【正文】 中方高階經(jīng)理、其他各行各業(yè)的高收入階層。“老板們”滿意：本項目作為舊城改造項目，面臨高額拆遷成本的攤消問題，必須在運作模式上創(chuàng)新，以保證15％以上的預期自有資金投資利潤率。依托本項目的板塊優(yōu)勢，充分利用項目緊鄰中心商業(yè)區(qū)和臨街的特點，在項目主題特色和文化內涵上深入挖潛，在產(chǎn)品形式和功能上大膽創(chuàng)新，打造南樂老城區(qū)改造的新地標。行政辦公用地：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于35%。其中：規(guī)劃道路占用面積：（合221畝）?？傉嫉孛娣e：（），其中：規(guī)劃道路占用面積：（），居住用地面積：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于30%；行政辦公用地：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于35%；商業(yè)用地面積：（），容積率：—，建筑密度：25%—35%，綠化率大于20%。地塊四至為：北臨規(guī)劃東西路，東臨南北大街，西臨光明路，南臨**一中和規(guī)劃東西路。占地面積：（），其中：規(guī)劃道路占用面積：66360平方米（），居住用地面積：87640平方米（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于30%；商業(yè)用地面積：66863平方米（），容積率：—，建筑密度：25%—35%，綠化率大于20%。3. 舊城改造項目需配套建設的城市道路、供排水、供電、供氣、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)等市政公用設施，統(tǒng)一納入城市市政公用設施建設規(guī)劃，由政府負責統(tǒng)一實施；4. 舊城改造項目的土地使用權出讓收入，按照規(guī)定提取相關費用，余額經(jīng)縣政府批準后按照50%的比例撥付用于該舊城改造項目。根據(jù)政府制訂的政策，項目實施后可享受：、村集體辦公用房、集體福利設施、集體公益設施、公共綠地及配套的市政公用設施用地，該類用地按劃撥土地使用權方式供地。從長垣、**南部經(jīng)清豐縣仙莊入境，過大清向北逐漸尖滅。二為楊村斷層，屬原壓性正斷層，走向北北東，傾向北北西，從清豐縣高堡東部入境，經(jīng)楊村東部，長30公里。境內有海河水系的衛(wèi)河、馬頰河、徒駭河3條河流通過。第三紀以后至今一般為陸象沉積，整個地表由約1000米厚的黃土復蓋，處在渤海凹陷的西南部。**，地表水是通過第一條濮清南進行引黃。地下水埋深在12——35m。水文地質地下水為**的主要水資源，工農業(yè)生產(chǎn)主要依靠地下水，全縣多年平均地下水補給量為8770萬m3，%，是地下水最重要的補給來源，%，%。主風向為東南風，176?？h城西至安陽市82公里，東到魯西重鎮(zhèn)聊城市90公里，南距石油工業(yè)基地**市40公里。第六章 項目建設內容介紹**位于河南省東北部，豫、魯、冀三省交界處，東臨山東省莘縣，西連河北省魏縣，南依清豐縣，北與河北省大名縣接壤。，其中：、商業(yè)設施建筑面積12萬平方米、。商業(yè)用地面積：（），容積率：—，建筑密度：25%—35%，綠化率大于20%。居住用地面積：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于30%。項目總占地面積：（）。項目位于中心商業(yè)片區(qū)和老城片區(qū)，建筑物老舊，已不能城市發(fā)展的需要，需要更新改造。舊城改造應針對城區(qū)居住用地和住宅的現(xiàn)有特征和存在的主要問題，按照保留、更新改造、拆遷置換等多種方式，分門別類采取不同的策略。項目的建設就是為改善**舊城和和**的居住生活條件而提出的，屬于舊城改造的范疇，符合國家產(chǎn)業(yè)政策?！逗幽鲜∈逡?guī)劃》提出：城鎮(zhèn)居民居住條件明顯改善，五年新建保障性住房28萬套，完成棚戶區(qū)改造937萬平方米。要以改善低收入家庭居住環(huán)境和保護歷史文化街區(qū)為宗旨，遵循政府組織、居民參與的原則，積極進行房屋維修養(yǎng)護、配套設施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造?！秶鴦赵宏P于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）指出：積極推進舊住宅區(qū)綜合整治。