【正文】 環(huán)境和政策中，房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)橋資金的需求和用途通常表現(xiàn)為這幾種形式：一是用于購(gòu)買土地，特別是用于土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用的支付，在獲得土地權(quán)證后一般將土地評(píng)估、抵押給銀行，用銀行信貸資金償還過(guò)橋資金以及投入項(xiàng)目建設(shè)，主要還是限于協(xié)議出讓的土地。資金來(lái)源包括：上級(jí)或控股單位的劃撥和借款，銀行專項(xiàng)的封閉土地儲(chǔ)備/開發(fā)貸款，私募融資借款，施工企業(yè)借款等。二是開發(fā)項(xiàng)目的前期建設(shè)資金，在項(xiàng)目具備在建工程抵押貸款以及獲得預(yù)售許可正式銷售前的項(xiàng)目建設(shè)資金。一般是向非銀行金融機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)投資者、施工企業(yè)、私人投資者進(jìn)行融資，通常以土地的部分或全部權(quán)益、項(xiàng)目在建資產(chǎn)部分質(zhì)押。第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資實(shí)務(wù)研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資主要在于項(xiàng)目分析和融資安排兩個(gè)環(huán)節(jié)的選擇與設(shè)計(jì)。融資資金的特點(diǎn)是逐利性，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資所能夠持有的最終的物業(yè)價(jià)值和資金退出的安全快捷，長(zhǎng)期以來(lái)不僅吸引了企業(yè)投資，也吸引社會(huì)資金。除了大家熟悉和被政府與專家學(xué)者廣泛聲討的一級(jí)市場(chǎng)炒樓與投機(jī)外，實(shí)際上還有數(shù)量更為龐大的資金進(jìn)入土地和項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)，這就形成房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的供應(yīng)和需求，并形成一種與正規(guī)金融產(chǎn)品和投融資服務(wù)不同的特有商務(wù)模式和運(yùn)作規(guī)則。第一節(jié) 關(guān)于房地產(chǎn)融資的項(xiàng)目分析任何融資行為都是要明確地反映資本方的價(jià)值取向，即便是包含資本方與市場(chǎng)規(guī)則相違背的條件和愿望。目前，融資中介、創(chuàng)投機(jī)構(gòu)和投資理論都在向融資各方傳達(dá)投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估、分析的重要性和科學(xué)方法是必要的和極其重要的，特別是對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，幾乎所有的融資項(xiàng)目都會(huì)被要求提供項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書、財(cái)務(wù)分析報(bào)告以及其中的關(guān)于利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率、（凈）現(xiàn)金流等多種財(cái)務(wù)指標(biāo)的測(cè)算。實(shí)際上，在我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和環(huán)境中，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析并不會(huì)使用那種復(fù)雜的分析工具和財(cái)務(wù)方案，一種簡(jiǎn)單的項(xiàng)目投資測(cè)算往往決定投資方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的興趣和意愿。無(wú)論是項(xiàng)目融資方還是項(xiàng)目投資房，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估最重要的因素包括：一、關(guān)于房地產(chǎn)融資項(xiàng)目的基本要件及法律盡責(zé)調(diào)查。也就是融投雙方最初接觸時(shí)期所涉及項(xiàng)目狀況的基本要件，投資方關(guān)注的是與項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值相關(guān)聯(lián)的因素而非項(xiàng)目的基本情況。