泰州市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)細(xì)則附件-資料下載頁(yè)
2025-05-31 18:14本頁(yè)面
【正文】 的收益法應(yīng)用說(shuō)明㈠收益法應(yīng)用總說(shuō)明，客觀(guān)年租金收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活?lèi)別房地產(chǎn)正常出租的平均租金收益水平；在無(wú)法取得客觀(guān)租金收益數(shù)據(jù)的情形時(shí)，商場(chǎng)類(lèi)、旅館類(lèi)、商務(wù)類(lèi)、餐飲類(lèi)建筑可以采用客觀(guān)經(jīng)營(yíng)年收益計(jì)算，客觀(guān)經(jīng)營(yíng)年收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活?lèi)別房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的平均經(jīng)營(yíng)收益水平。對(duì)于大型綜合性建筑可以采用按不同功能部分分別按客觀(guān)收益計(jì)算的辦法進(jìn)行。年純收益計(jì)算的成本費(fèi)用扣除項(xiàng)目應(yīng)對(duì)照評(píng)估對(duì)象現(xiàn)實(shí)情況分別按出租型、直接經(jīng)營(yíng)型和混合型房地產(chǎn)的凈收益求取規(guī)定進(jìn)行。資本化率的求取方法推薦采用市場(chǎng)抽取法和安全利率法計(jì)算。其中應(yīng)用市場(chǎng)抽取法計(jì)算時(shí)，必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測(cè)算的可比實(shí)例；應(yīng)用安全利率法計(jì)算時(shí)，資本化率＝安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，安全利率選用當(dāng)時(shí)銀行一年期整存整取存款利率水平，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值則由評(píng)估人員根據(jù)收益法原理結(jié)合評(píng)估對(duì)象經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)參照3%－10%的限值數(shù)額選取。㈡商鋪類(lèi)營(yíng)業(yè)用房的典型樣本房設(shè)定；商鋪類(lèi)原始樣本商業(yè)用房設(shè)定條件①位于分區(qū)內(nèi)商業(yè)用房集中區(qū)域；②門(mén)面、店鋪業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)煙酒、五金、日常用品、食品等等；③磚混多層建筑物之底層，房屋七成新；④單開(kāi)間，臨街店面寬約5米，寬深比≤；⑤一般裝修，普通涂料外墻；內(nèi)部水磨水泥地面，乳膠漆墻面，簡(jiǎn)易吊頂，日光燈照明為主；⑥臨分區(qū)內(nèi)街巷。㈢被拆遷營(yíng)業(yè)用房的評(píng)估公式1. 基準(zhǔn)價(jià)格ＶO商鋪類(lèi)營(yíng)業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價(jià)格ＶO按下面公式計(jì)算：表一：商業(yè)用房結(jié)構(gòu)鋼、鋼混磚混磚木簡(jiǎn)易等其他收益年限n40353025表二：商場(chǎng)類(lèi)商鋪類(lèi)商務(wù)類(lèi)餐飲類(lèi)娛樂(lè)類(lèi)旅館類(lèi)資本化率5%9%4%8%6%10%5%8%4%9%6%10%按下面公式計(jì)算：其中，Vi為待評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估值，Vo為原始樣本商業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格，fxy為商業(yè)用途修正系數(shù)，fm為商業(yè)街道路線(xiàn)修正系數(shù)，f3i為商業(yè)用房實(shí)體修正系數(shù)。fxy被拆遷營(yíng)業(yè)用房X商場(chǎng)類(lèi)商鋪類(lèi)商務(wù)類(lèi)餐飲類(lèi)娛樂(lè)類(lèi)旅館類(lèi)其他類(lèi)樣本營(yíng)業(yè)用房Y商鋪類(lèi)115120991008590951058095809095105上表中，行為樣本營(yíng)業(yè)用房（y），列為待評(píng)估營(yíng)業(yè)用房（x），表中數(shù)值的比例關(guān)系可以理解為，即fxy。分區(qū)主要商業(yè)街道次要商業(yè)街道普通商業(yè)街道一般街道沿街1001208510075907080不沿街5060455040454045⑴商場(chǎng)類(lèi)商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)商場(chǎng)類(lèi)商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要考慮商場(chǎng)規(guī)模因素。建筑面積ＳS≤2000M22000 M2＜S≤5000 M25000 M2＜S≤8000 M28000 M2＜S≤15000 M215000 M2＜S≤20000 M2S＞20000 M2f3i78848488889494989810297100⑵商鋪類(lèi)商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)商鋪類(lèi)商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要從門(mén)面臨街狀態(tài)（按底層情形考慮）及正面臨街寬度因素f/3i和樓層因素f//3i兩方面考慮。