【正文】 在此階段投資風(fēng)險仍較大，但是一旦投資成功，所獲利潤也仍較高。（4）定價不適當(dāng)。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的好處有：（1）投資回收期短。 在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對市場行情看得準(zhǔn)。（5）市場關(guān)系熟悉。房地產(chǎn)估價程序可以分為以下幾個階段；估價申請和業(yè)務(wù)受理、制定估價作業(yè)計劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場查勘、綜合分析和估算、撰寫估價報告、交付估價報告書及收取信公服務(wù)費(fèi)。 　　房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)在收到評估委托人的申請書和有關(guān)證明及資料后，要在一個有限的時間內(nèi)（如3天）作出是否受理此項業(yè)務(wù)的決策并通知申請人。房地產(chǎn)價格評估作為房地產(chǎn)業(yè)的一項基礎(chǔ)工作，可以有多方面的用途，評估委托人也會因為自己不同的需要提出不同的估價目的。因此估伙者對委托人估價目的的明確把握是正確決策和做好估價工作的前提條件。若是土地，是生地〔無開發(fā)成本）、新開發(fā)地（有開發(fā)成本）還是其上附有影響地價的附屬建筑物；如果是房地合一的估價對象，其建筑物是依然保存，還是將被拆除；若是單純的房產(chǎn)估價，則要明確建筑物的含義，如為寫字樓是否包括其中配備的設(shè)備，如為酒樓是否包括其中的家具等。但當(dāng)估價難度較大而委托人提出的時間太短以致不能保證較公平合理地評估出價格時，估價者應(yīng)向委托人說明原因，商定一個較合適的時間。估價合同簽訂前，雙方應(yīng)說明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和付款形式。簽訂合同后，估價者應(yīng)按合同的時效和質(zhì)量要求，編制估價計劃，安排估價人員。制定估價作業(yè)計劃可大體包括以下幾個內(nèi)容：1．確定估價作業(yè)的具體因素 　　對于估價作業(yè)來說，僅僅指明某塊土地或某幢房屋是無法開展估價工作的。估價對象如果是土地，則需確定其坐落、編號、四至、面積、形狀、用途等；如果是房屋或其它建筑物，則需確定其所在地（門牌號碼）、類型、結(jié)構(gòu)、占地面積、建筑面積、使用情況等。房地產(chǎn)權(quán)利是一束權(quán)利的集合，除所有權(quán)外，還有使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，權(quán)利性質(zhì)不同，其價格也不一樣。房地產(chǎn)估價范圍包括以下：4個方面： ①土地估價。在土地與建筑物筑成為一體的狀況下，僅就地上的建筑物進(jìn)行估價。由于房地產(chǎn)價格是隨時間等因素的變化而不斷變動著的，因此，只有估價時點確定以后，估出的價格才有意義，估價時間的詳細(xì)程度取決于所要評估的房地產(chǎn)價格類型和市場變動程度。當(dāng)然為求取過去某個特定時期的價格（如有關(guān)訴訟案件的房地產(chǎn)價格），也可以將過去的某一特定時與作為估價時點。評估人員的選定和工作安排以及評估人員各自分工負(fù)責(zé)的工作范圍明確以后，有利于參與人員協(xié)同動作，相互配合，提高工作效率。因此，要通過估價作業(yè)計劃，把估價作業(yè)的流程按程序規(guī)定好相應(yīng)的時間進(jìn)度和時限，使操作的每個步驟既科學(xué)有序，又省時省力。 資料收集的深度和廣度很大程度上取決于在計劃階段初選的估價方法，一般應(yīng)圍繞著估價方法所賴以計算的資料數(shù)據(jù)進(jìn)行收集。 　房地產(chǎn)估價所需收集的資料主要包括以下幾部分內(nèi)容： 1．產(chǎn)權(quán)資料。主要包括建造開發(fā)的年代，主要結(jié)構(gòu)材料、內(nèi)部設(shè)計布局、設(shè)備裝修、建筑造價等。 4．市場資料。 現(xiàn)場查勘的主要內(nèi)容有： 1．對土地的查勘。 對房屋的查勘。 （2）確認(rèn)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備和面積。了解房屋裝修情況是一件細(xì)致繁鎖的工作。房屋成新是影響房屋價格的重要因素．評估人員根據(jù)房屋的新舊程度評定標(biāo)準(zhǔn)．采取一聽、二看、三查、四問、五測的工作方法鑒定房屋的成新?？绷⒗L圖是指在房區(qū)全面查勘丈量的基礎(chǔ)上，將房屋的形狀、位置、層次、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部設(shè)施、墻體歸屬以及附屬搭建等，按照一定比例如實反映到房屋平面圖上，同時估價人員應(yīng)認(rèn)真逐項填寫“房地產(chǎn)查勘評定表”，作為估價的依據(jù)。