【正文】 幾點(diǎn)建議 20060629 10:50:39 九三學(xué)社 袁永坤 隨著我區(qū)城市化的進(jìn)程加快，工業(yè)園區(qū)建設(shè)進(jìn)展順利，農(nóng)業(yè)用地逐步轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，城市、農(nóng)村大量用地被動遷，大量居民向社區(qū)集中居住地轉(zhuǎn)居。但拆遷不僅越來越難，而且成為社會的焦點(diǎn)。一方面是因?yàn)椴疬w戶在拆遷過程中懂得用法律來維護(hù)自己的權(quán)益，另一方面因?yàn)橐恍┽斪討舻臒o理要求，致使眾多建設(shè)項(xiàng)目工期一拖再拖，造成了很大的損失。從今年年初制定的工業(yè)園區(qū)拆遷任務(wù)1000戶，目前僅完成了100戶，新城區(qū)拆遷任務(wù)2000戶，目前只完成300戶左右。與既定目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。所以我們認(rèn)為解決青浦動拆遷難的矛盾要得以有效的緩解，其關(guān)鍵還在于堅(jiān)持依法拆遷。建議如下： 第一，進(jìn)一步完善我區(qū)動拆遷有關(guān)政策目前我區(qū)動拆遷有關(guān)政策仍舊停留在幾年前的制定的政策上，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，而應(yīng)該順應(yīng)市場的變化，從目前的實(shí)際出發(fā)，進(jìn)行制定和完善。雖然部分動遷戶通過拆遷，住房條件得到改善，但大部分拆遷戶為我區(qū)的城市建設(shè)作出犧牲的。因此政府制定的法規(guī)中，應(yīng)充分體現(xiàn)以民為本的意識，切實(shí)維護(hù)群眾的利益，使他們得到合理的補(bǔ)償。而且由于拆遷標(biāo)準(zhǔn)不一，也是造成拆遷難的原因之一。拆遷戶之間私下互相比較，無形間減慢了拆遷進(jìn)程，致人力物力的不必要浪費(fèi)以及增加了動拆遷戶的精神負(fù)擔(dān)。這樣是不利于社會的和諧發(fā)展的。因此制定相關(guān)的統(tǒng)一的政策可謂迫在眉睫。 第二，公示統(tǒng)一的拆遷標(biāo)準(zhǔn)和制度公示房屋的拆遷標(biāo)準(zhǔn)（含最低補(bǔ)償價(jià)和價(jià)格補(bǔ)貼系數(shù)）；以及以原來房屋面積換面積的具體規(guī)定，落實(shí)獎勵政策和其他補(bǔ)償政策。特別要重視拆遷過程和結(jié)果的透明度，做到第一個和最后一個簽協(xié)議一個樣。不應(yīng)把拆遷活動搞得像地下活動似的。結(jié)束時(shí)，公示該地塊動拆戶情況，做到每戶都心知肚明，絕不打“悶包”。否則會削弱政府的公眾的信任度。 第三，嚴(yán)格按照法律法規(guī)辦事，申領(lǐng)房屋拆遷許可證，工作人員要嚴(yán)格做好上崗培訓(xùn)，或引進(jìn)從事法律工作的專業(yè)人員進(jìn)行這項(xiàng)工作。提高公眾的信任度和安全感。 第四，對于商業(yè)動遷，房產(chǎn)商應(yīng)該先把動遷方案公諸于眾，得到絕大多數(shù)的拆遷戶的認(rèn)可，方能參加土地招投標(biāo)資格，對以少數(shù)不認(rèn)可次方案，必須提供在面積，房齡，地段均不比原住房差的安置房。 第五，對于市政動遷，應(yīng)該參照本地區(qū)的商業(yè)動拆遷的實(shí)際補(bǔ)償方案，確定市政動遷方案。應(yīng)盡量做到合理充分。 第六，實(shí)行有效的強(qiáng)制拆遷是保證依法拆遷的必要手段。當(dāng)然在拆遷過程中，保護(hù)動遷戶的合法利益的同時(shí)要防止另一種傾向，即由于釘子戶的不合理要求，無法順利拆遷，那么就要采取強(qiáng)制手段。