【正文】 付給物業(yè)的款項(xiàng) ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司按物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定劃給物業(yè)公司 50萬做為啟動(dòng)資金，并由物業(yè)公司開具了服務(wù)業(yè)發(fā)票，會(huì)計(jì)處理進(jìn)開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用？ ? 問如何處理 ? 十二：銷售費(fèi)用在所得稅與土地增值稅處理的差異分析 ? 一、所得稅上面的處理 ? 時(shí)間性影響與永久性差異 ? 二、土地增值稅上面的處理 ? 差異分析 十三：房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅差額征收 ? 案例： ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進(jìn)土地進(jìn)行開發(fā)然后銷售能否差額征收？ ? 案例： ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進(jìn)土地共計(jì)支付款項(xiàng)10000萬元，土地面積 20萬方， 500/平方米。 ? 新所得稅法實(shí)施條例第十一條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第五十五條所稱清算所得，是指企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值或者交易價(jià)格減除資產(chǎn)凈值、清算費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)等后的余額。所得為實(shí)物的，應(yīng)當(dāng)按照取得的憑證上所注明的價(jià)格計(jì)算應(yīng)納稅所得額。一定要注意。 開支范圍分析 ? 、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等①集體福利設(shè)施，其固定資產(chǎn)折舊及維修保養(yǎng)費(fèi)用，以及福利部門工作人員的工資薪金、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、勞務(wù)費(fèi)等②人工費(fèi)用 開支范圍： ? ①住房補(bǔ)貼、住房提租補(bǔ)貼和住房困難補(bǔ)助，②供暖費(fèi)補(bǔ)貼，③職工防暑降溫費(fèi)，周轉(zhuǎn)房的折舊、租金、維護(hù)等支出，以及與職工住房相關(guān)的其他補(bǔ)貼和補(bǔ)助。 ? 配比原則其實(shí)是權(quán)責(zé)發(fā)生制原則的引申。而新稅法規(guī)定，大修理支出，只有在修理支出達(dá)到 50%才可以。 ? 這是典型的違反合理性原則的籌劃，因?yàn)橘d店老酒不生產(chǎn)白酒以外的其它任何酒，所以即使改一個(gè)字，根據(jù)合理性原則，一樣不得在稅前扣除。 案例分析： ? 如公司經(jīng)理的個(gè)人官司 ? 此外，免稅收入對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用，除另有規(guī)定外，屬于與取得收入外觀的支出，不允許扣除。如果主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出要求，納稅人必須提供真實(shí)性的足夠的適當(dāng)憑證，以舉證其已經(jīng)真實(shí)發(fā)生。條例第 10條強(qiáng)調(diào)無論收入還是扣除項(xiàng)目都必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 分析： ? 對(duì)于代扣手續(xù)費(fèi)的用途，《個(gè)人所得稅代扣代繳暫行辦法》第十七條規(guī)定：扣繳義務(wù)人可將其用于代扣代繳費(fèi)用開支和獎(jiǎng)勵(lì)代扣代繳工作做得較好的辦稅人員。 納稅人超過一年以上租賃期，一次收取的租賃費(fèi)，出租方應(yīng)按合同約定的租賃期分期計(jì)算收入，承租方應(yīng)相應(yīng)分期攤銷租賃費(fèi)。 ? 如：技術(shù)開發(fā)費(fèi)等 分析 ? ：稅法和會(huì)計(jì)制度都有規(guī)定，且不一致的，在納稅問題上會(huì)計(jì)服從稅法。 ? ：稅法同會(huì)計(jì)制度均有明確規(guī)定，且規(guī)定一致的，不需要進(jìn)行納稅調(diào)整。 特殊事項(xiàng) ? 接受捐贈(zèng)收入，按照實(shí)際收到捐贈(zèng)資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問題的通知》規(guī)定，對(duì)于個(gè)人辦理代扣代繳稅款手續(xù)，按規(guī)定取得的扣繳手續(xù)費(fèi)暫免征收個(gè)人所得稅。 分析 ? 對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。將權(quán)責(zé)發(fā)生制提高到計(jì)算應(yīng)納稅所得額原則的高度。 （二）真實(shí)性原則 ? 國稅發(fā) [2023]84號(hào)文件第三條規(guī)定：“納稅人申報(bào)的扣除要真實(shí)、合法。 ? 免稅收入構(gòu)建的房產(chǎn)的折舊等。 （六）劃分收益支出和資本性支出的原則 《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十八條明確指出 ,“企業(yè)發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)區(qū)分收益性支出和資本性支出。 ? 案例 2：中石化加油站的維修支出，將房屋裝修后，變?yōu)榱吮憷?，根?jù)國稅法 [2023]84號(hào)文件第 31條第三款規(guī)定，改變用途的屬于固定資產(chǎn)改良支出，應(yīng)當(dāng)資本化。