【正文】 只有這樣才能確立自己的法律地位。 ，負責提供看房車，并保證乙方客戶所訂的房號不發(fā)生誤訂。 第三條 費用負擔 本項目的推廣費用(包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等)由甲方負責支付。但大型綜合性代理公司也未必就能代理所有的大型項目。為了慎重起見，開發(fā)商甚至可以對代理商做有關方面的廣告也應明確不得超越授權的范圍。 5．評估依據(jù)。在進行價格調(diào)教之前，首先要對資料的運用等加以檢驗復核，其主要內(nèi)容是：資例的選擇及運用是否得當；各項房地產(chǎn)估價原則的應用是否得當；一般性因素分析及區(qū)域分析、個別分析是否適當；單位與總價的關聯(lián)是否適當。在“同一供需圈內(nèi)”，同類房地產(chǎn)可形成替代關系，因面對價格形成有重大影響。 　　資料綜合分析的重點是：（1）檢查資料是否為估價所必需的資料，即注意該資料是否與委信房地產(chǎn)的種類、委托估價的目的與條件相符；（2）房屋產(chǎn)權的歸屬是決定評估房屋的價格的重要因素，一定要準確。一聽，是聽取住房或使用者對房屋使用狀況和破損情況的反映；二看，是根據(jù)聽到的的反映，結合所要評定的結構、裝修、設備部分，查看房屋的下部、墻體、屋面的變形和不均勻沉降，以及梁、往變形等情況，做出直觀上的判斷；三查，是對房屋承重結構部位、構件本身的剛度、強度進行測量檢查，看其是否有潛在的危險；四問，是就查出的問題詢問使用各，了解其有關的情況；五測，是在條件具體時，用儀器測量房屋的結構變化情況，主要有地基沉降、墻體傾斜、屋架變形、裂縫等。評估人員對土地的查勘主要是了解地塊的坐落位置、土地使類別、面積、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情況，地塊與周邊地塊的搭界情況等。如對供出租用的寫字樓擬選用收益還原法來評估其價格，則需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分攤折舊、負擔利息、運營管理費、稅收等方面的資料。一般說來，買賣價格、租賃價格比抵押價格和課稅價格所要求的時點詳 細，通常至少要指明月，甚至要到日。此類情況可根據(jù)業(yè)務需要采用填寫表格的方式獲得。確定了完成估價的日期，估價人員必須按期保質地完成估價，以確保自身的信譽。估價者在作出接受委托的決策前要對委托人和評估標的物的基本情況進行初步了解，來界定有關估價的一些重要問題。（2）賺取“批發(fā)”和“零售”的差價。（2）有工程建設管理方面的高素質人才。（5）社會信譽好，資質等級高，資金雄厚。（2）融資工作進展緩慢，資金缺口較大。（4）項目的可行性研究通不過審查。第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設計　　搜集國內(nèi)有關地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、政策資料及其政治、經(jīng)濟、工業(yè)、貿(mào)易、經(jīng)濟建設方針、經(jīng)濟政策等信息。 （八）項目拆除階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目準備拆除到項目拆除完成為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商首先得到開發(fā)土地并搞出一個粗包裝（項目建議書）。計劃一般應包括以下八大內(nèi)容：計劃概要（便于決策者快速瀏覽）市場營銷現(xiàn)狀（提供背景資料）機會與問題分析目標、銷售量、市場占有率、盈利水平市場營銷策略行動方案：做什么？誰去做？如何做？何時做？費用多少？預計盈虧報表控制措施策略涉及的是營銷活動“是什么”和“為什么”的問題，而執(zhí)行則涉及“誰？”“時 間？”“地點？”“怎么樣？”等問題。結論：要求寫出該項目可行性研究的結論，明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力。正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應包括以下內(nèi)容： a、概況（包括：項目背景、項目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設和說明）； b、市場調(diào)查和分析； C、規(guī)劃設計方案； d、建設方式和建設進度； e、投資估算及資金籌措； f、項目財務評價； g、風險分析； h、可行性研究的結論； i、研究人員對項目的建議； j、相應的附表。以下簡單介紹三種常用的靜態(tài)評價指標。 a、宏觀因素分析　　房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。 筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。 考察你的經(jīng)驗　　隔行如隔山，隔山買牛難。無論政府還是企業(yè)都會導致“先人為主”的決策傾向。 誤區(qū)二：先入為主的可行性研究　　筆者曾考察過十多項失敗的大型地產(chǎn)投資，發(fā)現(xiàn)其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。 第1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步1．