否則就會由于延期而使公共利益受損害。更會引起不必要的糾紛和群訪。在維護(hù)個別拆遷戶的權(quán)益時(shí)，也不能侵犯其他人的權(quán)益。因?yàn)橹袊吘共扇∶裰骷兄圃瓌t的國家。絕對不能導(dǎo)致先配合政府拆遷的人沒有得到真正獎勵，反而使遲遲不肯拆遷的“釘子戶”得到了“便宜”。這是在公平原則下的合理差別。這樣做不僅不會使政府信譽(yù)受損，反而會顯示出權(quán)威。也打消了想借拆遷之名而敲詐政府的錢，即侵犯納稅人的利益的行為。 拆遷工作的好壞關(guān)系到千家萬戶的切身利益，政策性強(qiáng)，涉及面廣，矛盾集中，工作難度也大。作為執(zhí)行拆遷管理行政職能的相關(guān)部門，應(yīng)首先學(xué)習(xí)好并吃透有關(guān)政策和法規(guī)。從實(shí)際出發(fā)，尋找解決問題的有效途徑與方法，切實(shí)保護(hù)動遷工作的順利進(jìn)行。 淺談城市拆遷安置中糾紛的調(diào)解[日期：20060528] 來源： 作者：佚名 [字體：大 中 小] 溫馨提示： 本站文章內(nèi)容及法律咨詢僅供參考，不作為您自行決策的依據(jù)。如果您遇到法律問題，請您盡快到正規(guī)律師事務(wù)所咨詢或委托律師！如果必要，本站律師可為您提供進(jìn)一步幫助。趙東升律師咨詢電話：02163727700，13020150965,13917271857；地址： 城市拆遷安置工作成為城市建設(shè)中的難題，已經(jīng)成為社會各界的共識。拆遷安置而引發(fā)的社會矛盾層出不窮，被拆遷人家庭矛盾激化為社會矛盾，已成為社會不安定因素的重要隱患，盡管化解這些矛盾糾紛占據(jù)了政府部門大量的精力，仍然需要各有關(guān)方面繼續(xù)努力，共同鈍化和調(diào)解因此而產(chǎn)生的各類糾紛矛盾，維護(hù)社會政治穩(wěn)定?，F(xiàn)就化解被拆遷人家庭內(nèi)部矛盾，鈍化與拆遷人的矛盾糾紛，談?wù)剛€人看法。 一、城市拆遷安置工作中的主要矛盾糾紛。 當(dāng)前，城市拆遷安置工作中引發(fā)的社會矛盾糾紛主要有：拆遷人和被拆遷人之間、被拆遷人家庭內(nèi)部、家族內(nèi)部等主體之間的矛盾；執(zhí)法部門和被拆遷人、拆遷人內(nèi)部矛盾、拆遷人和上級管理部門之間等矛盾糾紛。在這些矛盾糾紛中，拆遷人內(nèi)部矛盾、拆遷人和執(zhí)法部門以及和上級管理部門之間等矛盾，屬于行政管理部門的內(nèi)部矛盾，在此不作贅說?；獗徊疬w人家庭、家族內(nèi)部矛盾，處理好拆遷人與被拆遷人的矛盾糾紛，是當(dāng)前做好拆遷安置工作的重要工作，關(guān)系到維護(hù)社會穩(wěn)定的大局。 二、被拆遷人家庭內(nèi)部以及和拆遷人之間矛盾糾紛的分類。 被拆遷人家庭內(nèi)部以及和拆遷人之間的矛盾糾紛大致可以分為以下幾類：（1）被拆遷房屋為祖產(chǎn)，需要進(jìn)行遺產(chǎn)繼承；（2）被拆遷房屋為共同產(chǎn)權(quán)的，需要分割析產(chǎn)；（3）產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)和居住人的居住權(quán)矛盾糾紛；（4）被拆遷房屋補(bǔ)償款多少的評估計(jì)算；（5）被拆遷附屬物補(bǔ)償和計(jì)算；（6）留念現(xiàn)有居住區(qū)的人文環(huán)境，需要放棄現(xiàn)居住條件，變更和轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的鄰里關(guān)系和生活習(xí)慣；（7）未來購置房屋的迫切需求和現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)條件的差距，以及期望有所改善面臨的經(jīng)濟(jì)困難；等等。 三、城市拆遷安置工作中主要矛盾糾紛產(chǎn)生的原因。 