【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 新增城市人口住宅需求＋現(xiàn)有建成區(qū)居民住房平均面積增加需求＝。**城區(qū)居住用地需求：；：。，約占新增居住用地總需求的21%左右。本項(xiàng)目位于**主城區(qū)的商業(yè)區(qū)與老城區(qū)交界處，地塊地理位置得天獨(dú)厚，區(qū)位條件非常突出，土地出讓前景非常良好。本項(xiàng)目采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近法分別評(píng)估土地使用權(quán)出讓價(jià)格，并參考鄰近地塊土地價(jià)格，賦予兩個(gè)價(jià)格相應(yīng)的權(quán)重，計(jì)算出綜合價(jià)格。土地基本情況（1）城市規(guī)劃情況項(xiàng)目位于**城中心地帶，隸屬城關(guān)鎮(zhèn)政府管轄。地塊四至為：北臨規(guī)劃東西路，東臨南北大街，西臨光明路，南臨**一中和規(guī)劃東西路。縣城東西主干道東西大街與興華路相連橫貫該村，古城路貫穿南北?？傉嫉孛娣e：（）。其中：規(guī)劃道路占用面積：（合221畝）。居住用地面積：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于30%。按照2的容積率進(jìn)行測(cè)算，可建住宅68萬(wàn)平方米。行政辦公用地：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于35%。商業(yè)用地面積：（），容積率：—，建筑密度：25%—35%，綠化率大于20%。按照4的容積率進(jìn)行測(cè)算，商業(yè)比住宅按2比8予以確定，則商業(yè)居住面積12萬(wàn)平方米，住宅居住面積47萬(wàn)平方。（2）成熟度情況道路：東西大街和古城路從項(xiàng)目中間穿過(guò)，項(xiàng)目區(qū)四周分別為光明路、東西大街和規(guī)劃小路。五通：給水、排水、供電、燃?xì)?、通訊等可直接由市政管網(wǎng)引入，不會(huì)存在容量限制問(wèn)題。場(chǎng)地平整：由項(xiàng)目業(yè)主實(shí)施，是項(xiàng)目工程建設(shè)內(nèi)容之一。開(kāi)發(fā)收入采用基準(zhǔn)地價(jià)試算，結(jié)合市場(chǎng)成交樣本點(diǎn)預(yù)測(cè)估算。①基準(zhǔn)地價(jià)法根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)（綜合地價(jià)，含國(guó)有土地出讓金）的計(jì)算公式為：評(píng)估地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)（1＋成熟度修正系數(shù)＋區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)）容積率修正系數(shù)年限修正系數(shù)期日修正系數(shù)經(jīng)測(cè)算，②成本逼近法成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法?；驹硎菍?duì)土地的所有投資，即土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用等量資本獲取等量利潤(rùn)的投資原理，加上“基本成本”所應(yīng)產(chǎn)生的合理利潤(rùn)、利息，作為地價(jià)的基礎(chǔ)部分，同時(shí)根據(jù)國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益（其實(shí)質(zhì)來(lái)源于土地增值），從而求得土地價(jià)格。基本公式如下：地價(jià)=（土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)）(1+區(qū)位因素修正系數(shù)) 土地使用年限修正系數(shù)+土地增值收益經(jīng)綜合測(cè)算，項(xiàng)目地價(jià)為100萬(wàn)元/畝。③土地價(jià)格預(yù)測(cè)估算本項(xiàng)目可出讓土地主要用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，結(jié)合市場(chǎng)成交樣本點(diǎn)預(yù)測(cè)項(xiàng)目的價(jià)格為100萬(wàn)元/畝。第五章 市場(chǎng)發(fā)展前景分析**市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析⑴**市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀**房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀呈以下特點(diǎn)：①房?jī)r(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)。**僅去年一年，房?jī)r(jià)上漲大約在500元/平方米左右。