【正文】 型投資 長期持有寫字樓、購物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長期穩(wěn)健經(jīng)營收益，并在條件成熟時透過房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值； ? 四是 抵押資產(chǎn)型投資 投資收購銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。 以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金，其投資運營通常又可分為下列幾種具體的運營和盈利模式： 3. 1 進(jìn)入中國的境外房地產(chǎn)基金運作機(jī)構(gòu)及其 基金 產(chǎn)品 澳大利亞最大投行 “ 麥格理 ” 公司（ MacquarieBank）與英國基金管理公司 “ 施羅德 ” 所屬的 “ 亞洲物業(yè)集團(tuán) ” （ SAP）合資成立了 “ 第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限公司 ” ，并成功開發(fā)了高檔住宅小區(qū) “ 奧麗花苑 ” 。 ? 中國房地產(chǎn)基金和首創(chuàng)置業(yè)合作開發(fā) “ 第三置業(yè) ” ，并占有 30％的股份；而在東壩河附近的太平洋城，中國房地產(chǎn)基金也擁有 80％的控股權(quán)。因此，在國內(nèi)又不適合做投資基金。同時，該基金也關(guān)注上海、北京和廣州等城市價位在 5000～ 20210 元／平方米的不同檔次的商品房投資。該項目位于盧灣區(qū)，緊鄰上海著名的大型休閑區(qū)、由香港瑞安集團(tuán)開發(fā)的新天地旁。 ４、摩根士丹利 以房地產(chǎn)公司面貌在大陸出現(xiàn)的外資地產(chǎn)基金 —— 新加坡投資公司旗下的 GIC 地產(chǎn)斥資 4200 萬美元 ,在浦東陸家嘴批租了一塊 7 萬平方米的土地 , 興建寫字樓綜合物業(yè) ５、新加坡 GIC 地產(chǎn) ? 2021年，美國成立了針對中國市場的房地產(chǎn)投資基金， 2021年，著名投資銀行高 盛公司也宣布成立了此類機(jī)構(gòu)。 ? 美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名跨國房地產(chǎn)投資基金也紛紛進(jìn)入上海 ,已與上海房產(chǎn)發(fā)展商達(dá)成緊密合作意向 ,并進(jìn)入實質(zhì)操作階段。 從設(shè)立初期就定位于與投資公司合作的準(zhǔn)基金模式上，未來將逐步向著基金的方向發(fā)展。 戰(zhàn)略規(guī)劃 第一階段：參照專業(yè)投資公司的模式進(jìn)行運做，主要的投資將集中于土地開發(fā)和房產(chǎn)經(jīng)營，并通過兩種方式展開：一是通過與開發(fā)商進(jìn)行股權(quán)合作的方式獲取相應(yīng)的利潤；二是和銀行、信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行相關(guān)的資本運作。 區(qū)域偏好：重點關(guān)注那些工業(yè)化和城市化進(jìn)程正趨加快、產(chǎn)業(yè)集聚能力強(qiáng)、產(chǎn)權(quán)改造業(yè)已啟動的地區(qū)；起步期，首先關(guān)注股東所在地和上海周邊地區(qū)中等（含中等）以上規(guī)模的城市。對資產(chǎn)經(jīng)營類的項目，如符合穩(wěn)健、成長原則，則不受此限。 第二階段： 在法律及政策許可的情況下，將公司改造為規(guī)范的基金管理公司，發(fā)起設(shè)立并管理房地產(chǎn)投資基金。 受托人： 金信信托投資股份有限公司 托管人： 建設(shè)銀行浙江省分行 發(fā)起委托人 ：金地集團(tuán)股份有限公司、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、通和置業(yè)投資有限公司 管理顧問： 金地（集團(tuán)）股份有限公司 募集機(jī)構(gòu)： 金信信托投資股份有限公司、建設(shè)銀行浙江省分行 ? 投資方式 房地產(chǎn)項目公司股權(quán)投資和土地儲備的投資，閑置資金用于債券（國債、企業(yè)債、可轉(zhuǎn)債等）投資和同業(yè)往來等短期融資 ? 