【正文】 的規(guī)定，操作過程中權(quán)限掌握在拆遷人及相關(guān)政府組織手中，被拆遷人無法享有充分的知情權(quán)和參與權(quán)；三是法律對此并無明確的程序規(guī)定等，在實踐中被拆遷人往往把拆遷補償?shù)南嚓P(guān)法律問題寄希望于《物權(quán)法》的司法解釋等。 （1）拆遷概念本身 《憲法》規(guī)定對私人財產(chǎn)只能征收或征用，而無拆遷二字。由于這些法律所調(diào)整的法律關(guān)系，就是拆遷條例所調(diào)整的，則按后發(fā)取代前法的基本法理和《立法法》原則，梁慧星教授指出，《拆遷條例》已經(jīng)自動失效了。  （2）主體 《憲法》規(guī)定征收主體為國家。 也就是說，征收補償法律關(guān)系應(yīng)該是行政法律關(guān)系。 在任何國家，征收都是一種主權(quán)性行為。惟有獲得民眾授權(quán)的政府，才可以行使這種權(quán)力。而若為了商業(yè)利益，則拆遷屬于民事法律關(guān)系，應(yīng)由商業(yè)企業(yè)與民眾自行商議，不能強制執(zhí)行。（3）補償和拆遷的順序。而《條例》卻沒有涉及，導(dǎo)致將本應(yīng)在征收階段完成的補償問題 延至拆遷階段解決。依據(jù)憲法和法律,對單位、個人房屋進行拆遷,必須先依法對房屋進行征收,而《條例》卻授權(quán)房屋拆遷管理部門在沒有依法征收的前提下就可給予拆遷人拆遷許可。2009年12月，北京大學(xué)五位學(xué)者向全國人大常委會建議，要求對《拆遷管理條例》的合法性進行審查，并建議國務(wù)院對其進行修改。 “新拆遷條例”自公布之日起施行。2001 年 6 月國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止，行政強拆退出歷史。新發(fā)布的評估辦法從評估目的、基準(zhǔn)日、方法、價格的確定、評估機構(gòu)的選定、評估價值的內(nèi)涵等方面對房屋拆遷評估做出了規(guī)定，引導(dǎo)房屋拆遷評估的變更，更加體現(xiàn)公平的原則。 1. 房屋所有權(quán)補償。 。 、空地補償。 （二）征收集體所有土地時的補償范圍 根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，國家因為建設(shè)需要征收集體所有的土地時應(yīng)當(dāng)給予補償，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附屬物和青苗的補償費等。 安置補助費是為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補助費用。 地上附屬物和青苗的補償費是指農(nóng)作物正處于生長階段而未能收獲的，因征用土地需要及時出讓土地，致使農(nóng)作物不能收獲而使農(nóng)民造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予土地承包者或土地使用者以經(jīng)濟補償。（三）特殊情形的房屋、土地補償范圍 除了正常情況下的房屋拆遷、土地征收的補償情況以外，還有一些特殊情況，這些特殊情況主要是指違法建筑、臨時建筑、過期建筑、國有土地臨時使用權(quán)等拆遷或征收時的補償問題。違法建筑是指未經(jīng)土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物或構(gòu)筑物。 。拆遷人對拆除超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑不予補償，而未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑是合法建筑。鑒于臨時建筑的特點，一般按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予補償。產(chǎn)權(quán)歸屬不明的房屋，可以比照代管房屋進行拆遷安置補償，但與代管房屋相比，法律并未賦予房屋拆遷管理部門以代管權(quán)，只是賦予其對補償方案的審批權(quán)。房屋的權(quán)利人可以將房屋作為債務(wù)的擔(dān)保物，由于拆遷必然導(dǎo)致對抵押房屋的事實處分，為了保護抵押權(quán)人的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)用適當(dāng)?shù)姆绞綄⒉疬w獲得的補償用作繼續(xù)擔(dān)保，使抵押權(quán)人利益不受拆遷的損害。臨時用地是指工程建設(shè)施工和地質(zhì)勘察需要臨時使用在施工或者勘察完畢后不再使用的國有或農(nóng)民集體所有的土地，不包括因臨時使用建筑或其他設(shè)施而使用土地的行為。三、征收城市不動產(chǎn)補償、安置費用計算標(biāo)準(zhǔn)由于我國各地經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性，國家在制定房屋拆遷法律、法規(guī)時，只對房屋拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)做了原則性規(guī)定，具體的標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)給地方根據(jù)各地的具體情況加以制定?！保ㄒ唬┏鞘蟹课莶疬w補償計算標(biāo)準(zhǔn)=合法擁有房產(chǎn)的評估價值＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或）經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額。（二）城市房屋拆遷安置費計算標(biāo)準(zhǔn)（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費=搬遷補助費＋沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費＋超過過渡期限的臨時安置補助費＋非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。，則公式第四項賠償費為零。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。征用其他土地的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的安置補償費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。省、自治區(qū)、直轄市在指定安置補償費標(biāo)準(zhǔn)時，一般是在《土地管理法》規(guī)定的范圍內(nèi)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r，對耕地和非耕地的安置補助費作統(tǒng)一規(guī)定。