權(quán)責(zé)發(fā)生制主要強(qiáng)調(diào)的是收入、期間費(fèi)用以及讓渡資產(chǎn)使用權(quán)成本的確認(rèn)時(shí)間，配比原則主要強(qiáng)調(diào)的是商品銷售成本、勞務(wù)成本以及銷售稅金的確認(rèn)時(shí)間。 ，或者企業(yè)統(tǒng)籌建立和管理的用于幫助、救濟(jì)困難職工的 基金支出 。 ? 思索：與權(quán)責(zé)發(fā)生制的聯(lián)系與區(qū)別！ 金融企業(yè) 參照《金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的定義，中華人民共和國境內(nèi)依法成立的各類金融企業(yè)，包括銀行（含信用社，下同）、保險(xiǎn)公司、證券公司、信托投資公司、期貨公司、基金管理公司、租賃公司、財(cái)務(wù)公司等?！? ? 因此，企業(yè)以現(xiàn)金或?qū)嵨锇l(fā)放防暑降溫費(fèi)等都要并入個(gè)人應(yīng)納稅所得，依法繳納個(gè)人所得稅。 分析： ? 在本條中：全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值或交易價(jià)格減除資產(chǎn)凈值中對(duì)于“資產(chǎn)凈值”的理解，根據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則《所有者權(quán)益》準(zhǔn)則的定義可以看出：所有者權(quán)益是企業(yè)的凈資產(chǎn)，反映的是企業(yè)資產(chǎn)在償付債權(quán)人權(quán)益之后所有者享有的余下索取權(quán)。規(guī)劃四期的同時(shí)將多余的 10000方土地轉(zhuǎn)讓，獲得轉(zhuǎn)讓收入 1000萬元，土地增值稅的計(jì)算？ 爛尾樓的改建支出 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收購一爛尾樓花費(fèi) 8000萬，共八層，收購后加至 16層，并進(jìn)行裝修對(duì)外銷售，銷售 3億，其中加成及裝修成本 1億。 ? 樣板房的裝修費(fèi)用，最后房子銷售的構(gòu)成開發(fā)成本。 分析： ? 根據(jù)新企業(yè)所得稅法第五十五條規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理注銷登記前，就其清算所得向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)并依法繳納企業(yè)所得稅。”第十條規(guī)定，“個(gè)人取得的應(yīng)納稅所得，包括現(xiàn)金、實(shí)物和有價(jià)證券。 關(guān)注點(diǎn)： ? 實(shí)際支付 121文里面四次提到了實(shí)際支付這個(gè)詞，實(shí)際上在實(shí)施條例里面也多次提到這個(gè)詞。 探討： ? 職工崗位自學(xué)成才獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用可以在職工教育經(jīng)費(fèi)中列支，假設(shè)職工通過自學(xué)取得了本科文憑，如果企業(yè)對(duì)該職工的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用大于職工自學(xué)的學(xué)費(fèi)， 那么這項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)支出應(yīng)該如何處理呢？ 探討： ? 企業(yè)與院校簽訂協(xié)議委托培訓(xùn)涉稅風(fēng)險(xiǎn) ? 有些企業(yè)與某些院校簽訂了長期委托培養(yǎng)合同，委托某院校每年培養(yǎng)若干符合條件的職工，取得學(xué)歷或者某種資格，對(duì)這種情況的培訓(xùn)費(fèi)用如何處理？ 職工福利費(fèi) ? 條例第四十條 企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)支出，不超過工資薪金總額 14％的部分，準(zhǔn)予扣除。配比原則的依據(jù)是收益原則，即誰收益，費(fèi)用歸誰負(fù)擔(dān)。根據(jù)國稅函 [2023]704號(hào)文件規(guī)定，外商投資企業(yè)租賃房屋的裝修費(fèi)要在 5年內(nèi)攤銷。有的高人就給出節(jié)稅秘方，對(duì)“賒店老酒，千長地久” 3000萬廣告費(fèi)，改為“賒店酒業(yè)，滴滴傳情”，認(rèn)為將白酒廣告改為公司整體形象廣告，就可以全額在稅前扣除。 ? 《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十七條補(bǔ)充指出，“企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出”。 ? 除非稅法有特殊要求，納稅人在申報(bào)扣除費(fèi)用時(shí)，不需要同時(shí)提供真實(shí)性的資料，但是納稅人要保留有關(guān)憑據(jù)備查。 案例分析： ? 某企業(yè)在 2023年的企業(yè)所得稅匯算清繳中上報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)的虧損數(shù)為 200萬， 2023年 5月稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稽查發(fā)現(xiàn)： ? 第一種情況：發(fā)現(xiàn)納稅調(diào)整事項(xiàng)總計(jì) 250萬，如何處理？ ? 第二種情況：發(fā)現(xiàn)納稅調(diào)整事項(xiàng)總計(jì) 120萬？如何處理？ 三、稅前扣除原則專題 ? （一）權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 ? 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是應(yīng)納稅所得額計(jì)算的根本原則。 ? 