【正文】 查，取得對(duì)待信房地產(chǎn)周邊環(huán)境的客觀認(rèn)識(shí)。從實(shí)際出發(fā)測(cè)定房屋成新程度，對(duì)解決建造年代不明或年代久遠(yuǎn)但仍有很大使用價(jià)值房屋的估價(jià)問(wèn)題，具有重要意義。因此，現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)和面積等情況進(jìn)一步核查，防止因契證與實(shí)地不符而出現(xiàn)的估價(jià)失誤。2. 3．房地產(chǎn)使用資料。如某塊土地?cái)M選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)評(píng)估其價(jià)格，需收集規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等方面的資料。整個(gè)估價(jià)工作的時(shí)間可以從接受委托之日起到交付估價(jià)報(bào)告止。時(shí)點(diǎn)越詳細(xì)，對(duì)估價(jià)精度的要求就越高，估價(jià)也就越困難。在地上建筑物預(yù)定拆遷的情況下．往往采用這種方式。 ② 產(chǎn)權(quán)狀態(tài)確定。 操作二、制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃 　　制定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作業(yè)計(jì)劃是為了使估價(jià)工作有條不紊、按時(shí)、高效完成，計(jì)劃一經(jīng)確定，一般要按計(jì)劃逐段進(jìn)行估價(jià)工作。從理論上講，估價(jià)活動(dòng)是受委托而進(jìn)行的活動(dòng)，應(yīng)嚴(yán)格按照委托人的要求去做。作為具體要評(píng)估的房地產(chǎn)到底是土地還是建筑物，或是建筑物與土地合一，或是其中的某一部分，這是受理估價(jià)委托時(shí)必須明確的基本事項(xiàng)。這些問(wèn)題主要包括；估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)的作業(yè)日期等。這套工作程序是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所必須經(jīng)過(guò)的工作階段，反映了各階段之間的內(nèi)在聯(lián)系，是人們對(duì)估價(jià)對(duì)象形成立師認(rèn)識(shí)的思維歷程，是經(jīng)過(guò)千百萬(wàn)次工作實(shí)踐總結(jié)出來(lái)的客觀規(guī)律。（3）獲得物業(yè)升值的利潤(rùn)。（2）競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目出現(xiàn)。（3）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景看好。（3）投資回收期較短。（6）熟悉建設(shè)地點(diǎn)的各種關(guān)系。 （4）此時(shí)投資的回報(bào)承諾高，投資收益大。（3）地質(zhì)條件不好，規(guī)劃條件限制過(guò)嚴(yán)，施工圖紙出現(xiàn)問(wèn)題。（2）人員素質(zhì)高，具備專(zhuān)業(yè)齊全配套的有豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理人員。（5）項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流程嚴(yán)重脫離實(shí)際等。最后提出投資決策研究報(bào)告，得出結(jié)論性意見(jiàn)與建議，提供有關(guān)部門(mén)決策和審批?！　≡趶V泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對(duì)投資地區(qū)、類(lèi)別、規(guī)模等作初步探討，提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)書(shū)，經(jīng)有關(guān)部門(mén)或領(lǐng)導(dǎo)人審批、認(rèn)可后，進(jìn)行初步投資決策及詳細(xì)投資決策研究。處在房地產(chǎn)壽命周期不同階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其所處市場(chǎng)供求狀況不同，由于對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和房地產(chǎn)價(jià)值判斷的差別，使得房地產(chǎn)交易必然頻繁，從而給投資者帶來(lái)豐富的投資機(jī)會(huì)。此階段，重新規(guī)劃利用土地，拆除原有建筑。此階段時(shí)間較短，一般一年左右。認(rèn)可后，緊接著搞出一個(gè)精包裝（項(xiàng)目可行性研究報(bào)告）。影響有效執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)方案的因素主要有：發(fā)現(xiàn)及診斷問(wèn)題的技能：評(píng)定存在問(wèn)題的技能；執(zhí)行計(jì)劃的技能；評(píng)估執(zhí)行效果的技能。定位任務(wù)包括三個(gè)步驟：明確一些可利用的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；選擇若干個(gè)適用的優(yōu)勢(shì)；有效地向市場(chǎng)表明公司的定位觀念。 在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開(kāi)發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來(lái)發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。有關(guān)建議：是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：要求寫(xiě)出項(xiàng)目所具備的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)過(guò)程中市政條件是否具備。附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。若敏感系數(shù)為負(fù)，說(shuō)明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說(shuō)明該參量對(duì)目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對(duì)該參量的確定須越謹(jǐn)慎。步驟F：盈虧平衡分析　　盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱(chēng)量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過(guò)分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。