【正文】 地面積、建筑面積、使用情況等。 （1）確定估價對象的品質(zhì)特征及產(chǎn)權(quán)狀態(tài) ①估價對象的品質(zhì)特征。制定估價作業(yè)計劃可大體包括以下幾個內(nèi)容：1．確定估價作業(yè)的具體因素 　　對于估價作業(yè)來說，僅僅指明某塊土地或某幢房屋是無法開展估價工作的。 操作二、制定估價作業(yè)計劃 　　制定房地產(chǎn)價格評估作業(yè)計劃是為了使估價工作有條不紊、按時、高效完成，計劃一經(jīng)確定，一般要按計劃逐段進行估價工作。簽訂合同后，估價者應(yīng)按合同的時效和質(zhì)量要求，編制估價計劃，安排估價人員。估價者決定接受委托后，可通知委托人填寫正式的估價委托書并辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂委托合同。估價合同簽訂前，雙方應(yīng)說明收費標準和付款形式。從理論上講，估價活動是受委托而進行的活動，應(yīng)嚴格按照委托人的要求去做。但當估價難度較大而委托人提出的時間太短以致不能保證較公平合理地評估出價格時，估價者應(yīng)向委托人說明原因，商定一個較合適的時間。所謂估價的作業(yè)日期，是指從何時開始估價至何時完成估價作業(yè)，即進行估價的起止日期。若是土地，是生地〔無開發(fā)成本）、新開發(fā)地（有開發(fā)成本）還是其上附有影響地價的附屬建筑物；如果是房地合一的估價對象，其建筑物是依然保存，還是將被拆除；若是單純的房產(chǎn)估價，則要明確建筑物的含義，如為寫字樓是否包括其中配備的設(shè)備，如為酒樓是否包括其中的家具等。作為具體要評估的房地產(chǎn)到底是土地還是建筑物，或是建筑物與土地合一，或是其中的某一部分，這是受理估價委托時必須明確的基本事項。因此估伙者對委托人估價目的的明確把握是正確決策和做好估價工作的前提條件。由于估價目的的不同使價格類型也有所不同，如買賣交易價格、抵押價格、租賃價格、典當價格、課稅價格、征用價格等。房地產(chǎn)價格評估作為房地產(chǎn)業(yè)的一項基礎(chǔ)工作，可以有多方面的用途，評估委托人也會因為自己不同的需要提出不同的估價目的。這些問題主要包括；估價目的、估價對象、估價的作業(yè)日期等。 　　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)在收到評估委托人的申請書和有關(guān)證明及資料后，要在一個有限的時間內(nèi)（如3天）作出是否受理此項業(yè)務(wù)的決策并通知申請人。評估申請書或評估委托書應(yīng)寫明的事項包括：（1）當事人的姓名、住址、職業(yè)等（法人或其他組織名稱、隸屬關(guān)系、所在地址、法定代表人姓名、職務(wù)等）； （2）評估標的物的名稱、類型、面積、地理位置和環(huán)境條件等；（3）申請評估的原因和用途；（4）房屋產(chǎn)權(quán)人、土地作用人的領(lǐng)勘人； （5）委托評估的要求。房地產(chǎn)估價程序可以分為以下幾個階段；估價申請和業(yè)務(wù)受理、制定估價作業(yè)計劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場查勘、綜合分析和估算、撰寫估價報告、交付估價報告書及收取信公服務(wù)費。這套工作程序是進行房地產(chǎn)估價所必須經(jīng)過的工作階段，反映了各階段之間的內(nèi)在聯(lián)系，是人們對估價對象形成立師認識的思維歷程，是經(jīng)過千百萬次工作實踐總結(jié)出來的客觀規(guī)律。（5）市場關(guān)系熟悉。（3）有客戶來源。 在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對市場行情看得準。（3）獲得物業(yè)升值的利潤。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的好處有：（1）投資回收期短。 由于開發(fā)項目的銷售期較短，不定因素及新的投資風(fēng)險已減小很多。（4）定價不適當。（2）競爭性項目出現(xiàn)?！　≌怯捎诜康禺a(chǎn)開發(fā)銷售階段工作如上所述，因此在此階段投資風(fēng)險仍較大，但是一旦投資成功，所獲利潤也仍較高。分析D：房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資分析　　房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的主要目的是找到用戶，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的價值。（5）自己擁有施工隊伍，或與施工隊伍有密切關(guān)系。（3）對房地產(chǎn)項目的市場前景看好。 在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的管理有豐富的經(jīng)驗。（7）便于及時抓住盈利高的房地產(chǎn)項目。（5）對所經(jīng)營的房地產(chǎn)重點對待，節(jié)約二次裝修費。（3）投資回收期較短。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要好處有：（1）對施工過程的開展有影響力，便于主動發(fā)揮作用。　　正是由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的上述工作內(nèi)容，在此階段投資的風(fēng)險較大，但是一旦投資成功，所獲利潤也較高。分析C：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資分析　　房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)。（6）熟悉建設(shè)地點的各種關(guān)系。（4）有一定的融資能力。（2）有配套的高素質(zhì)專業(yè)人員，起碼有經(jīng)驗豐富的勘察、規(guī)劃設(shè)計人員，征地拆遷入員，招標投標人員，市場營銷人員等。 