【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 方利益者的博弈過(guò)程中形成，并不斷變化發(fā)展的。（通過(guò)拆遷盤剝了多少利益？）三、城市房屋征收補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估的流程根據(jù)2011年6月住建部發(fā)布《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估的新流程如下：選定機(jī)構(gòu)被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。同一征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)?！　杉乙陨戏康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。簽訂合同房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書(shū)，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。　　房屋征收評(píng)估委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象范圍、評(píng)估要求以及委托日期等內(nèi)容。制定評(píng)估計(jì)劃，確定評(píng)估的目的、評(píng)估基準(zhǔn)日和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值類型和內(nèi)涵。實(shí)地查勘房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管?！　”徽魇杖藨?yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料?！　》课菡魇詹块T、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。確定評(píng)估方法，進(jìn)行詳細(xì)的估算。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素?！　”徽魇辗课菔覂?nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。 公示解釋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果，房屋征收部門將評(píng)估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，估價(jià)師要對(duì)初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。交付報(bào)告公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。申請(qǐng)復(fù)核被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。　　申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)組織成立評(píng)估專家委員會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)做出的復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定?！　≡u(píng)估專家委員會(huì)由房地產(chǎn)估價(jià)師以及價(jià)格、房地產(chǎn)、土地、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成?！　≡u(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組，對(duì)復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一。申請(qǐng)鑒定被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核，出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。　 　經(jīng)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。四、城市房屋征收補(bǔ)償價(jià)值的評(píng)估方法及其評(píng)估價(jià)值的確定1. 評(píng)估基準(zhǔn)日2011年6月住建部發(fā)布《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第10條規(guī)定“被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致?！? (評(píng)估基準(zhǔn)日規(guī)定合理嗎？按照老的規(guī)定，拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。新辦法則規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。換句話說(shuō)，如果決定公告之后，不立即找搬遷戶談妥價(jià)格，那么，這期間的房?jī)r(jià)漲幅終歸會(huì)傷害搬遷戶的部分利益。）評(píng)估對(duì)象2011年6月住建部發(fā)布《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第2條規(guī)定“評(píng)估國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測(cè)算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格…”評(píng)估目的2011年6月住建部發(fā)布《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第8條規(guī)定“被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”?！　? 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第3條規(guī)定：本意見(jiàn)所稱城市房屋拆遷評(píng)估，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋區(qū)位、用途和建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估。房屋拆遷評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋中自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋中自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成，可以通過(guò)委托評(píng)估確定。2011年6月住建部發(fā)布《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第11條規(guī)定“被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。　　前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評(píng)估被征收房屋無(wú)租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款?！?。拆遷評(píng)估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第14條規(guī)定：拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。2011年6月住建部發(fā)布《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第13條規(guī)定“被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定?！比绾芜\(yùn)用房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)，是房屋拆遷評(píng)估中的關(guān)鍵，影響房屋征收評(píng)估的因素主要有以下幾項(xiàng)：（1）區(qū)位。 區(qū)位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位、與其他地方往來(lái)的便捷性、與重要場(chǎng)所（如機(jī)場(chǎng)、車站等）的距離、周圍環(huán)境等。從拆遷房屋的房地產(chǎn)價(jià)格的組成部分來(lái)看，區(qū)位價(jià)是指被征收房屋在評(píng)估時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的包含土地價(jià)格在內(nèi)的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。單獨(dú)區(qū)位（不含房屋的土地部分）的價(jià)值體現(xiàn)為被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)扣除建筑物重置價(jià)值后的剩余部分，一般以建筑面積為計(jì)算基數(shù)。（2）用途。 在被房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中，用途是僅次于區(qū)位的重要因素。住宅房屋與非住宅房屋的價(jià)值區(qū)別明顯，兩者的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的差別是客觀存在的。《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的用途是指被征收房屋所有權(quán)證書(shū)上標(biāo)明的用途，所有權(quán)證書(shū)未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)檔案也未記錄用途的，以實(shí)際用途為準(zhǔn)。實(shí)際用途的界定以是否依法取得規(guī)劃等部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。（3）建筑面積。 建筑面積是房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的因素之一，我國(guó)目前房屋拆遷補(bǔ)償與商品房銷售均以建筑面積為面積計(jì)算單位。對(duì)建筑面積的計(jì)算，現(xiàn)階段主要有兩個(gè)相關(guān)規(guī)則，這兩個(gè)規(guī)則屬于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，一是《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)則》，另一個(gè)是《房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》。建筑面積一般分為家住屋整幢面積、單元面積和套內(nèi)面積等，就每個(gè)具體的拆遷補(bǔ)償關(guān)系來(lái)說(shuō)，主要分為套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e。（4）其他因素。 除了上述房屋的區(qū)位、用途和建筑面積對(duì)房屋的補(bǔ)償價(jià)值產(chǎn)生絕對(duì)影響以外，其他一些因素也在一定程度上對(duì)最終的價(jià)值產(chǎn)生影響，主要有樓層、朝向、成新程度及市場(chǎng)需求等。 此外，各地方法規(guī)中的各種補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)的限制，如對(duì)于最低補(bǔ)償價(jià)格的規(guī)定、最低補(bǔ)償面積的限制意見(jiàn)額外的價(jià)格補(bǔ)貼等，也對(duì)補(bǔ)償評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生影響。評(píng)估方法?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定：拆遷評(píng)估一般應(yīng)采用市場(chǎng)比較法。不具備市場(chǎng)比較法條件的，可以采用收益法等其他評(píng)估方法，并在評(píng)估報(bào)告中充分說(shuō)明原因。2011年6月住建部發(fā)布《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第13條規(guī)定“規(guī)定注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估?！　”徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果?！? 采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)將與被征收房屋類似的房地產(chǎn)作為參照物，所謂“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)?！　”徽魇辗课蓊愃品康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。第四節(jié) 集體所有土地上的房屋征收補(bǔ)償評(píng)估在征地拆遷工作中，拆遷對(duì)