綜合分析來看，有被拆遷人思想認(rèn)識上的差距；有對政策不了解、不理解、有誤解的；有工作人員認(rèn)識不到位，操作有誤、工作不當(dāng)造成的；有被拆遷人家庭內(nèi)部矛盾引起的；有被拆遷人為增多房屋補(bǔ)償進(jìn)行談判而采取的雙簧策略；也有新聞媒體報(bào)道引起的誤解等等。 四、鈍化和調(diào)解這類糾紛的思路和方法。 在城市拆遷安置工作中，各種矛盾糾紛的產(chǎn)生有不同的原因，拆遷人在這些矛盾糾紛的產(chǎn)生、發(fā)展、鈍化和調(diào)解中，都處在一個相對主動的地位，在被拆遷人家庭、家族內(nèi)部矛盾方面，又處在一個比較超脫的地位，因此，在鈍化和調(diào)解這些矛盾糾紛中，代表拆遷人工作的人員應(yīng)站在一個較高的層面，聯(lián)合當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)居民委員會調(diào)解人員共同做好鈍化和調(diào)解工作。 樹立強(qiáng)烈的依法拆遷的指導(dǎo)思想。一是建立比較完善的法律法規(guī)；二是加強(qiáng)依法拆遷的法律宣傳咨詢；三是嚴(yán)格按照法定程序操作拆遷工作；四是依法調(diào)解各類家庭內(nèi)部矛盾；五是嚴(yán)格要求工作人員遵守工作紀(jì)律，堅(jiān)持公正、公平、服務(wù)的拆遷指導(dǎo)思想。 強(qiáng)化拆遷工作的宣傳鼓動工作，宣傳拆遷有關(guān)政策法規(guī)、拆遷程序，大力宣揚(yáng)支持舊城改造工作光榮，弘揚(yáng)為舊城改造作貢獻(xiàn)的精神，鼓勵、提倡獎勵期間搬遷。 拆遷工作人員要積極主動地調(diào)解各種因拆遷而引起的糾紛。有限度地介入被拆遷人家庭內(nèi)部矛盾糾紛，積極引導(dǎo)其依法處理和化解糾紛，引導(dǎo)其成員互諒互讓，妥善地運(yùn)用親情倫理關(guān)系化解糾紛。 拆遷工作人員要深入被拆遷人家庭，進(jìn)行較為廣泛的調(diào)查研究，在深入交談中建立信任、感情，設(shè)身處地為被拆遷人著想，幫助他們了解政策、理解政策、執(zhí)行政策，在政策允許范圍內(nèi)幫助他們聯(lián)系家庭實(shí)際，設(shè)法解決他們的實(shí)際困難，化解因拆遷引起的矛盾糾紛。 對拆遷安置中的家庭矛盾糾紛要分門別類，采取不同方式方法給予解決。（1）屬于祖產(chǎn)繼承的矛盾，一般不宜對其實(shí)施產(chǎn)權(quán)置換。拆遷人員應(yīng)盡早動員其先公證，由于產(chǎn)權(quán)人去世，可以借拆遷這個機(jī)會，通過公證進(jìn)行遺產(chǎn)處分，達(dá)到了結(jié)過去的糾紛。同時(shí)，又要注意到現(xiàn)居住人的實(shí)際情況，依法保障居住人的權(quán)利，化解遺產(chǎn)處分可能產(chǎn)生的新矛盾。在動員小桃園周某某處分遺產(chǎn)繼承過程中，拆遷工作人員一方面宣傳《繼承法》有關(guān)遺產(chǎn)權(quán)規(guī)定，另一方面宣傳《拆遷法》有關(guān)保障居住人權(quán)利的規(guī)定，勸說其12個繼承人依法分割、以情處理，達(dá)到依法繼承處分和依德親情處分相結(jié)合，妥善處理了拆遷與繼承之間的矛盾；（2）共產(chǎn)房屋要動員其共產(chǎn)人盡早協(xié)商。原小桃園葛某某家九人共產(chǎn)，拆遷人員動員其長子從上海多次來寧處理共產(chǎn)拆遷矛盾，宣傳有關(guān)政策，勸說其充分考慮產(chǎn)權(quán)所有和保障現(xiàn)居住人的居住權(quán)利的關(guān)系，運(yùn)用法與情的融洽，終于化解了糾紛，順利實(shí)施了搬遷，拆遷人員的有限度介入是處理好這類矛盾糾紛順利搬遷的重要因素；（3）、要把動員尋找過渡房和獎勵政策宣傳工作結(jié)合起來。