（為何征收農(nóng)村集體的土地補償保準(zhǔn)要規(guī)定上限？）征地補償計算公式包括：=土地補償費＋安置補助費＋地上附屬物和青苗補償費；=被征地畝數(shù)年產(chǎn)值補償倍數(shù)；=需要安置的人數(shù)年產(chǎn)值補償倍數(shù)。第三節(jié) 國有土地上房屋征收拆遷補償評估（參照2011年6月頒布的《國有土地上房屋征收評估辦法》內(nèi)容進行修改城市房屋征收補償價格是指在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上，因城市建設(shè)中需要拆除被拆遷人所有的房屋及地上附屬物而向被拆遷人支付的補償款。一、城市房屋征收補償價格形成的經(jīng)濟學(xué)分析在我國城市房屋拆遷行為中，拆遷人與被拆遷人之間的關(guān)系不同于一般市場主體之間的關(guān)系。根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)及政策，城市的某一區(qū)域一旦列入拆遷范圍，拆遷就是不可逆轉(zhuǎn)的，被拆遷人不能選擇拆還是不拆，而只能在被拆后的貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換之間進行選擇。二、城市房屋征收補償價格形成的博弈分析在現(xiàn)行體制下，城市房屋拆遷價格不僅僅是體現(xiàn)經(jīng)濟補償?shù)暮唵侮P(guān)系，而且涉及憲法保障的居住權(quán)利、不同個體現(xiàn)念、心理的影響等等，單靠政府定價或市場評估是難以形成的，城市房屋拆遷價格是政府、開發(fā)商、拆遷實施單位、被拆遷居民等多方利益者多次談判、博弈的結(jié)果。首先從地方政府角度來看，地方政府為了吸引更多的發(fā)展資金，在制定拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的過程中往往過多地考慮到保障開發(fā)商的利益，卻沒有給被拆遷居民一個平等參與價格博弈的空間，由于缺少聽取民意的制度安排，導(dǎo)致補償標(biāo)準(zhǔn)往往顯失公正。城市房屋拆遷價格正是在政府、開發(fā)商、拆遷實施單位、拆遷居民等多方利益者的博弈過程中形成，并不斷變化發(fā)展的。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)?！　杉乙陨戏康禺a(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)。制定評估計劃，確定評估的目的、評估基準(zhǔn)日和評估對象的價值類型和內(nèi)涵。　　被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估?！　”徽魇辗课菔覂?nèi)裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。公示期間，估價師要對初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。申請復(fù)核被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。各省、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)組織成立評估專家委員會，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)做出的復(fù)核結(jié)果進行鑒定。　　評估專家委員會應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組，對復(fù)核結(jié)果進行鑒定。申請鑒定被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。　 　經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告?！　∮糜诋a(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。新辦法則規(guī)定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。換句話說，如果決定公告之后，不立即找搬遷戶談妥價格，那么，這期間的房價漲幅終歸會傷害搬遷戶的部分利益。　　 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第3條規(guī)定：本意見所稱城市房屋拆遷評估，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋區(qū)位、用途和建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價值進行的評估。搬遷補助費、臨時安置費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2011年6月住建部發(fā)布《國有土地上房屋征收評估辦法》第11條規(guī)定“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響?！?。2011年6月住建部發(fā)布《國有土地上房屋征收評估辦法》第13條規(guī)定“被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。”如何運用房地產(chǎn)的市場價格作為評估的標(biāo)準(zhǔn)，是房屋拆遷評估中的關(guān)鍵，影響房屋征收評估的因素主要有以下幾項：（1）區(qū)位。從拆遷房屋的房地產(chǎn)價格的組成部分來看，區(qū)位價是指被征收房屋在評估時點狀態(tài)下的包含土地價格在內(nèi)的區(qū)位補償價。（2）用途。住宅房屋與非住宅房屋的價值區(qū)別明顯，兩者的征收補償標(biāo)準(zhǔn)的差別是客觀存在的。產(chǎn)權(quán)檔案也未記錄用途的，以實際用途為準(zhǔn)。（3）建筑面積。對建筑面積的計算，現(xiàn)階段主要有兩個相關(guān)規(guī)則，這兩個規(guī)則屬于國家標(biāo)準(zhǔn)，一是《建筑工程建筑面積計算規(guī)則》，另一個是《房地產(chǎn)測量規(guī)范》和《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》。（4）其他因素。 此外，各地方法規(guī)中的各種補償最低標(biāo)準(zhǔn)的限制，如對于最低補償價格的規(guī)定、最低補償面積的限制意見額外的價格補貼等，也對補償評估價值產(chǎn)生影響。《城市房屋拆遷管理條例》第16條規(guī)定：拆遷評估一般應(yīng)采用市場比較法。2011年6月住建部發(fā)布《國有土地上房屋征收評估辦法》第13條規(guī)定“規(guī)定注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估?？梢酝瑫r選用兩種以上評