【正文】 補(bǔ)償。房地合一的評估模型在一定程度上體現(xiàn)對被拆遷人土地使用權(quán)的價值補(bǔ)償，但是，由于土地的市場開發(fā)價值還與拆遷后的規(guī)劃指標(biāo)聯(lián)系在一起，同樣的一塊地，由于規(guī)劃容積率的不同，其表現(xiàn)出來的市場價值也差別很大，而房地合一評估模型將房地產(chǎn)開發(fā)過程和土地的拆遷過程割裂開來，忽略了影響土地市場價值的重要因素——土地的規(guī)劃指標(biāo)，土地的市場價值未能得到充分的體現(xiàn)。房地分離的評估模型則將土地的拆遷過程和房地產(chǎn)開發(fā)過程聯(lián)系起來，以動態(tài)的土地基準(zhǔn)地價為核心，充分考慮區(qū)位、規(guī)劃指標(biāo)等土地價值影響因素，真實(shí)地反映了土地的市場價值。但是，由于土地基準(zhǔn)地價和容積率調(diào)整系數(shù)都由政府基于房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，因此，政府必須具備較強(qiáng)的市場把握能力，需要建立一個完整的市場監(jiān)控體系，定期公布土地市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場的動態(tài)信息，完善土地價格信息系統(tǒng)和房地產(chǎn)價格信息系統(tǒng)，為評估提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。三、評估案例（一）拆遷項(xiàng)目背景介紹2004年重慶市沙坪壩區(qū)工人村項(xiàng)目進(jìn)行城市拆遷。該項(xiàng)目目前水、電、氣、通訊、道路五通，地勢比較平整，沒有進(jìn)行平整場地，各項(xiàng)條件一般；總占地面積14575平方米，房屋拆遷面積26565平方米；拆遷戶數(shù)611戶，其中私房戶419戶，公房192戶，涉及拆遷單位12家，無違章建筑。拆遷房屋類型為住宅，拆遷房屋結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)。補(bǔ)償方式選擇貨幣安置。從沙坪壩區(qū)國土局的公示函得知，該項(xiàng)目用地性質(zhì)為住宅，最大建筑面積不超過86444 平方米，建筑密度不超過35%，綠地率不低于25%，按照商業(yè)建筑面積每200平方米、住宅建筑面積每300平方米配置車庫，該項(xiàng)目地勢平坦，內(nèi)部無高壓線和市政管網(wǎng)。住戶陳拆遷面積65平方米，占地92平方米，房屋為50年代修建，為木柱穿逗結(jié)構(gòu)，水、電、氣、有線電視、寬帶、電話六通。住房曾在2001 年進(jìn)行裝修，裝修成本8560元。（二）用房、地分離拆遷補(bǔ)償評估模型進(jìn)行評估（1）土地面積：14575平方米。（2）區(qū)段：根據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整國有土地使用權(quán)土地級別基準(zhǔn)地價和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知》和《重慶地價指南》，該項(xiàng)目位于漢渝路與龍泉路以北工人村范圍內(nèi)，緊鄰城市二級干道，屬住宅5級。參照《重慶市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價》，該項(xiàng)目基準(zhǔn)地價均值為1237元/平方米。（3）成熟度修正系數(shù)：查成熟度修正系數(shù)表4—1并取中值：成熟度修正系數(shù)=＋－=－。表4—1 成熟度修正系數(shù)土地開發(fā)程序修正系數(shù)備注三通一平（路、水、電、平場）缺平整場地－－－缺道路－－－缺通上水－－－缺通下水－－－缺通電－－－通氣＋－＋通訊＋－＋資料來源：重慶市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價和公示地價實(shí)施細(xì)則（4）容積率修正系數(shù)：根據(jù)表4—2，采用插入法計算容積率修正系數(shù)：＋（＋）247。=。表4—2 容積率修正系數(shù)表容積率修正系數(shù)資料來源：重慶市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價和公示地價實(shí)施細(xì)則（5）土地使用權(quán)類型修正系數(shù)：本項(xiàng)目的土地使用權(quán)為有償出讓，故土地使用權(quán)型修正系數(shù)為零。（6）區(qū)域和個別因素修正系數(shù)：區(qū)域和個別因素修正系數(shù)是根據(jù)項(xiàng)目的具體地理區(qū)位和建設(shè)條件，采用專家綜合評估法確定的。