究其原因，一是我市房地產(chǎn)需求以剛性需求為主，投機(jī)性以及投資性需求對(duì)市場(chǎng)影響甚小，加上**諸縣居民及中原油田下屬?gòu)S區(qū)職工加速向城區(qū)及油田總部區(qū)域聚攏，造成了市場(chǎng)供給滿足不了市場(chǎng)需求的狀況，加快了房?jī)r(jià)的上漲。再者，土地市場(chǎng)實(shí)行招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)制度，在一定程度上也提升了建設(shè)用地的價(jià)格。三是隨著居民收入水平的提高，人們對(duì)居住空間有了更高的要求，檔次的提升也拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。四是近期的銀行貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，將在一定程度上增加開(kāi)發(fā)商的資金成本。五是建筑材料和人工費(fèi)用的增加。②住房類(lèi)型豐富，質(zhì)量提高。**房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型呈現(xiàn)多形態(tài)共同發(fā)展的局面，坡地建筑、花園洋房以及22層以下的高層住宅成為市場(chǎng)主流。無(wú)論是在城區(qū)還是油田區(qū)域，小高層、高層住宅是今后城市住宅發(fā)展的趨勢(shì)，也是人居品質(zhì)物業(yè)進(jìn)入新時(shí)代的標(biāo)志。③**雖然地處三省交界處，但與周邊城市相比，**缺乏外來(lái)經(jīng)濟(jì)和外向型經(jīng)濟(jì)，即缺乏外來(lái)投資和外向型出口，而且每年的流動(dòng)人口較少，所以外部經(jīng)濟(jì)對(duì)**經(jīng)濟(jì)的影響程度較低，**經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要依靠本地經(jīng)濟(jì)的慣性作用，沒(méi)有大起大落。④從供需的增長(zhǎng)率來(lái)看，供應(yīng)量和銷(xiāo)售量均保持較快的增長(zhǎng)速度，相對(duì)于省內(nèi)其他城市而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還是較好的。從住宅供求關(guān)系看，除了油田前線職工、本地人口外，公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主及第三產(chǎn)業(yè)的部分從業(yè)者都有著旺盛的需求和一定的購(gòu)買(mǎi)力。隨著城市建設(shè)的擴(kuò)大，縣鄉(xiāng)農(nóng)民進(jìn)城及外地務(wù)工人員的涌進(jìn)，是新一輪的購(gòu)房主力。經(jīng)濟(jì)性和緊湊型三房最為暢銷(xiāo)，其次為兩房和舒適性三房；從片區(qū)上來(lái)看，油田前線客戶購(gòu)買(mǎi)兩房比例較高，市區(qū)客戶購(gòu)買(mǎi)三房比例較高。⑤從市場(chǎng)客群來(lái)看，商品房購(gòu)買(mǎi)力主要分布在2540歲人群之間，3050歲之間的人群購(gòu)房次數(shù)較多，35歲以下的人群購(gòu)房需求最為明顯。⑵**房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)新的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房項(xiàng)目上市，將減緩商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲幅度，并將分流客戶；緊湊和舒適型三房需求量仍然較大，但對(duì)兩房的需求量會(huì)略有增加。市場(chǎng)對(duì)住宅質(zhì)量、環(huán)境綠化、配套設(shè)施、新技術(shù)、新工藝、物業(yè)管理等要求逐步提高；節(jié)能環(huán)保等標(biāo)準(zhǔn)將使房屋品質(zhì)得到提升，同時(shí)加大了商品住房成本，會(huì)帶動(dòng)商品住房?jī)r(jià)格的上漲。由此分析，**市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)為：①以普通商品房、限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房為主流的房屋供應(yīng)多元化的趨勢(shì)將進(jìn)一步加快。②客戶群的兩極分化將進(jìn)一步加?。耗切┵?gòu)買(mǎi)意愿強(qiáng)烈的中下等收入客戶群的購(gòu)買(mǎi)力顯著不足，而購(gòu)買(mǎi)力良好的中上等收入客戶群的購(gòu)買(mǎi)意愿又不十分明顯。③未來(lái)35年內(nèi)，**房地產(chǎn)價(jià)值體系不會(huì)有大的改變。房產(chǎn)價(jià)格會(huì)繼續(xù)升高。但是幅度會(huì)逐步降低。