【正文】 成中小戶(hù)型在市場(chǎng)上“一房難求”的情況，而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，很多開(kāi)發(fā)商都為這個(gè)市場(chǎng)缺口而心動(dòng)，因此紛紛改做小戶(hù)型。寫(xiě)字樓市場(chǎng)則是走向兩極分化來(lái)源：　　然而，未曾料到，2007年樓市，主角似乎仍由住宅把持?！　?007年，寧波寫(xiě)字樓共去化55萬(wàn)平方米——這是華星房產(chǎn)昨日提供的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)?！　「邫n樓語(yǔ)匯集中供應(yīng)，寫(xiě)字樓均價(jià)大幅攀升　　2007年，寧波寫(xiě)字樓在供銷(xiāo)兩旺的總體態(tài)勢(shì)中，其銷(xiāo)售均價(jià)也有大幅上升。這其中，有樓市大環(huán)境利好的因素，也有大批高檔寫(xiě)字樓集中供應(yīng)的原因，從而推動(dòng)了銷(xiāo)售價(jià)格的上漲。同時(shí)也與周邊歷史街區(qū)的傳統(tǒng)風(fēng)貌協(xié)調(diào)一致，把建筑和諧地融入其中?！　膯我怀鍪?，到租售并舉甚至只租不售，寧波寫(xiě)字樓去化模式的轉(zhuǎn)變，既有供需嚴(yán)重失衡，開(kāi)發(fā)商去化壓力驟大的下被動(dòng)因素，還有開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力大大增強(qiáng)，長(zhǎng)期持有物業(yè)以求更大升值回報(bào)的意識(shí)覺(jué)醒?！　。?，％?！　∧壳埃瑢幉▽?xiě)字樓就遵循這一路線(xiàn)圖，向近郊多方向分散?！　∮秩缛ツ甑组_(kāi)始推介的創(chuàng)新128項(xiàng)目，同時(shí)建筑上由約165棟四層的商務(wù)型類(lèi)獨(dú)棟建筑組成，展現(xiàn)類(lèi)別墅式的庭院式辦公空間。 8月份 寧波市周邊區(qū)域土地出讓明細(xì)表　　土地成交情況 　　1）寧波市六區(qū)土地成交 　　09年8月份寧波市六區(qū)共成交住宅、商住及商業(yè)用地5宗搜狗，與7月份成交數(shù)量相比（7月份成交土地9宗，）。而從整體市場(chǎng)來(lái)看，僅有高新區(qū)江南一品二期（）北區(qū)的公寓樓和海曙區(qū)青林灣三期觀瀾小高層，成為8月份市場(chǎng)的亮點(diǎn)樓盤(pán)，由于客戶(hù)蓄水期較為充分以及市場(chǎng)需求空缺較大，使這2個(gè)樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)后，均有不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 　　從成交面積比例來(lái)看，60平米以下區(qū)間的比例大幅上升，較上月增加拉27個(gè)百分點(diǎn)，這主要由于江南一品二期公寓的大幅放量所致；60－80平米區(qū)間，較上月增加了2個(gè)百分點(diǎn)；80－100平米的區(qū)間與上月持平；由于北侖區(qū)成交量下滑，100平米以上區(qū)域的比例均有所下降，100－120平米區(qū)間下降了3個(gè)百分點(diǎn)；120－140平米區(qū)間的比例下降幅度較大，較上月減少了19個(gè)百分點(diǎn)，而140－160平米區(qū)間較上月也下降了4個(gè)百分點(diǎn)。從市場(chǎng)層面來(lái)看，成交較多的項(xiàng)目分二類(lèi)產(chǎn)品，一類(lèi)是有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的近郊項(xiàng)目，并有政策扶持以及優(yōu)惠措施；另一類(lèi)是項(xiàng)目接近交付，區(qū)位較好，這類(lèi)項(xiàng)目分布在江東區(qū)較多。 　?。?）商業(yè)（商鋪）項(xiàng)目成交排行明細(xì)表 　　從成交面積來(lái)看，本月寧波商業(yè)市場(chǎng)成交前三位的樓盤(pán)是： 　　第一、江北北區(qū)的慈城新天地商業(yè)廣場(chǎng)成交了20套，成交均價(jià)為8008元/平方米； 　　第二、江東區(qū)的天潤(rùn)商座成交了2套，成交均價(jià)為16318元/平方米； 　　第三、江北北區(qū)的姚江新都（）大廈成交了5套，合計(jì)成交面積為1528平方米，成交均價(jià)為18390元/平方米。另二個(gè)項(xiàng)目，盛世天城的頤墅以及BOBO城（）二期的小小高層，由于戶(hù)型較大、總價(jià)較高，銷(xiāo)售形勢(shì)一般。 　　從各區(qū)域的銷(xiāo)售走勢(shì)圖來(lái)看，除鄞州區(qū)走勢(shì)波動(dòng)幅度較大，8月的成交量再次下滑，接近600套，而高新區(qū)由于江南一品二期公寓的放量，使高新區(qū)的銷(xiāo)售總量上升到600套以上，而海曙區(qū)在青林灣三期觀瀾的帶動(dòng)下，銷(xiāo)售曲線(xiàn)也有所提升，而其他各曲線(xiàn)，則在7月的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下滑。