【文章內容簡介】 開發(fā)項目的服務水平和獲利能力得到提高。 （八）項目拆除階段 　　指從房地產開發(fā)項目準備拆除到項目拆除完成為止的階段。此階段，重新規(guī)劃利用土地，拆除原有建筑。房地產壽命周期說明了房地產投資機會的豐富多彩房地產壽命周期的每一階段都需要資金的支持，都需要吸收資金，從而給投資者以投資機會：　　房地產項目的開發(fā)經營需要大量充足的資金支持，然而房地產投資商投放的資金都是有限的，不論這種有限投資是故意還是無奈，房地產投資商都往往投入一定資金開發(fā)經營出階段性成果后再行轉手或融資。而這種房地產壽命周期內的階段性轉手或融資就給其他投資商提供了許多種可供選擇的機會。處在房地產壽個周期每一階段的房地產開發(fā)項目都可以在市場上交易，都可 以買進賣出，從而為房地產投資機會的增多提供了保證：　　房地產項目的開發(fā)經營，既可以按整個壽命周期進行，也可以在每一階段暫時停止。每一階段性成果都可以在市場上進行買賣，而房地產項目的階段性買賣為房地產投資提供了相當多的投資機會。七。果只能進行整個壽命周期或者半個壽命周期的買賣的話，那么投資機會將少之又少。所以說，房地產項目的階段性買賣，是房地產投資機會增多的保證。處在房地產壽命周期不同階段的房地產項目，其所處市場供求狀況不同，由于對市場預測和房地產價值判斷的差別，使得房地產交易必然頻繁，從而給投資者帶來豐富的投資機會。隨著城市人口的增加和社會的發(fā)展，對房地產項目的需求不斷出現(xiàn)，從而使得房地產投資機會大大增多。　　除了對原有房地產項目進行改建、擴建之外，還需要進行房地產項目的開發(fā)建設。這就給房地產投資提供了更多的投資對象，提供了更多的投資機會。 總之，房地產投資機會是豐富多彩、層出不窮，而這與房地產項目的壽命周期息息相關。 房地產開發(fā)項目的壽命周期有長有短，壽命周期內的每個階段也長短不一，所以每一房地產開發(fā)項目的壽命周期各不相同。雖然每一房地產開發(fā)項目的壽命周期不同，但基本上都經過上述八個階段。第2操作環(huán)節(jié)：房地產投資決策的程序設計　　搜集國內有關地區(qū)房地產開發(fā)、經營、政策資料及其政治、經濟、工業(yè)、貿易、經濟建設方針、經濟政策等信息?！　≡趶V泛調查研究的基礎上，對投資地區(qū)、類別、規(guī)模等作初步探討，提出房地產開發(fā)的項目建設書，經有關部門或領導人審批、認可后，進行初步投資決策及詳細投資決策研究。等前一階段研究的結論，得到上級領導同意后，再進行后續(xù)研究工作。房地產投資決策程序即按以下程序進行：首先是研究房地產開發(fā)項目的必要性和現(xiàn)實性。通過市場調查，包括外銷市場及其競爭力的滲透率．通過資源調查，政治、經濟、工業(yè)、貿易、交通等，對擬建項目的必要性和現(xiàn)實性進行研究。建設項目地點的選擇及確定開發(fā)房屋類別及規(guī)模。所有這些需作多方案的論證比較，選擇最佳方案．以研究建設項目在技術上的可能性。財務分析與經濟評價：計算項目的投資造價與土建、設備成本，投資效果分析，資金償還辦法、償還時間．項目的利潤及還本期，以研究建設項目經濟上的合理性。進行建設項目的方案設計與編制建設總進度計劃，這是研究建設項目的實施方案。最后提出投資決策研究報告，得出結論性意見與建議，提供有關部門決策和審批。第3操作環(huán)節(jié)：房地產項目投資的階段性分析分析A：房地產開發(fā)策劃階段投資分析　　房地產開發(fā)策劃階段的主要目的是決定投資開發(fā)的對象。為了實現(xiàn)此目的，房地產投資者通過房地產市場研究．