【正文】 區(qū)外向型企業(yè)少，房市投資性需求小，銀川、蘭州等城市真正具有強(qiáng)大核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)的土地資源明顯稀缺，導(dǎo)致價(jià)格的剛性很強(qiáng)，即便是樓市低迷的時(shí)候也沒有多少樓盤降價(jià)促銷，最近西北幾個(gè)主要城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)明顯。 支撐西北樓市三大推手 由于西北地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，導(dǎo)致了這個(gè)地區(qū)樓市與東南沿海城市相比，有著很強(qiáng)的特殊性。盡管最近兩年來西北樓市保持了快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，但是房?jī)r(jià)平均也就3000元到4000元。一些專家認(rèn)為，在金融危機(jī)深入影響下，西北地區(qū)似乎成了房企的“避風(fēng)港”，結(jié)構(gòu)性需求、外來人口購(gòu)房、品牌效應(yīng)等三大因素持續(xù)推動(dòng)西北樓市保持較高速度發(fā)展。 從目前的情況來看，西北地區(qū)居民改善型購(gòu)房需求增多，導(dǎo)致房市結(jié)構(gòu)性上漲因素明顯。寧夏大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)鄧宇說，銀川、蘭州等城市居民這幾年迎來了大面積換房升級(jí)，原來的老房子、低價(jià)房已經(jīng)不適應(yīng)需求，收入較高階層對(duì)中高檔社區(qū)的需求量非常大，品質(zhì)好、有水系景觀特色的中大戶型房供銷兩旺。 另外，隨著西北中心城市的快速發(fā)展，輻射能力和范圍都在增大，外來流動(dòng)人口購(gòu)房成了支撐這些城市房市的重要力量。銀川市外來人員購(gòu)房比例去年以來呈持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，%，寧夏以外人員購(gòu)房占總銷售量的20%左右。一些房地產(chǎn)專家分析認(rèn)為，隨著金融危機(jī)的影響力逐步減弱，外來人口購(gòu)買力仍然會(huì)不斷增強(qiáng)。 隨著西北地區(qū)商品住宅小區(qū)質(zhì)量、環(huán)境等綜合因素的提升，房市分化越來越明顯，房地產(chǎn)企業(yè)打造品牌的意識(shí)增強(qiáng)，購(gòu)房者越來越傾向于購(gòu)買知名企業(yè)的房子，房市品牌效應(yīng)逐步顯示出強(qiáng)大的推動(dòng)力。在銀川、蘭州，外來企業(yè)投資建設(shè)的高檔社區(qū)似乎從來不愁賣。自去年以來，銀川“樓王”不斷涌現(xiàn)，最貴的普通住宅每平方米已經(jīng)突破6000元大關(guān)。 一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，目前西北樓市才剛剛起步，西北樓市的最核心特點(diǎn)是以居民自住需求為主，炒房現(xiàn)象很少，意味著未來房市投資仍有很大潛力。目前，在蘭州、銀川等地，炒股的人口在當(dāng)?shù)厮嫉谋壤艽?，但是?duì)投資房地產(chǎn)知之甚少，一些企業(yè)分析，經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)期的股市低迷后中國(guó)股市復(fù)蘇步伐非常緩慢，從股市解套的投資者或許會(huì)看好投資樓市，投資性需求的放大會(huì)給西北樓市帶來新的動(dòng)力。 西北樓市出現(xiàn)新變化 經(jīng)歷了去年的房市低迷、銷售不暢以后，西北樓市雖然沒有傷筋動(dòng)骨，但是受融資難、土地拍賣價(jià)格高企、外來大企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等影響，一些城市的房地產(chǎn)企業(yè)重組整合速度加快，金融危機(jī)對(duì)西北樓市帶來深遠(yuǎn)影響。蘭州交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉義認(rèn)為，在經(jīng)歷了樓市寒冬率先走出低谷后，西北房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了一些積極變化。 