【正文】 行描述的。③對于項目方為“掛靠”其他具有房地產開發(fā)資質企業(yè)的投資方的，此類項目融資涉及的法律關系較為復雜，出資方或受讓方應當特別謹慎。項目融資進入實質性操作階段，包括項目公司的股權開始辦理變更或項目資產開始清理移交等。二、項目評估2．1對項目進行實地調查，取得項目論證第一手資料。辦理購貨合同審批手續(xù)，申領購貨合同號。當接到裝船通知單以及相關運輸單據(jù)時，經(jīng)過審單確認無誤時對外付款。合格后承租人出具驗收合格證明給供貨商和租賃公司，如果有必要的話，租賃公司憑此付給供貨商購貨合同尾款。在租金支付日的前一個星期，給承租人發(fā)送還租通知書，如有必要承租人在外匯管理局辦理換匯手續(xù)。在商務階段，發(fā)現(xiàn)承租人出現(xiàn)問題時，終止或轉賣購貨合同。對從業(yè)人員進行風險意識教育和防范、化解、轉移風險技能的培訓。債權融資：企業(yè)或個人通過固定回報、借貸的形式，籌集資金，到期還本付息的合作形式。對于這類客戶，要重點分析企業(yè)融資失敗的原因，是由于企業(yè)缺乏正確的、專業(yè)的指導，沒有人指導企業(yè)，企業(yè)誤打誤撞，盲目聯(lián)系投資機構，既浪費資金，又容易受騙上當，我們作為專業(yè)機構可以幫助企業(yè)從失敗的陰影中走出來，指導企業(yè)采用正確的融資方法，給予企業(yè)最及時的幫助，幫助企業(yè)節(jié)省成本，縮短時間。5002000萬元：常見大中型生產企業(yè)，及農業(yè)種植、養(yǎng)殖項目、生物、醫(yī)藥等企業(yè)，資金用途一部分為啟動資金，另一部分為流動資金或市場推廣費用。個人：個人的投資能力一般都比較有限，最高不超過200300萬元，以3050萬元最為常見，個人投資者分為創(chuàng)業(yè)人群、二次創(chuàng)業(yè)人群、民間資本家、下崗再就業(yè)人群、個體商戶等。政府備案文件不齊、法律手續(xù)不全：很多企業(yè)，尤其是大型項目，當?shù)匕l(fā)改委、或各級政府部門的審批手續(xù)尚未辦妥，甚至偽造政府批文，就來融資，投資方進展一半需要提供相關手— 11 — 續(xù)，方才后悔。如澳大利亞波特蘭鋁廠項目，由5家澳大利亞銀行以及比利時國民銀行、美國信孚銀行、澳洲國民資源信托資金等多家金融機構參與運作。BOT融資BOT融資方式是私營企業(yè)參與基礎設施建設，向社會提供公共服務的一種方式。二是無償轉讓，即公營機構將已建設施的經(jīng)營權以TOT方式無償轉讓給投資者，但條件是與 BOT項目公司按一個遞增的比例分享擬建項目建成后的經(jīng)營收益。ABS融資。一日無書，百事荒廢。第三年發(fā)展期間：四、融資額度及期限融資 萬人民幣，融資期限 年?！_爾文少壯不努力，老大徒悲傷。PFI項目在發(fā)達國家的應用領域總是有一定的側重，以日本和英國為例，從數(shù)量上看，日本的側重領域由高到低為社會福利、環(huán)境保護和基礎設施，英國則為社會福利、基礎設施和環(huán)境保護。TOT 方式主要適用于交通基礎設施的建設。產品支付這種形式在美國的石油、天然氣和采礦項目融資中應用得最為普遍，其特點是：用來清償債務本息的唯一來源是項目的產品：貸款的償還期應該短于項目有效生產期；貸款方對項目經(jīng)營費用不承擔直接責任。而在項目融資中，投資者只承擔有限的債務責任，貸款銀行一般在貸款的某個特定階段(如項目的建設期)或特定范圍可以對投資者實行追索，而一旦項目達到完工標準，貸款將變成無追索。市場前景是企業(yè)的產品或服務，在行業(yè)市場發(fā)展迅速，目標客戶明確，市場占有率同行業(yè)至少在13%以上，市場導入期最 — 10 — 短，廣大消費者在最短的時間對企業(yè)產品、服務既可接受并踴躍購買。風險投資公司一般采用股權合作的形式，一般希望占有絕對控股權，在提供資金的同時可以提供市場管理及運營人才，利用手里的關系幫助企業(yè)拓展地區(qū)或全國市場。