從市場需求分析的結果來看，南樂整體地產(chǎn)市場發(fā)展體現(xiàn)出以下幾種特征：市場由低單價向低總價轉變；戶型發(fā)展形式由大戶型向緊湊型戶型發(fā)展；建筑類型供應出現(xiàn)轉變；大面積開發(fā)項目增多；受建筑供應的影響，市場接受的傳統(tǒng)思想將會受到嚴峻挑戰(zhàn)；相關政策法規(guī)進一步完善；產(chǎn)品定價將會與家庭收更進一步的接近，也就是市場價格將有一到兩年的自然盤點。進一步加大房地產(chǎn)開發(fā)市場的監(jiān)管力度，對違規(guī)開發(fā)售房等行為嚴厲查處，維護了市場秩序。**房地產(chǎn)市場分析近幾年，**房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，有計劃地實施了普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租住房的開發(fā)建設，房地產(chǎn)市場基本保持健康平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。兩組團指的是中心組團和西部組團；中心城區(qū)由現(xiàn)有的主城區(qū)連片發(fā)展而成，西部組團為依托近德固鄉(xiāng)發(fā)展的西部新區(qū)組團。為發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢，提升城市的區(qū)域經(jīng)濟地位，增強城市的輻射帶動能力，**城市發(fā)展目標為：把**區(qū)建設成工業(yè)強盛、商貿旅游業(yè)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、文化內涵豐富，地方特色突出的宜居、宜業(yè)的商貿、園林型城市。**市居民的消費水平在省內城市處于中上等水平，消費行為比較超前，**市的物價水平較高，尤其是生活用品，增加了生活成本。項目主要客戶群包括：城區(qū)客戶和高端收入階層，包括各行業(yè)的經(jīng)商人士，這些人相對事業(yè)比較成功，也都有追求生活享受的愿望，他們希望能夠居住在高檔的住宅里，希望能夠得到別人的尊重，能夠在都市里有自己的一席之地；政府機構官員和公務員是每個城市的中產(chǎn)階級，他們工作穩(wěn)定，收入豐厚、購買實力強。車站附近房價高于一般區(qū)域。商業(yè)中心周邊房價高于文化中心、政治中心周邊房價。如果沒有大的社會變革，突出的經(jīng)濟現(xiàn)象發(fā)生，**的房產(chǎn)價格增長幅度會在3年內達到一個頂峰狀態(tài)，進而保持在一個穩(wěn)定的區(qū)域內。房產(chǎn)價格會繼續(xù)升高。②客戶群的兩極分化將進一步加?。耗切┵徺I意愿強烈的中下等收入客戶群的購買力顯著不足，而購買力良好的中上等收入客戶群的購買意愿又不十分明顯。市場對住宅質量、環(huán)境綠化、配套設施、新技術、新工藝、物業(yè)管理等要求逐步提高；節(jié)能環(huán)保等標準將使房屋品質得到提升，同時加大了商品住房成本，會帶動商品住房價格的上漲。⑤從市場客群來看，商品房購買力主要分布在2540歲人群之間，3050歲之間的人群購房次數(shù)較多，35歲以下的人群購房需求最為明顯。隨著城市建設的擴大，縣鄉(xiāng)農民進城及外地務工人員的涌進，是新一輪的購房主力。④從供需的增長率來看，供應量和銷售量均保持較快的增長速度，相對于省內其他城市而言，房地產(chǎn)市場發(fā)展還是較好的。無論是在城區(qū)還是油田區(qū)域，小高層、高層住宅是今后城市住宅發(fā)展的趨勢，也是人居品質物業(yè)進入新時代的標志。②住房類型豐富，質量提高。四是近期的銀行貸款基準利率上調，將在一定程度上增加開發(fā)商的資金成本。再者，土地市場實行招標、掛牌、拍賣制度，在一定程度上也提升了建設用地的價格。**僅去年一年，房價上漲大約在500元/平方米左右。③土地價格預測估算本項目可出讓土地主要用于房地產(chǎn)開發(fā)，結合市場成交樣本點預測項目的價格為100萬元/畝?；驹硎菍ν恋氐乃型顿Y，即土地取得費用和基礎設施開發(fā)費用兩大部分作為“基本成本”，運用等量資本獲取等量利潤的投資原理，加上“基本成本”所應產(chǎn)生的合理利潤、利息，作為地價的基礎部分，同時根據(jù)國家對土地的所有權在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權應得收益（其實質來源于土地增值），從而求得土地價格。開發(fā)收入采用基準地價試算，結合市場成交樣本點預測估算。