【正文】 可行性研究實戰(zhàn)操作手冊》從實用的角度總結(jié)了房地產(chǎn)可行性研究的要點與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設(shè)計。 第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟效益）?？尚行匝芯浚辽僖芫_地回答這么三個問題： 在與這些項目的發(fā)展商交流時，他們對所遇到的困難通常都感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。 分析角度二：當?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊?　　一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開發(fā)市內(nèi)寫字樓的，如今目標投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開發(fā)經(jīng)驗的人才，否則還是慎重為好。房地產(chǎn)商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。 b 供給預(yù)測　　供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預(yù)測為了市場上該類物業(yè)的供給情況 　　盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點（BPe0K－even P0iDt）即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。附表：是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等。消費者市場分析與營銷環(huán)境分析同等重要。 第二部分：房地產(chǎn)項目投資實務(wù)《房地產(chǎn)項目投資》 操作程序 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時機 第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計 第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項目投資的階段性分析 第4操作環(huán)節(jié)：把握房地產(chǎn)投資時機的要點 使用說明 　　有人說，發(fā)展商的企業(yè)就是“項目投資”。認可后，委托設(shè)計人員搞出項目設(shè)計方案。房地產(chǎn)壽命周期說明了房地產(chǎn)投資機會的豐富多彩房地產(chǎn)壽命周期的每一階段都需要資金的支持，都需要吸收資金，從而給投資者以投資機會：　　房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營需要大量充足的資金支持，然而房地產(chǎn)投資商投放的資金都是有限的，不論這種有限投資是故意還是無奈，房地產(chǎn)投資商都往往投入一定資金開發(fā)經(jīng)營出階段性成果后再行轉(zhuǎn)手或融資。等前一階段研究的結(jié)論，得到上級領(lǐng)導(dǎo)同意后，再進行后續(xù)研究工作?！　∮捎趯Σ邉濍A段的風(fēng)險沒有切實有效的防范措施，所以此階段投資的風(fēng)險最大。（4）開工條件難以具備，比如滿意的施工隊伍未找到，施工用水電等不落實，臨時占道不允許等。（7）對房地產(chǎn)預(yù)租預(yù)售前景看好，有客戶來源。（4）對房地產(chǎn)項目中的某些有利樓層或位置興趣極大。　　由于房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的好處不少并且容易看到，所以有許多房地產(chǎn)投資者在此階段投資。（1）估價目的。委托人常會出于自身或局部利益的考慮對估價者提出諸多具體要求，估價者在進行估價可行性分析時，一方面要搞清對方的意圖，另一方面要考慮委托人的要求是否有背于估價行業(yè)的行為準則，是否超越了自己的業(yè)務(wù)能力，對有異議的要求，可以通過溝通與協(xié)商來謀求雙方達成共識。通過對產(chǎn)權(quán)狀態(tài)的確定，把握估價對象的內(nèi)在情況。估價時點一般定為委托估價的當日或現(xiàn)場調(diào)查的當日。 資料收集除了來源于評估委托人提供的必要資料和實地查勘所得資料外，估價人員還可以從估價機構(gòu)建立的資料存儲系統(tǒng)小提取有關(guān)資料，或到政府有關(guān)主管部門去查詢，或向其他當事者、咨詢公司變問。 3．勘丈繪圖。房地產(chǎn)價格的形成，一方面是基于它的實體因素，另一方面是基于它的影響因素。是對待估房地產(chǎn)的個別因素進行的分析，是判定房地產(chǎn)最有效使用方向的工作過程，房地產(chǎn)價格就是以該房地產(chǎn)的最有效使用方向為前提而形成的。②加權(quán)算術(shù)平均。 附有關(guān)文件及資料。收費標準一般是：出租物業(yè)收取年租金的10％或相當于一個月的租金；出售物業(yè)收取銷售收入的1％～3％。究其原因，就是物業(yè)代理在有意的以低傭金作誘餌，壟斷同類型物業(yè)的租售市場，并將其主要的人力、物力投入到代理費比例高的開發(fā)項目上去了。 具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責(zé)支付。 第七條 乙方的責(zé)任 ，乙方應(yīng)做以下工作： (1)制定推廣計劃書(包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等)； (2)根據(jù)市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表； (3)按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內(nèi)，進行廣告宣傳、策劃； (4)派送宣傳資料、售樓書； (5)在甲方的協(xié)助下，安排客戶實地考察并介紹項目、環(huán)境及情況； (6)利用各種形式開展多渠道銷售活動； (7)在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以代理人身份簽署房產(chǎn)臨時買賣合約，并收取定金； (8)乙方不得超越甲方授權(quán)向客戶作出任何承諾。