【正文】 如合同文本中管理事項(xiàng)，只列出了名稱，在后面的物業(yè)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，也只提出各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。　　2．物業(yè)管理合同的內(nèi)容一定要具體　　這里提供的合同文本，只是一個(gè)一般性的合同文本，只作為推薦使用。這就要求受委托的物業(yè)管理公司在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，一定要對所有委托項(xiàng)目的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在合同中表述清楚，能定量化的，一定要定量化。盡管物業(yè)管理合同體現(xiàn)了所有者與管理者的關(guān)系，但既然是合同雙方，在法律地位上是平等的，每一方都有自己的權(quán)利和義務(wù)。作為業(yè)主的產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)選擇物業(yè)管理公司，而且可以解聘物業(yè)管理公司，但同時(shí)產(chǎn)權(quán)人又是被管理的對象．有義務(wù)遵守物業(yè)管理的各項(xiàng)制度，接受物業(yè)管理單位依法進(jìn)行的管理；作為管理者的物業(yè)管理公司，一是要敢于依法對主人實(shí)施管理，二是要擺正自己的位置，要牢記物業(yè)管理的首要宗旨是服務(wù)第一，客戶至上，這就要求物業(yè)管理公司要樹立服務(wù)的思想，要以自己的優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得物業(yè)的所有業(yè)主、租戶和居民的滿意。 甲方：____________________ 乙方：____________________ 代表人：__________________ 代表人：__________________ ____年____月____日 ____年____月____日第五部分：委托物理管理合同：訂立委托物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)注意的問題　　1．明確雙方的法律地位 　　物業(yè)管理的雙方是委托關(guān)系，在合同期限內(nèi)實(shí)行聘用制，即由委托方聘用物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。 第九條 其他事項(xiàng) ，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。本合同一但終止，雙方的合同關(guān)系即告結(jié)束，甲乙雙方不再互相承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應(yīng)付費(fèi)用的除外。 ，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動(dòng)。在客戶同意購買時(shí)，乙方應(yīng)按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。 ，應(yīng)根據(jù)甲方提供的________________項(xiàng)目的特性和狀況向客戶作如實(shí)介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。 。 甲方保證若客戶購買的____________的實(shí)際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負(fù)責(zé)。 第六條 甲方的責(zé)任 ： (1)甲方營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行帳戶； (2)新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門對開發(fā)建設(shè)____________________項(xiàng)目批準(zhǔn)的有關(guān)證照(包括：國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書和規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開工證)和銷售_______________項(xiàng)目的商品房銷售證書、外銷商品房預(yù)售許可證、外銷商品房銷售許可證；舊有房地產(chǎn)，甲方應(yīng)提供房屋所有權(quán)證書、國有土地使用權(quán)證書。乙方不得擅自挪用代收的房款。 乙方代甲方收取房價(jià)款，并在扣除乙方應(yīng)得傭金后，將其余款項(xiàng)返還甲方。 ： 甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產(chǎn)的代銷即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部代理傭金。 第五條 代理傭金及支付 %，乙方實(shí)際銷售價(jià)格超出銷售基價(jià)部分，甲乙雙方按五五比例分成。 第四條 銷售價(jià)格 銷售基價(jià)(本代理項(xiàng)目各層樓面的平均價(jià))由甲乙雙方確定為____元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認(rèn)可后，有權(quán)靈活浮動(dòng)。