【正文】 分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。步驟D: 成本測算　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。一般來講 成本構(gòu)成包括以下四個部分：A 土地前期費：指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。根據(jù)取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費、舊區(qū)改造前期費和土地批租費三種類型。B 設(shè)計和建筑安裝工程費：指完成場地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費用。C 市政配套費：指項目開發(fā)時必須向城市市政建設(shè)所交付的配套費，主要是由于新增房地產(chǎn)項目所引起的水電費。步驟E：財務(wù)評價項目投資方案評價的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮7貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標(biāo)，即考慮7貨幣時間價值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標(biāo)。 另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。以下簡單介紹三種常用的靜態(tài)評價指標(biāo)。步驟F：盈虧平衡分析　　盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。 　　盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點（BPe0K－even P0iDt）即項目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。一般來講，在項目產(chǎn)出能力一定的前提下，盈虧平衡點越低，項目的盈利可能性就越大，經(jīng)營安全性越好。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對特定的項目而言，要找出預(yù)計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。步驟G：動磁性分析　　敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標(biāo)的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務(wù)評價指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項目可行性研究的準(zhǔn)確性。反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價的敏感系數(shù)=20％/10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。若敏感系數(shù)為負(fù)，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹(jǐn)慎。步驟H：風(fēng)險分析 風(fēng)險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟效果的影響，對方案的經(jīng)濟效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對方案的風(fēng)險情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書A、可行性研究報告的主事內(nèi)容　　一般來講，專業(yè)機構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目標(biāo)、正文、附件和附圖六個部分。封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容。摘要：它是用簡潔明7的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容： a、概況（包括：項目背景、項目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明）； b、市場調(diào)查和分析； C、規(guī)劃設(shè)計方案； d、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度； e、投資估算及資金籌措； f、項目財務(wù)評價； g、風(fēng)險分析； h、可行性研究的結(jié)論； i、研究人員對項目的建議； j、相應(yīng)的附表。附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。附圖：一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。B、可行性研究報告正文部分的編寫　　正文部分是可行性研究報告的核心部分。內(nèi)容多，較復(fù)雜。概況：（1）進(jìn)行可行性研究的背景；（2）所研究項目的名稱、性質(zhì)、地址、周邊的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，交通及周圍環(huán)境等；（3 ）委托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；（4）受托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；（5）可行性研究的目的；（6）可行性研究的編寫人員名單；（7）可行性研究的編寫依據(jù)；（8）研究報告的假設(shè)和說明。市場調(diào)查分析：要求對項目進(jìn)行宏觀、區(qū)域和微觀的市場分析和調(diào)查，及對未來的供給、需求和價格的預(yù)測，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導(dǎo)。規(guī)劃設(shè)計方案：要求寫出項目所具備的規(guī)劃設(shè)計方案及建設(shè)過程中市政條件是否具備。市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報告中必須有這些市政條件是否具備的書面文件。建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度：專業(yè)人員可對項目的建設(shè)方式的委托提出建議或由委托方提供建設(shè)方式和進(jìn)度安排，他們一旦確定則為其后進(jìn)行投資估算作了準(zhǔn)備。投資預(yù)算和資金籌措要求寫出項目建設(shè)過程中必須發(fā)生的各項費用并逐一計算資金籌措部分，要就整個項目投資額和相應(yīng)的支付時間作出融資安排。例如：自有資金、貸款和預(yù)售收入這三種主要資金來源的安排等。項目的財務(wù)評價：要求寫出主要財務(wù)評價指標(biāo)的計算結(jié)果，如凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)含報酬率和動態(tài)回收期等。風(fēng)險分析：一般要求計算出保本銷售額、盈虧平衡點及對主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感分析并計算出相應(yīng)的財務(wù)評價指標(biāo)。結(jié)論：要求寫出該項目可行性研究的結(jié)論，明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風(fēng)險能力。有關(guān)建議：是專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項目獲得更佳的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。附表：是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等。 第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算 　　一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含7項目建設(shè)的工程概算。這樣算帳不好。一個房地產(chǎn)項目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設(shè)的實際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實際總投入就會小得多。