通常項(xiàng)目方堅(jiān)持的項(xiàng)目品質(zhì)、地段、價(jià)位等優(yōu)勢(shì)條件并不會(huì)為投資方認(rèn)同，在投資方看來(lái)，“優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目”陷入資金投入和回收不能的困境一定是項(xiàng)目本身的原因，所以項(xiàng)目方在融資的時(shí)候?qū)τ陧?xiàng)目具備的強(qiáng)項(xiàng)根本無(wú)需特別強(qiáng)調(diào)，投資人自會(huì)注意到項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)對(duì)于投資前景的吸引力。如果投資人在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，都不能夠?qū)?xiàng)目基本的優(yōu)勢(shì)認(rèn)可，那他還會(huì)投資嗎？而許多項(xiàng)目方在融資過(guò)程中，特別是在與投資人初次接觸的時(shí)候，往往過(guò)分強(qiáng)調(diào)公司和項(xiàng)目的“優(yōu)勢(shì)”（特別是區(qū)位、環(huán)境、交通以及周邊的優(yōu)秀項(xiàng)目等），這實(shí)際上已經(jīng)改變了融資談判的基本格局，會(huì)降低投資人對(duì)項(xiàng)目前景的評(píng)估和項(xiàng)目方的談判地位。特別重要的是提交的項(xiàng)目資料一定要真實(shí)、完整、齊備，有關(guān)特定要件可以提供補(bǔ)充資料或附加說(shuō)明，資料的準(zhǔn)備將會(huì)充分反映項(xiàng)目方運(yùn)作項(xiàng)目的能力和職業(yè)素質(zhì)。這樣就無(wú)需在接觸談判的時(shí)候浪費(fèi)口舌對(duì)不足之處，即投資方心中的疑慮一一加以解釋，否則難以達(dá)到最佳的溝通。與投資方的初步接觸，投資方通常會(huì)在接觸過(guò)后對(duì)公司、項(xiàng)目、管理團(tuán)隊(duì)、領(lǐng)導(dǎo)人等給予綜合評(píng)價(jià)，而不會(huì)是馬上對(duì)項(xiàng)目與投資與否做出結(jié)論，投資方會(huì)對(duì)項(xiàng)目的情況資料加以核實(shí)，所以初次接觸的過(guò)度表現(xiàn)往往會(huì)適得其反，給投資方留下不良印象。項(xiàng)目資料的準(zhǔn)備以客觀為主，不要把項(xiàng)目方主觀的意識(shí)、判斷過(guò)多地呈現(xiàn)給投資方，這將會(huì)把投資方帶到與正確分析項(xiàng)目相反的歧路上去，要知道，投資方的基本心態(tài)是，懷疑所有投資項(xiàng)目的盈利能力和融資企圖、陷阱。如何通過(guò)項(xiàng)目不同的要件來(lái)判斷項(xiàng)目融資能力和談判定價(jià)能力？這里一個(gè)重要的選擇條件就是從項(xiàng)目的成熟與否來(lái)考察房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)程度。所謂的成熟就是指項(xiàng)目所具備的開發(fā)許可程度，包括：土地性質(zhì)及其權(quán)屬極其完整性、完備性，項(xiàng)目的規(guī)劃要件以及各項(xiàng)行政許可。許多項(xiàng)目方由于錯(cuò)誤地評(píng)估擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)要件（主要就是反映項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的各項(xiàng)文件，如“四證”及規(guī)費(fèi)繳納情況等）所具備的市場(chǎng)價(jià)值含義，因而直接影響項(xiàng)目方融資的預(yù)期和融資事務(wù)的安排。二、項(xiàng)目評(píng)估與價(jià)值分析。土地是房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一要素，土地現(xiàn)狀的不同對(duì)于項(xiàng)目融資定價(jià)也會(huì)導(dǎo)致許多不同的融資條件。完成項(xiàng)目規(guī)劃（項(xiàng)目概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)等）的初步審核和批準(zhǔn)。許多項(xiàng)目方對(duì)此自以為擁有房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)的緊缺資源的來(lái)源（如項(xiàng)目規(guī)劃、土地），其心理意識(shí)是：沒有這些資源就不會(huì)有投資和開發(fā)的機(jī)會(huì)與項(xiàng)目的存在，往往將項(xiàng)目融資定價(jià)維系在一個(gè)極高的水平上，大多數(shù)的項(xiàng)目方在開始融資談判方案的設(shè)計(jì)中會(huì)期望保持在項(xiàng)目投資權(quán)益40%60%的比例份額，而絕大部分項(xiàng)目方會(huì)在4951%之間取舍。