五通：給水、排水、供電、燃氣、通訊等可直接由市政管網(wǎng)引入，不會存在容量限制問題。按照4的容積率進行測算，商業(yè)比住宅按2比8予以確定，則商業(yè)居住面積12萬平方米，住宅居住面積47萬平方。行政辦公用地：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于35%。居住用地面積：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于30%。總占地面積：（）。地塊四至為：北臨規(guī)劃東西路，東臨南北大街，西臨光明路，南臨**一中和規(guī)劃東西路。本項目采用基準地價系數(shù)修正法、成本逼近法分別評估土地使用權出讓價格，并參考鄰近地塊土地價格，賦予兩個價格相應的權重，計算出綜合價格。，約占新增居住用地總需求的21%左右。新增城市人口住宅需求＝新增城市人口人均居住面積＝35＝189萬平方米現(xiàn)有建成區(qū)居民住房平均面積增加需求＝現(xiàn)有城市人口增加指標＝（35平方米－）＝＝新增城市人口住宅需求＋現(xiàn)有建成區(qū)居民住房平均面積增加需求＝。目前，**?！拔迤瑓^(qū)”指的是中心組團區(qū)的“中心商業(yè)片區(qū)、老城片區(qū)、東北部工業(yè)片區(qū)（產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)）、西，北部行政文教生活片區(qū)和南部商住綜合片區(qū)”。建立“兩組團、五片區(qū)”的組團式總體空間結構。**政治、經(jīng)濟、文化中心，以食品加工業(yè)為主導的宜居、宜業(yè)的商貿、園林型城市。城區(qū)公共社會服務設施較為欠缺，缺少應有的休閑娛樂場所等，城市居民物質文化生活水平處于較低的層次；城區(qū)缺乏必要的工程基礎設施，如垃圾中轉站、公廁、書報亭、公用電話亭、路燈等。另外公共停車場地嚴重不足，對交通影響較大，老城區(qū)的有些街道根本無法滿足消防車輛的通行。道路網(wǎng)密度低，城市交通有待梳理。老城改造滯后，城市缺乏“新陳代謝”。公共設施用地和市政公用設施用地比重指標較低，均低于的國家標準。主要因為私房建設比較嚴重，居住形式以23層獨院為主，容積率低，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃設計、城區(qū)內缺少統(tǒng)一建設管理的配套設施齊全、人居環(huán)境優(yōu)美的城市居住區(qū)。用地結構不均衡。用地布局混亂，城市功能分區(qū)不明析。已建設木糖醇、吉慶食品廠。近幾年加強了馬頰河的沿河綠化，使城市整體景觀有了較大改善。（3）城區(qū)面貌有了較大改觀。城市給水、電力、電信等基礎設施水平有了很大提高，基本能滿足居民日常生活需要?，F(xiàn)狀城區(qū)建成道路主要有倉頡路、興華路、昌州路、開元路、文化路、光明路以及環(huán)城路等“兩縱三橫一環(huán)”的城區(qū)道路基本框架。 **城區(qū)總體規(guī)劃2010年底，中心城區(qū)建成區(qū)面積達到 。就業(yè)和社會保障不斷加強。 ——社會事業(yè)全面發(fā)展。 ——居民收入持續(xù)提高?！顿Y消費增勢強勁?！?jīng)濟運行持續(xù)向好。最后一條，舊城改造參照城中村改造的政策執(zhí)行?！?*市人民政府關于印發(fā)**市城中村改造建設實施細則的通知》（**號）規(guī)定：新建安置村民的住宅、村集體辦公用房、集體福利設施、集體公益設施房、公共綠地及配套的市政公用設施用地，可按劃撥方式供地；用于工副業(yè)生產(chǎn)或建設商業(yè)市場的生活保障用地，可按留地安置方式供地，也可與用于補償城中村改造投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設用地一起按招標、拍賣、掛牌方式出讓；用于補償城中村改造投入的房地產(chǎn)開發(fā)建設用地，按照有關規(guī)定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓；規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地，納入市人民政府統(tǒng)一收購儲備。以出讓方式供應的土地出讓金，應全額納入地方基金預算管理，收入全部繳入地方國庫，支出通過地方基金預算予以安排，實行“收支兩條線”管理。市國土部門應按有關政策規(guī)定辦理各類相關手續(xù)，村集體及個人除應得的補償金外不得對土地的征用附加任何條件。