首先，經(jīng)歷過樓市寒冬后，一些中小企業(yè)被淘汰，大企業(yè)開始更加重視品牌建設(shè)，只要蓋房子就能賣出去的時(shí)代一去不返了，房地產(chǎn)企業(yè)正改變過去粗放的經(jīng)營(yíng)方式。據(jù)了解，目前蘭州市場(chǎng)上大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)共有500多家，但真正有影響、被購(gòu)房者認(rèn)可的不足其中的1/10。在銀川，今年當(dāng)?shù)卣ㄟ^提高開發(fā)門檻，計(jì)劃淘汰數(shù)十家實(shí)力弱、信譽(yù)差的小企業(yè)，現(xiàn)在當(dāng)?shù)刈畲蟮膬杉移髽I(yè)也開始結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，在資金、土地等方面實(shí)現(xiàn)全方位合作以應(yīng)對(duì)危機(jī)。 其次，去年以來的樓市風(fēng)云變幻，購(gòu)房者也變得更加理性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)更為平穩(wěn)的前提下，購(gòu)房者也將會(huì)有更加清晰的自我定位，單純的追漲房?jī)r(jià)，或是一味等待房?jī)r(jià)暴跌的情況都是不現(xiàn)實(shí)的。購(gòu)房者更加成熟，將會(huì)更加重視房屋質(zhì)量和自身置業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，從而有助于剛剛起步的西北房市健康發(fā)展。劉義判斷，2009年下半年，在相關(guān)政策不是大范圍調(diào)整的前提下，西北房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展，房?jī)r(jià)也會(huì)在一個(gè)比較平穩(wěn)的階段，不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲，但也不大可能出現(xiàn)下跌。 最后，東部一二線城市來西部投資開發(fā)樓盤的步伐加快，對(duì)西北樓市品質(zhì)帶來明顯的提升。近幾年沿海發(fā)達(dá)地區(qū)、中心城市的房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)白熱化，西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)來說利潤(rùn)小、成本低，但同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)小。在房市長(zhǎng)期低迷的壓力下，許多房地產(chǎn)企業(yè)開始在西部地區(qū)中小城市淘金，包括北京京能、上海綠地以及廣州頤和等大型房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)在西北地區(qū)拿地開發(fā)房產(chǎn)。這些大型房企開發(fā)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷理念新穎，主要建設(shè)中高檔樓盤，對(duì)相對(duì)落后的西北房市帶來很多新的變化。 2溫州炒房資金入滬 上海開發(fā)商拉橫幅歡迎近期，上海越來越多的樓市出現(xiàn)“溫州客”的身影，一些本地新開樓盤已迫不及待地打出“熱烈歡迎溫州看房團(tuán)”的橫幅，以取悅那些“實(shí)力”買家。于是有人將最近上海房?jī)r(jià)的整體抬升，與溫州炒房團(tuán)的推波助瀾聯(lián)系在一起。針對(duì)這一盛傳多時(shí)的業(yè)內(nèi)傳聞，記者昨天在采訪中了解到，個(gè)別新盤發(fā)售現(xiàn)場(chǎng)、個(gè)別房產(chǎn)拍賣會(huì)、個(gè)別交投熱門板塊的確出現(xiàn)了“溫州客”的身影，但斷言這一群體已重新殺回上海樓市還為時(shí)尚早。 調(diào)查 開發(fā)商打橫幅歡迎溫州看房團(tuán) “剛出門準(zhǔn)備看樣板房，突然來了兩輛大巴，下來滿滿兩車人，一下子把售樓處大門擠滿了?！　痹谖挥诒臼形髂辖伎h的某樓盤業(yè)主論壇上，一名看房者圖文并茂地描述了自己的一次看房經(jīng)歷。