尋找投資開發(fā)機會通過項目建議書初步論證開發(fā)項目的可行性；通過可行性研究來最終做出是否投資開發(fā)的決策；通過房地產開發(fā)經營流程設計來對開發(fā)項目的實施做出初步安排。正是由于此階段工作結果的不確定性，因而投資的風險性最大，但是一旦投資成功，所獲利潤也最高。在房地產開發(fā)策劃階段投資的主要風險有：（1）尋找不到合適的投資機會或投資項目。（2）設想項目從一開始就誤入歧途。（3）設想項目得不到有關音阿對比準。（4）項目的可行性研究通不過審查。（5）項目的開發(fā)經營流程嚴重脫離實際等?！　∮捎趯Σ邉濍A段的風險沒有切實有效的防范措施，所以此階段投資的風險最大。 在房地產開發(fā)策劃階段投資的主要好處有：（1）可以按自己的愿望和條件進行設想，投資工作干起來會得心應手。（2）需要創(chuàng)造性思維多，但采要的資金少，是少投入多產出的最好時期。（3）便于自己占據最佳投資地位。（4）成功的策劃項目，可以很快吸收資金，很快取得投資收益，而且收益往往非?？捎^。（5）便于及早抓住有利投資項目　　由于房地產開發(fā)策劃階段投資的好處非常誘人，所以許多投資者躍躍欲試，準備施展才能?！　≡诜康禺a開發(fā)策劃階段投資，投資者應具備以下條件：（1）對房地產開發(fā)投資富有經驗。（2）人員素質高，具備專業(yè)齊全配套的有豐富經驗的經濟技術管理人員。（3）社會信譽好，資質等級高。（4）資金雄厚。（5）有良好的社會背景。 分析B：房地產開發(fā)前期工作階段投資分析　　房地產開發(fā)前期工作階段的主要目的是為開工建設做好準備，通過征地拆遷落實建設場地問題，通過工程勘察、規(guī)劃、設計，得到一個滿足城市總體規(guī)劃要求的項目實施藍圖，通過開工準備工作為開發(fā)建設創(chuàng)造必要條件，通過房地產的預租、預售來早日落實客戶，及早收取租金或銷售收入。在房地產開發(fā)前期工作階段投資的主要風險有：（1）征地工作困難重重。（2）融資工作進展緩慢，資金缺口較大。（3）地質條件不好，規(guī)劃條件限制過嚴，施工圖紙出現(xiàn)問題。（4）開工條件難以具備，比如滿意的施工隊伍未找到，施工用水電等不落實，臨時占道不允許等。（5）預期的預租、預售工作開展不起來，給資金造成缺口。（6）設備材料價格上漲太高，人工費用漲幅過大等。 由于前期工作階段的風險可采取一些措施在一定程序上加以防范，所以雖然風險仍很大，但要比策劃階段小。在房地產開發(fā)前期工作階段投資的主要好處有： （1）有對場地、規(guī)劃、設計的影響力，從而對保證投資收益有好處。 （2）投入資金雖多，但能很快見到階段性成果，便于及時轉手。 （3）在參與前期工作時，可得到一些潛在收益。 （4）此時投資的回報承諾高，投資收益大。 （5）便于及早抓住有利的投資項目。 由于房地產開發(fā)前期工作階段投資的好處很多，也很誘人，所以許多投資者也都積極爭取在此階段投資。在房地產開發(fā)前期工作階段投資，投資者應具備以下條件：（1）房地產開發(fā)前期工作富有經驗。（2）有配套的高素質專業(yè)人員，起碼有經驗豐富的勘察、規(guī)劃設計人員，征地拆遷入員，招標投標人員，市場營銷人員等。（3）對設想項目的前景看好。（4）有一定的融資能力。（5）社會信譽好，資質等級高，資金雄厚。（6）熟悉建設地點的各種關系。（7）對房地產預租預售前景看好，有客戶來源。分析C：房地產開發(fā)建設階段投資分析　　房地產開發(fā)建設階段的主要目的是保證按期、按質、按量、節(jié)約、安全地完成房地產開發(fā)項目的建設。通過落實監(jiān)理單位實現(xiàn)工程建設的專人管理和分擔風險；通過工程控制使得開發(fā)項目的工期短、投資省、質量好通過施工驗收全面檢驗工程建設成果．