該類用地按招拍掛的方式對社會公開供地（對于需落實的本條一、二項建設改造內容，在土地出讓條件中予以明確）。（二）用于工副業(yè)生產(chǎn)或建設商業(yè)市場的生活保障用地，具體面積根據(jù)村莊用地情況確定，原則上按人均40—60 平方米進行控制，該類用地按留地安置方式供地。**　《**市城中村建設改造管理辦法》（**號）規(guī)定：第十一條 城中村現(xiàn)有集體土地的使用為了促進我市城中村建設改造工作，凡按照本辦法進行規(guī)劃編制和建設改造的城中村可享受一定的優(yōu)惠政策。負責房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、房屋修繕企業(yè)、房地產(chǎn)估價機構資質的審查報批或核準。監(jiān)督管理房屋產(chǎn)權登記、房屋修繕工作。組織實施城市規(guī)劃區(qū)內新建住宅小區(qū)的綜合驗收。會同有關部門對房地產(chǎn)價格實施調控和管理。會同有關部門編制城市綜合開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和計劃并組織實施。 （四）承擔規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、監(jiān)督管理房地產(chǎn)市場的責任。提出住房和城鄉(xiāng)建設重大問題的政策建議，制定全縣住房和城鄉(xiāng)建設行業(yè)發(fā)展規(guī)劃并指導實施，依法組織編制和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，擬訂城鄉(xiāng)規(guī)劃的政策和制度，會同有關部門組織編制全縣城鎮(zhèn)體系規(guī)劃,負責縣政府交辦的城市總體規(guī)劃和區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的審查報批和監(jiān)督實施工作。貫徹落實國家、省、市住房建設和住房制度改革政策，擬訂適合縣情的住房制度改革相關政策，制定全縣住房建設規(guī)劃并指導實施。負責城市規(guī)劃區(qū)內經(jīng)濟適用房、廉租房、集資合作建房和其它保障性住房項的篩選、審核和申報并組織實施。編制住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計劃并監(jiān)督實施。其主要職責前四項都是關于住房市場的：（一）承擔保障城鎮(zhèn)低收入家庭住房的責任。對于城市的發(fā)展具有重大的意義，舊城和城中村改造有利于改善居民居住環(huán)境，提高居民生活水平，改變城市形象與面貌，增強城市輻射力和帶動力，不斷提高城市知名度和競爭力；解決城鄉(xiāng)并存的二元結構，集約、節(jié)約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經(jīng)濟發(fā)展空間，提高居民經(jīng)濟收入；完善社會公共管理職能，優(yōu)化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療 、教育、社保等保障問題。總之，通過實施舊城和城中村改造，可使舊城和城中村物質形態(tài)融入到城市整體中去，有利于改善城市環(huán)境，提高城市綜合競爭力，促進城市經(jīng)濟社會的發(fā)展；不改，則會制約城市的發(fā)展。舊城和 “城中村”缺乏配套基礎設施，居民受教育程度普遍偏低，就業(yè)困難，不能適應城市發(fā)展的要求。對于**而言，大部分低收入家庭集中居住在舊城和城中村片區(qū)內，舊城和城中村片區(qū)內危舊房體量大、分布廣，生活配套設施極為落后，火災、垮塌等安全隱患嚴重，居民大多是困難企業(yè)職工和下崗失業(yè)人員等社會弱勢群體，廣大群眾改善居住條件和生活環(huán)境的愿望十分迫切?！逗幽鲜∈逡?guī)劃》提出：城鎮(zhèn)居民居住條件明顯改善，五年新建保障性住房28萬套，完成棚戶區(qū)改造937萬平方米。，改善民生的需要加快推進舊城和城中村改造，是改善民生、滿足居民基本住房需求的要求。舊城和城中村周邊房地產(chǎn)的價格普遍比其他區(qū)域低，銷售也受到影響。因此，按照規(guī)劃進行舊城和城中村改造，既可以改善城市環(huán)境，又可以提高城市土地利用效率，實現(xiàn)城市的內涵式發(fā)展。啟動本項目建設，一方面能盤活片區(qū)存量土地，提升容積率，實現(xiàn)土地的節(jié)約集約利用。，提高城市土地利用率的迫切需要經(jīng)過近幾年的政策調整和落實，房地產(chǎn)業(yè)給國