【正文】 查，取得對待信房地產周邊環(huán)境的客觀認識。從實際出發(fā)測定房屋成新程度，對解決建造年代不明或年代久遠但仍有很大使用價值房屋的估價問題，具有重要意義。因此，現(xiàn)場查勘時，應對房屋的結構和面積等情況進一步核查，防止因契證與實地不符而出現(xiàn)的估價失誤。2. 3．房地產使用資料。如某塊土地擬選用假設開發(fā)法來評估其價格，需收集規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等方面的資料。整個估價工作的時間可以從接受委托之日起到交付估價報告止。時點越詳細，對估價精度的要求就越高，估價也就越困難。在地上建筑物預定拆遷的情況下．往往采用這種方式。 ② 產權狀態(tài)確定。 操作二、制定估價作業(yè)計劃 　　制定房地產價格評估作業(yè)計劃是為了使估價工作有條不紊、按時、高效完成，計劃一經(jīng)確定，一般要按計劃逐段進行估價工作。從理論上講，估價活動是受委托而進行的活動，應嚴格按照委托人的要求去做。作為具體要評估的房地產到底是土地還是建筑物，或是建筑物與土地合一，或是其中的某一部分，這是受理估價委托時必須明確的基本事項。這些問題主要包括；估價目的、估價對象、估價的作業(yè)日期等。這套工作程序是進行房地產估價所必須經(jīng)過的工作階段，反映了各階段之間的內在聯(lián)系，是人們對估價對象形成立師認識的思維歷程，是經(jīng)過千百萬次工作實踐總結出來的客觀規(guī)律。（3）獲得物業(yè)升值的利潤。（2）競爭性項目出現(xiàn)。（3）對房地產項目的市場前景看好。（3）投資回收期較短。（6）熟悉建設地點的各種關系。 （4）此時投資的回報承諾高，投資收益大。（3）地質條件不好，規(guī)劃條件限制過嚴，施工圖紙出現(xiàn)問題。（2）人員素質高，具備專業(yè)齊全配套的有豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟技術管理人員。（5）項目的開發(fā)經(jīng)營流程嚴重脫離實際等。最后提出投資決策研究報告，得出結論性意見與建議，提供有關部門決策和審批?！　≡趶V泛調查研究的基礎上，對投資地區(qū)、類別、規(guī)模等作初步探討，提出房地產開發(fā)的項目建設書，經(jīng)有關部門或領導人審批、認可后，進行初步投資決策及詳細投資決策研究。處在房地產壽命周期不同階段的房地產項目，其所處市場供求狀況不同，由于對市場預測和房地產價值判斷的差別，使得房地產交易必然頻繁，從而給投資者帶來豐富的投資機會。此階段，重新規(guī)劃利用土地，拆除原有建筑。此階段時間較短，一般一年左右。認可后，緊接著搞出一個精包裝（項目可行性研究報告）。影響有效執(zhí)行營銷方案的因素主要有：發(fā)現(xiàn)及診斷問題的技能：評定存在問題的技能；執(zhí)行計劃的技能；評估執(zhí)行效果的技能。定位任務包括三個步驟：明確一些可利用的競爭優(yōu)勢；選擇若干個適用的優(yōu)勢；有效地向市場表明公司的定位觀念。 在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。有關建議：是專業(yè)機構的專業(yè)人員在進行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項目獲得更佳的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。規(guī)劃設計方案：要求寫出項目所具備的規(guī)劃設計方案及建設過程中市政條件是否具備。附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。若敏感系數(shù)為負，說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。步驟F：盈虧平衡分析　　盈虧平衡分析在財務管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產能力條件下，通過分析擬建項目的產出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。一般來講 成本構成包括以下四個部分：A 土地前期費：指取得合理的土地的權證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。對擬投資項目所在地區(qū)的房地產微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬 社會學，環(huán)境等專家 經(jīng)濟分析專家 造價工程師分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。有時候一個好項目，到了某些房地產企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資，房地產投資也是如此。