并結清與有關單位的權利義務關系；像前期工作一樣，通過預租預售早日落實客戶并收取資金?！　≌怯捎诜康禺a開發(fā)建設階段的上述工作內容，在此階段投資的風險較大，但是一旦投資成功，所獲利潤也較高。在房地產開發(fā)建設階段投資的主要風險有：（1）由于材料、設備、工入費的價格上漲；（2）由于設計或施工問題，致使發(fā)生重大質量事故；（3）由于社會動蕩或氣候影響，使工期嚴重延長；（4）竣工驗收時交不了工；（5）發(fā)生自然災害或意外事故，造成工程損失；（6）商品房預售落空；（7）新的競爭性項目出現(xiàn)；（8）籌措資金不到位； 由于開發(fā)建設階段的風險多數(shù)可采用措施加以防范，所以投資風險要比前期階段低，但仍有較多不可防范的風險存在。在房地產開發(fā)建設階段投資的主要好處有：（1）對施工過程的開展有影響力，便于主動發(fā)揮作用。（2）投入資金雖多，但能很快見到最終性成果，心里比較踏實。（3）投資回收期較短。（4）便于選擇比較好的樓層或位置，為經營房地產創(chuàng)造好的條件。（5）對所經營的房地產重點對待，節(jié)約二次裝修費。（6）便于介紹自己熟悉的施工隊伍承攬施工任務。（7）便于及時抓住盈利高的房地產項目。 由于房地產開發(fā)建設階段的好處很多很直接，所以有許多房地產投資者都在此階段投資。 在房地產開發(fā)建設階段投資，投資者應具備以下條件：（1）對房地產開發(fā)建設階段的管理有豐富的經驗。（2）有工程建設管理方面的高素質人才。（3）對房地產項目的市場前景看好。（4）對房地產項目中的某些有利樓層或位置興趣極大。（5）自己擁有施工隊伍，或與施工隊伍有密切關系。（6）資金雄厚，各種社會關系熟悉。分析D：房地產開發(fā)銷售階段投資分析　　房地產開發(fā)銷售階段的主要目的是找到用戶，實現(xiàn)房地產開發(fā)項目的價值。通過經營方式的選擇確定是出售還是出租或部分出租部分出售，通過評估促銷工具確定采用哪些推銷方法，通過確定出租或出售價格來做到租售時的心中有數(shù)，通過開展切合實際、豐富多彩的租售活動來實現(xiàn)房地產開發(fā)項目的價值，即租出或售出房地產以獲得租金或銷售收入。　　正是由于房地產開發(fā)銷售階段工作如上所述，因此在此階段投資風險仍較大，但是一旦投資成功，所獲利潤也仍較高。在白地產開發(fā)銷售階段投資的主要風險有：（1）市場行情跌落。（2）競爭性項目出現(xiàn)。（3）促銷費用上升。（4）定價不適當。（5）分期付款時，后期款項無著落。 由于開發(fā)項目的銷售期較短，不定因素及新的投資風險已減小很多。但仍存在一些不良因素，因此投資風險仍較大。在房地產開發(fā)銷售階段投資的好處有：（1）投資回收期短。（2）賺取“批發(fā)”和“零售”的差價。（3）獲得物業(yè)升值的利潤。　　由于房地產開發(fā)銷售階段的好處不少并且容易看到，所以有許多房地產投資者在此階段投資。 在房地產開發(fā)銷售階段投資，投資者應具備以下條件：（1）對市場行情看得準。（2）對市場銷售有豐富經驗。（3）有客戶來源。（4）資金雄厚。（5）市場關系熟悉。第三部分房地產估價實務：房地產估價程序　　房地產估價是一項復雜的經濟活動，要想使評估活動高效、準確、公正，必須使活動過程遵循一套嚴謹、科學的工作程序。這套工作程序是進行房地產估價所必須經過的工作階段，反映了各階段之間的內在聯(lián)系，是人們對估價對象形成立師認識的思維歷程，是經過千百萬次工作實踐總結出來的客觀規(guī)律。按照房地產估價程序進行評估可以提高效率，減少失誤，確保質量。房地產估價程序可以分為以下幾個階段；估價申請和業(yè)務受理、制定估價作業(yè)計劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場查勘、綜合分析和估算、撰寫估價報告、交付估價報告書及收取信公服務費。 