【正文】 在此階段投資風(fēng)險(xiǎn)仍較大，但是一旦投資成功，所獲利潤(rùn)也仍較高。（4）定價(jià)不適當(dāng)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售階段投資的好處有：（1）投資回收期短。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對(duì)市場(chǎng)行情看得準(zhǔn)。（5）市場(chǎng)關(guān)系熟悉。房地產(chǎn)估價(jià)程序可以分為以下幾個(gè)階段；估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理、制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場(chǎng)查勘、綜合分析和估算、撰寫估價(jià)報(bào)告、交付估價(jià)報(bào)告書(shū)及收取信公服務(wù)費(fèi)。 　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在收到評(píng)估委托人的申請(qǐng)書(shū)和有關(guān)證明及資料后，要在一個(gè)有限的時(shí)間內(nèi)（如3天）作出是否受理此項(xiàng)業(yè)務(wù)的決策并通知申請(qǐng)人。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作為房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，可以有多方面的用途，評(píng)估委托人也會(huì)因?yàn)樽约翰煌男枰岢霾煌墓纼r(jià)目的。因此估伙者對(duì)委托人估價(jià)目的的明確把握是正確決策和做好估價(jià)工作的前提條件。若是土地，是生地〔無(wú)開(kāi)發(fā)成本）、新開(kāi)發(fā)地（有開(kāi)發(fā)成本）還是其上附有影響地價(jià)的附屬建筑物；如果是房地合一的估價(jià)對(duì)象，其建筑物是依然保存，還是將被拆除；若是單純的房產(chǎn)估價(jià)，則要明確建筑物的含義，如為寫字樓是否包括其中配備的設(shè)備，如為酒樓是否包括其中的家具等。但當(dāng)估價(jià)難度較大而委托人提出的時(shí)間太短以致不能保證較公平合理地評(píng)估出價(jià)格時(shí)，估價(jià)者應(yīng)向委托人說(shuō)明原因，商定一個(gè)較合適的時(shí)間。估價(jià)合同簽訂前，雙方應(yīng)說(shuō)明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和付款形式。簽訂合同后，估價(jià)者應(yīng)按合同的時(shí)效和質(zhì)量要求，編制估價(jià)計(jì)劃，安排估價(jià)人員。制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃可大體包括以下幾個(gè)內(nèi)容：1．確定估價(jià)作業(yè)的具體因素 　　對(duì)于估價(jià)作業(yè)來(lái)說(shuō)，僅僅指明某塊土地或某幢房屋是無(wú)法開(kāi)展估價(jià)工作的。估價(jià)對(duì)象如果是土地，則需確定其坐落、編號(hào)、四至、面積、形狀、用途等；如果是房屋或其它建筑物，則需確定其所在地（門牌號(hào)碼）、類型、結(jié)構(gòu)、占地面積、建筑面積、使用情況等。房地產(chǎn)權(quán)利是一束權(quán)利的集合，除所有權(quán)外，還有使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，權(quán)利性質(zhì)不同，其價(jià)格也不一樣。房地產(chǎn)估價(jià)范圍包括以下：4個(gè)方面： ①土地估價(jià)。在土地與建筑物筑成為一體的狀況下，僅就地上的建筑物進(jìn)行估價(jià)。由于房地產(chǎn)價(jià)格是隨時(shí)間等因素的變化而不斷變動(dòng)著的，因此，只有估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定以后，估出的價(jià)格才有意義，估價(jià)時(shí)間的詳細(xì)程度取決于所要評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格類型和市場(chǎng)變動(dòng)程度。當(dāng)然為求取過(guò)去某個(gè)特定時(shí)期的價(jià)格（如有關(guān)訴訟案件的房地產(chǎn)價(jià)格），也可以將過(guò)去的某一特定時(shí)與作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。評(píng)估人員的選定和工作安排以及評(píng)估人員各自分工負(fù)責(zé)的工作范圍明確以后，有利于參與人員協(xié)同動(dòng)作，相互配合，提高工作效率。因此，要通過(guò)估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，把估價(jià)作業(yè)的流程按程序規(guī)定好相應(yīng)的時(shí)間進(jìn)度和時(shí)限，使操作的每個(gè)步驟既科學(xué)有序，又省時(shí)省力。 資料收集的深度和廣度很大程度上取決于在計(jì)劃階段初選的估價(jià)方法，一般應(yīng)圍繞著估價(jià)方法所賴以計(jì)算的資料數(shù)據(jù)進(jìn)行收集。 　房地產(chǎn)估價(jià)所需收集的資料主要包括以下幾部分內(nèi)容： 1．產(chǎn)權(quán)資料。主要包括建造開(kāi)發(fā)的年代，主要結(jié)構(gòu)材料、內(nèi)部設(shè)計(jì)布局、設(shè)備裝修、建筑造價(jià)等。 4．市場(chǎng)資料。 現(xiàn)場(chǎng)查勘的主要內(nèi)容有： 1．對(duì)土地的查勘。 對(duì)房屋的查勘。 （2）確認(rèn)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備和面積。了解房屋裝修情況是一件細(xì)致繁鎖的工作。房屋成新是影響房屋價(jià)格的重要因素．評(píng)估人員根據(jù)房屋的新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)．采取一聽(tīng)、二看、三查、四問(wèn)、五測(cè)的工作方法鑒定房屋的成新?？绷⒗L圖是指在房區(qū)全面查勘丈量的基礎(chǔ)上，將房屋的形狀、位置、層次、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部設(shè)施、墻體歸屬以及附屬搭建等，按照一定比例如實(shí)反映到房屋平面圖上，同時(shí)估價(jià)人員應(yīng)認(rèn)真逐項(xiàng)填寫“房地產(chǎn)查勘評(píng)定表”，作為估價(jià)的依據(jù)。拍照、錄像對(duì)那些即將拆遷、有可能發(fā)生糾紛房屋的評(píng)估很有必要。 如果資料綜合分析不能如實(shí)反映房屋建筑的各類技術(shù)數(shù)據(jù)，甚至發(fā)生失誤，則會(huì)影響到價(jià)格評(píng)估的正確性，致使當(dāng)事人蒙受不應(yīng)有的損失，也會(huì)影響到估價(jià)者的聲譽(yù)。房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)體因素可以通過(guò)確認(rèn)來(lái)把握，而影響因素則要通過(guò)有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員加以分析，以便把握各因素對(duì)價(jià)格的影響程度。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格會(huì)隨其所處的地區(qū)特性的不同而有很大差別，如不把握地區(qū)特征就無(wú)法獲得房地產(chǎn)的適當(dāng)價(jià)格。 　　因此，區(qū)域分析可分為鄰近地區(qū)和類似地區(qū)兩部分。類似地區(qū)也可以用“同一供需圈”的概念解釋。個(gè)別分析應(yīng)當(dāng)正確掌握待估房地產(chǎn)的地塊條件、街道條件、臨近條件、環(huán)境條件、行政條件等方面的因素，再依據(jù)鄰近地區(qū)的特征，判斷出最有效使用方向。盡管房地產(chǎn)估價(jià)方法比較多，但最基本的方法還是成本估價(jià)法、市場(chǎng)比較法和收益還原法三種。 （2）價(jià)格估算。由于資料的限制和房地產(chǎn)價(jià)格的復(fù)雜性，使三件方法估出的價(jià)格難以一致，因此需要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。即賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)重，然后再綜合出一個(gè)價(jià)格。在實(shí)際工作中，最后決定的估價(jià)額，可能以計(jì)算出的價(jià)格為主，也可能以估價(jià)人員的其地判斷為主，而計(jì)算結(jié)果只作為參考。定型式估價(jià)報(bào)告書(shū)，是固定格式、固定內(nèi)容，估價(jià)人員必須按照規(guī)定的形式填寫，不得改動(dòng)或填減。 3．估價(jià)對(duì)象的土地面積、建筑面積和建筑物類型等． 4．估價(jià)對(duì)象具備的條件分析。 一份規(guī)范的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)應(yīng)包含下列具體內(nèi)容： 1．估價(jià)委托人名稱 應(yīng)有委信人的全稱，有時(shí)還應(yīng)有地址，以確認(rèn)服務(wù)對(duì)象。 5．評(píng)估原則 　反映在評(píng)估活動(dòng)中的主要適用原則，以及評(píng)估人的立場(chǎng)。 10．評(píng)估小組成員和評(píng)估單位資格證書(shū)。房地產(chǎn)代理合同屬于委托合同的范疇，委托的權(quán)限必須在委托代理合同中明確地表述，比如，對(duì)銷售價(jià)格的限制、配套設(shè)施及物業(yè)管理的承諾以及其他用于吸引購(gòu)房者的其他優(yōu)惠措施等，這些內(nèi)容均需在合同中明確表述，防止出現(xiàn)代理商為了促銷樓盤，在未經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意的情況下，擅自對(duì)購(gòu)買者作出一些根本實(shí)現(xiàn)小廠的承機(jī)．特別是對(duì)于預(yù)售樓盤更是如此。對(duì)聯(lián)合代理的情況，委托方需對(duì)每宗出租或出售交易支付較高的代理費(fèi)，通常為獨(dú)家代理時(shí)的1～5倍，各代理機(jī)構(gòu)之間要依事先協(xié)議來(lái)分割這筆傭金。從表面上看來(lái)，那種開(kāi)發(fā)商對(duì)所有成功的代理人都作出支付傭金的承諾，似乎更有利于加快物業(yè)租售速度，但事實(shí)卻往往不是這樣。選擇不好代理商，無(wú)論代理合同多么完善，恐怕效果也不會(huì)很好。很顯然，地方性的物業(yè)代理公司由于其人員、經(jīng)驗(yàn)和銷售網(wǎng)絡(luò)的限制，一般沒(méi)有能力代理大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售工作。第三，物業(yè)代理公司以往的業(yè)績(jī)對(duì)選擇代理公司來(lái)說(shuō)也很重要。住宅和公寓的銷作常以當(dāng)?shù)氐拇繖C(jī)構(gòu)辦理，當(dāng)然，這些機(jī)構(gòu)也許是全國(guó)性甚至國(guó)際性代理公司的分支機(jī)構(gòu)。 第二條 合作期限 個(gè)月，自____年____月____日至____年____月____日。 ，甲方不得在____________地區(qū)指定其他代理商。 第四條 銷售價(jià)格 銷售基價(jià)(本代理項(xiàng)目各層樓面的平均價(jià))由甲乙雙方確定為_(kāi)___元/平方米，乙方可視市場(chǎng)銷售情況征得甲方認(rèn)可后，有權(quán)靈活浮動(dòng)。 ： 甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對(duì)該銷售合同中指定房地產(chǎn)的代銷即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部代理傭金。乙方不得擅自挪用代收的房款。 甲方保證若客戶購(gòu)買的____________的實(shí)際情況與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負(fù)責(zé)。 ，應(yīng)根據(jù)甲方提供的________________項(xiàng)目的特性和狀況向客戶作如實(shí)介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過(guò)度承諾。 ，不得以甲方的名義從事本合同規(guī)定的代售房地產(chǎn)以外的任何其他活動(dòng)。 第九條 其他事項(xiàng) ，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。作為業(yè)主的產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)選擇物業(yè)管理公司，而且可以解聘物業(yè)管理公司，但同時(shí)產(chǎn)權(quán)人又是被管理的對(duì)象．有義務(wù)遵守物業(yè)管理的各項(xiàng)制度，接受物業(yè)管理單位依法進(jìn)行的管理；作為管理者的物業(yè)管理公司，一是要敢于依法對(duì)主人實(shí)施管理，二是要擺正自己的位置，要牢記物業(yè)管理的首要宗旨是服務(wù)第一，客戶至上，這就要求物業(yè)管理公司要樹(shù)立服務(wù)的思想，要以自己的優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得物業(yè)的所有業(yè)主、租戶和居民的滿意。這就要求受委托的物業(yè)管理公司在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，一定要對(duì)所有委托項(xiàng)目的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在合同中表述清楚，能定量化的，一定要定量化。如合同文本中管理事項(xiàng)，只列出了名稱，在后面的物業(yè)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中，也只提出各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)?！　?．物業(yè)管理合同的內(nèi)容一定要具體　　這里提供的合同文本，只是一個(gè)一般性的合同文本，只作為推薦使用。盡管物業(yè)管理合同體現(xiàn)了所有者與管理者的關(guān)系，但既然是合同雙方，在法律地位上是平等的，每一方都有自己的權(quán)利和義務(wù)。 甲方：____________________ 乙方：____________________ 代表人：__________________ 代表人：__________________ ____年____月____日 ____年____月____日第五部分：委托物理管理合同：訂立委托物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題　　1．明確雙方的法律地位 　　物業(yè)管理的雙方是委托關(guān)系，在合同期限內(nèi)實(shí)行聘用制，即由委托方聘用物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。本合同一但終止，雙方的合同關(guān)系即告結(jié)束，甲乙雙方不再互相承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應(yīng)付費(fèi)用的除外。在客戶同意購(gòu)買時(shí)，乙方應(yīng)按甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。 。 第六條 甲方的責(zé)任 ： (1)甲方營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行帳戶； (2)新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)____________________項(xiàng)目批準(zhǔn)的有關(guān)證照(包括：國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書(shū)和規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開(kāi)工證)和銷售_______________項(xiàng)目的商品房銷售證書(shū)、外銷商品房預(yù)售許可證、外銷商品房銷售許可證；舊有房地產(chǎn)，甲方應(yīng)提供房屋所有權(quán)證書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。 乙方代甲方收取房?jī)r(jià)款，并在扣除乙方應(yīng)得傭金后，將其余款項(xiàng)返還甲方。 第五條 代理傭金及支付 %，乙方實(shí)際銷售價(jià)格超出銷售基價(jià)部分，甲乙雙方按五五比例分成。該費(fèi)用應(yīng)在費(fèi)用發(fā)生前一次性到位。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。