要把獎勵政策宣傳到位，要勸說其盡早聯(lián)系確定過渡房，必要時(shí)可幫助聯(lián)系承租過渡房，協(xié)助辦理租賃手續(xù)，特別是對特困拆遷戶來說，獎勵費(fèi)是一筆不小的數(shù)目，可以抵算好幾個的租房費(fèi)用，幫助他們解決不小的困難；（4）、要宣傳政府的經(jīng)濟(jì)實(shí)用房政策，要對照條件盡早申報(bào)，以便盡可能拿定主意，做好搬家的準(zhǔn)備；（5）、對有購買商品房傾向的住戶，也可幫助聯(lián)系購買商品房，但一般勸其先過渡再買房，以便有充足的時(shí)間去選購商品房；（6）、對拆遷政策法規(guī)要不厭其煩的反復(fù)宣傳，努力使被拆遷人在思想上深深地扎下依法拆遷的根；（7）、補(bǔ)償計(jì)算要認(rèn)真計(jì)算、細(xì)致核對、不得有誤，工作人員的工作失誤將會在被拆遷人心目中產(chǎn)生不信任感，這種負(fù)面效應(yīng)影響很大。 關(guān)于搬家時(shí)間的矛盾。在這個問題上拆遷人和被拆遷人在利益上是一致的，但是表現(xiàn)在言行上是不一定相同的，有時(shí)候表現(xiàn)出明顯的“要求早搬”和“不急不忙”之間的沖突矛盾。在搬家時(shí)間上，拆遷工作人員要尊重民俗，巧妙地利用民間風(fēng)俗習(xí)慣，客觀上達(dá)到搬家造勢的效果。一般XX人有吉利日子逢八（8日、18日、28日）搬家的風(fēng)俗，因此，要在每旬的8日前要著重做好造勢工作，掀起相對集中搬家的高潮。 妥善處理好違法建筑問題。作為一種特殊的歷史現(xiàn)象，在堅(jiān)持城市管理依法治理，違法建筑將退出歷史舞臺的過程中，應(yīng)采取歷史地對待的辦法予以妥善處理。特別是一部分違法建筑已成為貧困家庭的部分生活來源，拆遷將使這部分家庭生活更加困難。分析其難有四：一是，種種歷史原因使之而建。待改造的老城區(qū)，是貧困人群相對集中的地區(qū)，尤其是下關(guān)區(qū)的部分棚戶區(qū)更是違法建筑的重災(zāi)區(qū)。由于種種歷史原因，有一些居民因?yàn)榧抑腥丝诙?、住房緊張而搭建了臨時(shí)建筑，以解當(dāng)時(shí)居住困難的燃眉之急，有的是長期居住至今。二是，不得已出租收取租金。也有部分?jǐn)D居在很小的房屋里，將這些違法建筑出租收取租金，以補(bǔ)貼家庭生活開支。三是，拆遷失去重要的生活來源。在相當(dāng)一部分下崗、失業(yè)人員家庭中，出租違法建筑的收入已經(jīng)成為家庭生活的重要來源。拆遷將必然直接減少這部分家庭的生活來源。有的因此失去原先已有的生活保障。四是，拆除補(bǔ)償少，買房困難。這部分居民的合法房屋相對較少，拆遷后所得補(bǔ)償款少，搭建的違法建筑在拆遷中的補(bǔ)償數(shù)額有限，拆遷了買不起住房，直接降低居住條件和生活保障。他們對拆遷的抵觸情緒最為激烈，聚眾鬧事，帶頭上訪，影響很壞。拆遷工作人員要認(rèn)真嚴(yán)肅的做好對違法建筑情況的認(rèn)定工作。建立健全市民房屋居住信息網(wǎng)絡(luò)，有效利用住房狀況網(wǎng)絡(luò)資源，剔除另有住房戶套用政府優(yōu)惠政策的現(xiàn)象，確保政府保障居住困難戶的政策落實(shí)到實(shí)處。 要采取積極的措施，做好居住、經(jīng)濟(jì)困難家庭的拆遷動員工作。一是在調(diào)查、動員階段，要把特困家庭的情況調(diào)查清楚，作為一項(xiàng)重要工作來做好。二是在動遷過程中，工作人員要為他們多想辦法、多出主意、多多幫忙，運(yùn)用各種可用政策，幫助他們解決實(shí)際困難，那怕是解決一點(diǎn)點(diǎn)困難，他們都會千感萬謝的，將會換來對拆遷工作的支持；他們的帶頭搬家，還會在不那么困難的被拆遷人中產(chǎn)生無形的督促積極影響；他們的先行搬家，更不會成為一些鬧事者利用工具，作為要挾政府部門的籌碼。重視做好這部份群眾的工作，將會產(chǎn)生事半功倍的效果。 