油田區(qū)域，小高層、高層住宅是今后城市住宅發(fā)展的趨勢，也是人居品質(zhì)物業(yè)進(jìn)入新時代的標(biāo)志。③**雖然地處三省交界處，但與周邊城市相比，**缺乏外來經(jīng)濟(jì)和外向型經(jīng)濟(jì)，即缺乏外來投資和外向型出口，而且每年的流動人口較少，所以外部經(jīng)濟(jì)對**經(jīng)濟(jì)的影響程度較低，**經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要依靠本地經(jīng)濟(jì)的慣性作用，沒有大起大落。④從供需的增長率來看，供應(yīng)量和銷售量均保持較快的增長速度，相對于省內(nèi)其他城市而言，房地產(chǎn)市場發(fā)展還是較好的。從住宅供求關(guān)系看，除了油田前線職工、本地人口外，公務(wù)員、私營業(yè)主及第三產(chǎn)業(yè)的部分從業(yè)者都有著旺盛的需求和一定的購買力。隨著城市建設(shè)的擴(kuò)大，縣鄉(xiāng)農(nóng)民進(jìn)城及外地務(wù)工人員的涌進(jìn)，是新一輪的購房主力。經(jīng)濟(jì)性和緊湊型三房最為暢銷，其次為兩房和舒適性三房；從片區(qū)上來看，油田前線客戶購買兩房比例較高，市區(qū)客戶購買三房比例較高。⑤從市場客群來看，商品房購買力主要分布在2540歲人群之間，3050歲之間的人群購房次數(shù)較多，35歲以下的人群購房需求最為明顯。⑵**房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢新的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房項目上市，將減緩商品房銷售價格上漲幅度，并將分流客戶；緊湊和舒適型三房需求量仍然較大，但對兩房的需求量會略有增加。市場對住宅質(zhì)量、環(huán)境綠化、配套設(shè)施、新技術(shù)、新工藝、物業(yè)管理等要求逐步提高；節(jié)能環(huán)保等標(biāo)準(zhǔn)將使房屋品質(zhì)得到提升，同時加大了商品住房成本，會帶動商品住房價格的上漲。由此分析，**市未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢為：①以普通商品房、限價商品房和經(jīng)濟(jì)適用房為主流的房屋供應(yīng)多元化的趨勢將進(jìn)一步加快。②客戶群的兩極分化將進(jìn)一步加?。耗切┵徺I意愿強(qiáng)烈的中下等收入客戶群的購買力顯著不足，而購買力良好的中上等收入客戶群的購買意愿又不十分明顯。③未來35年內(nèi)，**房地產(chǎn)價值體系不會有大的改變。房產(chǎn)價格會繼續(xù)升高。但是幅度會逐步降低。如果沒有大的社會變革，突出的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象發(fā)生，**的房產(chǎn)價格增長幅度會在3年內(nèi)達(dá)到一個頂峰狀態(tài)，進(jìn)而保持在一個穩(wěn)定的區(qū)域內(nèi)。④目前是整個油田總部區(qū)域的房價高于市區(qū)。商業(yè)中心周邊房價高于文化中心、政治中心周邊房價。學(xué)校附近房價高于醫(yī)院附近。車站附近房價高于一般區(qū)域。**的城市發(fā)展空間是向西北方向，因此，城區(qū)西北部的房價會逐步走高。項目主要客戶群包括：城區(qū)客戶和高端收入階層，包括各行業(yè)的經(jīng)商人士，這些人相對事業(yè)比較成功，也都有追求生活享受的愿望，他們希望能夠居住在高檔的住宅里，希望能夠得到別人的尊重，能夠在都市里有自己的一席之地；政府機(jī)構(gòu)官員和公務(wù)員是每個城市的中產(chǎn)階級，他們工作穩(wěn)定，收入豐厚、購買實力強(qiáng)。再者，**市近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅速，但整體經(jīng)濟(jì)水平仍處于省內(nèi)城市的中等水平，經(jīng)濟(jì)能力的提升，為房地產(chǎn)提供了一定的發(fā)展空間。**市居民的消費水平在省內(nèi)城市處于中上等水平，消費行為比較超前，**市的物價水平較高，尤其是生活用品，增加了生活成本。**市對市政建設(shè)的越來越重視，使**市固定資產(chǎn)投資加大，同時帶動了房地產(chǎn)投資的發(fā)展。為發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢，提升城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位，增強(qiáng)城市的輻射帶動能力，**城市發(fā)展目標(biāo)為：把**區(qū)建設(shè)成工業(yè)強(qiáng)盛、商貿(mào)旅游業(yè)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、文化內(nèi)涵豐富，地方特色突出的宜居、宜業(yè)的商貿(mào)、園林型城市。城區(qū)實現(xiàn)“兩組團(tuán)、五片區(qū)”的組團(tuán)式總體空間結(jié)構(gòu)。