【文章內(nèi)容簡介】 年12月16日與?？诃偵饺f事達實業(yè)發(fā)展公司簽訂了《委托代辦瓊山區(qū)農(nóng)林局集資樓房產(chǎn)證等協(xié)議書》。 該協(xié)議書規(guī)定，瓊山區(qū)農(nóng)林局委托海口瓊山萬事達實業(yè)發(fā)展公司辦理兩棟樓房的房產(chǎn)證及64套房的分房產(chǎn)證、兩棟集資房的建設(shè)用地許可證、房改部門批文等。協(xié)議還規(guī)定，代辦方必須在協(xié)議生效之日起40個工作日里，辦好所需的批文和所有住房房產(chǎn)證。 2007年10月，中介公司辦好了所有房產(chǎn)證，當(dāng)時集資樓處于停工狀態(tài)。施工方經(jīng)理李明說：“中介公司不是我們介紹的，根本不知道它的存在，也不知道他們已經(jīng)把房產(chǎn)證辦好了?！?海口市房管局工作人員介紹，房產(chǎn)證的審批辦理過程是非常嚴(yán)格的。正常情況下，新建的房屋需要通過的驗收部門很多，涉及建設(shè)、消防、綠化、園林、防雷、節(jié)水、環(huán)保、規(guī)劃等多個部門，其中任何一項不達標(biāo)，綜合驗收就無法通過，規(guī)劃部門就不能發(fā)給正式建設(shè)工程規(guī)劃許可證，就無法申辦房屋產(chǎn)權(quán)登記。 ?？谑蟹抗芫址课莓a(chǎn)權(quán)登記中心主任何小玲說，2007年8月，瓊山區(qū)農(nóng)林局向?？谑姓?wù)中心辦證窗口，遞交了由4家單位簽字蓋章出具的“竣工驗收質(zhì)量核驗證書”。然后海口市房管局按照法定程序依法為其辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)中介公司遞交的“單位工程竣工驗收質(zhì)量核驗證書”上的4家“蓋章簽字”單位分別是：施工單位———廣東電白建筑工程公司，設(shè)計單位———瓊山市建筑設(shè)計院，建設(shè)單位———瓊山區(qū)農(nóng)林局及瓊山市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站。 ?？谑薪ㄔO(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站認為，瓊山區(qū)農(nóng)林局盜用了不存在的單位名稱和單位公章，做了一個假的竣工驗收證明。因為早在2003年瓊山市合并到?？谑兄螅碍偵绞薪ㄖこ藤|(zhì)量監(jiān)督站”已更名為“?？谑薪ㄖこ藤|(zhì)量監(jiān)督站瓊山分站”。而4個公章中，施工單位也屬于造假。 面對諸多的假公章，何小玲說，海口市房管局稱不知道瓊山區(qū)農(nóng)林局當(dāng)時遞交的材料有假。當(dāng)時房管局辦證的全過程，“都是按照法定的程序辦理的”。 海口市房管局綜合部一位姓陳的部長說，從原瓊山區(qū)農(nóng)林局提供的竣工驗收證明來看，都是符合辦證條件的，“只能說申請人造假造得比較厲害，連我們也沒有發(fā)現(xiàn)?！?誰來承擔(dān)造假的責(zé)任？ 如今，記者在工商登記中已找不到中介公司的身影。造假的責(zé)任由誰承擔(dān)？花錢辦證的農(nóng)林局自然無法推脫，辦理證件的房管局有沒有責(zé)任？ 正常情況下，一個政府部門集資建房，可以通過正常程序辦理房產(chǎn)證，瓊山區(qū)農(nóng)林局為何要花費24萬元委托一個公司來辦理？ 符慶光的解釋是：“我們局里自己去辦房產(chǎn)證很麻煩，要請人吃飯，還有別的花銷，這些錢花了也沒法報銷，對業(yè)主也沒法交代。所以，我們寧愿請一家中介來辦。大家知道，中介來辦比我們自己辦來得快。這樣的委托已成為社會上的潛規(guī)則?！?“這種事情我是第一次聽說，真是怪事。”海南大學(xué)法學(xué)院副教授張衛(wèi)分析，在明知房屋沒建好的情況下，瓊山區(qū)農(nóng)林局就委托中介公司辦理房產(chǎn)證，這是違法行為。如果有證據(jù)證明負責(zé)辦理房產(chǎn)證的瓊山農(nóng)業(yè)局工作人員配合所謂的中介公司造假辦出了房產(chǎn)證，那么他將受到行政法規(guī)的制裁，而所辦的證件可能被撤銷。 海南方圓律師事務(wù)所李君認為，海口市房管局沒有做到盡職盡責(zé)，作為職能部門，他們辦理的房產(chǎn)證是很多的，應(yīng)該知道瓊山市已于2003年撤并到海口市，而原瓊山市建筑設(shè)計院和原瓊山市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站也早已隨之撤并到?？