臨街狀態(tài)兩面及以上臨街正面臨街寬度≤3M正面臨街寬度3M—5M正面臨街寬度5M—7M正面臨街寬度7M—10M正面臨街寬度≥10Mf/3i102939597100101上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。1的浮動(dòng)。商鋪類(lèi)商業(yè)用房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)f//3i: 樓層 標(biāo)準(zhǔn)層一層二層三層四層及以上一層10266463640上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。1的浮動(dòng)。⑶商務(wù)類(lèi)商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)商務(wù)類(lèi)商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要考慮寫(xiě)字間所處層次因素。⑴平房或多層商務(wù)辦公樓（樓高7層及以下）層次因素修正系數(shù)層次總樓層一二三四五六七一95二9595三9210092四909510092五909510010090六87901001009588七8590100100989585⑵小高層（樓高8－18層）商務(wù)寫(xiě)字樓層次因素修正系數(shù)以第6層為基準(zhǔn)層其層次系數(shù)取值100。每下降1層的系數(shù)值在其上一層系數(shù)值上減1；每上升1層的系數(shù)值為在其下一層系數(shù)值上加1；底層系數(shù)取值90，頂層系數(shù)取值92。⑷餐飲類(lèi)商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)餐飲類(lèi)商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要從門(mén)面臨街狀態(tài)（按底層情形考慮）及正面臨街寬度因素f/3i和樓層因素f//3i兩方面考慮。臨街狀態(tài)兩面及以上臨街正面臨街寬度≤3M正面臨街寬度3M—5M正面臨街寬度5M—7M正面臨街寬度7M—10M正面臨街寬度≥10Mf/3i102939597100101上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。1的浮動(dòng)。餐飲類(lèi)商業(yè)用房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)f//3i: 樓層 標(biāo)準(zhǔn)層一層二層三層四層及以上一層10266463640上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。1的浮動(dòng)。⑸娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)用房的實(shí)體狀況也主要按娛樂(lè)用房的建筑面積規(guī)模考慮。建筑面積ＳS≤500M2500 M2＜S≤1000 M21000 M2＜S≤5000 M25000 M2＜S≤10000 M210000 M2＜S≤20000 M2S＞20000 M2f3i9093951009896上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。1的浮動(dòng)。⑹旅館類(lèi)商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)旅館類(lèi)商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要考慮旅館的檔次、星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。星級(jí)檔次普通招待所機(jī)關(guān)招待所準(zhǔn)星級(jí)招待所準(zhǔn)星級(jí)賓館三星級(jí)f3i838688929810099102101105⑺其他類(lèi)商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)（同餐飲類(lèi)）附件九、“住改非”和“非改非”參照營(yíng)業(yè)用房評(píng)估的說(shuō)明表㈠沿街“住改非”房屋權(quán)重系數(shù)表經(jīng)營(yíng)年限12年2年4年4年6年6年8年8年10年10年11年11年12年12年13年13年14年14年15年15年18年wywz㈡非沿街“住改非”房屋定額補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)表經(jīng)營(yíng)年限12年2年4年4年6年6年8年8年10年10年11年11年12年12年13年13年14年14年15年15年18年補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)元／M250150300350400450500550600700800㈢沿街“非改非”房屋權(quán)重系數(shù)表經(jīng)營(yíng)年限13年3年以上6年6年以上8年8年以上10年10年以上13年13年以上wywz㈣非沿街“非改非”房屋定額補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)表經(jīng)營(yíng)年限12年2年以上5年5年以上8年8年以上10年10年以上13年13年以上補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)元／M250160320480560800
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