做好拆遷政策的宣傳解釋工作。當(dāng)前，居民們對拆遷部門依據(jù)《XX市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府第203號令）不理解，強(qiáng)烈要求部門按照江蘇省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十二次會議通過的《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》執(zhí)行。該條例與市政府203號令相比，一是在被拆遷房屋區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)、被拆遷房屋的用途、房屋建筑補(bǔ)償面積等認(rèn)定上都有新的規(guī)定；二是省《條例》1月1日開始執(zhí)行已近半年，而《XX市城市房屋拆遷管理辦法》未能及時(shí)修改。三是在事關(guān)被拆遷人利益的區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)、房屋建筑面積等補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定上，省《條例》明顯優(yōu)于XX市拆遷管理辦法，如省《條例》規(guī)定“房屋建筑面積應(yīng)當(dāng)按照土地使用面積計(jì)算”，土地使用面積大于房屋建筑面積的部分每平方米按區(qū)位價(jià)補(bǔ)償。而《XX市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定“被拆遷房屋的建筑面積以所有權(quán)證或其他合法房產(chǎn)憑證的記載為準(zhǔn)”，對土地面積大于建筑面積的沒有任何補(bǔ)償，這對于以平房為主的老城區(qū)有院落的住戶，這一問題的尖銳性更為突出。尤其是貧困家庭來說，更是難以接受的，無疑使他們損失相當(dāng)可觀的補(bǔ)償款。去年小桃園地區(qū)南段拆遷工作剛開始，因媒體誤導(dǎo)地級調(diào)整的傳言，影響被拆遷人的情緒，后來經(jīng)及時(shí)工作，比較順利的實(shí)施了拆遷。今年，小桃園地區(qū)北段拆遷以后，被拆遷人多次聚眾到市政府上訪，要求按照省《條例》執(zhí)行，給拆遷工作帶來很大影響。上訪的主要理由是住宅日益市場化，商品房和二手房價(jià)日漲月升的情況下，被拆遷人因拆遷補(bǔ)償明顯受損，強(qiáng)烈要求盡快變更《XX市城市房屋拆遷管理辦法》，或者說調(diào)整下位法。按上位法規(guī)定補(bǔ)償被拆遷人，維護(hù)被拆遷人的上位法賦予的合法權(quán)利。對這一問題要做出妥當(dāng)?shù)慕忉專阂皇切麄髂壳皩?shí)行的《XX市城市房屋拆遷管理辦法》是根據(jù)國務(wù)院拆遷法制定的，市政府新《管理辦法》沒有出臺以前，仍然執(zhí)行現(xiàn)行的203號令。二是宣傳好困難家庭享受政府關(guān)于“經(jīng)濟(jì)實(shí)用房”政策，這是化解當(dāng)前拆遷安置中住房困難戶的糾紛矛盾的重要而有效的方法；三是建議有關(guān)部門盡快按照上位法規(guī)定的要求，評估現(xiàn)行實(shí)際房價(jià)，作為滯后《管理辦法》的實(shí)際操作政策，先行操作，保障上位法明確賦予的被拆遷人利益。 對城市建設(shè)拆遷中土地制度的思考 　張曉玲（中國土地勘測規(guī)劃院 副總工程師） 近年來我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展迅速，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）以每年7%以上的速度增長，城市化水平也以每年約1個百分點(diǎn)的速度增長，伴隨而來