進入1996 年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當?shù)貒窠?jīng)濟發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產業(yè)的位置所帶來的后果。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津：在一個離市區(qū)測多公里的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結果也是無人問津；準備在一個規(guī)劃失控的農民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應量過大致使需求短缺；建設成本遠遠超過預算造成資金不繼；一條新建的高架橋攔腰而過使梅樓商鋪優(yōu)勢失效；原先的商業(yè)旺地因地鐵建設而大規(guī)模地拆遷，成為“被人遺望的角落”等等。 常見誤區(qū)誤區(qū)一：一個標準的效益分析　　如果你的項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。 第1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步1．透視民地產可行性研究　　房地產開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。 誤區(qū)二：先入為主的可行性研究　　筆者曾考察過十多項失敗的大型地產投資，發(fā)現(xiàn)其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。 課題組人員的業(yè)務水平不過關。無論政府還是企業(yè)都會導致“先人為主”的決策傾向。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內樓宇質素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚。 考察你的經(jīng)驗　　隔行如隔山，隔山買牛難。也許你的企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。 a、宏觀因素分析　　房地產開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。 c、微觀市場分析　　成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。以下簡單介紹三種常用的靜態(tài)評價指標。敏感系數(shù)可正可負。正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內容： a、概況（包括：項目背景、項目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設和說明）； b、市場調查和分析； C、規(guī)劃設計方案； d、建設方式和建設進度； e、投資估算及資金籌措； f、項目財務評價； g、風險分析； h、可行性研究的結論； i、研究人員對項目的建議； j、相應的附表。市場調查分析：要求對項目進行宏觀、區(qū)域和微觀的市場分析和調查，及對未來的供給、需求和價格的預測，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導。結論：要求寫出該項目可行性研究的結論，明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設的實際投資。定位是勾劃公司形象和所提供價值的行為，以此使該細分市場的顧客理解和正確認識本公司有別于其競爭者的特征。計劃一般應包括以下八大內容：計劃概要（便于決策者快速瀏覽）市場營銷現(xiàn)狀（提供背景資料）機會與問題分析目標、銷售量、市場占有率、盈利水平市場營銷策略行動方案：做什么？誰去做？如何做？何時做？費用多少？預計盈虧報表控制措施策略涉及的是營銷活動“是什么”和“為什么”的問題，而執(zhí)行則涉及“誰？”“時 間？”“地點？”“怎么樣？”等問題。此階段，房地產開發(fā)商首先得到開發(fā)土地并搞出一個粗包裝（項目建議書）。此階段，房地產開發(fā)項目各部分逐漸投入運營，并步入正軌，收支基本穩(wěn)定下來。 （八）項目拆除階段 　　指從房地產開發(fā)項目準備拆除到項目拆除完成為止的階段。所以說，房地產項目的階段性買賣，是房地產投資機會增多的保證。第2操作環(huán)節(jié)：房地產投資決策的程序設計　　搜集國內有關地區(qū)房地產開發(fā)、經(jīng)營、政策資料及其政治、經(jīng)濟、工業(yè)、貿易、經(jīng)濟建設方針、經(jīng)濟政策等信息。進行建設項目的方案設計與編制建設總進度計劃，這是研究建設項目的實施方案。（4）項目的可行性研究通不過審查?！　≡诜康禺a開發(fā)策劃階段投資，投資者應具備以下條件：（1）對房地產開發(fā)投資富有經(jīng)驗。