拍照、錄像對那些即將拆遷、有可能發(fā)生糾紛房屋的評估很有必要。 如果資料綜合分析不能如實反映房屋建筑的各類技術(shù)數(shù)據(jù)，甚至發(fā)生失誤，則會影響到價格評估的正確性，致使當(dāng)事人蒙受不應(yīng)有的損失，也會影響到估價者的聲譽(yù)。房地產(chǎn)價格的實體因素可以通過確認(rèn)來把握，而影響因素則要通過有經(jīng)驗的評估人員加以分析，以便把握各因素對價格的影響程度。因為房地產(chǎn)價格會隨其所處的地區(qū)特性的不同而有很大差別，如不把握地區(qū)特征就無法獲得房地產(chǎn)的適當(dāng)價格。 　　因此，區(qū)域分析可分為鄰近地區(qū)和類似地區(qū)兩部分。類似地區(qū)也可以用“同一供需圈”的概念解釋。個別分析應(yīng)當(dāng)正確掌握待估房地產(chǎn)的地塊條件、街道條件、臨近條件、環(huán)境條件、行政條件等方面的因素，再依據(jù)鄰近地區(qū)的特征，判斷出最有效使用方向。盡管房地產(chǎn)估價方法比較多，但最基本的方法還是成本估價法、市場比較法和收益還原法三種。 （2）價格估算。由于資料的限制和房地產(chǎn)價格的復(fù)雜性，使三件方法估出的價格難以一致，因此需要進(jìn)行價格調(diào)整。即賦予每個價格不同的權(quán)重，然后再綜合出一個價格。在實際工作中，最后決定的估價額，可能以計算出的價格為主，也可能以估價人員的其地判斷為主，而計算結(jié)果只作為參考。定型式估價報告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價人員必須按照規(guī)定的形式填寫，不得改動或填減。 3．估價對象的土地面積、建筑面積和建筑物類型等． 4．估價對象具備的條件分析。 一份規(guī)范的房地產(chǎn)估價報告書應(yīng)包含下列具體內(nèi)容： 1．估價委托人名稱 應(yīng)有委信人的全稱，有時還應(yīng)有地址，以確認(rèn)服務(wù)對象。 5．評估原則 　反映在評估活動中的主要適用原則，以及評估人的立場。 10．評估小組成員和評估單位資格證書。房地產(chǎn)代理合同屬于委托合同的范疇，委托的權(quán)限必須在委托代理合同中明確地表述，比如，對銷售價格的限制、配套設(shè)施及物業(yè)管理的承諾以及其他用于吸引購房者的其他優(yōu)惠措施等，這些內(nèi)容均需在合同中明確表述，防止出現(xiàn)代理商為了促銷樓盤，在未經(jīng)開發(fā)商同意的情況下，擅自對購買者作出一些根本實現(xiàn)小廠的承機(jī)．特別是對于預(yù)售樓盤更是如此。對聯(lián)合代理的情況，委托方需對每宗出租或出售交易支付較高的代理費(fèi)，通常為獨(dú)家代理時的1～5倍，各代理機(jī)構(gòu)之間要依事先協(xié)議來分割這筆傭金。從表面上看來，那種開發(fā)商對所有成功的代理人都作出支付傭金的承諾，似乎更有利于加快物業(yè)租售速度，但事實卻往往不是這樣。選擇不好代理商，無論代理合同多么完善，恐怕效果也不會很好。很顯然，地方性的物業(yè)代理公司由于其人員、經(jīng)驗和銷售網(wǎng)絡(luò)的限制，一般沒有能力代理大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場銷售工作。第三，物業(yè)代理公司以往的業(yè)績對選擇代理公司來說也很重要。住宅和公寓的銷作常以當(dāng)?shù)氐拇繖C(jī)構(gòu)辦理，當(dāng)然，這些機(jī)構(gòu)也許是全國性甚至國際性代理公司的分支機(jī)構(gòu)。 第二條 合作期限 個月，自____年____月____日至____年____月____日。 ，甲方不得在____________地區(qū)指定其他代理商。 第四條 銷售價格 銷售基價(本代理項目各層樓面的平均價)由甲乙雙方確定為____元/平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認(rèn)可后，有權(quán)靈活浮動。 ： 甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售合同中指定房地產(chǎn)的代銷即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部代理傭金。乙方不得擅自挪用代收的房款。 甲方保證若客戶購買的____________的實際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負(fù)責(zé)。 ，應(yīng)根據(jù)甲方提供的________________項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。 ，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動。 第九條 其他事項 ，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。作為業(yè)主的產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)選擇物業(yè)管理公司，而且可以解聘物業(yè)管理公司，但同時產(chǎn)權(quán)人又是被管理的對象．有義務(wù)遵守物業(yè)管理的各項制度，接受物業(yè)管理單位依法進(jìn)行的管理；作為管理者的物業(yè)管理公司，一是要敢于依法對主人實施管理，二是要擺正自己的位置，要牢記物業(yè)管理的首要宗旨是服務(wù)第一，客戶至上，這就要求物業(yè)管理公司要樹立服務(wù)的思想，要以自己的優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得物業(yè)的所有業(yè)主、租戶和居民的滿意。這就要求受委托的物業(yè)管理公司在簽訂物業(yè)管理合同時，一定要對所有委托項目的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在合同中表述清楚，能定量化的，一定要定量化。如合同文本中管理事項，只列出了名稱，在后面的物業(yè)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，也只提出各項管理指標(biāo)執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項標(biāo)準(zhǔn)?！　?．物業(yè)管理合同的內(nèi)容一定要具體　　這里提供的合同文本，只是一個一般性的合同文本，只作為推薦使用。盡管物業(yè)管理合同體現(xiàn)了所有者與管理者的關(guān)系，但既然是合同雙方，在法律地位上是平等的，每一方都有自己的權(quán)利和義務(wù)。 甲方：____________________ 乙方：____________________ 代表人：__________________ 代表人：__________________ ____年____月____日 ____年____月____日第五部分：委托物理管理合同：訂立委托物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)注意的問題　　1．明確雙方的法律地位 　　物業(yè)管理的雙方是委托關(guān)系，在合同期限內(nèi)實行聘用制，即由委托方聘用物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。本合同一但終止，雙方的合同關(guān)系即告結(jié)束，甲乙雙方不再互相承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應(yīng)付費(fèi)用的除外。在客戶同意購買時，乙方應(yīng)按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。 。 第六條 甲方的責(zé)任 ： (1)甲方營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行帳戶； (2)新開發(fā)建設(shè)項目，甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門對開發(fā)建設(shè)____________________項目批準(zhǔn)的有關(guān)證照(包括：國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書和規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開工證)和銷售_______________項目的商品房銷售證書、外銷商品房預(yù)售許可證、外銷商品房銷售許可證；舊有房地產(chǎn)，甲方應(yīng)提供房屋所有權(quán)證書、國有土地使用權(quán)證書。 乙方代甲方收取房價款，并在扣除乙方應(yīng)得傭金后，將其余款項返還甲方。 第五條 代理傭金及支付 %，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，甲乙雙方按五五比例分成。該費(fèi)用應(yīng)在費(fèi)用發(fā)生前一次性到位。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。