【文章內容簡介】 發(fā)展黃金區(qū)域，囊括了市級文化中心。目前因為周邊良好的生態(tài)環(huán)境，已成為寧波環(huán)境優(yōu)美、宜居的代名詞。作為居住板塊，擁有得天獨厚的自然景觀資源優(yōu)勢。代表樓盤天水家園、青林灣等?！　〗毙聟^(qū)區(qū)塊（包括江北西區(qū)）將建設綜合性城市新區(qū)，以及中心城的副商業(yè)中心。其大部分位于洪塘，隨著江北區(qū)政府未來遷移至洪塘，相應的規(guī)劃、配套也將隨之到位，并迅速引來后續(xù)投資者。洪塘街道同時是寧波西面的門戶，隨著將來洪塘高速立交等三座橋的建成和奧林匹克中心以及杭州灣大橋的建設，這里的優(yōu)勢將更加突現(xiàn)。隨著周邊洪都花園、親親家園、頤和名苑等幾個樓盤交付后，人氣將迅速匯聚。此外，當?shù)剡€有一個正在向大超市招標的地塊，哥倫布超市和奧林匹克中心也在規(guī)劃中。，并正以每年20％的速度增長，新江北概念呼之欲出?！?　江北是寧波城區(qū)中房地產最晚啟動的一個區(qū)，可開發(fā)空間巨大。隨著三江口及槐樹公園以及寧波大劇院、日湖公園等重大基礎設施的建成和老外灘、慈城古鎮(zhèn)開發(fā)建設，江北在市區(qū)的影響和位置顯著提升?！熬幼≡诮薄币呀洺蔀樵絹碓蕉嗍忻竦倪x擇。江北區(qū)在房地產市場上的后發(fā)優(yōu)勢不可估量。城西　　城西版塊緊挨海曙老城區(qū)，以環(huán)城西路為界，城市配套得以依靠。盡管與市中心樓盤相比，周邊的生活、交通等配套還不盡如人意，但從整體區(qū)域看，該板塊相比于鄞州中心區(qū)、新三江口和科技園區(qū)還是略勝一籌。海曙區(qū)最繁華的幾條主干道（中山西路、柳汀街等）都往西延伸到了這一區(qū)塊，在市民一般的概念里，城西的近郊區(qū)域其實還算市區(qū)范疇。因此，這一區(qū)塊對購房者的吸引力顯然不比城市東部以及鄞州中心區(qū)、新三江口一帶弱，目前已成為市民安家置業(yè)的熱點區(qū)域之一?！　∨c鄞州中心區(qū)、新三江口以及城市東部區(qū)域的樓盤相比，城西版塊多走中低檔路線，價格相對較低，在35005500元/平方米，低于城東板塊的55007000元/平方米以及鄞州中心區(qū)的65007500元/平方米，也低于新三江口區(qū)塊的55006500元/平方米。這一區(qū)塊的樓盤緊鄰海曙老城區(qū)，與三江口中心的距離一般在 10 公里以內，在交通上頗有優(yōu)勢。但因為城市發(fā)展重心的差異，導致市民升值預期相對比較弱，城西新開樓盤價格也相對較低。目前該版塊最熱區(qū)域今年在售及新開的幾個樓盤如雍景苑、盛世華城等的售價基本在5200元5500元。在城西版塊泛化的情況下，望春、集仕港、石鍥、高橋等城鎮(zhèn)也可被涵納進來。相比于環(huán)城西路和機場路之間區(qū)塊，這個區(qū)域內樓盤開發(fā)數(shù)量目前來看還比較少，價格也相對較低，但是劣勢還在于配套不全，區(qū)域規(guī)劃住宅功能不強?！　≡诔鞘袞|部建設熱火朝天的同時，城市“西拓”也將展開。該板塊前幾年的開發(fā)一直以住宅為主，目前居住氛圍已經比較濃厚。眾多人口的涌入以及城西板塊好又多商圈核心區(qū)域的形成為其商業(yè)升級奠定了基礎，也為這些寫字樓、商業(yè)街區(qū)進駐及發(fā)展創(chuàng)造了極好的條件。伴隨著海曙區(qū)政府對于現(xiàn)代化新城區(qū)的出臺和周邊辦公商業(yè)項目的開發(fā)，城西區(qū)域將不斷成熟，成為寧波 CBD 的拓展延伸基地。小結：隨著宏觀調控以后，投資者淡出主流消費群體，自住型購房者的需求方向將對樓市的發(fā)展進程起到決定性作用，因此對產品的品質有了更高的要求。這迫使開發(fā)企業(yè)必須以市場為導向，對戶型設計、產品定位、規(guī)劃理念、建筑外觀、景觀設計、物業(yè)、文化氛圍等諸多因素進行了新的全方位的思考，努力提高產品含金量及品牌附加值，從更多方面提升產品品質以及服務。使品質成為衡量樓盤價值的一把標尺，房價也會因樓盤品質的不同而出現(xiàn)分化。　　作為樓盤價值的核心點，品質是左右樓盤價格的重要內因。但房地產發(fā)展到一定階段，產品本身的差異性已越來越小，高附加值的服務日益成為積累客戶的一種全新的競爭力。除了產品方面的影響外，外埠大鱷在營銷方面也將給本土企業(yè)以啟發(fā)。他們因進入較晚，在地價上不具優(yōu)勢，這可能會促使其在開發(fā)和營銷上推陳出新，這些變化不僅讓消費者受益，也將提升寧波房地產整體的開發(fā)水平?！?在市場細分不斷加強、產品品質大幅度提升的同時，房地產品本身以及使用者對相關服務的需求也將發(fā)生高速膨脹。從市場細分方面講，使用者的個性化需要將得到最大可能的滿足和引導；從產品品質方面講，居住者在使用過程中，管理者在管理過程中對專業(yè)服務和專業(yè)技術的要求大幅提高。這些因素都主動和被動地在促使著房地產服務從內容到形式的全面提升。