實(shí)際上，在不涉及土地成本的前提下，這一類項(xiàng)目的融資談判能夠獲得投資方認(rèn)可的合理的權(quán)益比例也就在510%以內(nèi)，而且在談判的過(guò)程中其走勢(shì)是向低走絕不會(huì)高走，并且隨著對(duì)項(xiàng)目結(jié)局的不確定性的分析和憂慮越來(lái)越多地被投資方高估，成功的希望越來(lái)越渺茫。這里根本不存在關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃與概念的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的程序和需求，它們只是為投資和項(xiàng)目開發(fā)提供了一個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)和投資資訊。這就是項(xiàng)目方的全部“資產(chǎn)”和“價(jià)值”，而對(duì)于投資者而言，只是許多個(gè)機(jī)會(huì)中的一個(gè)，在這種不均衡的狀態(tài)下所進(jìn)行的談判是不存在對(duì)價(jià)和等價(jià)的。另一個(gè)談判定價(jià)的方法在于投資方希望和愿意全部接盤開發(fā)建設(shè)，在此種情形下，項(xiàng)目方必須要綜合考量尋找其他投資機(jī)會(huì)的可能，如果沒有更多其他確實(shí)的勝數(shù)，理想的選擇有兩個(gè)，一個(gè)是將前期的工作成果折合成相應(yīng)的對(duì)價(jià)，一次性將項(xiàng)目沽出；另一個(gè)方案是將前期成果折合成為投資股權(quán)或相應(yīng)的權(quán)益份額，與投資方共同運(yùn)作項(xiàng)目建設(shè)。后一種反而可以獲得一個(gè)較高比例的回報(bào)預(yù)期。在當(dāng)前國(guó)內(nèi)投資環(huán)境和金融體制下，上述條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目很難通過(guò)資本市場(chǎng)和金融體系獲得項(xiàng)目的戰(zhàn)略投資、信貸融資和財(cái)務(wù)融資。惟一可行的選擇就是將項(xiàng)目作為一個(gè)項(xiàng)目策劃案轉(zhuǎn)讓由投資者獨(dú)立運(yùn)作，項(xiàng)目方必須認(rèn)識(shí)到?jīng)]有投資者會(huì)采取合作開發(fā)和分享權(quán)利的模式進(jìn)入。土地和項(xiàng)目的權(quán)屬相對(duì)明確，項(xiàng)目已經(jīng)開工或僅進(jìn)行初步的基礎(chǔ)建設(shè)，但土地出讓金或土地征用費(fèi)未能交清。這一類土地在“”中有不少未能過(guò)關(guān)，給房地產(chǎn)企業(yè)或投資商造成的間接經(jīng)濟(jì)損失是當(dāng)初購(gòu)入土地價(jià)格的數(shù)倍。這類項(xiàng)目融資的目的包括，繳納土地出讓金，獲得項(xiàng)目的土地使用權(quán)證，進(jìn)而通過(guò)土地使用權(quán)證進(jìn)行下一步的融資（主要為銀行土地抵押貸款），或以便能夠獲得項(xiàng)目的銷售許可證，通過(guò)銷售獲得資金來(lái)源；繼續(xù)工程建設(shè)，加快建設(shè)進(jìn)度，盡早達(dá)到可銷售階段以及利用項(xiàng)目進(jìn)行融資（主要為銀行在建工程抵押貸款）。也有的是為了償還其他借款（如貸款到期），以保證項(xiàng)目的相關(guān)權(quán)益可以繼續(xù)為項(xiàng)目方所有和有效控制，如早期的融資借款將項(xiàng)目公司股權(quán)抵押或托管給出借人，土地抵押給貸款銀行等，項(xiàng)目方期望通過(guò)進(jìn)一步的融資來(lái)釋放原先控制的權(quán)利與權(quán)益。這類項(xiàng)目可能的融資方式包括轉(zhuǎn)讓收購(gòu)、重組合并、合作開發(fā)、財(cái)務(wù)融資等，但在具體的項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中往往由于房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的要件制約投資方對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的控制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，比如土地使用權(quán)的抵押、變更在程序上受到非常嚴(yán)格的法定形式和程序限制，項(xiàng)目資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及所有權(quán)形式卻又是與項(xiàng)目資質(zhì)及各類項(xiàng)目批準(zhǔn)證書密切相關(guān)，特別是涉及投資方擬通過(guò)資產(chǎn)渠道的方式退出時(shí)，這些批準(zhǔn)文件及其變更的法定要件幾乎無(wú)法逾越，這些都會(huì)使房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資業(yè)務(wù)陷于極其復(fù)雜的法律關(guān)系之中。