如果沒(méi)有大的社會(huì)變革，突出的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象發(fā)生，**的房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)幅度會(huì)在3年內(nèi)達(dá)到一個(gè)頂峰狀態(tài)，進(jìn)而保持在一個(gè)穩(wěn)定的區(qū)域內(nèi)。④目前是整個(gè)油田總部區(qū)域的房?jī)r(jià)高于市區(qū)。商業(yè)中心周邊房?jī)r(jià)高于文化中心、政治中心周邊房?jī)r(jià)。學(xué)校附近房?jī)r(jià)高于醫(yī)院附近。車(chē)站附近房?jī)r(jià)高于一般區(qū)域。**的城市發(fā)展空間是向西北方向，因此，城區(qū)西北部的房?jī)r(jià)會(huì)逐步走高。項(xiàng)目主要客戶群包括：城區(qū)客戶和高端收入階層，包括各行業(yè)的經(jīng)商人士，這些人相對(duì)事業(yè)比較成功，也都有追求生活享受的愿望，他們希望能夠居住在高檔的住宅里，希望能夠得到別人的尊重，能夠在都市里有自己的一席之地；政府機(jī)構(gòu)官員和公務(wù)員是每個(gè)城市的中產(chǎn)階級(jí)，他們工作穩(wěn)定，收入豐厚、購(gòu)買(mǎi)實(shí)力強(qiáng)。再者，**市近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅速，但整體經(jīng)濟(jì)水平仍處于省內(nèi)城市的中等水平，經(jīng)濟(jì)能力的提升，為房地產(chǎn)提供了一定的發(fā)展空間。**市居民的消費(fèi)水平在省內(nèi)城市處于中上等水平，消費(fèi)行為比較超前，**市的物價(jià)水平較高，尤其是生活用品，增加了生活成本。**市對(duì)市政建設(shè)的越來(lái)越重視，使**市固定資產(chǎn)投資加大，同時(shí)帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的發(fā)展。為發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，提升城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位，增強(qiáng)城市的輻射帶動(dòng)能力，**城市發(fā)展目標(biāo)為：把**區(qū)建設(shè)成工業(yè)強(qiáng)盛、商貿(mào)旅游業(yè)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、文化內(nèi)涵豐富，地方特色突出的宜居、宜業(yè)的商貿(mào)、園林型城市。城區(qū)實(shí)現(xiàn)“兩組團(tuán)、五片區(qū)”的組團(tuán)式總體空間結(jié)構(gòu)。兩組團(tuán)指的是中心組團(tuán)和西部組團(tuán)；中心城區(qū)由現(xiàn)有的主城區(qū)連片發(fā)展而成，西部組團(tuán)為依托近德固鄉(xiāng)發(fā)展的西部新區(qū)組團(tuán)?！拔迤瑓^(qū)”指的是中心組團(tuán)區(qū)的“中心商業(yè)片區(qū)、老城片區(qū)、東北部工業(yè)片區(qū)（產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)）、西，北部行政文教生活片區(qū)和南部商住綜合片區(qū)”。**房地產(chǎn)市場(chǎng)分析近幾年，**房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，有計(jì)劃地實(shí)施了普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持健康平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。，312套，開(kāi)工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房2萬(wàn)平方米。進(jìn)一步加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，對(duì)違規(guī)開(kāi)發(fā)售房等行為嚴(yán)厲查處，維護(hù)了市場(chǎng)秩序。2011年計(jì)劃投資8000萬(wàn)元，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房6萬(wàn)平方米，進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房補(bǔ)貼發(fā)放覆蓋面，讓更多的中低收入家庭住有所居。