通過表4—3得修正系數(shù)：區(qū)域和個別因素修正系數(shù)合計=%。表4—3 區(qū)域和個別因素修正系數(shù)因素修正系數(shù)%距服務(wù)中心級距交通便捷度水電氣綜合保證率公用服務(wù)設(shè)施完備度環(huán)境質(zhì)量狀況宗地形狀與面積建筑朝向與采光自然災(zāi)害危害程度（7）期日修正系數(shù)：該項(xiàng)目的基準(zhǔn)地價發(fā)布的日期為2002 年6 月19 日，評估的基準(zhǔn)日期為2004年12 月31 日，由于重慶地價指數(shù)系統(tǒng)還未完全建立，該項(xiàng)目根據(jù)國土資源部發(fā)布的《2004 年度我國重點(diǎn)地區(qū)和主要城市地價動態(tài)監(jiān)測報告》中的地價上升速度確定地價漲幅。%，與2002年至2003的年增長幅度相同，故期日修正系數(shù)為：期日修正系數(shù)=（1＋%）=。（8）年限修正系數(shù)：年限修正系數(shù)=[1－1/（1＋）50]247。[1－1/（1＋）70]≈1，注：。（9）土地使用權(quán)評估價值為：單位土地使用權(quán)評估價值=1237（1－＋＋0）1=（元/平方米），土地使用權(quán)價值總額=14575=（萬元）。本項(xiàng)目由于危舊房較多，被沙坪壩區(qū)政府列為舊城改造項(xiàng)目，根據(jù)重慶市有關(guān)稅收優(yōu)惠措施，對于舊城改造項(xiàng)目，城市建設(shè)配套費(fèi)和土地出讓金實(shí)行“”，每平方米應(yīng)繳納土地出讓金為270元，每平方米應(yīng)繳納城市建設(shè)配套費(fèi)為140元，由此可得：應(yīng)繳納土地出讓金：27086444=（萬元）；土地出讓金優(yōu)惠：26565270=（萬元）；應(yīng)繳納城市建設(shè)配套費(fèi)：14086444=（萬元）；城市建設(shè)配套費(fèi)優(yōu)惠：26565140=（萬元）；實(shí)際應(yīng)繳納土地出讓金：－=（萬元）；實(shí)際應(yīng)繳納的城市建設(shè)配套費(fèi)：－=（萬元）；政府轉(zhuǎn)移補(bǔ)貼=；其他拆遷成本=土地使用權(quán)價值5%==（萬元）。被拆遷房屋實(shí)際補(bǔ)償價格=（－＋－）247。14575=（元/平方米）。土地使用權(quán)補(bǔ)償價值=片區(qū)土地使用權(quán)平均補(bǔ)償價格占地面積=92=345443（元）。按照重置價格法對地上附著物進(jìn)行補(bǔ)償。（1）房屋補(bǔ)償：該項(xiàng)目為木柱穿逗結(jié)構(gòu)，根據(jù)重慶房屋評估標(biāo)準(zhǔn)，木柱穿逗結(jié)構(gòu)房屋丙級的重置價格為120 元/平方米，經(jīng)計算得：房屋補(bǔ)償金額=12065=7800（元）。（2）設(shè)施補(bǔ)償：按照重置價格法，陳房屋的設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)如表4—4所示。表4—4 設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目名稱單價（元/戶）數(shù)量（戶）金額（元）天然氣225012250水表5001500電表6601660閉路4501450寬帶3001300電話83183合計4243。陳房屋于2001年裝修，裝修金額為8560元，按照每年10%的折舊計算，采用直線折舊法：裝修殘值=8650（1－10%4）=5190（元）。拆遷補(bǔ)償金額。拆遷補(bǔ)償費(fèi)=土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)＋地上附著物補(bǔ)償費(fèi)＋裝修補(bǔ)償費(fèi)=345443＋7800＋4243＋5190=362676（元）。（三）房、地合一的城市拆遷補(bǔ)償評估（1）交易實(shí)例的選擇：比較實(shí)例A為旭東家天下住宅小區(qū)，土地級別為住宅五級，位于沙坪壩區(qū)模范村，緊鄰本項(xiàng)目，2004年12月銷售均價為2880元/平方米（套內(nèi)面積），公攤18%，；比較實(shí)例B為嘉新桃花里項(xiàng)目二期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，位于沙坪壩區(qū)模范村，土地級別住宅五級，緊鄰本項(xiàng)目，2004 年12月開始接受登記，預(yù)計銷售均價2804元/平方米（套內(nèi)），折合住宅銷售價格為2335元/平方米。比較實(shí)例C 為中人雪梨澳鄉(xiāng)項(xiàng)目，位于沙坪壩區(qū)模范村，緊鄰本項(xiàng)目，預(yù)計銷售均價2950元/平方米，公攤17%，土地級別為住宅五級。