谑?。如果?？谑蟹抗芫终f他們不知道這些事，那么這種解釋難以讓人滿意。 “房管局雖然只對申請人提供的材料進行書面審查，但一般情況下都要對房屋的面積、高度進行審查。如果有證據(jù)證明該局沒有按照法定程序認真審查申請人提供的材料，要承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任?！崩罹f，一家子虛烏有的中介公司，憑借一張假的驗收證明，就能通過辦證系統(tǒng)的嚴(yán)密檢查，這種情況不得不讓人懷疑：權(quán)力尋租無處不在。 房地產(chǎn)：五月成交增長　華東地區(qū)集中放量本報告跟蹤分析近一月主要城市住宅成交、供應(yīng)以及價格走勢情況。覆蓋北京、天津、上海、杭州、蘇州、南京、深圳、廣州、武漢、重慶等21個城市。 投資要點： 5月成交量穩(wěn)步增長，大部分城市15月的成交量占到08年成交量的70%以上。有同比數(shù)據(jù)的18個城市中有7個成交面積同比增幅超過100%，從成交面積的環(huán)比情況來看，19個城市中有13個環(huán)比上升，環(huán)比增幅超過10%的有7個，6個城市環(huán)比下降，環(huán)比降幅超過10%的有4個。大部分城市15月的成交量占到08年成交量的70%以上，福州、廈門和南昌15月的成交面積占08年的比例已超過100%。 分區(qū)域來看，本月華東地區(qū)成交情況表現(xiàn)突出，多城市創(chuàng)下成交量新高：上海再次創(chuàng)下07年9月以來的最好成交水平；杭州成交套數(shù)突破1萬套，為07年以來的最高值；蘇州成交量創(chuàng)下05年以來的新高；無錫創(chuàng)下06年下半年以來成交量的最好水平。 各主要城市可售量持續(xù)下降，華東地區(qū)城市去庫存化速度加快，杭州可售量消化時間已由半年下降到不足2個月。 除南昌、廈門等4個城市外，14個城市中有10個均價環(huán)比上升，價格率先調(diào)整的深圳成交均價已連續(xù)2個月同比環(huán)比回升。 主要城市套均成交面積呈回升態(tài)勢。 北京：扣除保障性住房后住宅期房成交11478套，%%，%%。成交均價為13290元/平，%，%。住宅可售套數(shù)環(huán)比下降5%，已連續(xù)6個月下降。，即大約需要10個月的時間來消化可售量。 上海：住宅成交24361套，%%，%%。%，已連續(xù)5個月下降，按照當(dāng)前的成交量，消化可售住宅的時間不足2個月。 深圳：住宅成交8479套，%%，%和4%。住宅成交均價為12902元/平，%，%。%，已連續(xù)6個月環(huán)比下降。，目前市場的可售住宅大約需要5個月來消化。 風(fēng)險提示： 開發(fā)商在成交回暖的背景采取提價行為造成行業(yè)調(diào)整時間延長、調(diào)整幅度超過預(yù)期等因素帶來的風(fēng)險。1廣州樓市暖市行動受考驗 買家陸續(xù)放棄抄底進入到五月中下旬，暖市還能暖多久，正在受到大考驗。 3月、4月的井噴行情已經(jīng)陸續(xù)得到釋放，雖然成交量的暴漲帶動了部分投資買房人陸續(xù)進場，但是由于市場推盤量的不斷增加，以及售價上漲過快，導(dǎo)致部分客戶陸續(xù)放棄抄底，重新陷入觀望。 房地產(chǎn)營銷專業(yè)人士鄧浩志認為，雖然現(xiàn)在不能斷言暖市已經(jīng)結(jié)束，但宏觀經(jīng)濟形勢如何，樓市大環(huán)境如何，業(yè)內(nèi)人士其實是十分清楚的，心里沒底是最普遍的現(xiàn)象。前兩天爆出的廣州出現(xiàn)首個確診甲型流感H1N1病例，更是再度增加了后市的不確定性。在這種模糊的前景下，有人選擇快速出貨，回籠資金，有人選擇調(diào)升價格，實現(xiàn)利潤最大化。但無論選擇那種營銷戰(zhàn)略思路，大牛市時代的營銷手法已經(jīng)不再適合，及時調(diào)整營銷手段使之更適合市場，才是各開發(fā)商的共同出路。 定價水平是頭等大事 從來沒有一個時候像現(xiàn)在這樣，開發(fā)商的老板、營銷人員將定價視為營銷的頭等大事來對待。前兩個月已經(jīng)漲了不少了，現(xiàn)在并不明朗的形勢，還能支撐漲多少，開發(fā)商其實是心里沒底的。