房地產(chǎn)代理銷售合同格式 房地產(chǎn)代理銷售合同 甲 方：____________________________________ 地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________ 法定代表人：____________ 職務(wù)：____________ 乙 方：____________ 房地產(chǎn)中介代理有限公司 地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________ 法定代表人：____________ 職務(wù)：____________ 甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，就甲方委托乙方(獨(dú)家)代理銷售甲方開發(fā)經(jīng)營或擁有的____________事宜，在互惠互利的基礎(chǔ)上達(dá)成以下協(xié)議，并承諾共同遵守?？疾煳飿I(yè)代理公司的以往業(yè)績，還要看其代理每一個項目的平均銷售周期。例如，某國際性物業(yè)代理機(jī)構(gòu)曾一度同時代理著北京二十多個大中型房地產(chǎn)開發(fā)項目，其中有些同類型項目處于同一地段，結(jié)果代理費(fèi)比例高的項目銷售十分火爆，但代理費(fèi)比例低的項目成交寥寥無幾。一些代理公司采用保底價按比例收取代理費(fèi)，超出保底價格部分按另外的比例分成，就是一種嚴(yán)重違反職業(yè)道德的做法?！　。ㄈ╆P(guān)于代理商的資格問題　　簽訂房地產(chǎn)代理合同時，作為委托方要充分了解物業(yè)代理公司的代理資格問題，目前國家及各地對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及代理機(jī)構(gòu)的資格都有一些具體規(guī)定，如建設(shè)部50號部長令規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件及程序。如果有客戶委托代理機(jī)構(gòu)幫助買樓或租樓，則代理商相對開發(fā)商而言就是“顧客”，此時的代理商應(yīng)從買方或承租方獲取傭金，不能再從開發(fā)商那兒得到另外一份傭金，尤其是代理商為其客戶向房地中＃信南領(lǐng)土位面時．更不應(yīng)從開發(fā)商處獲取傭金。　?。ǘ╆P(guān)于物業(yè)代理的傭金　　當(dāng)僅由一個代理機(jī)構(gòu)獨(dú)家代理物業(yè)租售時，則依每宗交易的成交額收取傭金或代理費(fèi)。然后是按照有關(guān)規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向委托估價者收取估價服務(wù)費(fèi)。 7．評估方法選擇 8．評估計算分析 應(yīng)介紹接選定方法所進(jìn)行的數(shù)據(jù)確定、參數(shù)測算、公式選用等理由和計算過程，對計算分析過程作概括的陳述，關(guān)鍵要闡明作出最后估價結(jié)論的理由。 3．評估日期 是反映估價工作期限的起止日期。 6．評估結(jié)果。不論估價報告的形式如何，均至少要記載下列事項： 1．此項評估項目的委托者、聯(lián)系人、領(lǐng)勘人、負(fù)責(zé)承接評估人員的姓名。估價報告書是記述估價成果的文件，它把估價過程中有關(guān)的數(shù)據(jù)、辦法、要點及最后的結(jié)果以正式的書面形式反映出來。③以一種估價方法計算出的結(jié)果為主，其他估伙方法計算出的結(jié)果只供參考。其次，要對2種估價方法估算出的價格進(jìn)行綜合，綜合的方法有三種：①簡單算術(shù)平均。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)評估測算時，如有當(dāng)?shù)卣?guī)定的測算標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)認(rèn)真采用，如“土地分等定級標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋新舊程度評定標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋耐用年限”、“房屋代議書標(biāo)準(zhǔn)”等。因為三種方法各有利弊，僅靠一種方法不易達(dá)到正常價格。 （1）選擇估價方法。 （2）個別分析。估價時首先要判定類別；其次，區(qū)域劃分的范圍不宜過大；最后，類別判定要考慮未來發(fā)展。這種分類并非城市規(guī)劃上的使用分區(qū)，而是實際上的使用分區(qū)。 （l）區(qū)域分析。 2．價格形成分析。這一階段的作業(yè)包括2項： 1，資料綜合分析。環(huán)境條件也是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，而環(huán)境條件往往不是契書等文字材料標(biāo)明的，另外環(huán)境條件的變動性很大，所以估價人員要親臨現(xiàn)場，逐步確認(rèn)對待估房地產(chǎn)價