在這一類項(xiàng)目融資活動(dòng)中，關(guān)鍵的就是項(xiàng)目的談判定價(jià)，主要就是項(xiàng)目評(píng)價(jià)與估值。項(xiàng)目評(píng)價(jià)與估值包括以財(cái)務(wù)分析各項(xiàng)指標(biāo)分析定義的項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值，主要是通過(guò)分析項(xiàng)目的全部投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)金流量表、損益表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、總投資估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表、借款還本付息表，并同過(guò)凈現(xiàn)金，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、靜態(tài)投資回收期、動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等指標(biāo)來(lái)衡量項(xiàng)目的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)，這些也都是最為基本的投資分析模型。這種項(xiàng)目評(píng)價(jià)是以項(xiàng)目現(xiàn)狀為主的估價(jià)和核算，主要包括： a、土地現(xiàn)狀條件及同級(jí)別土地的市場(chǎng)價(jià)格、項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)費(fèi)繳納情況，測(cè)算出項(xiàng)目的土地價(jià)值。一個(gè)簡(jiǎn)單的標(biāo)準(zhǔn)就是折算出項(xiàng)目建設(shè)的樓面價(jià)，它能夠反映出項(xiàng)目投資的基礎(chǔ)成本，也是項(xiàng)目投資回報(bào)測(cè)算的依據(jù)，樓面價(jià)的高低通常也就可以反映項(xiàng)目的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)水平。樓面價(jià)的計(jì)算公式為：樓面價(jià) = 土地成本 247。 項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積。其中： ①土地成本為融資方獲得項(xiàng)目時(shí)所支付的土地價(jià)格或融資談判過(guò)程中雙方確認(rèn)的土地價(jià)值。②土地成本的條件對(duì)于土地價(jià)值或價(jià)格也是至關(guān)重要的，但通常還是以相同或相近區(qū)位的土地市場(chǎng)交易價(jià)格作為定價(jià)談判的基礎(chǔ)依據(jù)，而不會(huì)是土地獲得時(shí)的實(shí)際支出。③項(xiàng)目的土地規(guī)劃程序或規(guī)費(fèi)繳納存在不足或瑕疵的，計(jì)算時(shí)可以根據(jù)實(shí)際情形予以扣除為交納的費(fèi)用，并按約定比例打折。④項(xiàng)目方用于非土地方面的工程投入，不可計(jì)算在內(nèi)，應(yīng)當(dāng)另行計(jì)算。b、項(xiàng)目現(xiàn)狀條件成熟，項(xiàng)目方已經(jīng)在土地及建設(shè)工程上有所投入的，主要考慮工程基礎(chǔ)設(shè)施條件、工程建設(shè)進(jìn)度（即工程量）、工程款支付、銷售情況等因素。主要的測(cè)算方法就是計(jì)算工程或在建工程的現(xiàn)值。以項(xiàng)目建設(shè)主體所完成建筑面積的工程量為標(biāo)準(zhǔn)，可以區(qū)分兩個(gè)方案：①項(xiàng)目建設(shè)的工程主體未完成的，根據(jù)融資交易方式的不同也會(huì)有不同的談判定價(jià)方式，但主要的還是將土地價(jià)格單獨(dú)核算后，再計(jì)算工程投入、工程量以及工程量現(xiàn)值。其中，屬于轉(zhuǎn)讓收購(gòu)的，工程量現(xiàn)值的出讓價(jià)款可以由雙方談判確定，屬于合作類的融資類型的，應(yīng)當(dāng)以工程量的現(xiàn)值為準(zhǔn)。工程量現(xiàn)值的計(jì)算公式為：工程量現(xiàn)值 = 工程現(xiàn)狀造價(jià)未付工程款項(xiàng)。這類項(xiàng)目的談判過(guò)程及談判價(jià)格的確定還存在較大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)因素，對(duì)于如何準(zhǔn)確調(diào)查項(xiàng)目的投入和工程量的審核審計(jì)也會(huì)有許多變動(dòng)，特別是對(duì)于工程造價(jià)部分工程款項(xiàng)支付的確認(rèn)也是應(yīng)當(dāng)必須明確的。