是選擇快速出貨回籠資金，還是選擇調(diào)升價格，實現(xiàn)利潤最大化？各家的身子骨虛弱不同，策略也不同。定價是商家和客戶博弈的過程，5月份以來，廣州樓市出現(xiàn)一個與以往不同的現(xiàn)象，大批宣稱五一開賣的樓盤，如萬科柏悅灣、十里江灣、花季華庭等，卻是只開放不開盤，借黃金周賺足人氣后，到5月中下旬才陸續(xù)開盤。 萬科柏悅灣是荔灣區(qū)少見的熱點盤，雖然從4月份就開始四處巡展，大量蓄客，充分摸底，但直到開盤前一天，對于售價到底是多少，一直說沒有最后定。5月16日終于正式發(fā)售，將所有客人集中到空間不大的簽約區(qū)，大的售樓中心卻不開放，保安在場邊圍起護欄，控制進入簽到區(qū)人數(shù)，現(xiàn)場顯得十分緊張。到場客人們發(fā)現(xiàn)，與之前吹風(fēng)的1萬元/平方米相比，約有1000元/平方米的漲幅。有意思的是，開盤第二天，記者問萬科有關(guān)負責(zé)人，均價賣多少？居然回答說是1萬2萬元/平方米。，？回答說不知道。這不由得使記者回想起,此前不久番禺招商金山谷開盤，開盤前兩天記者寫一篇稿件，該盤有關(guān)負責(zé)人堅決要求不能說價格，因為沒有確定。深夜一點，仍然打電話來確認文中未提到價格，開發(fā)商這才放心。 1湖南今年1至4月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長16%本報長沙電 湖南省統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，1至4月，同比增長16%。 統(tǒng)計顯示，1至4月，%。%。在銷售的商品房屋中，現(xiàn)房與期房呈“三七”格局。，占比為32%，%。 1濟南樓市上漲趨勢確立 目前或為拿地最好時機23月內(nèi)，我要到寧波、青島、濟南等地考察幾個地塊，在綠城總經(jīng)理陳順華看來，不論從地價本身還是政府的支持力度來看，目前都是拿地的最好時機。 濟南不少房地產(chǎn)開發(fā)商也持同樣態(tài)度，對于土地這種重要生產(chǎn)資料，他們希望在該輪周期中抄底。 樓市暖流有望解凍土地 來自綠城集團的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2009年5月11日中午12點，綠城集團在全國的銷售量超過百億，全國性的回暖大趨勢已經(jīng)成為事實。 春節(jié)過后，本報曾做出判斷：大多數(shù)樓盤將一掃頹勢，迎來2009樓市春潮。濟南市統(tǒng)計局一季度數(shù)據(jù)證明，2009確為暖春。，%，較全國平均增長率超出近19個百分點。，%。強烈的購房需求在5月份繼續(xù)得到釋放，不少樓盤持續(xù)旺銷勢頭，名士豪庭在4月12日保留三房迅速售罄后，5月9日18號樓房源的推出甚至出現(xiàn)提前三天排隊的現(xiàn)象。據(jù)了解，魯能領(lǐng)秀城每月都保持著幾百套的出貨量，中齊、重汽等品牌房企的月銷售開始過億。而在銷售火爆之余不少樓盤悄悄醞釀漲價，海爾綠城全運村在第一季度對多層產(chǎn)品每平方米提升了50元到500元不等，而明湖天地、外海蝶泉山莊、茗筑美嘉等也爆出漲價計劃。 業(yè)內(nèi)人士認為，銷售狀況成為樓市的風(fēng)向標(biāo)，隨著去庫存化的不斷深入，房屋成交量的攀升和庫存量的減少，開發(fā)商對后市充滿期冀，并最終傳導(dǎo)至土地出讓的一級市場。 政策支持成為最大利好 政府對于房地產(chǎn)的支持是這個行業(yè)最大的利好，陳順華認為。不少業(yè)內(nèi)專家將中國房地產(chǎn)定義為政策市，隨著政府一系列的控制樓市過熱增長措施的出臺，民眾對樓市的信心也一路下滑，并在金融風(fēng)暴的外因下演變成新一輪的樓市大調(diào)整。同樣，政府的支持也使得房地產(chǎn)業(yè)在2009年迅速逆轉(zhuǎn)，對首套房首付比例降為20%，按揭利率降為7折，交易環(huán)節(jié)稅費也進行減免，事實上，不少銀行對于二套住房也暗中松綁，只要是首套房付清，第二套房仍然可以按照第一套房來享受按揭優(yōu)惠。諸多利好讓購房者對于首套房和改善房的需求同時釋放。 國務(wù)院也五年來首次調(diào)降了對建設(shè)商品住房的項目資本金比例使得行業(yè)內(nèi)對于房地產(chǎn)重新充滿信心，不管有沒有入圍十大支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的重要性已經(jīng)不需要通過這個來表現(xiàn)了。