該費(fèi)用應(yīng)在費(fèi)用發(fā)生前一次性到位。 ，甲方不得在____________地區(qū)指定其他代理商。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。 第二條 合作期限 個(gè)月，自____年____月____日至____年____月____日。房地產(chǎn)代理銷售合同格式 房地產(chǎn)代理銷售合同 甲 方：____________________________________ 地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________ 法定代表人：____________ 職務(wù)：____________ 乙 方：____________ 房地產(chǎn)中介代理有限公司 地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________ 法定代表人：____________ 職務(wù)：____________ 甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，就甲方委托乙方(獨(dú)家)代理銷售甲方開發(fā)經(jīng)營或擁有的____________事宜，在互惠互利的基礎(chǔ)上達(dá)成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。住宅和公寓的銷作常以當(dāng)?shù)氐拇繖C(jī)構(gòu)辦理，當(dāng)然，這些機(jī)構(gòu)也許是全國性甚至國際性代理公司的分支機(jī)構(gòu)。考察物業(yè)代理公司的以往業(yè)績，還要看其代理每一個(gè)項(xiàng)目的平均銷售周期。第三，物業(yè)代理公司以往的業(yè)績對選擇代理公司來說也很重要。例如，某國際性物業(yè)代理機(jī)構(gòu)曾一度同時(shí)代理著北京二十多個(gè)大中型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其中有些同類型項(xiàng)目處于同一地段，結(jié)果代理費(fèi)比例高的項(xiàng)目銷售十分火爆，但代理費(fèi)比例低的項(xiàng)目成交寥寥無幾。很顯然，地方性的物業(yè)代理公司由于其人員、經(jīng)驗(yàn)和銷售網(wǎng)絡(luò)的限制，一般沒有能力代理大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場銷售工作。一些代理公司采用保底價(jià)按比例收取代理費(fèi)，超出保底價(jià)格部分按另外的比例分成，就是一種嚴(yán)重違反職業(yè)道德的做法。選擇不好代理商，無論代理合同多么完善，恐怕效果也不會很好?！　。ㄈ╆P(guān)于代理商的資格問題　　簽訂房地產(chǎn)代理合同時(shí)，作為委托方要充分了解物業(yè)代理公司的代理資格問題，目前國家及各地對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及代理機(jī)構(gòu)的資格都有一些具體規(guī)定，如建設(shè)部50號部長令規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件及程序。從表面上看來，那種開發(fā)商對所有成功的代理人都作出支付傭金的承諾，似乎更有利于加快物業(yè)租售速度，但事實(shí)卻往往不是這樣。如果有客戶委托代理機(jī)構(gòu)幫助買樓或租樓，則代理商相對開發(fā)商而言就是“顧客”，此時(shí)的代理商應(yīng)從買方或承租方獲取傭金，不能再從開發(fā)商那兒得到另外一份傭金，尤其是代理商為其客戶向房地中＃信南領(lǐng)土位面時(shí)．更不應(yīng)從開發(fā)商處獲取傭金。對聯(lián)合代理的情況，委托方需對每宗出租或出售交易支付較高的代理費(fèi)，通常為獨(dú)家代理時(shí)的1～5倍，各代理機(jī)構(gòu)之間要依事先協(xié)議來分割這筆傭金?！　。ǘ╆P(guān)于物業(yè)代理的傭金　　當(dāng)僅由一個(gè)代理機(jī)構(gòu)獨(dú)家代理物業(yè)租售時(shí)，則依每宗交易的成交額收取傭金或代理費(fèi)。房地產(chǎn)代理合同屬于委托合同的范疇，委托的權(quán)限必須在委托代理合同中明確地表述，比如，對銷售價(jià)格的限制、配套設(shè)施及物業(yè)管理的承諾以及其他用于吸引購房者的其他優(yōu)惠措施等，這些內(nèi)容均需在合同中明確表述，防止出現(xiàn)代理商為了促銷樓盤，在未經(jīng)開發(fā)商同意的情況下，擅自對購買者作出一些根本實(shí)現(xiàn)小廠的承機(jī)．特別是對于預(yù)售樓盤更是如此。然后是按照有關(guān)規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向委托估價(jià)者收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)。 10．評估小組成員和評估單位資格證書。 7．評估方法選擇 8．評估計(jì)算分析 應(yīng)介紹接選定方法所進(jìn)行的數(shù)據(jù)確定、參數(shù)測算、公式選用等理由和計(jì)算過程，對計(jì)算分析過程作概括的陳述，關(guān)鍵要闡明作出最后估價(jià)結(jié)論的理由。 5．評估原則 　反映在評估活動(dòng)中的主要適用原則，以及評估人的立場。 3．評估日期 是反映估價(jià)工作期限的起止日期。 