【正文】 本路徑。而從房地產行業(yè)投資分析結構來看，目前房地產項目中土地購入成本占項目投入的構成比例是2035%。包括兩種形式：投資性的股權融資——注冊資本和固有資本。該文發(fā)布以后，銀行信貸與房地產信托條件相同。該辦法為房地產融資信托模式設立了可操作程序。二、《信貸資產證券化試點管理辦法》2005年4月20日發(fā)布。加強對土地經營收益的監(jiān)控，對未取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（俗稱“四證”）的項目不得發(fā)放任何形式的貸款。第二節(jié)融資相關的法律規(guī)范目前，國內融資市場分三大板塊分頭管理，銀行融資、信托融資受中國銀監(jiān)會管理；證券融資受中國證監(jiān)會管理；保險融資受中國保監(jiān)會管理。同時銀行發(fā)放的房地產企業(yè)貸款并沒有政策和趨勢證明已經得到緩解。上述數(shù)據(jù)的統(tǒng)計口徑及其可信度、真實性等應當還不足以成為一種分析房地產金融業(yè)務趨勢判斷的可量化的基礎，相關結論因而只能是停留在參考的層面上。因此，在房地產開發(fā)資金來源中銀行信貸仍是主要渠道。1～，%；1～，%；1～9月份，,%；1～%。目前，股份有限公司進行的首次股票發(fā)行（IPO）工作，被稱為股票公募（Public Offering）。第一篇：房地產項目融資操作實務的研究房地產項目融資操作實務研究上海市申達律師事務所 陳初2006年2月28日房地產項目的融資渠道和方式多種多樣，房地產企業(yè)應根據(jù)市場的環(huán)境要素、自身的特點和需求以及市場規(guī)則擬定符合企業(yè)和開發(fā)項目發(fā)展戰(zhàn)略的融資事務安排。相對于公募的公開發(fā)行而言，另一種范圍更廣大，方式更靈活，市場活力更高的私募融資（Private Placement），是值得研究和重視的。從多年數(shù)據(jù)考察，%%；，%下降到幾乎為0；，%%。這種以間接融資為主的方式，既與我國融資主渠道吻合，也與我國金融市場不健全以及房地產金融發(fā)育不良有關。因此，2005年8月5日中國人民銀行作為官方機構發(fā)布了《2004年中國房地產金融報告》，對我國目前的房地產金融形勢和對策提出了較為宏觀的分析，但由于在2005年已經過來的這些月里，中國房地產格局和金融形勢都發(fā)生了極其巨大的變化，此份報告并沒有對房地產金融做出多少準確和新鮮的分析和結論，只有一條停止期房預售的建議，引起社會和媒體的爭議。這種局面對房地產行業(yè)帶來的后果就是，房地產企業(yè)經營周期延長，資金周轉延緩甚至停滯，資金內部收益率（IRR）大大降低；工程建設進度緩慢，銷售量徘徊不前，價格維持在現(xiàn)有水平，價格策略難以奏效，新開樓盤定價猶疑不定；房地產企業(yè)經營成本上升，融資投入加大，融資效果不明顯，融資成本提高。重點介紹一下銀監(jiān)會管轄之下的銀行、信托類法律規(guī)范。商業(yè)銀行對申請貸款的房地產開發(fā)企業(yè)，應要求其開發(fā)項目資本金比例不低于35％。該辦法為房地產抵押貸款證券化開辟試點，基本模式為銀行業(yè)金融機構作為發(fā)起機構，將信貸資產信托給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發(fā)行受益證券，以該財產所產生的現(xiàn)金支付資產支持證券收益的結構性融資活動。三、《加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》2005年8月發(fā)布，即銀監(jiān)會212號文。因此，自2004年以來一直熱門的房地產信托融資開始降溫。通常指房地產企業(yè)設立或項目立項啟動時，特定股東投入的資金類型，包括國有劃撥資金、企業(yè)自有資金、股本金等。