一般來(lái)講 成本構(gòu)成包括以下四個(gè)部分：A 土地前期費(fèi)：指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開(kāi)通施工用水、用電、道路以及完成場(chǎng)地平整為止所要的費(fèi)用。對(duì)擬投資項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)的分析可以分成以下兩個(gè)部分，其一是對(duì)擬 社會(huì)學(xué)，環(huán)境等專(zhuān)家 經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家 造價(jià)工程師分析角度四：投資商的自身?xiàng)l件對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的影響俗語(yǔ)說(shuō)“太貴有自知之明”。有時(shí)候一個(gè)好項(xiàng)目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。任何一家公司都不可能對(duì)自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。進(jìn)入1996 年以后，該小區(qū)房?jī)r(jià)雖有所下跌，但仍是國(guó)內(nèi)最貴的地方。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無(wú)視當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒(méi)有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來(lái)的后果。有些項(xiàng)目的可行性研究沒(méi)有交給真正在行的專(zhuān)家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這些因素包括：高級(jí)別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無(wú)人問(wèn)津：在一個(gè)離市區(qū)測(cè)多公里的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無(wú)人問(wèn)津；準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開(kāi)發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時(shí)間同一城市同類(lèi)樓盤(pán)供應(yīng)量過(guò)大致使需求短缺；建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)算造成資金不繼；一條新建的高架橋攔腰而過(guò)使梅樓商鋪優(yōu)勢(shì)失效；原先的商業(yè)旺地因地鐵建設(shè)而大規(guī)模地拆遷，成為“被人遺望的角落”等等。 常見(jiàn)誤區(qū)誤區(qū)一：一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析　　如果你的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分肯定地告訴你將來(lái)能賺多少錢(qián)，而且一定能賺這么多錢(qián)，這絕不會(huì)是一份實(shí)事求是的報(bào)告。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問(wèn)題，綜合評(píng)價(jià)合理取舍。 第1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步1．透視民地產(chǎn)可行性研究　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)研交多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。 誤區(qū)二：先入為主的可行性研究　　筆者曾考察過(guò)十多項(xiàng)失敗的大型地產(chǎn)投資，發(fā)現(xiàn)其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見(jiàn)的因素造成的。 課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過(guò)關(guān)。無(wú)論政府還是企業(yè)都會(huì)導(dǎo)致“先人為主”的決策傾向。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個(gè)獨(dú)特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴(lài)，需求者多而且舍得花大價(jià)錢(qián)，故此售價(jià)及租金曾一直穩(wěn)步上揚(yáng)。 考察你的經(jīng)驗(yàn)　　隔行如隔山，隔山買(mǎi)牛難。也許你的企業(yè)從來(lái)不會(huì)在建一幢樓后靠出租來(lái)獲取長(zhǎng)期回報(bào)，而是建一部分賣(mài)一部分，甚至靠預(yù)售樓盤(pán)來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，那么對(duì)那些適合于長(zhǎng)線(xiàn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和適于長(zhǎng)錢(qián)投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。筆者見(jiàn)到不少這樣的事情：一個(gè)建了一半的項(xiàng)目因?yàn)闆](méi)有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無(wú)利潤(rùn)可言了，明擺著是虧本的生意。 a、宏觀因素分析　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國(guó)家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國(guó)的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無(wú)地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生的可能性。 c、微觀市場(chǎng)分析　　成本測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。以下簡(jiǎn)單介紹三種常用的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。