一份規(guī)范的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書應(yīng)包含下列具體內(nèi)容： 1．估價(jià)委托人名稱 應(yīng)有委信人的全稱，有時(shí)還應(yīng)有地址，以確認(rèn)服務(wù)對象。 6．評估結(jié)果。 3．估價(jià)對象的土地面積、建筑面積和建筑物類型等． 4．估價(jià)對象具備的條件分析。不論估價(jià)報(bào)告的形式如何，均至少要記載下列事項(xiàng)： 1．此項(xiàng)評估項(xiàng)目的委托者、聯(lián)系人、領(lǐng)勘人、負(fù)責(zé)承接評估人員的姓名。定型式估價(jià)報(bào)告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價(jià)人員必須按照規(guī)定的形式填寫，不得改動(dòng)或填減。估價(jià)報(bào)告書是記述估價(jià)成果的文件，它把估價(jià)過程中有關(guān)的數(shù)據(jù)、辦法、要點(diǎn)及最后的結(jié)果以正式的書面形式反映出來。在實(shí)際工作中，最后決定的估價(jià)額，可能以計(jì)算出的價(jià)格為主，也可能以估價(jià)人員的其地判斷為主，而計(jì)算結(jié)果只作為參考。③以一種估價(jià)方法計(jì)算出的結(jié)果為主，其他估伙方法計(jì)算出的結(jié)果只供參考。即賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)重，然后再綜合出一個(gè)價(jià)格。其次，要對2種估價(jià)方法估算出的價(jià)格進(jìn)行綜合，綜合的方法有三種：①簡單算術(shù)平均。由于資料的限制和房地產(chǎn)價(jià)格的復(fù)雜性，使三件方法估出的價(jià)格難以一致，因此需要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)評估測算時(shí)，如有當(dāng)?shù)卣?guī)定的測算標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)認(rèn)真采用，如“土地分等定級標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋新舊程度評定標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋耐用年限”、“房屋代議書標(biāo)準(zhǔn)”等。 （2）價(jià)格估算。因?yàn)槿N方法各有利弊，僅靠一種方法不易達(dá)到正常價(jià)格。盡管房地產(chǎn)估價(jià)方法比較多，但最基本的方法還是成本估價(jià)法、市場比較法和收益還原法三種。 （1）選擇估價(jià)方法。個(gè)別分析應(yīng)當(dāng)正確掌握待估房地產(chǎn)的地塊條件、街道條件、臨近條件、環(huán)境條件、行政條件等方面的因素，再依據(jù)鄰近地區(qū)的特征，判斷出最有效使用方向。 （2）個(gè)別分析。類似地區(qū)也可以用“同一供需圈”的概念解釋。估價(jià)時(shí)首先要判定類別；其次，區(qū)域劃分的范圍不宜過大；最后，類別判定要考慮未來發(fā)展。 　　因此，區(qū)域分析可分為鄰近地區(qū)和類似地區(qū)兩部分。這種分類并非城市規(guī)劃上的使用分區(qū)，而是實(shí)際上的使用分區(qū)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格會隨其所處的地區(qū)特性的不同而有很大差別，如不把握地區(qū)特征就無法獲得房地產(chǎn)的適當(dāng)價(jià)格。 （l）區(qū)域分析。房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)體因素可以通過確認(rèn)來把握，而影響因素則要通過有經(jīng)驗(yàn)的評估人員加以分析，以便把握各因素對價(jià)格的影響程度。 2．價(jià)格形成分析。如果資料綜合分析不能如實(shí)反映房屋建筑的各類技術(shù)數(shù)據(jù)，甚至發(fā)生失誤，則會影響到價(jià)格評估的正確性，致使當(dāng)事人蒙受不應(yīng)有的損失，也會影響到估價(jià)者的聲譽(yù)。這一階段的作業(yè)包括2項(xiàng)： 1，資料綜合分析。 環(huán)境條件也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，而環(huán)境條件往往不是契書等文字材料標(biāo)明的，另外環(huán)境條件的變動(dòng)性很大，所以估價(jià)人員要親臨現(xiàn)場，逐步確認(rèn)對待估房地產(chǎn)價(jià)格有影響的各因素的狀態(tài)，通過實(shí)地調(diào)查，取得對待信房地產(chǎn)周邊環(huán)境的客觀認(rèn)識。拍照、錄像對那些即將拆遷、有可能發(fā)生糾紛房屋的評估很有必要?，F(xiàn)場查勘中對重要的評估項(xiàng)目要進(jìn)行拍照或錄像?？绷⒗L圖是指在房區(qū)全面查勘丈量的基礎(chǔ)上，將房屋的形狀、位置、層次、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部設(shè)施、墻體歸屬以及附屬搭建等，按照一定比例如實(shí)反映到房屋平面圖上，同時(shí)估價(jià)人員應(yīng)認(rèn)真逐項(xiàng)填寫“房地產(chǎn)查勘評定表”，作為估價(jià)的依據(jù)。