兩組團(tuán)指的是中心組團(tuán)和西部組團(tuán)；中心城區(qū)由現(xiàn)有的主城區(qū)連片發(fā)展而成，西部組團(tuán)為依托近德固鄉(xiāng)發(fā)展的西部新區(qū)組團(tuán)。“五片區(qū)”指的是中心組團(tuán)區(qū)的“中心商業(yè)片區(qū)、老城片區(qū)、東北部工業(yè)片區(qū)（產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)）、西，北部行政文教生活片區(qū)和南部商住綜合片區(qū)”。**房地產(chǎn)市場分析近幾年，**房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，有計劃地實施了普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)市場基本保持健康平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。，312套，開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房2萬平方米。進(jìn)一步加大房地產(chǎn)開發(fā)市場的監(jiān)管力度，對違規(guī)開發(fā)售房等行為嚴(yán)厲查處，維護(hù)了市場秩序。2011年計劃投資8000萬元，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房6萬平方米，進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房補(bǔ)貼發(fā)放覆蓋面，讓更多的中低收入家庭住有所居。從市場需求分析的結(jié)果來看，南樂整體地產(chǎn)市場發(fā)展體現(xiàn)出以下幾種特征：市場由低單價向低總價轉(zhuǎn)變；戶型發(fā)展形式由大戶型向緊湊型戶型發(fā)展；建筑類型供應(yīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變；大面積開發(fā)項目增多；受建筑供應(yīng)的影響，市場接受的傳統(tǒng)思想將會受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)；相關(guān)政策法規(guī)進(jìn)一步完善；產(chǎn)品定價將會與家庭收更進(jìn)一步的接近，也就是市場價格將有一到兩年的自然盤點。項目涉及的舊城改造和城中村改造區(qū)域均位于**城的中心位置，配套設(shè)施齊全，區(qū)位優(yōu)勢明顯?！秶鴦?wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）指出：積極推進(jìn)舊住宅區(qū)綜合整治。對可整治的舊住宅區(qū)要力戒大拆大建。要以改善低收入家庭居住環(huán)境和保護(hù)歷史文化街區(qū)為宗旨，遵循政府組織、居民參與的原則，積極進(jìn)行房屋維修養(yǎng)護(hù)、配套設(shè)施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中要求：強(qiáng)化各級政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題；加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房；建立穩(wěn)定投入機(jī)制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會力量參與保障性住房建設(shè)運營；加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出管理和租費標(biāo)準(zhǔn)?！逗幽鲜∈逡?guī)劃》提出：城鎮(zhèn)居民居住條件明顯改善，五年新建保障性住房28萬套，完成棚戶區(qū)改造937萬平方米。**則提出到2017年前全面完成 “城中村”地塊改造建設(shè)工作，“城中村”地區(qū)居住環(huán)境明顯改善，城市功能基本完善，城市形象顯著提升。項目的建設(shè)就是為改善**舊城和和**的居住生活條件而提出的，屬于舊城改造的范疇，符合國家產(chǎn)業(yè)政策?！冻菂^(qū)總體規(guī)劃》《**中心城區(qū)總體規(guī)劃》中規(guī)定的中心商業(yè)片區(qū)包括**是通過老城區(qū)更新改造，建設(shè)為功能完善、配套齊全的新居住區(qū)。舊城改造應(yīng)針對城區(qū)居住用地和住宅的現(xiàn)有特征和存在的主要問題，按照保留、更新改造、拆遷置換等多種方式，分門別類采取不同的策略。其中規(guī)劃對城區(qū)中自發(fā)建設(shè)的集中區(qū)域，應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃的總體安排，主張分步分片進(jìn)行改造和置換，充分發(fā)揮城市土地的使用效率。項目位于中心商業(yè)片區(qū)和老城片區(qū)，建筑物老舊，已不能城市發(fā)展的需要，需要更新改造。因此項目的建設(shè)符合《城區(qū)總體規(guī)劃》。項目總占地面積：（）。其中：規(guī)劃道路占用面積：（合221畝）。