從市場(chǎng)需求分析的結(jié)果來(lái)看，南樂(lè)整體地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展體現(xiàn)出以下幾種特征：市場(chǎng)由低單價(jià)向低總價(jià)轉(zhuǎn)變；戶型發(fā)展形式由大戶型向緊湊型戶型發(fā)展；建筑類(lèi)型供應(yīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變；大面積開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增多；受建筑供應(yīng)的影響，市場(chǎng)接受的傳統(tǒng)思想將會(huì)受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)；相關(guān)政策法規(guī)進(jìn)一步完善；產(chǎn)品定價(jià)將會(huì)與家庭收更進(jìn)一步的接近，也就是市場(chǎng)價(jià)格將有一到兩年的自然盤(pán)點(diǎn)。項(xiàng)目涉及的舊城改造和城中村改造區(qū)域均位于**城的中心位置，配套設(shè)施齊全，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)）指出：積極推進(jìn)舊住宅區(qū)綜合整治。對(duì)可整治的舊住宅區(qū)要力戒大拆大建。要以改善低收入家庭居住環(huán)境和保護(hù)歷史文化街區(qū)為宗旨，遵循政府組織、居民參與的原則，積極進(jìn)行房屋維修養(yǎng)護(hù)、配套設(shè)施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造。《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中要求：強(qiáng)化各級(jí)政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問(wèn)題；加快各類(lèi)棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房；建立穩(wěn)定投入機(jī)制，加大財(cái)政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會(huì)力量參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)；加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開(kāi)透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！逗幽鲜∈逡?guī)劃》提出：城鎮(zhèn)居民居住條件明顯改善，五年新建保障性住房28萬(wàn)套，完成棚戶區(qū)改造937萬(wàn)平方米。**則提出到2017年前全面完成 “城中村”地塊改造建設(shè)工作，“城中村”地區(qū)居住環(huán)境明顯改善，城市功能基本完善，城市形象顯著提升。項(xiàng)目的建設(shè)就是為改善**舊城和和**的居住生活條件而提出的，屬于舊城改造的范疇，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。《城區(qū)總體規(guī)劃》《**中心城區(qū)總體規(guī)劃》中規(guī)定的中心商業(yè)片區(qū)包括**是通過(guò)老城區(qū)更新改造，建設(shè)為功能完善、配套齊全的新居住區(qū)。舊城改造應(yīng)針對(duì)城區(qū)居住用地和住宅的現(xiàn)有特征和存在的主要問(wèn)題，按照保留、更新改造、拆遷置換等多種方式，分門(mén)別類(lèi)采取不同的策略。其中規(guī)劃對(duì)城區(qū)中自發(fā)建設(shè)的集中區(qū)域，應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃的總體安排，主張分步分片進(jìn)行改造和置換，充分發(fā)揮城市土地的使用效率。項(xiàng)目位于中心商業(yè)片區(qū)和老城片區(qū)，建筑物老舊，已不能城市發(fā)展的需要，需要更新改造。因此項(xiàng)目的建設(shè)符合《城區(qū)總體規(guī)劃》。項(xiàng)目總占地面積：（）。其中：規(guī)劃道路占用面積：（合221畝）。居住用地面積：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于30%。按照2的容積率進(jìn)行測(cè)算，可建住宅68萬(wàn)平方米。商業(yè)用地面積：（），容積率：—，建筑密度：25%—35%，綠化率大于20%。按照4的容積率進(jìn)行測(cè)算，商業(yè)比住宅按2比8予以確定，則商業(yè)居住面積12萬(wàn)平方米，住宅居住面積47萬(wàn)平方。，其中：、商業(yè)設(shè)施建筑面積12萬(wàn)平方米、。，以保證社會(huì)穩(wěn)定。第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容介紹**位于河南省東北部，豫、魯、冀三省交界處，東臨山東省莘縣，西連河北省魏縣，南依清豐縣，北與河北省大名縣接壤。**交通條件優(yōu)越，大（慶）廣（州）高速公路，南（樂(lè)）林（州）高速公路穿越縣域，G106線、省道安（陽(yáng)）濟(jì)（南）公路在縣城交匯通過(guò)，形成大“十”字架的交通框架，構(gòu)成獨(dú)特的承南貫北，連東接西的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。