從實(shí)際出發(fā)測定房屋成新程度，對解決建造年代不明或年代久遠(yuǎn)但仍有很大使用價(jià)值房屋的估價(jià)問題，具有重要意義。房屋成新是影響房屋價(jià)格的重要因素．評估人員根據(jù)房屋的新舊程度評定標(biāo)準(zhǔn)．采取一聽、二看、三查、四問、五測的工作方法鑒定房屋的成新。確定房屋的建造年份是房屋評估不可缺少的組成部分，是評定房屋折舊情況的主要依據(jù)，必須予以查明。了解房屋裝修情況是一件細(xì)致繁鎖的工作。因此，現(xiàn)場查勘時(shí)，應(yīng)對房屋的結(jié)構(gòu)和面積等情況進(jìn)一步核查，防止因契證與實(shí)地不符而出現(xiàn)的估價(jià)失誤。 （2）確認(rèn)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備和面積。房屋位置的正確性是房屋估價(jià)的前提，必須認(rèn)真核對清楚。 對房屋的查勘。2. 現(xiàn)場查勘的主要內(nèi)容有： 1．對土地的查勘。 操作四、現(xiàn)場查勘 現(xiàn)場查勘是指房地產(chǎn)估價(jià)人員親臨現(xiàn)場對估價(jià)對象的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地考查，以便對待估房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行充分了解和客觀確認(rèn)。 4．市場資料。 3．房地產(chǎn)使用資料。主要包括建造開發(fā)的年代，主要結(jié)構(gòu)材料、內(nèi)部設(shè)計(jì)布局、設(shè)備裝修、建筑造價(jià)等。與房地產(chǎn)權(quán)歸屬及變更的有關(guān)資料，如房地產(chǎn)登記的原始記錄，接代管產(chǎn)權(quán)資料，落實(shí)政策資料，房屋買賣、租賃、抵押資料，征地拆遷資料，私房改造資料等。 　房地產(chǎn)估價(jià)所需收集的資料主要包括以下幾部分內(nèi)容： 1．產(chǎn)權(quán)資料。如某塊土地?cái)M選用假設(shè)開發(fā)法來評估其價(jià)格，需收集規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等方面的資料。 資料收集的深度和廣度很大程度上取決于在計(jì)劃階段初選的估價(jià)方法，一般應(yīng)圍繞著估價(jià)方法所賴以計(jì)算的資料數(shù)據(jù)進(jìn)行收集。制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃的方法可以采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，以便選擇最優(yōu)方案，并在計(jì)劃執(zhí)行過程中有效地控制與監(jiān)督。因此，要通過估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，把估價(jià)作業(yè)的流程按程序規(guī)定好相應(yīng)的時(shí)間進(jìn)度和時(shí)限，使操作的每個(gè)步驟既科學(xué)有序，又省時(shí)省力。整個(gè)估價(jià)工作的時(shí)間可以從接受委托之日起到交付估價(jià)報(bào)告止。評估人員的選定和工作安排以及評估人員各自分工負(fù)責(zé)的工作范圍明確以后，有利于參與人員協(xié)同動(dòng)作，相互配合，提高工作效率。初選估價(jià)方法的目的，是為了使后面的資料收集與整理和實(shí)地查勘有的放矢，避免不必要的重復(fù)勞動(dòng)。當(dāng)然為求取過去某個(gè)特定時(shí)期的價(jià)格（如有關(guān)訴訟案件的房地產(chǎn)價(jià)格），也可以將過去的某一特定時(shí)與作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。時(shí)點(diǎn)越詳細(xì)，對估價(jià)精度的要求就越高，估價(jià)也就越困難。由于房地產(chǎn)價(jià)格是隨時(shí)間等因素的變化而不斷變動(dòng)著的，因此，只有估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定以后，估出的價(jià)格才有意義，估價(jià)時(shí)間的詳細(xì)程度取決于所要評估的房地產(chǎn)價(jià)格類型和市場變動(dòng)程度。對土地和地上建筑物共同估價(jià)或?qū)ζ渲幸徊糠止纼r(jià)。在土地與建筑物筑成為一體的狀況下，僅就地上的建筑物進(jìn)行估價(jià)。在地上建筑物預(yù)定拆遷的情況下．往往采用這種方式。房地產(chǎn)估價(jià)范圍包括以下：4個(gè)方面： ①土地估價(jià)。總之，估價(jià)者必須在明確了房地產(chǎn)的權(quán)利內(nèi)容．權(quán)利的發(fā)生與存續(xù)時(shí)間等產(chǎn)權(quán)狀態(tài)后，方能對其進(jìn)行估價(jià)。房地產(chǎn)權(quán)利是一束權(quán)利的集合，除所有權(quán)外，還有使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，權(quán)利性質(zhì)不同，其價(jià)格也不一樣。 ② 產(chǎn)權(quán)狀態(tài)確定。估價(jià)對象如果是土地，則需確定其坐落、編號、四至、面積、形狀、用途等；如果是房屋或其它建筑物，則需確定其所在地（門牌號碼）、類型、結(jié)構(gòu)、占