這類客戶是代理的項目，所以在前期成本上要考慮的多一些，但是他們的資金需求一般都較急，所以我們也可以類同一般企業(yè)客戶來對待。包括生產加工、農林漁牧、石油化工、建材房地產、交通運輸、郵政通訊、計算機、IT軟件、電子商務、生物醫(yī)藥、能源環(huán)保、冶金礦產、高新技術、連鎖經(jīng)營、新材料、輕工紡織、食品飲料、日用化工、教育培訓、文化娛樂、出版印刷等。非《現(xiàn)代租賃網(wǎng)》原創(chuàng)作品，轉載時請注明作者和出處 更新日期:20081212第三篇：融資操作實務解讀融資基本知識一、什么是融資融資是企業(yè)或個人在自身發(fā)展和創(chuàng)業(yè)過程中，或在產品開發(fā)和市場推廣過程中，通過銀行、金融機構、外資機構、投資公司、其他企業(yè)和個人等渠道和媒介，以股權形式和債權形式取得適量的資金，滿足自身發(fā)展的一種途徑。8．3．2風險防范。對資信發(fā)生變化的供貨商進行監(jiān)察，對于不符合供貨合同要求的單據(jù)拒絕付款，跟蹤業(yè)務進程，監(jiān)測商務風險。出租人調整租賃計算表，列立租金償還計劃書。如果租賃物件從國外進口，租賃公司應將有關提貨單據(jù)連同進口許可證交給承租人，由租賃公司協(xié)助承租人在當?shù)乜诎掇k理進口報關、商檢手續(xù)。4．9辦理租賃合同審批手續(xù)，申請租賃合同號，批準后對外簽字、蓋章，并與購貨合同同時生效。3．3商務談判。第二篇：融資租賃項目操作實務 (內部培訓)融資租賃項目操作實務摘自《匯融資網(wǎng)》 2008年11月18日一、項目初審 1．1向企業(yè)介紹中小企業(yè)融資租賃的特征和優(yōu)勢。②資金共管。而融資方也應當有相應的受讓股權的股東安排，以盡量減少不必要的麻煩。如果該類項目尚未進行開發(fā)建設，項目方可以獲得的價款基本上為一次性轉讓價款，難以據(jù)此獲得更大的利益回報。其中： ①土地成本為融資方獲得項目時所支付的土地價格或融資談判過程中雙方確認的土地價值。這就是項目方的全部“資產”和“價值”，而對于投資者而言，只是許多個機會中的一個，在這種不均衡的狀態(tài)下所進行的談判是不存在對價和等價的。也就是融投雙方最初接觸時期所涉及項目狀況的基本要件，投資方關注的是與項目的市場價值相關聯(lián)的因素而非項目的基本情況。六、過橋融資。2005年1月，國家外匯管理局下發(fā)《國家外匯管理局關于境內居民個人境外投資登記及外資并購外匯登記有關問題的通知》，對境內居民個人境外投資登記及外資并購外匯登記進行了規(guī)范。幾乎所有的房地產項目都會依賴銀行貸款支持，但隨著央行和銀監(jiān)局加強對房地產信貸的管理，貸款條件日趨嚴格。包括兩種形式：投資性的股權融資——注冊資本和固有資本。加強對土地經(jīng)營收益的監(jiān)控，對未取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（俗稱“四證”）的項目不得發(fā)放任何形式的貸款。因此，在房地產開發(fā)資金來源中銀行信貸仍是主要渠道。相對于公募的公開發(fā)行而言，另一種范圍更廣大，方式更靈活，市場活力更高的私募融資（Private Placement），是值得研究和重視的。這種局面對房地產行業(yè)帶來的后果就是，房地產企業(yè)經(jīng)營周期延長，資金周轉延緩甚至停滯，資金內部收益率（IRR）大大降低；工程建設進度緩慢，銷售量徘徊不前，價格維持在現(xiàn)有水平，價格策略難以奏效，新開樓盤定價猶疑不定；房地產企業(yè)經(jīng)營成本上升，融資投入加大，融資效果不明顯，融資成本提高。三、《加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知》2005年8月發(fā)布，即銀監(jiān)會212號文。另一方面，它也能夠反映一個房地產項目市場估值和融資談判的定價能力（Pricing Power）的基礎?！狈康禺a信托的預期收益率遠遠高于銀行同期的存款利率，也普遍高于國債投資收益率等，信托產品收益率較低的在3%左右，較高的可以達到89%，%之間。