我們可以理解國家這一政策規(guī)定的出發(fā)點是為了保證房地產項目的基本風險控制，即試圖通過對房地產企業(yè)自有資金的要求來防范房地產開發(fā)項目建設資金嚴重不足導致行業(yè)風險和過分依賴銀行信貸資金。另一方面，它也能夠反映一個房地產項目市場估值和融資談判的定價能力（Pricing Power）的基礎。2002 年起，中國房地產企業(yè)對海外上市發(fā)生了濃厚的興趣，上海復地、SOHO 中國、首創(chuàng)置業(yè)、上海仲盛和順馳中國、富力集團、華銀控股等都有海外上市動作。但實際上除了房地產貸款資金總體規(guī)模受到限制外，對于房地產整個行業(yè)的發(fā)展以及房地產企業(yè)獲得貸款和項目運營并不會產生牽制作用，利率的調高并不會影響到房地產開發(fā)成本和資金費用比例以及降低房地產企業(yè)對銀行信貸的依賴程度和預期。三、房地產信托?！狈康禺a信托的預期收益率遠遠高于銀行同期的存款利率，也普遍高于國債投資收益率等，信托產品收益率較低的在3%左右，較高的可以達到89%，%之間。四、海外基金。此舉一是防范境內機構向海外非法轉移資產，二是防止投機性的短期資本非法流入。其次是土地儲備與開發(fā)規(guī)模的比例很難配合，土地政策制約國內房地產的土地儲備、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)規(guī)模無法適應投資方的資本流動和快捷變現(xiàn)。五、私募融資，即通常意義上的財務融資。更為明確一點就是覬覦民間資金的借貸和投資，在此基礎上的融資分析和施行才會更加接近于市場本身。過橋融資是房地產項目融資的一種類型，但不能成為一個獨立的融資產品和資金來源。該類型的融資需求在我國房地產行業(yè)普遍存在，在過去的金融環(huán)境和政策中，房地產項目過橋資金的需求和用途通常表現(xiàn)為這幾種形式：一是用于購買土地，特別是用于土地出讓金及相關費用的支付，在獲得土地權證后一般將土地評估、抵押給銀行，用銀行信貸資金償還過橋資金以及投入項目建設，主要還是限于協(xié)議出讓的土地。第三章 房地產項目融資實務研究房地產項目的融資主要在于項目分析和融資安排兩個環(huán)節(jié)的選擇與設計。目前，融資中介、創(chuàng)投機構和投資理論都在向融資各方傳達投資項目價值評估、分析的重要性和科學方法是必要的和極其重要的，特別是對于房地產項目，幾乎所有的融資項目都會被要求提供項目商業(yè)計劃書、財務分析報告以及其中的關于利潤率、內部收益率、（凈）現(xiàn)金流等多種財務指標的測算。通常項目方堅持的項目品質、地段、價位等優(yōu)勢條件并不會為投資方認同，在投資方看來，“優(yōu)勢項目”陷入資金投入和回收不能的困境一定是項目本身的原因，所以項目方在融資的時候對于項目具備的強項根本無需特別強調，投資人自會注意到項目優(yōu)勢對于投資前景的吸引力。與投資方的初步接觸，投資方通常會在接觸過后對公司、項目、管理團隊、領導人等給予綜合評價，而不會是馬上對項目與投資與否做出結論，投資方會對項目的情況資料加以核實，所以初次接觸的過度表現(xiàn)往往會適得其反，給投資方留下不良印象。許多項目方由于錯誤地評估擁有的房地產項目的各項要件（主要就是反映項目開發(fā)進度的各項文件，如“四證”及規(guī)費繳納情況等）所具備的市場價值含義，因而直接影響項目方融資的預期和融資事務的安排。許多項目方對此自以為擁有房地產市場土地供應的緊缺資源的來源（如項目規(guī)劃、土地），其心理意識是：沒有這些資源就不會有投資和開發(fā)的機會與項目的存在，往往將項目融資定價維系在一個極高的水平上，大多數(shù)的項目方在開始融資談判方案的設計中會期望保持在項目投資權益40%60%的比例份額，而絕大部分項目方會在4951%之間取舍。