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：營銷開支概算，包括： 項目前研究及可行性研究的開支 項目策劃的開支 銷售策劃的開支 廣告開支 項目公司日常運作的開支 項目及企業(yè)的公關(guān)開支工程開支概算，包括： 用于工程勘探的開支 用于吹沙填土、平整土地的開支 用于工程設(shè)計的開支 用于建筑施工的開支 用于設(shè)施配套的開支 用于工程監(jiān)理的開支土地征用開支概算，包括： 政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價 用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支金融成本開支，包括： 外匯資金進(jìn)入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費用支出 貸款引起的利息支出 各項保險開支稅收和行政性收費不可預(yù)見開支第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究現(xiàn)實化的可行性研究前握　　事實上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機會的利潤潛力，捕捉贏利機會。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機構(gòu)內(nèi)外來縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機會。公司營銷人員的主要職責(zé)是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機會。 消費者市場分析與營銷環(huán)境分析同等重要。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營銷者區(qū)分不同消費者群體和細(xì)小的市場，并按照他們的需要來開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。我們應(yīng)在分析消費者行為的基礎(chǔ)上，從消費者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計劃。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？為選定市場和制定策略而進(jìn)行可行性研究在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)進(jìn)行細(xì)致而有針對性的市場調(diào)研，進(jìn)行市場分析，并選定適合的目標(biāo)市場，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及售后服務(wù)即物業(yè)管理策略。公司要對每個選定的細(xì)分市場制定產(chǎn)品定位策略。他需要向客戶說明本公司與現(xiàn)有競爭者和潛在競爭者有什么區(qū)別。定位是勾劃公司形象和所提供價值的行為，以此使該細(xì)分市場的顧客理解和正確認(rèn)識本公司有別于其競爭者的特征。定位任務(wù)包括三個步驟：明確一些可利用的競爭優(yōu)勢；選擇若干個適用的優(yōu)勢；有效地向市場表明公司的定位觀念。產(chǎn)品是營銷首要和最重要的因素，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略需要對產(chǎn)品類 型的選擇、開發(fā)風(fēng)險的選擇以及開發(fā)方案的制訂與效益分析作出決策。房地 產(chǎn)產(chǎn)品類型可大致分為土地、住宅、公寓、購物中心和商店、工業(yè)建筑、旅 館及其他特殊用途的物業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)風(fēng)險的選擇與房地產(chǎn)開發(fā)資金的 籌措渠道密不可分。風(fēng)險和收益是成正比的，如果某一項目不能產(chǎn)生足夠收 入償還抵押并產(chǎn)生正現(xiàn)金流量或者項目的總債務(wù)超過其價值則被認(rèn)為是籌資 過度，明智的辦法是在準(zhǔn)備隨風(fēng)險的限度內(nèi)盡量賺錢，應(yīng)保留部分現(xiàn)金和兌 現(xiàn)性強的財產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的計劃一 一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？開發(fā)方案一般包括下列內(nèi)容：開發(fā)目標(biāo)、投資規(guī)模與投資額、營運費用及稅費、投資收益方式與收益 大小、經(jīng)營期間現(xiàn)金流量分析。納入整體營銷方案的可行性研究一個好的房地產(chǎn)營銷方案最終有一個好的計劃書，以便在整體上把握整個營銷活 動。計劃一般應(yīng)包括以下八大內(nèi)容：計劃概要（便于決策者快速瀏覽）市場營銷現(xiàn)狀（提供背景資料）機會與問題分析目標(biāo)、銷售量、市場占有率、盈利水平市場營銷策略行動方案：做什么？誰去做？如何做？何時做？費用多少？預(yù)計盈虧報表控制措施策略涉及的是營銷活動“是什么”和“為什么”的問題，而執(zhí)行則涉及“誰？”“時 間？”“地點？”“怎么樣？”等問題。影響有效執(zhí)行營銷方案的因素主要有：發(fā)現(xiàn)及診斷問題的技能：評定存在問題的技能；執(zhí)行計劃的技能；評估執(zhí)行效果的技能。 第二部分：房地產(chǎn)項目投資實務(wù)《房地產(chǎn)項目投資》 操作程序 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時機 第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計 第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項目投資的階段性分析 第4操作環(huán)節(jié)：把握房地產(chǎn)投資時機的要點 使用說明 　　有人說，發(fā)展商的企業(yè)就是“項目投資”。我們發(fā)現(xiàn)，許多成功項目背后最精彩的環(huán)節(jié)便是投資；或四兩拔千斤，或八面玲瓏。試圖總結(jié)房地產(chǎn)公司老總最核心的思想與策略是不切實際的，這里從技術(shù)層面概括了項目投資的標(biāo)準(zhǔn)化程序與實戰(zhàn)要點，在 現(xiàn)實中仍要靠發(fā)展商的長袖善舞。 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時機 　　一項房地產(chǎn)壽命周期是從房地產(chǎn)項目籌建開始，到房地產(chǎn)項目拆除為止經(jīng)過的時間。由于房地產(chǎn)的使用期限長，一般為40~50年，高者上百年，所以為方便房地產(chǎn)投資分析，將房地產(chǎn)壽命周期劃分為如下八個階段。 （－）論證設(shè)計階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)商著手買地到?jīng)Q定開發(fā)房地產(chǎn)具體內(nèi)容的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商首先得到開發(fā)土地并搞出一個粗包裝（項目建議書）。認(rèn)可后，緊接著搞出一個精包裝（項目可行性研究報告）。認(rèn)可后，委托設(shè)計人員搞出項目設(shè)計方案。 （二）第措資全階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計方案完成到項目開工為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)南千方百計地說服投資者對項目進(jìn)行投資，從而落實項目建設(shè)需用資金。（三）項目建設(shè)階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目破土動工到竣工驗收為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商選定承包公司，簽訂工程承包合同，督促完成項目建設(shè)任務(wù)。 （四）項目試運營階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目投放運營到運營正常為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目各部分逐漸投入運營，并步入正軌，收支基本穩(wěn)定下來。此階段時間較短，一般一年左右。 （五）項目正常運營階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目試運營結(jié)束到設(shè)備需要更新為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目提供服務(wù)并獲取利潤，且收支變化幅度較小。 （六）項目設(shè)備區(qū)農(nóng)階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)備更新到項目需修復(fù)改造為止的階段。此階段，需追加投資用于更新設(shè)備、改善服務(wù)、提高利潤水平。 （七）項目修江孜追階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目修復(fù)改造到項目準(zhǔn)備抗除為止的階段。此階段，需投入大量資金修復(fù)改造原有建筑，使房地產(chǎn)