透視民地產(chǎn)可行性研究　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。 常見誤區(qū)誤區(qū)一：一個標準的效益分析　　如果你的項目可行性研究報告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。進入1996 年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內(nèi)最貴的地方。有時候一個好項目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。 造價工程師 社會學，環(huán)境等專家對擬投資項目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬一般來講 成本構成包括以下四個部分：A 土地前期費：指取得合理的土地的權證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。若敏感系數(shù)為負，說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。規(guī)劃設計方案：要求寫出項目所具備的規(guī)劃設計方案及建設過程中市政條件是否具備。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設上的實際總投入就會小得多。定位任務包括三個步驟：明確一些可利用的競爭優(yōu)勢；選擇若干個適用的優(yōu)勢；有效地向市場表明公司的定位觀念。此階段時間較短，一般一年左右。處在房地產(chǎn)壽命周期不同階段的房地產(chǎn)項目，其所處市場供求狀況不同，由于對市場預測和房地產(chǎn)價值判斷的差別，使得房地產(chǎn)交易必然頻繁，從而給投資者帶來豐富的投資機會。最后提出投資決策研究報告，得出結論性意見與建議，提供有關部門決策和審批。（2）人員素質高，具備專業(yè)齊全配套的有豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟技術管理人員。 （4）此時投資的回報承諾高，投資收益大。（3）投資回收期較短。（2）競爭性項目出現(xiàn)。這套工作程序是進行房地產(chǎn)估價所必須經(jīng)過的工作階段，反映了各階段之間的內(nèi)在聯(lián)系，是人們對估價對象形成立師認識的思維歷程，是經(jīng)過千百萬次工作實踐總結出來的客觀規(guī)律。作為具體要評估的房地產(chǎn)到底是土地還是建筑物，或是建筑物與土地合一，或是其中的某一部分，這是受理估價委托時必須明確的基本事項。 操作二、制定估價作業(yè)計劃 　　制定房地產(chǎn)價格評估作業(yè)計劃是為了使估價工作有條不紊、按時、高效完成，計劃一經(jīng)確定，一般要按計劃逐段進行估價工作。在地上建筑物預定拆遷的情況下．往往采用這種方式。整個估價工作的時間可以從接受委托之日起到交付估價報告止。 3．房地產(chǎn)使用資料。因此，現(xiàn)場查勘時，應對房屋的結構和面積等情況進一步核查，防止因契證與實地不符而出現(xiàn)的估價失誤。環(huán)境條件也是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，而環(huán)境條件往往不是契書等文字材料標明的，另外環(huán)境條件的變動性很大，所以估價人員要親臨現(xiàn)場，逐步確認對待估房地產(chǎn)價格有影響的各因素的狀態(tài)，通過實地調(diào)查，取得對待信房地產(chǎn)周邊環(huán)境的客觀認識。這種分類并非城市規(guī)劃上的使用分區(qū)，而是實際上的使用分區(qū)。因為三種方法各有利弊，僅靠一種方法不易達到正常價格。估價報告書是記述估價成果的文件，它把估價過程中有關的數(shù)據(jù)、辦法、要點及最后的結果以正式的書面形式反映出來。 7．評估方法選擇 8．評估計算分析 應介紹接選定方法所進行的數(shù)據(jù)確定、參數(shù)測算、公式選用等理由和計算過程，對計算分析過程作概括的陳述，關鍵要闡明作出最后估價結論的理由?！　。ㄈ╆P于代理商的資格問題　　簽訂房地產(chǎn)代理合同時，作為委托方要充分了解物業(yè)代理公司的代理資格問題，目前國家及各地對房地產(chǎn)經(jīng)紀及代理機構的資格都有一些具體規(guī)定，如建設部50號部長令規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的設立條件及程序。房地產(chǎn)代理銷售合同格式 房地產(chǎn)代理銷售合同 甲 方：____________________________________ 地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________ 法定代表人：____________ 職務：____________ 乙 方：____________ 房地產(chǎn)中介代理有限公司 地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________ 法定代表人：____________ 職務：____________ 甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，就甲方委托乙方(獨家)代理銷售甲方開發(fā)經(jīng)營或擁有的____________事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。 乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應得傭金后，將其余款項返還甲方。本合同一但終止，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何經(jīng)濟及法律責任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應付費用的除外。如合同文本中管理事項，只列出了名稱，在后面的物業(yè)管理目標和經(jīng)濟指標中，也只提出各項管理指標執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項標準。 ，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動。 ： 甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產(chǎn)的代銷即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部代理傭金。住宅和公寓的銷作常以當?shù)氐拇繖C構辦理，當然，這些機構也許是全國性甚至國際性代理公司的分支機構。從表面上看來，那種開發(fā)商對所有成功的代理人都作出支付傭金的承諾，似乎更有利于加快物業(yè)租售速度，但事實卻往往不是這樣。 5．評估原則 　反映在評估活動中的主要適用原則，以及評估人的立場。在實際工作中，最后決定的估價額，可能以計算出的價格為主，也可能以估價人員的其地判斷為主，而計算結果只作為參考。盡管房地產(chǎn)估價方法比較多，但最基本的方法還是成本估價法、市場比較法和收益還原法三種。因為房地產(chǎn)價格會隨其所處的地區(qū)特性的不同而有很大差別，如不把握地區(qū)特征就無法獲得房地產(chǎn)的適當價格。拍照、錄像對那些即將拆遷、有可能發(fā)生糾紛房屋的評估很有必要。 （2）確認房屋的結構、裝修、設備和面積。主要包括建造開發(fā)的年代，主要結構材料、內(nèi)部設計布局、設備裝修、建筑造價等。評估人員的選定和工作安排以及評估人員各自分工負責的工作范圍明確以后，有利于參與人員協(xié)同動作，相互配合，提高工作效率。房地產(chǎn)估價范圍包括以下：4個方面： ①土地估價。簽訂合同后，估價者應按合同的時效和質量要求，編制估價計劃，安排估價人員。因此估伙者對委托人估價目的的明確把握是正確決策和做好估價工作的前提條件。（5）市場關系熟悉?！　≌怯捎诜康禺a(chǎn)開發(fā)銷售階段工作如上所述，因此在此階段投資風險仍較大，但是一旦投資成功，所獲利潤也仍較高。在房地產(chǎn)開發(fā)建設階段投資的主要好處有：（1）對施工過程的開展有影響力，便于主動發(fā)揮作用。 （2）投入資金雖多，但能很快見到階段性成果，便于及時轉手。（5）便于及早抓住有利投資項目　　由于房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的好處非常誘人，所以許多投資者躍躍欲試，準備施展才能。財務分析與經(jīng)濟評價：計算項目的投資造價與土建、設備成本，投資效果分析，資金償還辦法、償還時間．項目的利潤及還本期，以研究建設項目經(jīng)濟上的合理性。果只能進行整個壽命周期或者半個壽命周期的買賣的話，那么投資機會將少之又少。 （四）項目試運營階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目投放運營到運營正常為止的階段。他需要向客戶說明本公司與現(xiàn)有競爭者和潛在競爭者有什么區(qū)別。一個房地產(chǎn)項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。概況：（1）進行可行性研究的背景；（2）所研究項目的名稱、性質、地址、周邊的市政配套和基礎設施現(xiàn)狀，交通及周圍環(huán)境等；（3 ）委托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；（4）受托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；（5）可行性研究的目的；（6）可行性研究的編寫人員名單；（7）可行性研究的編寫依據(jù)；（8）研究報告的假設和說明。反應敏感程度的指標是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售價增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價的敏感系數(shù)=20％/10%=2。步驟D: 成本測算　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。 考察你的投資方式　　由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區(qū)。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調(diào)查、分析?！斗康禺a(chǎn)