②項(xiàng)目建設(shè)的工程主體已經(jīng)完成的，可以根據(jù)項(xiàng)目在建工程實(shí)際完工的建筑面積測(cè)算出融資交易價(jià)格，在這個(gè)方案中，土地價(jià)格和工程造價(jià)結(jié)合為一個(gè)完整的項(xiàng)目交易條件。其價(jià)格表現(xiàn)形式為每平方米的單位價(jià)格。需要注意的是完工建筑面積應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積，實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積的，屬于合理比例并符合不辦規(guī)劃手續(xù)的，可以確認(rèn)；否則超出的部分，應(yīng)當(dāng)扣除辦理不辦規(guī)劃手續(xù)應(yīng)當(dāng)交納的費(fèi)用和罰款等。該類項(xiàng)目的交易價(jià)格所反映的市場(chǎng)價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)都已經(jīng)非常明顯。它基本上是非常接近項(xiàng)目最終建設(shè)成本，也比較容易測(cè)算出市場(chǎng)銷售價(jià)格的利益回報(bào)。c、項(xiàng)目土地的取得為協(xié)議出讓的，土地原權(quán)屬單位沒有全部獲得土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款或雙方約定土地權(quán)屬單位按比例獲得房產(chǎn)的,原土地權(quán)屬單位的資產(chǎn)權(quán)益應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目的土地價(jià)值或資產(chǎn)價(jià)值中相應(yīng)地按比例或份額扣除。如果該類項(xiàng)目尚未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目方可以獲得的價(jià)款基本上為一次性轉(zhuǎn)讓價(jià)款，難以據(jù)此獲得更大的利益回報(bào)。在可以合作開發(fā)建設(shè)運(yùn)行的模式下，項(xiàng)目方的權(quán)益比例不會(huì)超過(guò)10%。d、項(xiàng)目建設(shè)為掛靠其他具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的，投資方按照約定向資質(zhì)單位繳納的管理費(fèi)用或分配的款項(xiàng)（或資產(chǎn)）應(yīng)當(dāng)在測(cè)算前予以扣除，也可以在轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)中轉(zhuǎn)由融資方向資質(zhì)方支付。第二節(jié) 關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與安排關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的類型多種多樣，其衍生的融資交易結(jié)構(gòu)也不一而足，很難在有限的篇幅中一一加以闡述，本文將房地產(chǎn)項(xiàng)目融資簡(jiǎn)單地劃分為兩類，一類是以項(xiàng)目方轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、項(xiàng)目資產(chǎn)或項(xiàng)目公司的轉(zhuǎn)讓收購(gòu)關(guān)系，另一類是項(xiàng)目方以過(guò)橋資金、借款、財(cái)務(wù)融資、合作開發(fā)等為目的的權(quán)益出讓或轉(zhuǎn)讓的權(quán)益融資。關(guān)于融資交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)分析也即是依照這兩種類型分別進(jìn)行描述的。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的交易結(jié)構(gòu)包括交易方案的設(shè)計(jì)，投資資金款項(xiàng)進(jìn)入和退出的途徑、時(shí)期，資金或項(xiàng)目的移交、控制，項(xiàng)目轉(zhuǎn)移以及過(guò)戶的手續(xù)與法律保障等程序和步驟。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓是兩個(gè)不同的概念與操作程序，也涉及到不同的法律關(guān)系和要件，在我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理體制下，大多數(shù)這一類房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資交易會(huì)采取項(xiàng)目公司變更股東實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出售的方式，用以規(guī)避方地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)戶極其繁瑣和嚴(yán)格的規(guī)程。