陳說。 4個月的旺銷對于開發(fā)商來說有點短暫，一不爭的事實是，一季度我省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅度下降，其中住宅投資增長近7%。同時，去年以來房地產(chǎn)市場的嚴(yán)峻形勢，導(dǎo)致土地流拍現(xiàn)象嚴(yán)重，城市土地出讓收益和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收入明顯減少。濟南市上半年土地成交僅為8塊。 這也讓有實力品牌開發(fā)商看到了其中玄機，在拿地這件事情上，開發(fā)商可以重新取得發(fā)言權(quán)，開發(fā)商土地出讓金少交、緩繳等成為可能。一些地方政府將土地出讓金的繳納時間放寬為一年半，大大緩解了開發(fā)商資金運轉(zhuǎn)的壓力，我們從拿地到銷售的周期一般為九個月到一年半，一年半后，開發(fā)商已經(jīng)可以有銷售收入了。但是對于土地的描述，陳順華希望是短平快，與其它中長期項目互補，中心地區(qū)、資金回籠快的土地成為首選。 1京城最大假按揭騙貸案宣判 森豪公寓假按揭騙貸案不久前一審落判。這場波及200多名虛假購房人、最終以關(guān)鍵角色獲刑而收場。 日前，北京市二中院以信用證詐騙罪、合同詐騙罪，判處森豪公寓老板鄒慶無期徒刑，剝奪政治權(quán)利終身。另外5名被告人被法院分別以合同詐騙罪、信用證詐騙罪判處4年至14年不等的有期徒刑。此前，北京市二中院對該案中失職的3名銀行工作人員及兩名律師進行宣判。 主犯被判無期 法院經(jīng)審理認定，鄒慶等人共實施3起合同詐騙，分別從北京銀行股份有限公司展覽路支行、中國銀行北京市分行騙取3筆貸款。其中一筆8億余元，被騙銀行是北京銀行。，被騙銀行均是中國銀行北京市分行。鄒慶等人虛構(gòu)該公司開發(fā)的森豪公寓、華慶公寓商品房銷售事實，采取與購房人簽訂虛假商品房買賣合同，為購房人偽造收入證明、首付款證明等貸款材料，并以購房人名義與中行北京市分行簽訂個人按揭貸款合同申請按揭貸款的手段，、。此外，法院還查明，鄒慶等人還實施4起信用證詐騙，先后騙取中國農(nóng)業(yè)銀行6600余萬元。最終，法院以信用證詐騙罪、合同詐騙罪，判處鄒慶無期徒刑，剝奪政治權(quán)利終身。 ，鄒慶等人虛構(gòu)森豪公寓、華慶公寓銷售事實，騙取銀行貸款的事實引起廣泛關(guān)注。 一位律師告訴記者，開發(fā)商、銀行、律師、虛假購房人四方串通合謀騙取房貸的空手道手法，曾廣泛地運用在房地產(chǎn)界：開發(fā)商先人為抬高房價，然后以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售方式，套取銀行高額貸款。開發(fā)商以虛高的房價為按揭的基準(zhǔn)比例，把高于實際房價的現(xiàn)金套入自己囊中。 鄒慶等人騙貸的套路分為以下3個步驟：第一步，華運達公司虛構(gòu)了并不存在的購房者，制造虛假銷售事實。從購房者的身份、銷售合同，到首付款證明和收入證明，均有假。第二步，兩家律師事務(wù)所出具嚴(yán)重失實的法律意見書，證明貸款申請人具備償還貸款本息的能力。第三步，握有實權(quán)的銀行內(nèi)鬼在內(nèi)部作呼應(yīng)，貸款審批毫無障礙，騙貸得以順利實施。 據(jù)介紹，森豪公寓項目幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，最后落到由鄒慶控制的北京華運達公司手中。1998年，森豪公寓項目結(jié)構(gòu)封頂。但隨后建筑施工方全部撤離工地，原因是鄒慶的華運達公司沒有如約支付費用。2000年底，憑借與銀行積累的良好關(guān)系，鄒慶設(shè)計了驚心動魄的跳躍。停工兩年的森豪公寓突然對外高調(diào)開盤，并一度創(chuàng)出當(dāng)時的銷售紀(jì)錄，住宅和商用部分房價分別達到2500美元/平方米和3500美元/平方米。很快，森豪公寓宣布銷售一空。 但銷售一空的真相卻是，鄒慶通過一系列運作，調(diào)動200多人進行虛假購房。 虛假購房人未被訴 森豪案中公訴機構(gòu)在起訴前3個主要責(zé)任者的同時，對虛假購房人網(wǎng)開一面。所有簽訂的購買合同共199份，賣出的房屋是250套，沒有一例購房是真實的