敏感系數(shù)可正可負(fù)。正文：它是可行性報(bào)告的主體，一般來(lái)講，應(yīng)包括以下內(nèi)容： a、概況（包括：項(xiàng)目背景、項(xiàng)目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫(xiě)入員、編寫(xiě)的依據(jù)、編寫(xiě)的假設(shè)和說(shuō)明）； b、市場(chǎng)調(diào)查和分析； C、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； d、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度； e、投資估算及資金籌措； f、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)； g、風(fēng)險(xiǎn)分析； h、可行性研究的結(jié)論； i、研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議； j、相應(yīng)的附表。市場(chǎng)調(diào)查分析：要求對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宏觀、區(qū)域和微觀的市場(chǎng)分析和調(diào)查，及對(duì)未來(lái)的供給、需求和價(jià)格的預(yù)測(cè)，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導(dǎo)。結(jié)論：要求寫(xiě)出該項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論，明確說(shuō)明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。定位是勾劃公司形象和所提供價(jià)值的行為，以此使該細(xì)分市場(chǎng)的顧客理解和正確認(rèn)識(shí)本公司有別于其競(jìng)爭(zhēng)者的特征。計(jì)劃一般應(yīng)包括以下八大內(nèi)容：計(jì)劃概要（便于決策者快速瀏覽）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀（提供背景資料）機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析目標(biāo)、銷(xiāo)售量、市場(chǎng)占有率、盈利水平市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略行動(dòng)方案：做什么？誰(shuí)去做？如何做？何時(shí)做？費(fèi)用多少？預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表控制措施策略涉及的是營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)“是什么”和“為什么”的問(wèn)題，而執(zhí)行則涉及“誰(shuí)？”“時(shí) 間？”“地點(diǎn)？”“怎么樣？”等問(wèn)題。此階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首先得到開(kāi)發(fā)土地并搞出一個(gè)粗包裝（項(xiàng)目建議書(shū)）。此階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各部分逐漸投入運(yùn)營(yíng)，并步入正軌，收支基本穩(wěn)定下來(lái)。 （八）項(xiàng)目拆除階段 　　指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備拆除到項(xiàng)目拆除完成為止的階段。所以說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買(mǎi)賣(mài)，是房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)增多的保證。第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計(jì)　　搜集國(guó)內(nèi)有關(guān)地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、政策資料及其政治、經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)政策等信息。進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)與編制建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃，這是研究建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施方案。（4）項(xiàng)目的可行性研究通不過(guò)審查?！　≡诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資富有經(jīng)驗(yàn)。（2）融資工作進(jìn)展緩慢，資金缺口較大。 （3）在參與前期工作時(shí)，可得到一些潛在收益。（5）社會(huì)信譽(yù)好，資質(zhì)等級(jí)高，資金雄厚。（2）投入資金雖多，但能很快見(jiàn)到最終性成果，心里比較踏實(shí)。（2）有工程建設(shè)管理方面的高素質(zhì)人才。在白地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1）市場(chǎng)行情跌落。（2）賺取“批發(fā)”和“零售”的差價(jià)。第三部分房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)：房地產(chǎn)估價(jià)程序　　房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，要想使評(píng)估活動(dòng)高效、準(zhǔn)確、公正，必須使活動(dòng)過(guò)程遵循一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的工作程序。估價(jià)者在作出接受委托的決策前要對(duì)委托人和評(píng)估標(biāo)的物的基本情況進(jìn)行初步了解，來(lái)界定有關(guān)估價(jià)的一些重要問(wèn)題。 （2）估價(jià)對(duì)象。確定了完成估價(jià)的日期，估價(jià)人員必須按期保質(zhì)地完成估價(jià)，以確保自身的信譽(yù)。做好必要的準(zhǔn)備工作。此類(lèi)情況可根據(jù)業(yè)務(wù)需要采用填寫(xiě)表格的方式獲得。土地估價(jià)一是空地估價(jià)，二是地塊上有建筑物，但視為空地。