由于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的好處很多，也很誘人，所以許多投資者也都積極爭取在此階段投資。 （4）此時投資的回報承諾高，投資收益大。 （2）投入資金雖多，但能很快見到階段性成果，便于及時轉(zhuǎn)手。 由于前期工作階段的風(fēng)險可采取一些措施在一定程序上加以防范，所以雖然風(fēng)險仍很大，但要比策劃階段小。（5）預(yù)期的預(yù)租、預(yù)售工作開展不起來，給資金造成缺口。（3）地質(zhì)條件不好，規(guī)劃條件限制過嚴，施工圖紙出現(xiàn)問題。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要風(fēng)險有：（1）征地工作困難重重。（4）資金雄厚。（2）人員素質(zhì)高，具備專業(yè)齊全配套的有豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟技術(shù)管理人員。（5）便于及早抓住有利投資項目　　由于房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的好處非常誘人，所以許多投資者躍躍欲試，準備施展才能。（3）便于自己占據(jù)最佳投資地位。 在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要好處有：（1）可以按自己的愿望和條件進行設(shè)想，投資工作干起來會得心應(yīng)手。（5）項目的開發(fā)經(jīng)營流程嚴重脫離實際等。（3）設(shè)想項目得不到有關(guān)音阿對比準。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要風(fēng)險有：（1）尋找不到合適的投資機會或投資項目。為了實現(xiàn)此目的，房地產(chǎn)投資者通過房地產(chǎn)市場研究．尋找投資開發(fā)機會通過項目建議書初步論證開發(fā)項目的可行性；通過可行性研究來最終做出是否投資開發(fā)的決策；通過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程設(shè)計來對開發(fā)項目的實施做出初步安排。最后提出投資決策研究報告，得出結(jié)論性意見與建議，提供有關(guān)部門決策和審批。財務(wù)分析與經(jīng)濟評價：計算項目的投資造價與土建、設(shè)備成本，投資效果分析，資金償還辦法、償還時間．項目的利潤及還本期，以研究建設(shè)項目經(jīng)濟上的合理性。建設(shè)項目地點的選擇及確定開發(fā)房屋類別及規(guī)模。房地產(chǎn)投資決策程序即按以下程序進行：首先是研究房地產(chǎn)開發(fā)項目的必要性和現(xiàn)實性?！　≡趶V泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對投資地區(qū)、類別、規(guī)模等作初步探討，提出房地產(chǎn)開發(fā)的項目建設(shè)書，經(jīng)有關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)人審批、認可后，進行初步投資決策及詳細投資決策研究。雖然每一房地產(chǎn)開發(fā)項目的壽命周期不同，但基本上都經(jīng)過上述八個階段。 總之，房地產(chǎn)投資機會是豐富多彩、層出不窮，而這與房地產(chǎn)項目的壽命周期息息相關(guān)。　　除了對原有房地產(chǎn)項目進行改建、擴建之外，還需要進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。處在房地產(chǎn)壽命周期不同階段的房地產(chǎn)項目，其所處市場供求狀況不同，由于對市場預(yù)測和房地產(chǎn)價值判斷的差別，使得房地產(chǎn)交易必然頻繁，從而給投資者帶來豐富的投資機會。果只能進行整個壽命周期或者半個壽命周期的買賣的話，那么投資機會將少之又少。每一階段性成果都可以在市場上進行買賣，而房地產(chǎn)項目的階段性買賣為房地產(chǎn)投資提供了相當多的投資機會。而這種房地產(chǎn)壽命周期內(nèi)的階段性轉(zhuǎn)手或融資就給其他投資商提供了許多種可供選擇的機會。此階段，重新規(guī)劃利用土地，拆除原有建筑。此階段，需投入大量資金修復(fù)改造原有建筑，使房地產(chǎn)開發(fā)項目的服務(wù)水平和獲利能力得到提高。此階段，需追加投資用于更新設(shè)備、改善服務(wù)、提高利潤水平。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目提供服務(wù)并獲取利潤，且收支變化幅度較小。此階段時間較短，一般一年左右。 （四）項目試運營階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目投放運營到運營正常為止的階段。（三）項目建設(shè)階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目破土動工到竣工驗收為止的階段。 （二）第措資全階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計方案完成到項目開工為止的階段。認可后，緊接著搞出一個精包裝（項目可行性研究報告）。（－）論證設(shè)計階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)商著手買地到?jīng)Q定開發(fā)房地產(chǎn)具體內(nèi)容的階段。 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時機 　　一項房地產(chǎn)壽命周期是從房地產(chǎn)項目籌建開始，到房地產(chǎn)項目拆除為止經(jīng)過的時間。我們發(fā)現(xiàn)，許多成功項目背后最精彩的環(huán)節(jié)便是投資；或四兩拔千斤，或八面玲瓏。影響有效執(zhí)行營銷方案的因素主要有：發(fā)現(xiàn)及診斷問題的技能：評定存在問題的技能；執(zhí)行計劃的技能；評估執(zhí)行效果的技能。