最令其意外的莫過于文中提到的“滿滿兩車人”——不是別人，正是以善于炒房而著稱的溫州看房團(tuán)。售樓處門口，“熱烈歡迎溫州看房團(tuán)”的標(biāo)語(yǔ)格外扎眼。 “緊接著，售樓處人大多跑去接待他們了?！边@位看房者談到，自己開始以為售樓處門口掛著的紅色橫幅乃一“噱頭”，但當(dāng)看到這一龐大的看房團(tuán)一抵達(dá)，售樓處的態(tài)度發(fā)生一百八十度轉(zhuǎn)變，即深信這便是傳說中的“溫州團(tuán)”。 記者在其上傳的圖片中看到，該　“溫州團(tuán)”的規(guī)模在40—50人左右，有專人引領(lǐng)，年紀(jì)大多已屆中年?？稍摌潜P地處上海郊縣，且戶型多為中小型，不大符合溫州炒家　“市中心、高總價(jià)”的投資取向，于是有網(wǎng)友跟帖猜測(cè)這批溫州客此行　“獵物”為何？“莫非看中他們的商鋪了？”還有網(wǎng)友調(diào)侃，這一樓盤接下來的價(jià)格必看漲。 對(duì)于人們疑惑開發(fā)商大打“溫州客”的旗號(hào)，到底是促銷“噱頭”還是溫州資金的確“重出江湖”，易居分析師薛建雄說，位于上海市中心的多個(gè)樓盤也陸續(xù)出現(xiàn)　“溫州客”身影——和記黃埔旗下御翠園于4月份推出的24棟雙拼別墅，每棟價(jià)格1300萬(wàn)—1500萬(wàn)元，有幾棟就被溫州客買走；御翠豪庭黃金城道總共40個(gè)商鋪，其中13個(gè)商鋪被5名溫州客買走。 “大浦東”成溫州人主投地區(qū) “隨著今年初以來上海樓市成交復(fù)蘇，投資客有所抬頭，溫州炒家自然不會(huì)放過這一絕好的機(jī)會(huì)。”昨天，信義房屋古北店王店長(zhǎng)談起近期一樁浙江籍買家的成交案例。這個(gè)浙江籍投資客，去年看中一套古北中央花園的房子，總價(jià)480萬(wàn)，后來覺得可能房?jī)r(jià)還會(huì)跌，就放棄了。前不久看房?jī)r(jià)漲了，按捺不住出了手，但房?jī)r(jià)已比他之前看的時(shí)候上漲不少。這一回，、總價(jià)700萬(wàn)元的房子。該套房屋如果在去年買進(jìn)。 雖未透露這一浙江籍人士的具體背景，但王店長(zhǎng)表示，當(dāng)下的確有部分投資客蠢蠢欲動(dòng)，目前來看，投資客的比例上升到30%左右。以古北地區(qū)為例，投資客多以浙江籍、臺(tái)灣籍人士為主，從投資物業(yè)品種來講，浙江商人更關(guān)注商鋪和辦公用房，他們覺得該物業(yè)形式投資潛力更大、更具保值性。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)陸家嘴區(qū)域高級(jí)經(jīng)理?xiàng)罾捉榻B，在上海，2月份就有溫州資金開始進(jìn)場(chǎng)，隨后逐月加速。尤其是浦東、南匯兩區(qū)合并后，“大浦東”成為溫州人主要投資地區(qū)。今年4月份，浙江人占浦東二手房成交量的30％，其中溫州人約占80％，一般多為7成貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份浦東二手房成交金額近60億元。以此推算，當(dāng)月溫州人現(xiàn)金購(gòu)買浦東二手房金額高達(dá)4億多元。 大量資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng) 業(yè)界一直有觀點(diǎn)認(rèn)為，上海、杭州等國(guó)內(nèi)多座一線城市房?jī)r(jià)在一季度集體抬升，與民間資本雄厚的溫州炒房力量的推動(dòng)不無(wú)關(guān)系。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，　%%。此外，　%、%、%、%%。 在薛建雄提供的一份報(bào)告中，人們可以較為清晰地看到溫州民間資本重新步入上海樓市的最新“路線圖”。 5月，上海國(guó)際建材家居品牌中心購(gòu)買房源49套、周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)32套、東方國(guó)貿(mào)批發(fā)城14套房源、仁恒河濱城15套、御翠豪庭20套、中海翡翠湖岸18套、金地各林風(fēng)范城14套。在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的唯一別墅區(qū)，由四季雅苑、御翠園、湯臣湖庭等項(xiàng)目中組成的花木板塊，更是聚居著大量的溫州人和他們所投資的高端別墅。 “從產(chǎn)品形態(tài)上來看，溫州炒房者更關(guān)注高檔房、商鋪和寫字樓?！　毖ㄐ郾硎?，5月份上海的商鋪、寫字樓成交勢(shì)頭，與商品住宅一起保持著較快的回暖速度。實(shí)際上，之前　“和黃”推出的御翠園和御翠豪庭鋪位短期內(nèi)銷售一空，有不少是溫州人的功勞。而在杭州藍(lán)色錢江和西溪里排屋等排隊(duì)搶購(gòu)項(xiàng)目中，也有近四成買家是溫州人。 “‘溫州客’只能算是房地產(chǎn)投資的一個(gè)標(biāo)桿，流動(dòng)性過剩使得大量資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，才是目前部分城市房?jī)r(jià)過快上漲且快速蔓延的主要原因。　”薛建雄歸納說。 “熱錢”涌入尚不能下定論 “從5月份開始，改善型需求逐漸成為市場(chǎng)主導(dǎo)。　”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示，近期二手房成交價(jià)格的上漲，主要源于市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)的一個(gè)變化。 “前四個(gè)月，隨著上海二手房市場(chǎng)中低端剛性需求率先井噴，5月以老工房為代表的中低價(jià)位二手房客戶量已明顯回落?！瘪R冀指出。就這一現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士普遍解讀為，在成交量、價(jià)齊升的局面下，不斷有投資客進(jìn)場(chǎng)，是促使中低價(jià)位房產(chǎn)成交“剎車”、進(jìn)而市場(chǎng)成交的主力轉(zhuǎn)移至中高檔住宅的主因，而這部分投資客的組成中，便有溫州客的身影。 事實(shí)上，隨著國(guó)家信貸量逐步放大，京、滬、粵等國(guó)內(nèi)一線城市的樓市在一季度均“嗅”到了“小陽(yáng)春”的氣息。為了使利益最大化，包括溫州客在內(nèi)的一些由實(shí)業(yè)資本、炒房資金組成的資本運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，不斷“游走”各主要城市，攜巨額資金與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目合作。在銀根緊縮、開發(fā)商資金鏈告急時(shí)，他們以高息放貸獲利。在樓盤正式銷售時(shí)，這些團(tuán)隊(duì)成員又以購(gòu)房者的身份現(xiàn)場(chǎng)“高價(jià)”買房，為開發(fā)商套取更多的銀行貸款，這一行為被指是“假按揭”的升級(jí)版。 一位知情人士透露，目前，溫州的資本運(yùn)作團(tuán)隊(duì)至少有1000多個(gè)。他們中一些是多年炒房的投資者，當(dāng)中還不乏一些服裝、眼鏡企業(yè)的老板。他們不僅自身資金雄厚，而且能在很短時(shí)間里籌集到上億元資金。 “在樓市階段性回暖和流動(dòng)性過剩推動(dòng)下，少量投資需求入市，大部分屬于富裕階層，抱著中長(zhǎng)期保值增值目的入市，短線投資者和炒房團(tuán)還尚未入市，境外‘熱錢’更不可能大膽‘抄底’。　”就當(dāng)前外界所風(fēng)傳的溫州客重出“江湖”的傳聞，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭在接受記者采訪時(shí)提醒購(gòu)房者，“不必聽風(fēng)就是雨，以為‘熱錢’又像前幾年那樣涌進(jìn)來了?！　?對(duì)話溫州炒房團(tuán)“帶頭大哥”： “上海住宅，我們不感興趣” 幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，記者昨天通過溫州當(dāng)?shù)匾患颐麨椤笆兄蟹慨a(chǎn)”的二手房中介公司，終于與一位常年?duì)款^、組織溫州炒房團(tuán)赴外地進(jìn)行投資的“帶頭大哥”取得聯(lián)系。在與記者的交談中，這位姓林的“帶頭大哥”對(duì)來自陌生人的來電始終保持著極大的戒心。盡管如此，他仍然在無(wú)意之中透露了一重要的信息——曾經(jīng)被溫州炒家無(wú)比推崇的上海一手商品住宅，如今已不再吃香。 