五、私募融資，即通常意義上的財務融資。第三章 房地產項目融資實務研究房地產項目的融資主要在于項目分析和融資安排兩個環(huán)節(jié)的選擇與設計。許多項目方由于錯誤地評估擁有的房地產項目的各項要件（主要就是反映項目開發(fā)進度的各項文件，如“四證”及規(guī)費繳納情況等）所具備的市場價值含義，因而直接影響項目方融資的預期和融資事務的安排。這類項目可能的融資方式包括轉讓收購、重組合并、合作開發(fā)、財務融資等，但在具體的項目運作過程中往往由于房地產項目自身的要件制約投資方對項目進行有效的控制和風險規(guī)避，比如土地使用權的抵押、變更在程序上受到非常嚴格的法定形式和程序限制，項目資產的產權性質以及所有權形式卻又是與項目資質及各類項目批準證書密切相關，特別是涉及投資方擬通過資產渠道的方式退出時，這些批準文件及其變更的法定要件幾乎無法逾越，這些都會使房地產項目的融資業(yè)務陷于極其復雜的法律關系之中。這類項目的談判過程及談判價格的確定還存在較大的不確定性和風險因素，對于如何準確調查項目的投入和工程量的審核審計也會有許多變動，特別是對于工程造價部分工程款項支付的確認也是應當必須明確的。這種局面產生的主要因素就是交易雙方對于房地產項目融資活動所需的專業(yè)知識和經(jīng)驗缺乏。項目融資活動是與項目投資方簽訂協(xié)議，還是與資質方簽訂協(xié)議？顯然是應當簽訂三方協(xié)議較為妥善、穩(wěn)健的策略，如果不能簽訂三方協(xié)議的，項目原投資方必須獲得項目資質方的有關授權，所有協(xié)議應當由投資方負責獲得項目資質方的認可。就該類項目融資的操作而言，僅僅有項目方和融（出）資方一對一操作，是難以保證完善的，較為理想的方式還是引進獨立第三方融資服務機構，雖然會在運作成本上有所增加，但在資金和資產的安全性及運作效率商都會有較大的提高。商務談判的條件一定要和中小企業(yè)融資租賃的條件對應，并且不能脫離租賃本質特征。4．2將所需要的中小企業(yè)融資成本費用記錄概算成本作為計算租金的基礎，當供貨合同執(zhí)行完畢后，調整概算成本為實際成本。必須有承租人出具的付款同意書，才能支付給供貨商預付貨款。在交貨前承租人要以出租人為收益人對租賃物件投保財產綜合險、機器毀壞險等租賃合同規(guī)定的險種。租賃合同留有租賃余值且承租人愿意繼續(xù)續(xù)租，承租雙方簽定續(xù)租合同；租賃合同留有租賃余值但承租人不愿意繼續(xù)租賃，出租人收回租賃物件或拍賣或轉租他人。對從業(yè)人員進行風險意識教育和防范、化解、轉移風險技能的培訓。建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度，隨時檢查風險管理制度的落實情況，堅持財務日報、月報、年報制度。但國內風險投資機構的資金投入十分有限，一般前期很少超過2000萬元人民幣。需要詢問客戶的資金使用時間，是否資金到位后，很短的時間，既可中標或簽定工程或訂貨合同，有足夠把握。金融機構：金融機構是指金融、證券、保險、典當?shù)确倾y行金融機構，針對個人及中小型企業(yè)可以推薦客戶通過非銀行金融機構，在短期內取得少量資金支持，非銀行金融機構的融資特點是在最短的時間內滿足客戶的少量資金需求，但是也存在手續(xù)過于煩瑣，對貸款人要求過高，利率過高等誤區(qū)。一種是政府的扶貧部門，為幫助地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)擺脫貧困，選— 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擇一些實用、適合農村使用的專利技術投資，購買技術的所有權，供下屬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用。同時，貸款銀行為保障自身的利益必須從該項目擁有的資產取得物權擔保。