一般說(shuō)來(lái)，買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格比抵押價(jià)格和課稅價(jià)格所要求的時(shí)點(diǎn)詳 細(xì)，通常至少要指明月，甚至要到日。 3，估價(jià)作業(yè)的工作進(jìn)度安排 　　估價(jià)作業(yè)的時(shí)間性和實(shí)務(wù)性都很強(qiáng)，必須注意時(shí)效。如對(duì)供出租用的寫(xiě)字樓擬選用收益還原法來(lái)評(píng)估其價(jià)格，則需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分?jǐn)傉叟f、負(fù)擔(dān)利息、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、稅收等方面的資料。在估價(jià)中，有些必需的資料無(wú)法從現(xiàn)場(chǎng)查勘中獲得，可借助建筑開(kāi)發(fā)的原始資料來(lái)確定。評(píng)估人員對(duì)土地的查勘主要是了解地塊的坐落位置、土地使類(lèi)別、面積、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情況，地塊與周邊地塊的搭界情況等。房屋契證上一般都有關(guān)于房屋的結(jié)構(gòu)、面積的記載，但在實(shí)際中由于種種情況，如產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的疏忽或房屋所有者自行改建裝修等，都會(huì)使房屋的結(jié)構(gòu)、面積與契證記載的情況有差異。一聽(tīng)，是聽(tīng)取住房或使用者對(duì)房屋使用狀況和破損情況的反映；二看，是根據(jù)聽(tīng)到的的反映，結(jié)合所要評(píng)定的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分，查看房屋的下部、墻體、屋面的變形和不均勻沉降，以及梁、往變形等情況，做出直觀上的判斷；三查，是對(duì)房屋承重結(jié)構(gòu)部位、構(gòu)件本身的剛度、強(qiáng)度進(jìn)行測(cè)量檢查，看其是否有潛在的危險(xiǎn)；四問(wèn)，是就查出的問(wèn)題詢(xún)問(wèn)使用各，了解其有關(guān)的情況；五測(cè)，是在條件具體時(shí)，用儀器測(cè)量房屋的結(jié)構(gòu)變化情況，主要有地基沉降、墻體傾斜、屋架變形、裂縫等。 5．對(duì)環(huán)境條件的確認(rèn)。 　　資料綜合分析的重點(diǎn)是：（1）檢查資料是否為估價(jià)所必需的資料，即注意該資料是否與委信房地產(chǎn)的種類(lèi)、委托估價(jià)的目的與條件相符；（2）房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是決定評(píng)估房屋的價(jià)格的重要因素，一定要準(zhǔn)確。進(jìn)行區(qū)域分析時(shí)，主要應(yīng)從房地產(chǎn)的用途分類(lèi)著手，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等。在“同一供需圈內(nèi)”，同類(lèi)房地產(chǎn)可形成替代關(guān)系，因面對(duì)價(jià)格形成有重大影響。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，原則上應(yīng)并用王種方法。在進(jìn)行價(jià)格調(diào)教之前，首先要對(duì)資料的運(yùn)用等加以檢驗(yàn)復(fù)核，其主要內(nèi)容是：資例的選擇及運(yùn)用是否得當(dāng)；各項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)原則的應(yīng)用是否得當(dāng)；一般性因素分析及區(qū)域分析、個(gè)別分析是否適當(dāng)；單位與總價(jià)的關(guān)聯(lián)是否適當(dāng)。 操作六、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告書(shū) 　　經(jīng)評(píng)估測(cè)算出對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)額后，應(yīng)將估價(jià)成果寫(xiě)成估價(jià)報(bào)告書(shū)。 5．評(píng)估依據(jù)。 評(píng)估依據(jù) （l）權(quán)屬資料； （2）工程預(yù)、決算資料； （3）測(cè)繪圖紙； （4）各類(lèi)定額和單價(jià)資料； （5）各類(lèi)折舊、稅收、物價(jià)、城建收費(fèi)管理規(guī)定； （6）與評(píng)估對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn)實(shí)例價(jià)格資料； （7）規(guī)劃資料； （8）周?chē)h(huán)境資料。為了慎重起見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商甚至可以對(duì)代理商做有關(guān)方面的廣告也應(yīng)明確不得超越授權(quán)的范圍。因?yàn)槿绻芏啻頇C(jī)構(gòu)掌握該物業(yè)，就會(huì)形成在市場(chǎng)上“沿街兜售”的情況，其結(jié)果會(huì)在社會(huì)上造成一種不好的印象，即人們往往會(huì)認(rèn)為這么多的代理機(jī)構(gòu)持有該物業(yè)，肯定該物業(yè)不易出手或是有些什么其他問(wèn)題，如質(zhì)量不好等。但大型綜合性代理公司也未必就能代理所有的大型項(xiàng)目。但對(duì)工業(yè)和商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，常委托全國(guó)性或國(guó)際性代理公司，當(dāng)?shù)氐拇頇C(jī)構(gòu)有時(shí)參加，有時(shí)不參加。 第三條 費(fèi)用負(fù)擔(dān) 本項(xiàng)目的推廣費(fèi)用(包括但不僅包括報(bào)紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書(shū)、制作沙盤(pán)等)由甲方負(fù)責(zé)支付。甲方在收到首期房款后應(yīng)不遲于3天將代理傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉(zhuǎn)來(lái)的代理傭金后應(yīng)開(kāi)具收據(jù)。 ，負(fù)責(zé)提供看房車(chē)，并保證乙方客戶(hù)所訂的房號(hào)不發(fā)生誤訂。 第八條 合同的終止和變更 ，雙方若同意終止本合同，雙方應(yīng)通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關(guān)事宜，結(jié)清與本合同有關(guān)的法律經(jīng)濟(jì)等事宜。只有這樣才能確立自己的法律地位。這樣