【正文】 的收益法應(yīng)用說明㈠收益法應(yīng)用總說明，客觀年租金收益是指當(dāng)時當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常出租的平均租金收益水平；在無法取得客觀租金收益數(shù)據(jù)的情形時，商場類、旅館類、商務(wù)類、餐飲類建筑可以采用客觀經(jīng)營年收益計算，客觀經(jīng)營年收益是指當(dāng)時當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常經(jīng)營的平均經(jīng)營收益水平。對于大型綜合性建筑可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計算的辦法進行。年純收益計算的成本費用扣除項目應(yīng)對照評估對象現(xiàn)實情況分別按出租型、直接經(jīng)營型和混合型房地產(chǎn)的凈收益求取規(guī)定進行。資本化率的求取方法推薦采用市場抽取法和安全利率法計算。其中應(yīng)用市場抽取法計算時，必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測算的可比實例；應(yīng)用安全利率法計算時，資本化率＝安全利率＋風(fēng)險調(diào)整值，安全利率選用當(dāng)時銀行一年期整存整取存款利率水平，風(fēng)險調(diào)整值則由評估人員根據(jù)收益法原理結(jié)合評估對象經(jīng)營風(fēng)險認(rèn)識和評估經(jīng)驗參照3%－10%的限值數(shù)額選取。㈡商鋪類營業(yè)用房的典型樣本房設(shè)定；商鋪類原始樣本商業(yè)用房設(shè)定條件①位于分區(qū)內(nèi)商業(yè)用房集中區(qū)域；②門面、店鋪業(yè)態(tài)，經(jīng)營煙酒、五金、日常用品、食品等等；③磚混多層建筑物之底層，房屋七成新；④單開間，臨街店面寬約5米，寬深比≤；⑤一般裝修，普通涂料外墻；內(nèi)部水磨水泥地面，乳膠漆墻面，簡易吊頂，日光燈照明為主；⑥臨分區(qū)內(nèi)街巷。㈢被拆遷營業(yè)用房的評估公式1. 基準(zhǔn)價格ＶO商鋪類營業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價格ＶO按下面公式計算：表一：商業(yè)用房結(jié)構(gòu)鋼、鋼混磚混磚木簡易等其他收益年限n40353025表二：商場類商鋪類商務(wù)類餐飲類娛樂類旅館類資本化率5%9%4%8%6%10%5%8%4%9%6%10%按下面公式計算：其中，Vi為待評估商業(yè)房地產(chǎn)評估值，Vo為原始樣本商業(yè)用房基準(zhǔn)價格，fxy為商業(yè)用途修正系數(shù)，fm為商業(yè)街道路線修正系數(shù)，f3i為商業(yè)用房實體修正系數(shù)。fxy被拆遷營業(yè)用房X商場類商鋪類商務(wù)類餐飲類娛樂類旅館類其他類樣本營業(yè)用房Y商鋪類115120991008590951058095809095105上表中，行為樣本營業(yè)用房（y），列為待評估營業(yè)用房（x），表中數(shù)值的比例關(guān)系可以理解為，即fxy。分區(qū)主要商業(yè)街道次要商業(yè)街道普通商業(yè)街道一般街道沿街1001208510075907080不沿街5060455040454045⑴商場類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)商場類商業(yè)用房的實體狀況主要考慮商場規(guī)模因素。建筑面積ＳS≤2000M22000 M2＜S≤5000 M25000 M2＜S≤8000 M28000 M2＜S≤15000 M215000 M2＜S≤20000 M2S＞20000 M2f3i78848488889494989810297100⑵商鋪類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)商鋪類商業(yè)用房的實體狀況主要從門面臨街狀態(tài)（按底層情形考慮）及正面臨街寬度因素f/3i和樓層因素f//3i兩方面考慮。臨街狀態(tài)兩面及以上臨街正面臨街寬度≤3M正面臨街寬度3M—5M正面臨街寬度5M—7M正面臨街寬度7M—10M正面臨街寬度≥10Mf/3i102939597100101上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作177。1的浮動。商鋪類商業(yè)用房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)f//3i: 樓層 標(biāo)準(zhǔn)層一層二層三層四層及以上一層10266463640上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作177。1的浮動。⑶商務(wù)類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)商務(wù)類商業(yè)用房的實體狀況主要考慮寫字間所處層次因素。⑴平房或多層商務(wù)辦公樓（樓高7層及以下）層次因素修正系數(shù)層次總樓層一二三四五六七一95二9595三9210092四909510092五909510010090六87901001009588七8590100100989585⑵小高層（樓高8－18層）商務(wù)寫字樓層次因素修正系數(shù)以第6層為基準(zhǔn)層其層次系數(shù)取值100。每下降1層的系數(shù)值在其上一層系數(shù)值上減1；每上升1層的系數(shù)值為在其下一層系數(shù)值上加1；底層系數(shù)取值90，頂層系數(shù)取值92。⑷餐飲類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)餐飲類商業(yè)用房的實體狀況主要從門面臨街狀態(tài)（按底層情形考慮）及正面臨街寬度因素f/3i和樓層因素f//3i兩方面考慮。臨街狀態(tài)兩面及以上臨街正面臨街寬度≤3M正面臨街寬度3M—5M正面臨街寬度5M—7M正面臨街寬度7M—10M正面臨街寬度≥10Mf/3i102939597100101上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作177。1的浮動。餐飲類商業(yè)用房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)f//3i: 樓層 標(biāo)準(zhǔn)層一層二層三層四層及以上一層10266463640上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作177。1的浮動。⑸娛樂類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)娛樂類商業(yè)用房的實體狀況也主要按娛樂用房的建筑面積規(guī)?？紤]。建筑面積ＳS≤500M2500 M2＜S≤1000 M21000 M2＜S≤5000 M25000 M2＜S≤10000 M210000 M2＜S≤20000 M2S＞20000 M2f3i9093951009896上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作177。1的浮動。⑹旅館類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)旅館類商業(yè)用房的實體狀況主要考慮旅館的檔次、星級標(biāo)準(zhǔn)。星級檔次普通招待所機關(guān)招待所準(zhǔn)星級招待所準(zhǔn)星級賓館三星級f3i838688929810099102101105⑺其他類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)（同餐飲類）附件九、“住改非”和“非改非”參照營業(yè)用房評估的說明表㈠沿街“住改非”房屋權(quán)重系數(shù)表經(jīng)營年限12年2年4年4年6年6年8年8年10年10年11年11年12年12年13年13年14年14年15年15年18年wywz㈡非沿街“住改非”房屋定額補助標(biāo)準(zhǔn)表經(jīng)營年限12年2年4年4年6年6年8年8年10年10年11年11年12年12年13年13年14年14年15年15年18年補助標(biāo)準(zhǔn)元／M250150300350400450500550600700800㈢沿街“非改非”房屋權(quán)重系數(shù)表經(jīng)營年限13年3年以上6年6年以上8年8年以上10年10年以上13年13年以上wywz㈣非沿街“非改非”房屋定額補助標(biāo)準(zhǔn)表經(jīng)營年限12年2年以上5年5年以上8年8年以上10年10年以上13年13年以上補助標(biāo)準(zhǔn)元／M250160320480560800