委托方的解聘權(quán)利也只是在受委托的物業(yè)管理公司完不成規(guī)定的指標，達不到規(guī)定的服務(wù)要求才可行使。這種聘用或稱作委托關(guān)系體現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)人和管理者的關(guān)系。 (3)關(guān)于代售的項目所需的有關(guān)資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標準、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價格、其他費用的估算等； (4)乙方代理銷售該項目所需的收據(jù)、銷售合同，以實際使用的數(shù)量為準，余數(shù)全部退給甲方； (5)甲方正式委托乙方為________________項目銷售(的獨家)代理的委托書； 以上文件和資料，甲方應(yīng)于本合同簽訂后2天內(nèi)向乙方交付齊全。 ，除非甲方或乙方違約，雙方不得單方面終止本合同。其次，對物業(yè)代理公司可投入市場營銷工作的資源也應(yīng)予以關(guān)注。 第四部分：簽定房地產(chǎn)代理銷售合同實務(wù)簽訂房地產(chǎn)代理銷售合同應(yīng)當注意的幾個問題　?。ㄒ唬╆P(guān)于代理的權(quán)限問題。 2．估價對象的詳細地址、評估日期、報告編號等。 （3）價格調(diào)整。 類似地區(qū)是指與傳估房地產(chǎn)所屬地區(qū)相類似的其他地區(qū)。資料綜合分析的目的是為了確定房地產(chǎn)估算的基本數(shù)據(jù)，基本數(shù)據(jù)準確與否對估算的最終結(jié)果有直接影響。 （4）評定房屋成新。在現(xiàn)場查勘階段，評估委托人應(yīng)負領(lǐng)勒之責(zé)，派員領(lǐng)勘。 　操作三、資料的收集與整理 　　資料的收集與整理是估價者在計劃指導(dǎo)下充分占有和利用信息資源的階段，也是為準確估價尋找依據(jù)、為現(xiàn)場查勘進行準備的階段。 （3）確定估價時點 　　估價時點是對估價對象的房地產(chǎn)決定其估價額的基準日期?！≈饕腹纼r對象的外在值稅。完成估價的日期一般是委托估價者提出的，估價者應(yīng)盡量滿足這一要求。除了評估申請書（委托書）以外，申請人還要向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供各種有關(guān)證明資料，如房屋所有權(quán)證，土地使用證，買方單獨委托評估時房地產(chǎn)權(quán)人出具的同意評估的證明，設(shè)計和施工圖紙，使用期維修、保險及其他費用資料等。但仍存在一些不良因素，因此投資風(fēng)險仍較大。 由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的好處很多很直接，所以有許多房地產(chǎn)投資者都在此階段投資。（3）對設(shè)想項目的前景看好。 分析B：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資分析　　房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的主要目的是為開工建設(shè)做好準備，通過征地拆遷落實建設(shè)場地問題，通過工程勘察、規(guī)劃、設(shè)計，得到一個滿足城市總體規(guī)劃要求的項目實施藍圖，通過開工準備工作為開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造必要條件，通過房地產(chǎn)的預(yù)租、預(yù)售來早日落實客戶，及早收取租金或銷售收入。（2）設(shè)想項目從一開始就誤入歧途。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的壽命周期有長有短，壽命周期內(nèi)的每個階段也長短不一，所以每一房地產(chǎn)開發(fā)項目的壽命周期各不相同。 （七）項目修江孜追階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目修復(fù)改造到項目準備抗除為止的階段。 房地產(chǎn)開發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的計劃一 一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？開發(fā)方案一般包括下列內(nèi)容：開發(fā)目標、投資規(guī)模與投資額、營運費用及稅費、投資收益方式與收益 大小、經(jīng)營期間現(xiàn)金流量分析。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機構(gòu)內(nèi)外來縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機會。項目的財務(wù)評價：要求寫出主要財務(wù)評價指標的計算結(jié)果，如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)含報酬率和動態(tài)回收期等。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細全面閱讀。 另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標，即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。 a 需求預(yù)測　　需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預(yù)測，從而推斷出為了市場對該類物業(yè)的需求。步驟B：市場分析 考察你的融資能力　　每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。另外，有條件的企業(yè)還可加強項目后評價工作，通過分析比較，提取有用的信息，進一步提高可行性研究的實用性。當前市場逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業(yè)加強可行性研究的外在動力。