在許多項(xiàng)目融資實(shí)例中，融資失敗的主要原因就是在于雙方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的交易安排缺乏基本的估計(jì)，往往把融資交易與房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理環(huán)節(jié)相脫節(jié)，也就導(dǎo)致在融資談判中，雙方不斷發(fā)現(xiàn)和感覺到對(duì)方的“良苦用心”。最主要的就是擔(dān)心在項(xiàng)目談判和交接過(guò)程中會(huì)失去對(duì)項(xiàng)目和權(quán)益的控制。這種局面產(chǎn)生的主要因素就是交易雙方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目融資活動(dòng)所需的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)缺乏。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資或轉(zhuǎn)讓根本不可能脫離相關(guān)政府行政程序，否則任何一方的權(quán)益都難以得到保障。一、關(guān)于項(xiàng)目公司股權(quán)處置。房地產(chǎn)企業(yè)基本上都是項(xiàng)目公司，即為某一個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目而設(shè)立的專門開發(fā)企業(yè)，該類項(xiàng)目的融資或轉(zhuǎn)讓必須與該項(xiàng)目公司的股權(quán)以及公司治理緊密相聯(lián)系，基本的路徑包括：股權(quán)變更、托管、代管。項(xiàng)目公司的股權(quán)變更。不少房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓收購(gòu)的融資案例中，融資方會(huì)要求項(xiàng)目方將項(xiàng)目公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給出資人所有，這就要求該股權(quán)轉(zhuǎn)讓必須是能夠獲得原項(xiàng)目公司的全部股東的確認(rèn)，而通常在許多項(xiàng)目公司中，除了操縱或控制項(xiàng)目的少數(shù)股東外，其他股東對(duì)項(xiàng)目的操作和運(yùn)行并不知情甚至是名義上的，該少數(shù)股東對(duì)于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及轉(zhuǎn)讓價(jià)格與利益的分配會(huì)不會(huì)有所主張？進(jìn)而會(huì)影響融資交易的安排和進(jìn)程。這都是在交易開始（首期付款）前應(yīng)當(dāng)明確或項(xiàng)目方應(yīng)當(dāng)予以保障的。而融資方也應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的受讓股權(quán)的股東安排，以盡量減少不必要的麻煩。項(xiàng)目公司的股權(quán)托管、代管有一部分項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，融資方會(huì)采取對(duì)項(xiàng)目公司的股權(quán)采取托管、代管的方式，包括：①對(duì)于項(xiàng)目公司的原股東結(jié)構(gòu)為單一大股東控股的，由融資方或出資方控制或代管項(xiàng)目公司出資大股東企業(yè)的全部權(quán)益；②對(duì)于項(xiàng)目公司的股東為關(guān)聯(lián)企業(yè)共同出資的，則由項(xiàng)目公司的各個(gè)股東向融資方、出資方出具股權(quán)托管或代管的法律文件，由融資方或出資方代為行使對(duì)項(xiàng)目公司的股東權(quán)益和權(quán)利。然而真正的問(wèn)題在于，中國(guó)的公司法律體系中，并沒有關(guān)于股權(quán)托管、代管的相關(guān)法律規(guī)定，這就給這種行為及其后果得到法律的保護(hù)，或在產(chǎn)生糾紛之后使用何種法律關(guān)系予以處理都還存在不確定的風(fēng)險(xiǎn)。理想的選擇是融資方或出資方在控制或獲得項(xiàng)目與項(xiàng)目資產(chǎn)之后，在現(xiàn)行公司法的框架下，對(duì)項(xiàng)目公司的全部股權(quán)關(guān)系和資產(chǎn)所有權(quán)加以梳理和調(diào)整。③對(duì)于項(xiàng)目方為“掛靠”其他具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)的投資方的，此類項(xiàng)目融資涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜，出資方或受讓方應(yīng)當(dāng)特別謹(jǐn)慎。通常此類項(xiàng)目的運(yùn)作方（即投資方）是以開發(fā)企