房地產(chǎn)代理銷售合同格式 房地產(chǎn)代理銷售合同 甲 方：____________________________________ 地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________ 法定代表人：____________ 職務(wù)：____________ 乙 方：____________ 房地產(chǎn)中介代理有限公司 地址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________ 法定代表人：____________ 職務(wù)：____________ 甲乙雙方經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，就甲方委托乙方(獨(dú)家)代理銷售甲方開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或擁有的____________事宜，在互惠互利的基礎(chǔ)上達(dá)成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。考察物業(yè)代理公司的以往業(yè)績(jī)，還要看其代理每一個(gè)項(xiàng)目的平均銷售周期。例如，某國(guó)際性物業(yè)代理機(jī)構(gòu)曾一度同時(shí)代理著北京二十多個(gè)大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中有些同類型項(xiàng)目處于同一地段，結(jié)果代理費(fèi)比例高的項(xiàng)目銷售十分火爆，但代理費(fèi)比例低的項(xiàng)目成交寥寥無(wú)幾。一些代理公司采用保底價(jià)按比例收取代理費(fèi)，超出保底價(jià)格部分按另外的比例分成，就是一種嚴(yán)重違反職業(yè)道德的做法?！　。ㄈ╆P(guān)于代理商的資格問(wèn)題　　簽訂房地產(chǎn)代理合同時(shí)，作為委托方要充分了解物業(yè)代理公司的代理資格問(wèn)題，目前國(guó)家及各地對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及代理機(jī)構(gòu)的資格都有一些具體規(guī)定，如建設(shè)部50號(hào)部長(zhǎng)令規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件及程序。如果有客戶委托代理機(jī)構(gòu)幫助買樓或租樓，則代理商相對(duì)開(kāi)發(fā)商而言就是“顧客”，此時(shí)的代理商應(yīng)從買方或承租方獲取傭金，不能再?gòu)拈_(kāi)發(fā)商那兒得到另外一份傭金，尤其是代理商為其客戶向房地中＃信南領(lǐng)土位面時(shí)．更不應(yīng)從開(kāi)發(fā)商處獲取傭金?！　。ǘ╆P(guān)于物業(yè)代理的傭金　　當(dāng)僅由一個(gè)代理機(jī)構(gòu)獨(dú)家代理物業(yè)租售時(shí)，則依每宗交易的成交額收取傭金或代理費(fèi)。然后是按照有關(guān)規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向委托估價(jià)者收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)。 7．評(píng)估方法選擇 8．評(píng)估計(jì)算分析 應(yīng)介紹接選定方法所進(jìn)行的數(shù)據(jù)確定、參數(shù)測(cè)算、公式選用等理由和計(jì)算過(guò)程，對(duì)計(jì)算分析過(guò)程作概括的陳述，關(guān)鍵要闡明作出最后估價(jià)結(jié)論的理由。 3．評(píng)估日期 是反映估價(jià)工作期限的起止日期。 6．評(píng)估結(jié)果。不論估價(jià)報(bào)告的形式如何，均至少要記載下列事項(xiàng)： 1．此項(xiàng)評(píng)估項(xiàng)目的委托者、聯(lián)系人、領(lǐng)勘人、負(fù)責(zé)承接評(píng)估人員的姓名。估價(jià)報(bào)告書(shū)是記述估價(jià)成果的文件，它把估價(jià)過(guò)程中有關(guān)的數(shù)據(jù)、辦法、要點(diǎn)及最后的結(jié)果以正式的書(shū)面形式反映出來(lái)。③以一種估價(jià)方法計(jì)算出的結(jié)果為主，其他估伙方法計(jì)算出的結(jié)果只供參考。其次，要對(duì)2種估價(jià)方法估算出的價(jià)格進(jìn)行綜合，綜合的方法有三種：①簡(jiǎn)單算術(shù)平均。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)算時(shí)，如有當(dāng)?shù)卣?guī)定的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)認(rèn)真采用，如“土地分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋耐用年限”、“房屋代議書(shū)標(biāo)準(zhǔn)”等。因?yàn)槿N方法各有利弊，僅靠一種方法不易達(dá)到正常價(jià)格。 （1）選擇估價(jià)方法。 （2）個(gè)別分析。估價(jià)時(shí)首先要判定類別；其次，區(qū)域劃分的范圍不宜過(guò)大；最后，類別判定要考慮未來(lái)發(fā)展。這種分類并非城市規(guī)劃上的使用分區(qū)，而是實(shí)際上的使用分區(qū)。 （l）區(qū)域分析。 2．價(jià)格形成分析。這一階段的作業(yè)包括2項(xiàng)： 1，資料綜合分析。環(huán)境條件也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，而環(huán)境條件往往不是契書(shū)等文字材料標(biāo)明的，另外環(huán)境條件的變動(dòng)性很大，所以估價(jià)人員要親臨現(xiàn)場(chǎng)，逐步確認(rèn)對(duì)待估房地產(chǎn)價(jià)