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商；有時合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地夸大該項目的投資價值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。 第一是要確定項目在技術(shù)上能否實施； c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應(yīng)作什么打算第二操作環(huán)節(jié) 可行性研究的誤區(qū)及相應(yīng)對策在可行性研究時，我們遇到太多的不確定因素。 有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機構(gòu)去做，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業(yè)務(wù)。當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息（在香港，測量師在分析時，可以從香港土地注冊處—一相當于內(nèi)地國土房管局，查閱最近成交個案和以往物業(yè)的有關(guān)資料）。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補關(guān)系。 步驟C: 市場預(yù)測B 設(shè)計和建筑安裝工程費：指完成場地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費用。第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書A、可行性研究報告的主事內(nèi)容　　一般來講，專業(yè)機構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目標、正文、附件和附圖六個部分。建設(shè)方式和建設(shè)進度：專業(yè)人員可對項目的建設(shè)方式的委托提出建議或由委托方提供建設(shè)方式和進度安排，他們一旦確定則為其后進行投資估算作了準備。房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：營銷開支概算，包括： 項目前研究及可行性研究的開支 項目策劃的開支 銷售策劃的開支 廣告開支 項目公司日常運作的開支 項目及企業(yè)的公關(guān)開支工程開支概算，包括： 用于工程勘探的開支 用于吹沙填土、平整土地的開支 用于工程設(shè)計的開支 用于建筑施工的開支 用于設(shè)施配套的開支 用于工程監(jiān)理的開支土地征用開支概算，包括： 政府一次性收取的標準地價 用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支金融成本開支，包括： 外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔保及管理費用支出 貸款引起的利息支出 各項保險開支稅收和行政性收費不可預(yù)見開支第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進行可行性研究房地 產(chǎn)產(chǎn)品類型可大致分為土地、住宅、公寓、購物中心和商店、工業(yè)建筑、旅 館及其他特殊用途的物業(yè)。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目提供服務(wù)并獲取利潤，且收支變化幅度較小?！　〕藢υ蟹康禺a(chǎn)項目進行改建、擴建之外，還需要進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)。為了實現(xiàn)此目的，房地產(chǎn)投資者通過房地產(chǎn)市場研究．尋找投資開發(fā)機會通過項目建議書初步論證開發(fā)項目的可行性；通過可行性研究來最終做出是否投資開發(fā)的決策；通過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程設(shè)計來對開發(fā)項目的實施做出初步安排。（4）資金雄厚。 由于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的好處很多，也很誘人，所以許多投資者也都積極爭取在此階段投資。（5）對所經(jīng)營的房地產(chǎn)重點對待，節(jié)約二次裝修費。（4）定價不適當。房地產(chǎn)估價程序可以分為以下幾個階段；估價申請和業(yè)務(wù)受理、制定估價作業(yè)計劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場查勘、綜合分析和估算、撰寫估價報告、交付估價報告書及收取信公服務(wù)費。若是土地，是生地〔無開發(fā)成本）、新開發(fā)地（有開發(fā)成本）還是其上附有影響地價的附屬建筑物；如果是房地合一的估價對象，其建筑物是依然保存，還是將被拆除；若是單純的房產(chǎn)估價，則要明確建筑物的含義，如為寫字樓是否包括其中配備的設(shè)備，如為酒樓是否包括其中的家具等。制定估價作業(yè)計劃可大體包括以下幾個內(nèi)容：1．確定估價作業(yè)的具體因素 　　對于估價作業(yè)來說，僅僅指明某塊土地或某幢房屋是無法開展估價工作的。在土地與建筑物筑成為一體的狀況下，僅就地上的建筑物進行估價。因此，要通過估價作業(yè)計劃，把估價作業(yè)的流程按程序規(guī)定好相應(yīng)的時間進度和時限，使操作的每個步驟既科學(xué)有序，又省時省力。 4．市場資料。了解房屋裝修情況是一件細致繁鎖的工作。 　　因此，區(qū)域分析可分為鄰近地區(qū)和類似地區(qū)兩部分。 （2）價格估算。定型式估價報告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價人員必須按照規(guī)定的形式填寫，不得改動或填減。 10．評估小組成員和評估單位資格證書。選擇不好代理商，無論代理合同多么完善，恐怕效果也不會很好。 第二條 合作期限 個月，自____年____月____日至____年____月____日。乙方不得擅自挪用代收的房款。 第九條 其他事項 ，甲乙雙方各執(zhí)一份