收益法中收益年限的規(guī)定(編輯修改稿)
2025-08-20 00:27 本頁面
【文章內容簡介】 ：納稅人出租不動產適用簡單計稅方法計稅的，除住房外增值稅5%，%，根據《國家稅務總局關于發(fā)布納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務總局公告）文件規(guī)定，自2016年5月1日起實施。城建稅為增值稅的7%，教育費附加為增值稅的3%，地方教育費附加為增值稅為2%）：則：增值稅及附加＝有效年租金收入/(1+5%)%⑥年總支出＝①＋②＋③＋④+⑤（3）房地產年純收益房地產年純收益＝年總收益－年總支出（4）收益還原率根據《房地產估價規(guī)范》（GB/T502912015），還原利率可以采用市場提取法、安全利率加風險調整值法、復合投資收益率法、投資收益率排序插入法四種方法進行測算。按照當前社會經濟環(huán)境對房地產投資的影響，本次評估采用無風險利率加風險調整值法。%，根據估價對象所在地區(qū)的經濟現狀及未來預測，結合估價對象的用途及新舊程度，%，綜上考慮，%。（5）確定房地產收益年限估價對象建筑結構為鋼混結構，鋼混結構非生產用房壽命年限約為60年，自房屋竣工之日（2006年）至價值時點已使用約11年，但估價對象房屋維護狀況較好，故確定房屋剩余使用年限為49年；另根據估價委托人提供的《中華人民共和國不動產權證書》記載，估價對象土地使用權終止日期為2054年7月22日。根據孰短原則，本次評估收益期按土地使用權剩余期限確定。收益價值為按收益期計算的價值，加建筑物在收益期結束時的價值折現到價值時點的價值。（6）房地產年純收益增長率根據評估人員現場查勘及調查，周邊租賃遞增情況如下：調查項目因素實例A實例B實例C坐落開縣漢豐街道帥鄉(xiāng)路開州大市場1層門面開縣漢豐街道帥鄉(xiāng)路開州大市場1層門面開縣漢豐街道帥鄉(xiāng)路開州大市場1層門面用途商服用房商服用房商服用房遞增率%666考慮到近年來估價對象所處區(qū)域的商服用房處于穩(wěn)步增長狀態(tài)，參照同類物業(yè)的收益水平，并考慮周圍宗地開發(fā)程度的提高、基礎設施的改善等對物業(yè)收益的影響，考慮估價對象租金按每年6%遞增。（7）年租金變化分析根據估價人員搜集的周邊市場租金案例，平均租金增長率為6%，故本次估價年租金增長率確定為6%，增長周期考慮為10年，考慮到10年后經濟具有不可確定性，本次估價假設10年后租金保持在第10年末期水平不變。（8）估價對象按收益期計算的價值估價對象的房地產收益如下表：客觀租金租賃時間租金(月/平方米）
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