另一個談判定價的方法在于投資方希望和愿意全部接盤開發(fā)建設，在此種情形下，項目方必須要綜合考量尋找其他投資機會的可能，如果沒有更多其他確實的勝數(shù)，理想的選擇有兩個，一個是將前期的工作成果折合成相應的對價，一次性將項目沽出；另一個方案是將前期成果折合成為投資股權或相應的權益份額，與投資方共同運作項目建設。土地和項目的權屬相對明確，項目已經開工或僅進行初步的基礎建設，但土地出讓金或土地征用費未能交清。這類項目可能的融資方式包括轉讓收購、重組合并、合作開發(fā)、財務融資等，但在具體的項目運作過程中往往由于房地產項目自身的要件制約投資方對項目進行有效的控制和風險規(guī)避，比如土地使用權的抵押、變更在程序上受到非常嚴格的法定形式和程序限制，項目資產的產權性質以及所有權形式卻又是與項目資質及各類項目批準證書密切相關，特別是涉及投資方擬通過資產渠道的方式退出時，這些批準文件及其變更的法定要件幾乎無法逾越，這些都會使房地產項目的融資業(yè)務陷于極其復雜的法律關系之中。一個簡單的標準就是折算出項目建設的樓面價，它能夠反映出項目投資的基礎成本，也是項目投資回報測算的依據(jù)，樓面價的高低通常也就可以反映項目的盈利能力和風險水平。②土地成本的條件對于土地價值或價格也是至關重要的，但通常還是以相同或相近區(qū)位的土地市場交易價格作為定價談判的基礎依據(jù)，而不會是土地獲得時的實際支出。主要的測算方法就是計算工程或在建工程的現(xiàn)值。這類項目的談判過程及談判價格的確定還存在較大的不確定性和風險因素，對于如何準確調查項目的投入和工程量的審核審計也會有許多變動，特別是對于工程造價部分工程款項支付的確認也是應當必須明確的。該類項目的交易價格所反映的市場價值和風險都已經非常明顯。在可以合作開發(fā)建設運行的模式下，項目方的權益比例不會超過10%。房地產項目融資的交易結構包括交易方案的設計，投資資金款項進入和退出的途徑、時期，資金或項目的移交、控制，項目轉移以及過戶的手續(xù)與法律保障等程序和步驟。這種局面產生的主要因素就是交易雙方對于房地產項目融資活動所需的專業(yè)知識和經驗缺乏。項目公司的股權變更。項目公司的股權托管、代管有一部分項目的轉讓過程中，融資方會采取對項目公司的股權采取托管、代管的方式，包括：①對于項目公司的原股東結構為單一大股東控股的，由融資方或出資方控制或代管項目公司出資大股東企業(yè)的全部權益；②對于項目公司的股東為關聯(lián)企業(yè)共同出資的，則由項目公司的各個股東向融資方、出資方出具股權托管或代管的法律文件，由融資方或出資方代為行使對項目公司的股東權益和權利。通常此類項目的運作方（即投資方）是以開發(fā)企業(yè)的名義實施項目的開發(fā)經營行為，雙方會簽訂一個聯(lián)合開發(fā)經營協(xié)議，因而該項目在法律上、名義上均為該開發(fā)企業(yè)所有，但全部的資產權益和經濟法律責任由投資方承擔。項目融資活動是與項目投資方簽訂協(xié)議，還是與資質方簽訂協(xié)議？顯然是應當簽訂三方協(xié)議較為妥善、穩(wěn)健的策略，如果不能簽訂三方協(xié)議的，項目原投資方必須獲得項目資質方的有關授權，所有協(xié)議應當由投資方負責獲得項目資質方的認可。由于房地產項目的特殊性，融資資金運作管理程序通?？梢苑譃槿齻€階段。這通常是由融資中介方的介入所導致和產生的一種資金運作設計。實際上，項目融資的完成必須以項目資產完全完整的移交至由融資方或出資方控制，或出資方的資金安全獲得項目資產有效抵押或項目方提供其他有效擔保。就該類項目融資的操作而言，僅僅有項目方和融（出）資方一對一操作，是難以保證完善的，較為理想的方式還是引進獨立第三方融資服務機構，雖然會在運作成本上有所增加，但在資金和資產的安全性及運作效率商都會有較大的提高。①項目融資屬于收購轉讓的，主要就是收購資金尾款的結算與支付，此階段主要的工作應當是對項目資料特別是工程資料加以梳理、整理和歸檔；另一方面就是要對工程款的結算進行核實。1．