根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅 [2023]21號(hào)）文件三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題規(guī)定：“各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的解釋，其他收入是指除所列各項(xiàng)收入以外的一切收入，具體包括資產(chǎn)盤盈收入；罰款收入，因債權(quán)人原因確實(shí)無法支付的應(yīng)付款項(xiàng)，物資及現(xiàn)金的溢余收入等其他收入。 ? 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 財(cái)稅 [2023]16號(hào)第五條 所得稅的處理： ? 國稅發(fā) [1997]191號(hào) ? 第七條：關(guān)于一次性收取或支付租賃費(fèi)的處理。 ? 四、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則未確認(rèn)為成本、費(fèi)用或者損失，但稅法規(guī)定應(yīng)作為成本、費(fèi)用、損失在稅前扣除的項(xiàng)目。 分析 ? 第三層含義：稅收沒有規(guī)定的，會(huì)計(jì)制度構(gòu)成稅法的有效組成部分。 ? 收到的現(xiàn)金如何確認(rèn)？ ? 收到的實(shí)物如何確認(rèn)？ 政策鏈接： ? 國家稅務(wù)總局于 2023年 4月 24日發(fā)布的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉需要明確的有關(guān)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［ 2023］ 45號(hào)）（以下簡稱《通知》）規(guī)定： ? 企業(yè)將其資產(chǎn)用于捐贈(zèng)，應(yīng) 分解 為按公允價(jià)值 視同銷售 和 捐贈(zèng) 兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。因此對(duì)于辦稅人員從公司取得的代扣手續(xù)費(fèi)，是不用繳納個(gè)人所得稅的?！? ? 如果銷售的 VIP卡等同于定金性質(zhì)，收取后不能退回，應(yīng)在收取后，按照規(guī)定繳納營業(yè)稅，預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅，具體辦理程序建議您咨詢當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)解決。權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則是所得稅的靈魂。真實(shí)是指能提供證明有關(guān)支出確屬已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的 適當(dāng)憑據(jù)” ? 在稅務(wù)實(shí)踐中，不允許白條扣除費(fèi)用，不允許不合法的扣稅憑證列支成本等案例比比皆是。 ? 《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十八條第二款同時(shí)指出，“企業(yè)的不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用或者財(cái)產(chǎn)，不得扣除或者計(jì)算對(duì)應(yīng)的折舊、攤銷扣除”。 收益性支出在發(fā)生當(dāng)期 直接 扣除； 資本性支出應(yīng)當(dāng)分期扣除或者計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)成本，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除”。而新所得稅法 69條則取消了該條款。 ? 對(duì)于扣除項(xiàng)目時(shí)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)扣除時(shí)間，還是按照配比原則確認(rèn)扣除時(shí)間，需要具體看與收入是否存在直接的因果關(guān)系： 思考：應(yīng)扣未扣費(fèi)用的處理 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干業(yè)務(wù)問題的通知 ? 五、關(guān)于納稅人在納稅年度內(nèi)應(yīng)計(jì)未計(jì)、應(yīng)提未提扣除項(xiàng)目不得轉(zhuǎn)移以后年度補(bǔ)扣的截止時(shí)間問題 ? 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)所得稅幾個(gè)具體問題的通知》（財(cái)稅字 [1996］ 79號(hào)）規(guī)定的“企業(yè)納稅年度內(nèi)應(yīng)計(jì)未計(jì)扣除項(xiàng)目，包括各類應(yīng)計(jì)未計(jì)費(fèi)用、應(yīng)提未提折舊等，不得移轉(zhuǎn)以后年度補(bǔ)扣”，是指年度終了，納稅人在規(guī)定的 申報(bào)期申報(bào)后，發(fā)現(xiàn) 的應(yīng)計(jì)未計(jì)、應(yīng)提未提的稅前扣除項(xiàng)目。 開支范圍 ? 星福利支出，如喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、 獨(dú)生子女費(fèi) 、探親假路費(fèi)、誤餐費(fèi)、午餐費(fèi)或職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、職工交通補(bǔ)貼、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補(bǔ)貼及救濟(jì)費(fèi)、離休人員的醫(yī)療費(fèi)及節(jié)日慰問費(fèi)、離退休人員統(tǒng)籌項(xiàng)目外費(fèi)用等。 關(guān)注點(diǎn)： ? 境外利息 規(guī)定：“企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原