縣城西至安陽(yáng)市82公里，東到魯西重鎮(zhèn)聊城市90公里，南距石油工業(yè)基地**市40公里。氣候**屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，春季干旱風(fēng)沙多，夏季炎熱雨集中，秋季晴和日照長(zhǎng)，冬季寒冷雨雪少。主風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)，176。C,℃，℃，平均活動(dòng)積溫（≥10℃）℃，全年無(wú)霜期215天。水文地質(zhì)地下水為**的主要水資源，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主要依靠地下水，全縣多年平均地下水補(bǔ)給量為8770萬(wàn)m3，%，是地下水最重要的補(bǔ)給來(lái)源，%，%。目前**工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水基本上都是淺層水，深度在60～80m左右。地下水埋深在12——35m。地表水資源主要依靠河川徑流，馬頰河是**主要的一條引黃河道即第一條濮清南干渠。**，地表水是通過(guò)第一條濮清南進(jìn)行引黃。地形地貌**境第三紀(jì)底板埋深1500~3500米之間。第三紀(jì)以后至今一般為陸象沉積，整個(gè)地表由約1000米厚的黃土復(fù)蓋，處在渤海凹陷的西南部?？h境東部是東（平）濮（陽(yáng)）凹陷西北部的仰起端，西部為內(nèi)黃隆起。境內(nèi)有海河水系的衛(wèi)河、馬頰河、徒駭河3條河流通過(guò)。由于地殼內(nèi)部運(yùn)動(dòng)的作用，境內(nèi)出現(xiàn)5條斷裂層，明顯的有3條：一條近德固斷裂層，屬原壓性正斷層，近南北經(jīng)向構(gòu)造，傾向西，與東濮凹陷近于平行，從清豐縣的大屯、大流東部入**境，經(jīng)近德固至西崇疃，長(zhǎng)50公里。二為楊村斷層，屬原壓性正斷層，走向北北東，傾向北北西，從清豐縣高堡東部入境，經(jīng)楊村東部，長(zhǎng)30公里。三是大清斷層，屬壓性正斷層，走向北北東，傾向南東。從長(zhǎng)垣、**南部經(jīng)清豐縣仙莊入境，過(guò)大清向北逐漸尖滅。地震等級(jí)根據(jù)現(xiàn)行的“中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（GB183062001）”的規(guī)定，，地震烈度為7度區(qū)，建筑物抗震設(shè)計(jì)應(yīng)按地震基本烈度Ⅷ度地設(shè)防。根據(jù)政府制訂的政策，項(xiàng)目實(shí)施后可享受：、村集體辦公用房、集體福利設(shè)施、集體公益設(shè)施、公共綠地及配套的市政公用設(shè)施用地，該類(lèi)用地按劃撥土地使用權(quán)方式供地。：除國(guó)家、省明文規(guī)定不得減免的收費(fèi)項(xiàng)目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副業(yè)、商業(yè)市場(chǎng)）建設(shè)項(xiàng)目的行政事業(yè)性收費(fèi)，由財(cái)政全供單位執(zhí)收的予以免收（其中城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)實(shí)行“收支兩條線”管理，先征后返，專(zhuān)項(xiàng)使用；共享收費(fèi)項(xiàng)目，只征收上級(jí)分成部分），其余行政事業(yè)性收費(fèi)及各類(lèi)經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)減半收取。3. 舊城改造項(xiàng)目需配套建設(shè)的城市道路、供排水、供電、供氣、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)等市政公用設(shè)施，統(tǒng)一納入城市市政公用設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，由政府負(fù)責(zé)統(tǒng)一實(shí)施；4. 舊城改造項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓收入，按照規(guī)定提取相關(guān)費(fèi)用，余額經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后按照50%的比例撥付用于該舊城改造項(xiàng)目。項(xiàng)目涉及的舊城改造豫石片區(qū)南至興華路、北至倉(cāng)頡路、西至開(kāi)元路、東至光明路；以昌樂(lè)北街為界，分為東西兩個(gè)片區(qū)，西部為石油公司片區(qū)，東部為豫北賓館片區(qū)。占地面積：（），其中：規(guī)劃道路占用面積：66360平方米（），居住用地面積：87640平方米（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于30%；商業(yè)用地面積：66863平方米（），容積率：—