投資限制 對土地儲備部分不超過信托計劃總規(guī)模的 40％；對單一項目的投資不超過信托計劃總規(guī)模的 10%，對單一房地產(chǎn)開發(fā)商的總投資不超過信托計劃總額的 20%；投資房地產(chǎn)項目公司股權(quán)時不成為項目公司第一大股東。團(tuán)隊的執(zhí)行經(jīng)理助理協(xié)助信托執(zhí)行經(jīng)理管理和運行信托計劃。 前者以契約形式全權(quán)委托后者對基金在國內(nèi)對住宅產(chǎn)業(yè)項目進(jìn)行投資和管理 。 派人參加董事會 。 ? 多數(shù)房地產(chǎn)類基金只能采取繞到迂回的戰(zhàn)術(shù)，以投資公司、信托的形式成立和運作。 ? 部分基金存在很多不規(guī)范的地方，比如資金的募集、管理人的誠信、關(guān)聯(lián)交易、納稅等方面，急需要相關(guān)法律的監(jiān)管和規(guī)范。 REITs通過多元化（多個房地產(chǎn)項目、多種類型、多個地區(qū)）投資，有效地降低風(fēng)險并獲取較高投資收益。 REITs股利源自 REITs 所持有房地產(chǎn)的定期租金收入，因此 REITs 的股利較為穩(wěn)定，波動性小。未上市的 REITs 的股份或信托受益憑證一般情況下也可以在柜臺市場進(jìn)行交易流通。 投資風(fēng)險分散化 REITs的收入也受到房地產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)基本面和市場力量的影響，具有一定的投資風(fēng)險。 良好的融資渠道 就房地產(chǎn)商而言， REITs在融資方面提供了更大的靈活性和有效性。 ? 股本房地產(chǎn)基金 (Equity REITs) 投資形式：直接投資房地產(chǎn)市場 主要收入：租金 ? 按揭房地產(chǎn)基金 (Mortgage REITs) 投資形式：向發(fā)展商提供建筑資本或為物業(yè)項目提供按揭 主要收入：利息 ? 混合房地產(chǎn)基金 (Hybrid REITs) 上述兩種基金的混合物 ? 私人地產(chǎn)基金 (Private REITs) 非上市或場外交易的 REITs REITs的種類 據(jù)資料顯示， REITs擁有較投資政府債券更高的收益率，例如在美國，投資 REITs的平均收益率約 %，而投資美國十年期國債券的平均收益率為約 %；在日本及新加坡，兩者的平均收益率差距同為 4%。美國和澳大利亞目前是世界上 REITs發(fā)展規(guī)模最大的兩個國家。 4. 3 REITs與集合信托的區(qū)別 信托 房地產(chǎn)投資信托基金 品種 柜臺式交收 證券化信托產(chǎn)品 掛牌交易的房地產(chǎn)投資信托 資產(chǎn) 開發(fā)性項目居多 已建成的收益性資產(chǎn)組合 借款 禁止 資產(chǎn)的 45% 估值 要求松散 強(qiáng)制性， 年檢及高度專業(yè)性 年收益 一般固定 可變的，但收益 90%必須用于分配 發(fā)起人 銀監(jiān)批準(zhǔn)及監(jiān)管的信托公司 有牌照資格的資產(chǎn)管理人 公司管治 以信托公司為主體 在持牌制度下，由證監(jiān)會立法監(jiān)管、獨立的資產(chǎn)管理公司、信托監(jiān)管人和核數(shù)師分別各行其職 投資人控制 被動參與 經(jīng)獨立的信托持有者 ,投資者可以積極參與 監(jiān)管主體 人民銀行 證監(jiān)會或金管局 地理資產(chǎn)風(fēng)險 : ?資產(chǎn)價值風(fēng)險 ?現(xiàn)金流風(fēng)險 ?退出風(fēng)險 ?執(zhí)行風(fēng)險 項目單一 適度 中等 高 中等： 缺乏第三者監(jiān)管 無限制 適度 中等 低 低 ：多層監(jiān)管 交易成本 高 低 投資者 機(jī)構(gòu)主體 分散，零售和機(jī)構(gòu) 流動性 受限于柜臺交易 (OTC) 高度流動 市場規(guī)模 ?。ǎ担胺荩? 無限制 4. 4 國外房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）基本情況 美國的 REITs 歷史和發(fā)展 REITs在上個世紀(jì) 60年代首次在美國出現(xiàn)，經(jīng)過 10余年的發(fā)展，在 70年代達(dá)到頂峰，其后由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)市場的蕭條， REIT開始出現(xiàn)衰落。 