記者：你現(xiàn)在還在溫州嗎？ 林：我現(xiàn)在在太原，我在這邊有項(xiàng)目。 記者：現(xiàn)在還組織炒房團(tuán)到各地看房嗎？ 林：現(xiàn)在少一點(diǎn)了，關(guān)鍵要看有沒有合適的項(xiàng)目。 記者：上海的房地產(chǎn)項(xiàng)目最近有沒有興趣？ 林：具體是哪個(gè)區(qū)？ 記者：金山區(qū)，一手商品住宅，多層、高層的都有。 林：太偏了，價(jià)格怎么樣？ 記者：大概在7000—8000元/平方米左右吧。 林：如果是住宅的話我們不感興趣。住宅市場(chǎng)現(xiàn)在疲軟得很，如果是商業(yè)街、商場(chǎng)、商鋪的話還稍微有點(diǎn)興趣，如果是上海的住宅，我們不來。 記者：我的意思是請(qǐng)你們過來看看…… 林：你是需要我們來替你“操作”一下？ 記者：你能組織多少溫州炒家過來？ 林：看你的項(xiàng)目，幾百人應(yīng)該不成問題，具體要看怎么“操作”。 記者：你什么時(shí)候回溫州，咱們當(dāng)面聊一下。 林：我現(xiàn)在滿天飛，不知道什么時(shí)候回溫州，上海我也經(jīng)常去。 記者：你們的資金有多少？ 林：錢是有的，錢不成問題。 記者：除了炒房，你還做些別的什么嗎？ 林：有啊，我還投資了很多娛樂項(xiàng)目，KTV、夜總會(huì)什么的都有。 溫州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人： “為什么不能炒房？你也可以炒啊” 溫州，民間游資的勝地。今年一季度至今，包括上海、杭州等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的再度升溫，整體房?jī)r(jià)迅速被拉升，一時(shí)間，“溫州炒房團(tuán)重出江湖”的消息甚囂塵上。記者昨天撥通了溫州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的電話，一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人表示，炒房乃一種市場(chǎng)化行為，無(wú)論是溫州房協(xié)還是房管局，對(duì)此都“管不了”。 炒房市場(chǎng)化誰(shuí)都管不了 “炒房？為什么不能炒房？你也可以炒房??！　”一上來，溫州房協(xié)的這位負(fù)責(zé)人便說道，炒房不是溫州人的“專利”，更不應(yīng)作為溫州人的　“標(biāo)簽”?！叭绻闶掷锩嬗袀€(gè)100萬(wàn)、200萬(wàn)，你也可以去炒房，低買高拋，從中賺個(gè)交易差價(jià)，這有什么不可以的？　” 據(jù)其透露，溫州炒房團(tuán)的“動(dòng)作”，自從2008年下半年以來，樓市再度陷入低迷后有所收斂?！　耙郧岸?，去年一年少得很?！　比欢?，在今年，尤其是春節(jié)過后，市場(chǎng)“嗅覺”極其敏銳的炒房團(tuán)，似乎又“聞”到了投資的氣息，紛紛在今年一季度再度“出山”。 “房子總是要有人炒的?！　闭劦綔刂莩捶繄F(tuán)的“杰作”，該負(fù)責(zé)人舉例，像上海曾經(jīng)的一郊縣樓盤，原本單價(jià)在5000元的時(shí)候賣都賣不掉，溫州炒家一來，價(jià)格一下子被拉高到6000元/平方米，到最后房子都賣瘋掉，那些真正想要買房子的人根本買都買不到。 “那么，現(xiàn)在是否已是炒房佳機(jī)呢？　”在回答記者這一提問時(shí)，該負(fù)責(zé)人顯得較為謹(jǐn)慎。他說，炒房和任何一項(xiàng)投資行為一樣，都有風(fēng)險(xiǎn)。就目前而言，算不上是一個(gè)很好的投資機(jī)會(huì)。當(dāng)然，炒家自有炒家出手的理由。就這一方面，炒房是一項(xiàng)純市場(chǎng)化的行為，溫州房協(xié)管不了，溫州房管局更管不了。 樓市我們這跟上海一樣 “溫州樓市什么樣？跟你們上海也差不多啊！”在記者再三要求下，該位負(fù)責(zé)人用事實(shí)和數(shù)據(jù)，還原出一個(gè)真實(shí)的溫州樓市，一個(gè)真實(shí)的溫州炒房團(tuán)。 在其看來，溫州人熱衷于炒房，而且有錢去炒房。然而，有錢的不是溫州的房地產(chǎn)開發(fā)商，而是那些由企業(yè)、家族、個(gè)人齊集而來的民間游資。“現(xiàn)在的開發(fā)商辛苦得很??！”該負(fù)責(zé)人坦言，自從去年樓市轉(zhuǎn)冷，溫州