（2）住宅平均價格的計算：由于以上各比較實(shí)例均緊鄰本項(xiàng)目，交通、環(huán)境、配套設(shè)施、繁華程度等因素極為相似，且都為普通商品房，故不做差別調(diào)整，經(jīng)簡單算術(shù)平均得：住宅平均價格=（＋2335＋）/3=。住宅狀況修正系數(shù)：結(jié)合被拆遷人陳的情況分析，其住宅狀況修正系數(shù)見表4—5。表4—5 住宅狀況修正系數(shù)年限修正系數(shù)－15%水電氣修正系數(shù)0墻體修正系數(shù)－1%結(jié)構(gòu)修正系數(shù)－%門窗修正系數(shù)0區(qū)位修正系數(shù)＋3%其他因素調(diào)整系數(shù)5%合計－%。按照重置價格法，陳房屋的設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)如表4，為4243元。陳房屋于2001年裝修，裝修金額為8560元，按照每年10%的折舊計算，采用直線折舊法：裝修殘值=8650（1－10%4）=5190（元）。拆遷補(bǔ)償金額。拆遷補(bǔ)償金額=同地段同用途新建商品房的交易平均價格被拆遷面積（1177。住宅狀況修正系數(shù)）＋設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)＋裝修補(bǔ)償費(fèi)=65（1－%）＋4243＋5190=（萬元）。（四）評估案例分析在城市房屋拆遷中，必須平衡開發(fā)商、政府、被拆遷人三者之間的經(jīng)濟(jì)利益，才能確保拆遷工作的順利進(jìn)行。房地分離的拆遷補(bǔ)償計算方法，平衡了三者經(jīng)濟(jì)利益，簡便易行，充分體現(xiàn)了土地使用權(quán)的市場價值，是比較科學(xué)的城市經(jīng)營性土地拆遷補(bǔ)償?shù)脑u估方法。從計算過程可以看出，采用基準(zhǔn)地價對土地使用權(quán)價值進(jìn)行評估，方法比較簡單，但是其計算的依據(jù)來源于政府對土地市場價格的調(diào)控和追蹤，政府相關(guān)部門必須建立完整的土地價格指數(shù)體系，并且能夠及時更新基準(zhǔn)地價。從計算的結(jié)果可以看出，折合樓面地價約為751元，約占開發(fā)成本的25%－30%左右，完全在開發(fā)商可承受的范圍之內(nèi)。同時，根據(jù)同時期政府的相關(guān)優(yōu)惠政策。因此，從結(jié)果的分配上來看，充分體現(xiàn)了開發(fā)商、政府、被拆遷人的利益均衡。關(guān)鍵詞房屋拆遷 土地征收 土地征用 房屋拆遷評估 房地合一拆遷補(bǔ)償模型 房地分離拆遷補(bǔ)償模型本章小結(jié)本章主要介紹了城市房屋拆遷、農(nóng)村房屋拆遷、房屋拆遷評估以及城市拆遷制度等基礎(chǔ)知識，并對拆遷補(bǔ)償范圍的確定以及房屋拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用計算標(biāo)準(zhǔn)的確定等內(nèi)容作了簡略介紹。通常所指的房屋拆遷是指城市房屋拆遷，農(nóng)村的房屋拆遷一般稱為征地拆遷。土地征收和土地征用涉及的對象是集體所有的土地轉(zhuǎn)。房屋拆遷評估是指為確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行評估。城市拆遷制度是中國所獨(dú)有的一項(xiàng)法律制度，在世界大多數(shù)國家是通過建立土地征收制度解決因建設(shè)需要而拆除房屋這一問題的。拆遷補(bǔ)償范圍的確定，包括房屋拆遷補(bǔ)償范圍、征地補(bǔ)償范圍和特殊情形的房屋、土地補(bǔ)償范圍的確定。房屋拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用計算標(biāo)準(zhǔn)的確定，包括房屋拆遷補(bǔ)償計算標(biāo)準(zhǔn)和房屋拆遷安置費(fèi)計算標(biāo)準(zhǔn)的確定。城市房屋拆遷價格是指在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上，因城市建設(shè)中需要拆除被拆遷人所有的房屋及地上附屬物而向被拆遷人支付的補(bǔ)償款。城市房屋拆遷評估一般應(yīng)采用市場比較法。農(nóng)村房屋拆遷評估一般采用重置法，按重置單價結(jié)合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估。城市房屋拆遷補(bǔ)償包括兩種評估方法，即：房地合一的評估法和房、地分離的評估法，其中房、地分離的評估法相對更加科學(xué)合理。目前我國城市房屋拆遷的評估方法一般采用房地合一的評估法。思考題1． 簡述我國房屋拆遷政策演變過程。2． 簡述土地征收和土地征用的區(qū)別。3． 簡述房屋拆遷的補(bǔ)償范圍。4． 論述房地合一的評估法和房、地分離的評估法兩種評估模型的特點(diǎn)。58 / 58