納入整體營銷方案的可行性研究一個好的房地產(chǎn)營銷方案最終有一個好的計劃書，以便在整體上把握整個營銷活 動。風(fēng)險和收益是成正比的，如果某一項目不能產(chǎn)生足夠收 入償還抵押并產(chǎn)生正現(xiàn)金流量或者項目的總債務(wù)超過其價值則被認為是籌資 過度，明智的辦法是在準備隨風(fēng)險的限度內(nèi)盡量賺錢，應(yīng)保留部分現(xiàn)金和兌 現(xiàn)性強的財產(chǎn)。房地 產(chǎn)產(chǎn)品類型可大致分為土地、住宅、公寓、購物中心和商店、工業(yè)建筑、旅 館及其他特殊用途的物業(yè)。定位任務(wù)包括三個步驟：明確一些可利用的競爭優(yōu)勢；選擇若干個適用的優(yōu)勢；有效地向市場表明公司的定位觀念。他需要向客戶說明本公司與現(xiàn)有競爭者和潛在競爭者有什么區(qū)別。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？為選定市場和制定策略而進行可行性研究在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)進行細致而有針對性的市場調(diào)研，進行市場分析，并選定適合的目標市場，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及售后服務(wù)即物業(yè)管理策略。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營銷者區(qū)分不同消費者群體和細小的市場，并按照他們的需要來開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。 公司營銷人員的主要職責(zé)是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機會。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：營銷開支概算，包括： 項目前研究及可行性研究的開支 項目策劃的開支 銷售策劃的開支 廣告開支 項目公司日常運作的開支 項目及企業(yè)的公關(guān)開支工程開支概算，包括： 用于工程勘探的開支 用于吹沙填土、平整土地的開支 用于工程設(shè)計的開支 用于建筑施工的開支 用于設(shè)施配套的開支 用于工程監(jiān)理的開支土地征用開支概算，包括： 政府一次性收取的標準地價 用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支金融成本開支，包括： 外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費用支出 貸款引起的利息支出 各項保險開支稅收和行政性收費不可預(yù)見開支第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進行可行性研究在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實際總投入就會小得多。一個房地產(chǎn)項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算 　　一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含7項目建設(shè)的工程概算。有關(guān)建議：是專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)人員在進行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項目獲得更佳的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。風(fēng)險分析：一般要求計算出保本銷售額、盈虧平衡點及對主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計算出相應(yīng)的財務(wù)評價指標。例如：自有資金、貸款和預(yù)售收入這三種主要資金來源的安排等。建設(shè)方式和建設(shè)進度：專業(yè)人員可對項目的建設(shè)方式的委托提出建議或由委托方提供建設(shè)方式和進度安排，他們一旦確定則為其后進行投資估算作了準備。規(guī)劃設(shè)計方案：要求寫出項目所具備的規(guī)劃設(shè)計方案及建設(shè)過程中市政條件是否具備。概況：（1）進行可行性研究的背景；（2）所研究項目的名稱、性質(zhì)、地址、周邊的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，交通及周圍環(huán)境等；（3 ）委托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；（4）受托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；（5）可行性研究的目的；（6）可行性研究的編寫人員名單；（7）可行性研究的編寫依據(jù)；（8）研究報告的假設(shè)和說明。B、可行性研究報告正文部分的編寫　　正文部分是可行性研究報告的核心部分。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。摘要：它是用簡潔明7的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書A、可行性研究報告的主事內(nèi)容　　一般來講，專業(yè)機構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目標、正文、附件和附圖六個部分。若敏感系數(shù)為負，說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售價增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價的敏感系數(shù)=20％/10%=2。步驟G：動磁性分析　　敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素