房地產(chǎn)融資實務(wù)中的若干法律問題-wenkub
2023-04-10 00:27:37 本頁面
【正文】 ，為了規(guī)避內(nèi)部人控制風(fēng)險、道德風(fēng)險以及其他損害股東權(quán)益的行為，都希望自己將持有的出資（股權(quán)）比例能達(dá)到控股（包括絕對控股和相對控股情形）。其常見模式為：開發(fā)商的股東方轉(zhuǎn)讓一部分股權(quán)，以引進投資者。這也是很多房地產(chǎn)項目遭到擱置甚至爛尾的主要原因之一。同時，對于購房人作為借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。 關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，該通知規(guī)定，為整頓住房金融市場秩序，防范住房貸款風(fēng)險，要嚴(yán)格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理。尤其是“海南房地產(chǎn)泡沫”的陰影至今沒有完全驅(qū)散，以至于海南省政府要專門成立一個資產(chǎn)管理公司，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌接管和處置四大資產(chǎn)管理公司手中積壓的尚未消化的不良房地產(chǎn)項目。下面就其比較典型的、基本的模式，陳述和分析如下：（一）銀行貸款模式銀行貸款是開發(fā)商比較常用的融資路徑。綜上所述，本文側(cè)重于從產(chǎn)業(yè)與金融互動的視角，以房地產(chǎn)融資領(lǐng)域為基點，著重探討房地產(chǎn)融資過程中涉及的若干法律問題，期望從更加實務(wù)的角度展開論述，或許對解決實踐問題有所裨益。所以，單純靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自有資金來完成項目的開發(fā)、建設(shè)未必現(xiàn)實，從經(jīng)濟學(xué)角度講，也是不經(jīng)濟的。這些大大小小、資質(zhì)等級不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在資金實力、開發(fā)能力、管理經(jīng)驗上存在著相稱大的差異。房地產(chǎn)融資實務(wù)中的若干法律問題序言從全國來看，房地產(chǎn)市場一直保持著持續(xù)升溫的態(tài)勢。但無論是實力雄厚的開發(fā)商，還是能力薄弱的開發(fā)企業(yè)，在其運營過程中必然面對這樣一個非?，F(xiàn)實的課題：房地產(chǎn)金融，或者干脆說就是房地產(chǎn)融資。另外，有相當(dāng)多的閑置資本以及對房地產(chǎn)行業(yè)存在一定投資欲望的投資資本，也對房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出了非常濃厚的投資愛好和投資愿望。本文的基本脈絡(luò)為：房地產(chǎn)融資路徑的基本模式及分析 房地產(chǎn)融資路徑的創(chuàng)新房地產(chǎn)融資的盡職調(diào)查不規(guī)范的房地產(chǎn)融資行為一、房地產(chǎn)融資路徑的基本模式房地產(chǎn)融資的路徑有很多。由于歷史、體制等原因，我國企業(yè)對銀行貸款存在著相當(dāng)大的依賴型。近期又有專家驚呼：中國出現(xiàn)了新的房地產(chǎn)泡沫！央行于2001年6月19日下發(fā)了銀發(fā)[2001]195號《住房開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的 ...可見，開發(fā)商依靠銀行貸款來解決開發(fā)資金短缺問題是非常困難的。當(dāng)然，這一現(xiàn)實問題也促使開發(fā)商尋求其他便捷的、低門檻的融資路徑。投資者通過受讓開發(fā)商的股權(quán)而成為其新股東，并通過未來的收益或若干階段后的退出機制實現(xiàn)其回報。這樣，不但可以規(guī)避上述風(fēng)險，更能拿到相對充分的表決權(quán)、收益權(quán)和說話權(quán)。這些問題需要通過盡職調(diào)查、商務(wù)談判、擬訂合理的股權(quán)融資方案和風(fēng)險擔(dān)保方案來解決。由于大量炒作因素的存在，以及國家限制協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)致使土地資源凸現(xiàn)稀缺性因素的存在，增加了對開發(fā)商凈資產(chǎn)公允價值評估的難度。 原則看，立足于重置成本法，并適當(dāng)參考收益現(xiàn)值法的合理因素來確定股權(quán)價值是比較合理 的。假如開發(fā)商的資產(chǎn)中含有國有資產(chǎn)，則對開發(fā)商的資產(chǎn)評估又涉及國有資產(chǎn)評估立項、評估確認(rèn)或備案等國有資產(chǎn)管理問題，這也是操作上需要注重的。也就是投資者一方面受讓老股東持有的開發(fā)商的部分股權(quán)，另一方面要向開發(fā)商增資，以使開發(fā)商運用該增加的資本繼承開發(fā)建設(shè)項目。老股東可能向新股東轉(zhuǎn)讓的股權(quán)比例很小，達(dá)不到控股程度，但在新股東向開發(fā)商增資時可能就會達(dá)到控股程度，因為是新股東單方面增資，老股東不可能再追加投資（如果老股東有能力追加投資，可能就不需要通過股權(quán)融資了），所以老股東所持有股權(quán)必然面臨被稀釋的問題。股東變成房東是他所不希望的，即使需等到項目實現(xiàn)變現(xiàn)（出售、租賃等），他也未必又如此的耐心?；刭徍褪召弮r格可考慮在開發(fā)商凈資產(chǎn)公允價值的基礎(chǔ)上加一定的收益回報率。（三）發(fā)行股票或債券模式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票或債券融資，不失為一個低成本的、迅速集聚資金的路徑?？梢?，從國際資本市場范圍看，房地產(chǎn)企業(yè)上市也是很困難的。（四）承包商融資模式為緩解資金的壓力，開發(fā)商往往利用建筑市場目前作為買方市場的優(yōu)勢地位，要求承包商墊資施工。所以，一旦開發(fā)商和承包商之間發(fā)生糾紛，承包商即可依法對工程行使工程款優(yōu)先受償權(quán)，該權(quán)利原則上優(yōu)先于抵押權(quán)。這種融資模式主要適用于：開發(fā)商有比較迫切的融資要求；從項目的運作難度看，單憑開發(fā)商的能力是很難實現(xiàn)的；有可供選擇的、有實力的適合的合作對象；合作對象在風(fēng)險承擔(dān)、利益分配需求上基本符合開發(fā)商的心理預(yù)期。但從法律規(guī)定來看，未經(jīng)依法確認(rèn)的合作方在房地產(chǎn)項目中是沒有投資權(quán)益的，不具有投資者的主體身份，甚至還有“名為聯(lián)營，實為借貸”之嫌，如此一來，投資者可能不但得不到應(yīng)有的回報，甚至還有遭受處罰的危險。在我國實踐中，廣東沙角B電廠、廣深高速公路、三亞鳳凰機場、廣西來賓電廠二期工程、北京京通快速路等項目都采用了該模式?！本C上所述，BOT及其變形模式是建立在平衡開發(fā)商、承包商利益關(guān)系基礎(chǔ)上的一種值得研究和推介的投
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