2調查項目是否符合中小企業(yè)融資租賃的要求。2．2在租賃公司內部正式立項對，由市場人員撰寫租賃項目評估暨申請報告。商務談判的條件一定要和中小企業(yè)融資租賃的條件對應，并且不能脫離租賃本質特征。根據(jù)承租人的需要和雙方共同掌握的供應商資料，向有關廠商發(fā)送詢價單。租賃公司根據(jù)項目條件和企業(yè)協(xié)調制定基本的商務條件和談判方案。如果租賃物件是從國外進口時，應由租賃公司向國家商務部申領進口許可證。4．2將所需要的中小企業(yè)融資成本費用記錄概算成本作為計算租金的基礎，當供貨合同執(zhí)行完畢后，調整概算成本為實際成本。4．6承租人取得擔保單位出具的擔保函（如有必要）。4．10市場部建立項目臺帳，安排進程；市場部、財務部門建立租賃債權明細臺帳；辦公室建立項目檔案。5．1．2如果分期、分批付款和交貨或有寬限期時：應以首期動用租賃公司資金為起租日，付款原則同一次性付款。必須有承租人出具的付款同意書，才能支付給供貨商預付貨款。5．3交貨。承租人負責提貨和到租賃物件安置地的內陸運輸。5．6索賠。在交貨前承租人要以出租人為收益人對租賃物件投保財產綜合險、機器毀壞險等租賃合同規(guī)定的險種。監(jiān)督承租人是否將租賃設備列入財務報表，中小企業(yè)融資租入固定資產帳簿。合同雙方建立中小企業(yè)融資租賃會計科目。在租金應付日向財務部門詢查租金是否到位：如果沒有到位查詢原因；如果近期到位，到位后，計算遲延利息通知承租人支付并追索到位；如果租金正常到位，給承租人開據(jù)租賃收據(jù)，租金必須由承租人直接以電匯方式支付給出租人，中間不得經過他人轉手。租賃合同留有租賃余值且承租人愿意繼續(xù)續(xù)租，承租雙方簽定續(xù)租合同；租賃合同留有租賃余值但承租人不愿意繼續(xù)租賃，出租人收回租賃物件或拍賣或轉租他人。8．1．2風險防范。8．1．4風險化解。8．2金融風險8．2．1風險預測。對從業(yè)人員進行風險意識教育和防范、化解、轉移風險技能的培訓。盡量多的吸收和利用中小企業(yè)融資租賃基金，多方尋找出資人，減少自有資金的使用，對匯率疲軟的幣種以購買遠期匯率的方式轉移風險，執(zhí)行租賃風險監(jiān)控程序。承租企業(yè)法人、股東必須承擔連帶責任擔保，對承租人經營狀況進行跟蹤了解，建立信息中心，及時交流和處理不良信息，建立呆帳準備金，建立二手設備退出渠道，適量開展委托租賃業(yè)務。8．3．4風險化解。建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，隨時檢查風險管理制度的落實情況，堅持財務日報、月報、年報制度。建立民主經營監(jiān)督機制，根據(jù)現(xiàn)金流量表和責權發(fā)生制的財務報表，綜合考核企業(yè)經營狀況和能力。二、企業(yè)融資的合作形式企業(yè)融資所采取的合作形式主要有三種：股權融資：企業(yè)或個人以一定量的固定資產、土地、廠房設備、擁有自主知識產權的專利技術，及少量流動資金入股，投資方以資金來參股、入股的合作形式。債權融資常見于個人、房地產、基礎設施建設、石油、化工、交通、運輸、冶金、礦產等大型或綜合型項目。但國內風險投資機構的資金投入十分有限，一般前期很少超過2000萬元人民幣。（用以解決硬件）流動資金：是指企業(yè)出現(xiàn)的銷售費用、市場推廣及廣告費用、購買原材料費用、工程項目中的預付款和墊資部分，流動資金投入一般較小。五、融資客戶的分類及融資心理企業(yè)客戶：一般企業(yè)客戶分兩種心態(tài)：一是融資項目的周期較短，政府對項目的支持是有時間限制的，所以這部分客戶需要在最短的時間找到所需資金。個人客戶：一般個人客戶分為兩種：一是擁有專利技術的個人，這類客戶專利一般具有一定的優(yōu)勢，但是由于個人很難取得投資方的信任，所以很長時間專利閑置，而沒有在合適的時機轉化為生產力。需要詢問客戶的資金使用時間，是否資金到位后，很短的時