四、2007年市場預測2007年的房地產行業(yè)將是政策導向下的執(zhí)行年，在住房供應結構調整、控制房價、加強土地調控、加強保障性住房建設等等政策導向下，房地產行業(yè)將逐漸告別高利潤時代，強化公司治理、注重品牌建設、提升經營效率和定位市場真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產企業(yè)的關注重點。2007年政策調控執(zhí)行力度將加大?！‰m然2006年寧波房價增幅回落，但是寧波之房前價漲幅連續(xù)三年處于全國第一位，因此2007年對全國、對寧波來講，是敏感的一年。從2006年國務院、建設部等多部委于5月出臺國六條及其15條細則調控住房的供應結構、房價和投資投機性需求，此后并針對外資準入、土地控制、等出臺諸多相關政策可以看出國家對宏觀調控的決心，而2007年應該是政策落實年，如果在落實的過程中，地方政府仍然不能有效遏制房價上漲的勢頭，那么政府對房地產行業(yè)調控的力度明顯加大。從當前寧波房地產形勢來看，政府的調控效應雖然有所體現(xiàn)，但隨著2007年新上市樓盤的逐步減少，一旦供求關系有所變化，房價上漲趨勢并不能完全有效控制，這個和國務院組織多部委赴全國檢查房地產調控落實情況和調控效果的初衷是相悖的，相信2007年將進一步加大政策調控的執(zhí)行力度。土地增量供應控制更嚴，土地成本將提高，這也將加劇對于存量土地的競爭。2006年以來國家對土地的調控政策之多為近年少有。從近期陸續(xù)報道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴的政策措施來看，土地總體規(guī)劃的調整審批權限以及土地出讓金的管理權限可能會上收，建設項目用地地管理將更加嚴格，寧波一直在土地出讓方面規(guī)范而謹慎，因此肯定會嚴格執(zhí)行和配合中央的政策，不能例外。2006年年底的寧波出讓土地競爭激烈程度將是2007年寧波土地市場的一個縮影和預熱，預計隨著土地供應閘門的縮緊，如沒有重大政策變動，土地價格的上漲趨勢短期內難以改變；另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會促使房地產行業(yè)更加注重對存量土地資源的整合，對存量土地的競爭也將加劇。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實。總的來說，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產行業(yè)強者恒強的局面將得到進一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進一步提高。這樣的情況下，寧波的大部分本土企業(yè)由于資金實力上無法和外來地產大鱷抗衡，因此在2007年的土地競爭獲取上將處于劣勢。2007年中小戶型將唱主角。一方面是寧波房價的持續(xù)上漲導致總價過高，很多收入有限的年輕人（初次置業(yè)）在面臨結婚等現(xiàn)實問題的時候，不得不在單價、總價、面積上權衡，過渡性的自住需求大量釋放，表現(xiàn)在小戶型的銷售火爆。另外一方面是先前的寧波市場上的小戶型供應量較小，而在需求強烈的情況下，造成中小戶型在市場上“一房難求”的情況，而在市場競爭日益激烈的情況下，很多開發(fā)商都為這個市場缺口而心動，因此紛紛改做小戶型。還有一個是外力的作用。2006年的房地產調控中對住房供應結構提出了具體的90/70標準，國六條和國十五條的導向就是重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產的投資和投機性需求。根據(jù)統(tǒng)計2007年市場上的中小戶型將超過60萬平方，小戶型的市場競爭比較激烈。房價格依然會穩(wěn)步上漲，銷售量會平緩上升2007年寧波的房地產市場依然會延續(xù)2006年的良好局面，一方面是基于寧波的經濟持續(xù)發(fā)展，強大剛性自住需求存在，另外一方面則是寧波的房地產行業(yè)比較規(guī)范，在經歷了一系列的宏觀調控之后，更顯成熟。2007年整個市場的供應量肯定將小于2006年，而中小戶型的大量上市更會進一步激發(fā)初次置業(yè)者和部分投資人的消費欲望，可以預計2007年寧波房價格依然會穩(wěn)步上漲，銷售量會平緩上升。寫字樓市場則是走向兩極分化2007年的寫字樓市場總的投放量較大（新增量在100萬平方以上），但是兩極分化明顯，大量的寫字樓主要集中在東部新城和南部商務區(qū)，他們以低廉的價格取得的土地（基本在樓面價在5001000元/平方之間），而這些放量肯定會影響寧波寫字樓市場的正常發(fā)展，用價格贏取市場份額肯定不是寫字樓的出路。個性化寫字樓、絕佳地段位置的寫字樓、實力開發(fā)企業(yè)的頂級寫字樓都將截取自己的市場分額，以博殼SOHO、東外灘（漁輪廠地塊）項目、綠城科技園項目等為代表，在市場細分定位準確的情況下，相信仍然可以笑傲市場。搶先發(fā)布:《07—08寧波地產報告》之寫字樓篇(1)來源：作者： 2008年01月09日08:50 (0)有壓力，有利好，寫寧波字樓的2007表現(xiàn)不俗　　“2007，寫字樓市場供應量將大超需求量，寧波樓市將迎來一個‘寫字樓年?！薄　　?007，寧波寫字樓市場供應量急劇