操作一、估價申請和業(yè)務受理 　　進行房地產價格評估時，當事人應向有關的專業(yè)評估機構提出書面申請，并填寫評估委托書。評估申請書或評估委托書應寫明的事項包括：（1）當事人的姓名、住址、職業(yè)等（法人或其他組織名稱、隸屬關系、所在地址、法定代表人姓名、職務等）； （2）評估標的物的名稱、類型、面積、地理位置和環(huán)境條件等；（3）申請評估的原因和用途；（4）房屋產權人、土地作用人的領勘人； （5）委托評估的要求。除了評估申請書（委托書）以外，申請人還要向房地產價格評估機構提供各種有關證明資料，如房屋所有權證，土地使用證，買方單獨委托評估時房地產權人出具的同意評估的證明，設計和施工圖紙，使用期維修、保險及其他費用資料等。 　　房地產價格評估機構在收到評估委托人的申請書和有關證明及資料后，要在一個有限的時間內（如3天）作出是否受理此項業(yè)務的決策并通知申請人。估價者在作出接受委托的決策前要對委托人和評估標的物的基本情況進行初步了解，來界定有關估價的一些重要問題。這些問題主要包括；估價目的、估價對象、估價的作業(yè)日期等。（1）估價目的。房地產價格評估作為房地產業(yè)的一項基礎工作，可以有多方面的用途，評估委托人也會因為自己不同的需要提出不同的估價目的。房地產估價的目的可以有很多，如：房地產買賣、租賃、抵押、補償、入股、清產、交換、訴訟、課稅、投資決策、統(tǒng)計等。由于估價目的的不同使價格類型也有所不同，如買賣交易價格、抵押價格、租賃價格、典當價格、課稅價格、征用價格等。不同的估價目的，對估價的精度要求不同，對市場價格實現(xiàn)的各種條件限定不同，所采用的估價方法也有所區(qū)別。因此估伙者對委托人估價目的的明確把握是正確決策和做好估價工作的前提條件。 （2）估價對象。作為具體要評估的房地產到底是土地還是建筑物，或是建筑物與土地合一，或是其中的某一部分，這是受理估價委托時必須明確的基本事項。除I要對估價對象的大類加以明確外，還要對估價對象的一些基本情況進行初步了解。若是土地，是生地〔無開發(fā)成本）、新開發(fā)地（有開發(fā)成本）還是其上附有影響地價的附屬建筑物；如果是房地合一的估價對象，其建筑物是依然保存，還是將被拆除；若是單純的房產估價，則要明確建筑物的含義，如為寫字樓是否包括其中配備的設備，如為酒樓是否包括其中的家具等。 （3）估價的作業(yè)日期。所謂估價的作業(yè)日期，是指從何時開始估價至何時完成估價作業(yè)，即進行估價的起止日期。完成估價的日期一般是委托估價者提出的，估價者應盡量滿足這一要求。但當估價難度較大而委托人提出的時間太短以致不能保證較公平合理地評估出價格時，估價者應向委托人說明原因，商定一個較合適的時間。確定了完成估價的日期，估價人員必須按期保質地完成估價，以確保自身的信譽。從理論上講，估價活動是受委托而進行的活動，應嚴格按照委托人的要求去做。委托人常會出于自身或局部利益的考慮對估價者提出諸多具體要求，估價者在進行估價可行性分析時，一方面要搞清對方的意圖，另一方面要考慮委托人的要求是否有背于估價行業(yè)的行為準則，是否超越了自己的業(yè)務能力，對有異議的要求，可以通過溝通與協(xié)商來謀求雙方達成共識。估價合同簽訂前，雙方應說明收費標準和付款形式。如經審查分析，不能接受此項業(yè)務委托，應盡快通知委托人并說明理由。估價者決定接受委托后，可通知委托人填寫正式的估價委托書并辦理有關手續(xù)，簽訂委托合同。合同必須對估價的各種具體要求、委托人提供的有關證件與資料、估價費用、估價時點、估價完成日期等作出明確規(guī)定。簽訂