在過去 30年間 ， REITs的表現(xiàn)大大超出了其他大部分主要的市場基準(zhǔn)收益 ， 而且波動也很小 。 在日本， REITs有兩種型態(tài)：一是公司型態(tài)，所發(fā)行的證券是投資憑證；另一種形式是稱為契約型，可以想象成是基金的形式，發(fā)行受益憑證 (beneficiary certificates)；兩類都可以在東京股票交易所上市。 最先掛牌的兩支 REITs為 Japan Real Estate Investment Corp. (JREA)和 Japan Building Investment Corp. (NBF)，其發(fā)行者是日本的兩大不動產(chǎn)開發(fā)商，Mitsubishi Estate (JREA)三菱和 Mitsui Fudosan (NBF)三井。 東京交易所 REITs指數(shù)走勢圖 新加坡的 REITs 簡 介 新加坡財政當(dāng)局在 1999年 5月 14日公布了不動產(chǎn)基金設(shè)立準(zhǔn)則，最初有三個 REITs在新加坡證券交易所上市：嘉德置地的 CapitaMall Trust (CMT)、騰飛公司的工業(yè)房地產(chǎn)信托 Ascendas Reit和香港長江實業(yè)公司的置富房地產(chǎn)信托 forture Reit。 相關(guān)要求 ? 對不動產(chǎn)或者是與不動產(chǎn)相關(guān)標(biāo)的投資 ≥ 總資產(chǎn)的 70％，其中的一半以上必須是投資于不動產(chǎn)。 ? 對未開發(fā)完成不動產(chǎn)的總投資 ≤ 總資產(chǎn) 20％，對單一發(fā)展商未完成開發(fā)案的投資 ≤總資產(chǎn) 10％。 《 不動產(chǎn)證券化條例 》 中對 REITs的有如下規(guī)定 ? 不動產(chǎn)信托分為不動產(chǎn)投資信托和不動產(chǎn)資產(chǎn)信托兩種：不動產(chǎn)投資信托，是先發(fā)行證券募集資金，再投資不動產(chǎn)，有點類似投資信托基金；不動產(chǎn)資產(chǎn)信托則是，先將不動產(chǎn)信托，再據(jù)以發(fā)行證券募集資金。 ? 閑置資金的運用，也只能購買政府債券、金融債券、國庫券等，不能投資股票。 ? 投資對象大多數(shù)為能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)和相關(guān)證券，不動產(chǎn)以寫字樓、購物中心、住宅為主。 ? 房地產(chǎn)投資信托方式聚集的資產(chǎn)如果捆綁起來，很有可能在國外以房地產(chǎn)基金的形式上市。我國缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金相關(guān)法律， 《 證券投資基金法 》 也只涉及證券投資基金。直到央行頒布 121文件，房地產(chǎn)商才被迫尋求新的融資渠道。這是由信托自身的特點決定的： 目前法律框架下 房地產(chǎn)投資信托基金 —— 房地產(chǎn)投資信托 2021年 12月 ， 北京國投隆重推出 “ 北京國投法國歐尚天津第一店資金信托計劃 ” 。 但由于國情的差異 ， 該項投資信托又有所創(chuàng)新 ， 它采用商業(yè)信托形式 、 契約型組織結(jié)構(gòu) ， 這是在我國目前缺乏產(chǎn)業(yè)基金法前提下的一種準(zhǔn)房地產(chǎn)基金 。 此外 ， 投資人還可以同時享有所購房產(chǎn)升值 、 項目整體上市所帶來的潛在收益 。中國房地產(chǎn)行業(yè)多年存在的不規(guī)范操作造成會計制度的嚴(yán)重不透明和信息披露的嚴(yán)重不對稱。 ? 投資者風(fēng)險意識薄弱 美國的 REITs的一種重要的特征是集聚散戶投資者的資金進(jìn)行投資。中國的房地產(chǎn)投資信托將是今后信托業(yè)發(fā)展的一個主流方向 。其原因是這些國家的房地產(chǎn)市場已經(jīng)很成熟，不動產(chǎn)開發(fā)量正逐步減小有關(guān)。 ? 以美國和德國為代表歐美國家的 REIT推出的時間較早，發(fā)展的很成熟 ? 亞洲各國也開始了對 REITs的探索，但都是剛剛起步。 ? 不動產(chǎn)投資信托只能投資有穩(wěn)定收入的不動產(chǎn)及相關(guān)權(quán)利、金融資產(chǎn)證券化或不動產(chǎn)證券化受益證券等，而且，連同現(xiàn)金、政府債券的投資比率，至少要達(dá) 75%。 香港的 REITs 20