居住用地面積：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于30%。按照2的容積率進(jìn)行測算，可建住宅68萬平方米。商業(yè)用地面積：（），容積率：—，建筑密度：25%—35%，綠化率大于20%。按照4的容積率進(jìn)行測算，商業(yè)比住宅按2比8予以確定，則商業(yè)居住面積12萬平方米，住宅居住面積47萬平方。，其中：、商業(yè)設(shè)施建筑面積12萬平方米、。，以保證社會穩(wěn)定。第六章 項目建設(shè)內(nèi)容介紹**位于河南省東北部，豫、魯、冀三省交界處，東臨山東省莘縣，西連河北省魏縣，南依清豐縣，北與河北省大名縣接壤。**交通條件優(yōu)越，大（慶）廣（州）高速公路，南（樂）林（州）高速公路穿越縣域，G106線、省道安（陽）濟(jì)（南）公路在縣城交匯通過，形成大“十”字架的交通框架，構(gòu)成獨特的承南貫北，連東接西的區(qū)位優(yōu)勢?？h城西至安陽市82公里，東到魯西重鎮(zhèn)聊城市90公里，南距石油工業(yè)基地**市40公里。氣候**屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，春季干旱風(fēng)沙多，夏季炎熱雨集中，秋季晴和日照長，冬季寒冷雨雪少。主風(fēng)向為東南風(fēng)，176。C,℃，℃，平均活動積溫（≥10℃）℃，全年無霜期215天。水文地質(zhì)地下水為**的主要水資源，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主要依靠地下水，全縣多年平均地下水補(bǔ)給量為8770萬m3，%，是地下水最重要的補(bǔ)給來源，%，%。目前**工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水基本上都是淺層水，深度在60～80m左右。地下水埋深在12——35m。地表水資源主要依靠河川徑流，馬頰河是**主要的一條引黃河道即第一條濮清南干渠。**，地表水是通過第一條濮清南進(jìn)行引黃。地形地貌**境第三紀(jì)底板埋深1500~3500米之間。第三紀(jì)以后至今一般為陸象沉積，整個地表由約1000米厚的黃土復(fù)蓋，處在渤海凹陷的西南部?？h境東部是東（平）濮（陽）凹陷西北部的仰起端，西部為內(nèi)黃隆起。境內(nèi)有海河水系的衛(wèi)河、馬頰河、徒駭河3條河流通過。由于地殼內(nèi)部運動的作用，境內(nèi)出現(xiàn)5條斷裂層，明顯的有3條：一條近德固斷裂層，屬原壓性正斷層，近南北經(jīng)向構(gòu)造，傾向西，與東濮凹陷近于平行，從清豐縣的大屯、大流東部入**境，經(jīng)近德固至西崇疃，長50公里。二為楊村斷層，屬原壓性正斷層，走向北北東，傾向北北西，從清豐縣高堡東部入境，經(jīng)楊村東部，長30公里。三是大清斷層，屬壓性正斷層，走向北北東，傾向南東。從長垣、**南部經(jīng)清豐縣仙莊入境，過大清向北逐漸尖滅。地震等級根據(jù)現(xiàn)行的“中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB183062001）”的規(guī)定，，地震烈度為7度區(qū)，建筑物抗震設(shè)計應(yīng)按地震基本烈度Ⅷ度地設(shè)防。根據(jù)政府制訂的政策，項目實施后可享受：、村集體辦公用房、集體福利設(shè)施、集體公益設(shè)施、公共綠地及配套的市政公用設(shè)施用地，該類用地按劃撥土地使用權(quán)方式供地。：除國家、省明文規(guī)定不得減免的收費項目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副業(yè)、商業(yè)市場）建設(shè)項目的行政事業(yè)性收費，由財政全供單位執(zhí)收的予以免收（其中城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費實行“收支兩條線”管理，先征后返，專項使用；共享收費項目，只征收上級分成部分），其余行政事業(yè)性收費及各類經(jīng)營服務(wù)性收費減半收取。3. 舊城改造項目需配套建設(shè)的城市道路、供排水、供電、供氣、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)等市政公用設(shè)施，統(tǒng)一納入城市市政公用設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，由政府負(fù)責(zé)統(tǒng)一實施；4. 舊城改造項目的土地使用權(quán)出讓收入，按照規(guī)定提取相關(guān)費用，余額經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后按照50%的比例撥付用于該舊城改造項目。項目涉及的舊城改造豫石片區(qū)南至興華路、北至倉頡路、西至開元路、東至光明路；以昌樂北街為界，分為東西兩個片區(qū)，西部為石油公司片區(qū)，東部為豫北賓館片區(qū)。占地面積：（），其中：規(guī)劃道路占用面積：66360平方米（），居住用地面積：87640平方米（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于30%；商業(yè)用地面積：66863平方米（），容積率：—