資產負債表外融資對于項目投資者的價值在于使某些財力有限的公司能夠從事更多的投資，特別是一個公司在從事超過自身資產規(guī)模的投資時，這種融資方式的價值就會充分體現(xiàn)出來。其次，把私營企業(yè)中的效率引入公用項目，可以極大提高項目建設質量并加快項目建設進度。在該模式下，鼓勵私人企業(yè)與政府進行合作，參與公共基礎設施的建設。（3）以合同、協(xié)議等方式將政府項目未來現(xiàn)金收入的權利轉讓給目標公司。——陸游1讀一本好書，就如同和一個高尚的人在交談——歌德1讀一切好書，就是和許多高尚的人談話?！郀柣?少而好學，如日出之陽；壯而好學，如日中之光；志而好學，如炳燭之光。（5）目標公司通過項目資產的現(xiàn)金流入清償債券本息。通過這種合作形式，合作各方可以達到與預期單獨行動相比更為有利的結果。第三，吸引外國投資并引進國外的先進技術和管理方法，對地方的經(jīng)濟發(fā)展會產生積極的影響。由于礦業(yè)開發(fā)項目建設周期和投資回收周期都比較長，如果項目貸款全部反映在投資者公司的資產負債表上，很可能造成資產負債比失衡，影響公司未來籌資能力。有追索權的項目融資除了以貸款項目的經(jīng)營收益作為還款來源和取得物權擔保外，貸款銀行還要求有項目實體以外的第三方提供擔保。例如：造紙廠、水泥廠的污染排放、工業(yè)廢料、噪音污染指標；房地產企業(yè)的土地開發(fā)、項目審批、開工許可等前期備案手續(xù)。（1）內資投資公司：此類公司的主要資金來源為內資企業(yè)，主要投資傳統(tǒng)行業(yè)、及高回報的新興行業(yè)，一般內資投資公司的資金實力有限，投資能力一般不會超過3000萬元。我們要了解他的一期資金或啟動資金為多少？建設周期多長時間？索取他的投資建議書，推薦他參加我們的定期舉辦的投融資合作洽談會。三、企業(yè)資金的主要用途固定資金：是指企業(yè)需要的土地、廠房、設備、人員支出等固定的資金投入，一般常見于企業(yè)改擴建項目、房地產項目、生產加工項目等。資金流轉簽字制度，項目評估審查制度，回收租金必須直接匯入租賃公司帳戶，對從業(yè)人員進行風險意識教育和防范、化解、轉移風險技能的培訓，建立人才流動離任審計制度，建立法律保障體系，合法經(jīng)營，規(guī)范管理。用調期技術轉換利率和匯率債權風險，利用外匯調劑渠道，調劑外匯頭寸，化解承租人沒有外匯償還租金的風險。七、租賃合同管理7．1項目歸檔程序 7．2租金提醒程序 7．3租金接受程序 7．4租金催收程序 7．5項目監(jiān)控程序 7．6租賃物件訴訟保全程序 7．7租賃物件提存程序 7．8租賃物件索賠程序 7．9租賃物件標簽 7．10租賃統(tǒng)計 7．11財務、業(yè)務報表八、風險監(jiān)控系統(tǒng)8．1商務風險8．1．1風險預測。將租賃物件進行標識粘貼和監(jiān)督承租人將租賃資產做會計處理。5．2運輸、保險。4．4根據(jù)折舊規(guī)定、設備使用壽命和最低租期的限制，確定租賃期和租賃資產余值。租賃公司以商務談判為主，企業(yè)以技術談判為主雙方在供貨合同上簽字，作為企業(yè)認可商務條件的依據(jù)。融資后期一般情況下，項目融資的主要工作基本結束，其風險或收益也完全顯現(xiàn)。二、融資資金的監(jiān)管與運用。一、關于項目公司股權處置。其價格表現(xiàn)形式為每平方米的單位價格。項目評價與估值包括以財務分析各項指標分析定義的項目市場價值，主要是通過分析項目的全部投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運用表、總投資估算表、投資計劃與資金籌措表、借款還本付息表，并同過凈現(xiàn)金，財務凈現(xiàn)值、靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、內部收益率等指標來衡量項目的盈利能力和風險，這些也都是最為基本的投資分析模型。土地是房地產項目的第一要素，土地現(xiàn)狀的不同對于項目融資定價也會導致許多不同的融資條件。除了大家熟悉和被政府與專家學者廣泛聲討的