（2）融資工作進展緩慢，資金缺口較大。 （3）在參與前期工作時，可得到一些潛在收益。（5）社會信譽好，資質等級高，資金雄厚。（2）投入資金雖多，但能很快見到最終性成果，心里比較踏實。（2）有工程建設管理方面的高素質人才。在白地產開發(fā)銷售階段投資的主要風險有：（1）市場行情跌落。（2）賺取“批發(fā)”和“零售”的差價。第三部分房地產估價實務：房地產估價程序　　房地產估價是一項復雜的經(jīng)濟活動，要想使評估活動高效、準確、公正，必須使活動過程遵循一套嚴謹、科學的工作程序。估價者在作出接受委托的決策前要對委托人和評估標的物的基本情況進行初步了解，來界定有關估價的一些重要問題。 （2）估價對象。確定了完成估價的日期，估價人員必須按期保質地完成估價，以確保自身的信譽。做好必要的準備工作。此類情況可根據(jù)業(yè)務需要采用填寫表格的方式獲得。土地估價一是空地估價，二是地塊上有建筑物，但視為空地。一般說來，買賣價格、租賃價格比抵押價格和課稅價格所要求的時點詳 細，通常至少要指明月，甚至要到日。 3，估價作業(yè)的工作進度安排 　　估價作業(yè)的時間性和實務性都很強，必須注意時效。如對供出租用的寫字樓擬選用收益還原法來評估其價格，則需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分攤折舊、負擔利息、運營管理費、稅收等方面的資料。在估價中，有些必需的資料無法從現(xiàn)場查勘中獲得，可借助建筑開發(fā)的原始資料來確定。評估人員對土地的查勘主要是了解地塊的坐落位置、土地使類別、面積、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情況，地塊與周邊地塊的搭界情況等。房屋契證上一般都有關于房屋的結構、面積的記載，但在實際中由于種種情況，如產權登記時的疏忽或房屋所有者自行改建裝修等，都會使房屋的結構、面積與契證記載的情況有差異。一聽，是聽取住房或使用者對房屋使用狀況和破損情況的反映；二看，是根據(jù)聽到的的反映，結合所要評定的結構、裝修、設備部分，查看房屋的下部、墻體、屋面的變形和不均勻沉降，以及梁、往變形等情況，做出直觀上的判斷；三查，是對房屋承重結構部位、構件本身的剛度、強度進行測量檢查，看其是否有潛在的危險；四問，是就查出的問題詢問使用各，了解其有關的情況；五測，是在條件具體時，用儀器測量房屋的結構變化情況，主要有地基沉降、墻體傾斜、屋架變形、裂縫等。 5．對環(huán)境條件的確認。 　　資料綜合分析的重點是：（1）檢查資料是否為估價所必需的資料，即注意該資料是否與委信房地產的種類、委托估價的目的與條件相符；（2）房屋產權的歸屬是決定評估房屋的價格的重要因素，一定要準確。進行區(qū)域分析時，主要應從房地產的用途分類著手，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等。在“同一供需圈內”，同類房地產可形成替代關系，因面對價格形成有重大影響。在進行房地產估價時，原則上應并用王種方法。在進行價格調教之前，首先要對資料的運用等加以檢驗復核，其主要內容是：資例的選擇及運用是否得當；各項房地產估價原則的應用是否得當；一般性因素分析及區(qū)域分析、個別分析是否適當；單位與總價的關聯(lián)是否適當。 操作六、撰寫估價報告書 　　經(jīng)評估測算出對象房地產的估價額后，應將估價成果寫成估價報告書。 5．評估依據(jù)。 評估依據(jù) （l）權屬資料； （2）工程預、決算資料； （3）測繪圖紙； （4）各類定額和單價資料； （5）各類折舊、稅收、物價、城建收費管理規(guī)定； （6）與評估對象類似的房地產實例價格資料； （7）規(guī)劃資料； （8）周圍環(huán)境資料。為了慎重起見，開發(fā)商甚至可以對代理商做有關方面的廣告也應明確不得超越授權的范圍。因為如果很多代理機構掌握該物業(yè)，就會形成在市場上“沿街兜售”的情況，其結果會在社會上造成一種不好的印象，即人們往往會認為這么多的代理機構持有該物業(yè)，肯定該物業(yè)不易出手或是有些什么其他問題，如質量不好等。但大型綜合性代理公司也未必就能代理所有的大型項目。但對工業(yè)和商業(yè)物業(yè)來說，常委托全國性或國際性代理公司，當?shù)氐拇頇C構有時參加，有時不參加。 第三條 費用負擔 本項目的推廣費用(包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由甲方負責支付。甲方在收到首期房款后應不遲于3天將代理傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉來的代理傭金后應開具收據(jù)。 ，負責提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發(fā)生誤訂。 第八條 合同的終止和變更 ，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經(jīng)濟等事宜。只有這樣才能確立自己的法律地位。這樣