截止5月底17173。 　　從區(qū)域出讓情況看，東部新城的出讓幅數(shù)最多，共有7幅住宅與商業(yè)用地出讓?zhuān)嫌?jì)面積為90509平方米，而江北北區(qū)出讓面積最多，僅有1幅住宅用地出讓?zhuān)瑸榻贝瘸切聟^(qū)湖西地塊，其單幅出讓面積也為最大，達(dá)到314208平方米?！　幉ㄊ紫瘑误w獨(dú)棟別墅式寫(xiě)字樓，獨(dú)棟別墅式辦公，倡導(dǎo)別墅里的商務(wù)精神——在去年上半年房交會(huì)中首次亮相的16城聯(lián)邦，便是此類(lèi)產(chǎn)品的典型代表?！　」?yīng)區(qū)域：CBD商務(wù)圈繼續(xù)領(lǐng)跑，近郊商務(wù)漸成規(guī)模　　從寫(xiě)字樓供應(yīng)區(qū)域看，在2007年還是以三江口CBD核心商務(wù)圈為代表的海曙區(qū)在售樓盤(pán)數(shù)量最多、供應(yīng)量最大，江東次之，鄞州區(qū)緊隨江東，江北區(qū)最少?！　?jù)分析， 日租金在1－％。　　一個(gè)成熟的市場(chǎng)，勢(shì)必要求細(xì)分市場(chǎng)的完善，相互間建立良性的關(guān)聯(lián)，而如今的寧波寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)正是如此。高級(jí)石材、星級(jí)大堂、五星級(jí)物業(yè)、景觀中庭等一系列高檔物業(yè)配置直接帶來(lái)了寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)品質(zhì)的變革。這也得益于國(guó)家高新區(qū)的設(shè)立，對(duì)區(qū)域辦公樓的銷(xiāo)售起到較為明顯的促進(jìn)作用。業(yè)內(nèi)人士分析，寧波經(jīng)濟(jì)快速，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體利好，抬升市場(chǎng)預(yù)期，以及寫(xiě)字樓自身品質(zhì)的提升，是去年銷(xiāo)售良好的主要原因。這一數(shù)據(jù)雖與當(dāng)年初業(yè)內(nèi)估算有一定出入，但也足夠市場(chǎng)花大力氣消化了。”　　“2007，寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量急劇放大，市場(chǎng)供需將嚴(yán)重失衡，市場(chǎng)將面臨嚴(yán)峻的去化壓力。個(gè)性化寫(xiě)字樓、絕佳地段位置的寫(xiě)字樓、實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)的頂級(jí)寫(xiě)字樓都將截取自己的市場(chǎng)分額，以博殼SOHO、東外灘（漁輪廠地塊）項(xiàng)目、綠城科技園項(xiàng)目等為代表，在市場(chǎng)細(xì)分定位準(zhǔn)確的情況下，相信仍然可以笑傲市場(chǎng)。房?jī)r(jià)格依然會(huì)穩(wěn)步上漲，銷(xiāo)售量會(huì)平緩上升2007年寧波的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)延續(xù)2006年的良好局面，一方面是基于寧波的經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，強(qiáng)大剛性自住需求存在，另外一方面則是寧波的房地產(chǎn)行業(yè)比較規(guī)范，在經(jīng)歷了一系列的宏觀調(diào)控之后，更顯成熟。土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對(duì)于存量土地的競(jìng)爭(zhēng)。四、2007年市場(chǎng)預(yù)測(cè)2007年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年，在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房?jī)r(jià)、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤(rùn)時(shí)代，強(qiáng)化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營(yíng)效率和定位市場(chǎng)真實(shí)需求將成為謀求長(zhǎng)期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)。使品質(zhì)成為衡量樓盤(pán)價(jià)值的一把標(biāo)尺，房?jī)r(jià)也會(huì)因樓盤(pán)品質(zhì)的不同而出現(xiàn)分化。在城西版塊泛化的情況下，望春、集仕港、石鍥、高橋等城鎮(zhèn)也可被涵納進(jìn)來(lái)。城西　　城西版塊緊挨海曙老城區(qū)，以環(huán)城西路為界，城市配套得以依靠。洪塘街道同時(shí)是寧波西面的門(mén)戶(hù)，隨著將來(lái)洪塘高速立交等三座橋的建成和奧林匹克中心以及杭州灣大橋的建設(shè)，這里的優(yōu)勢(shì)將更加突現(xiàn)。尤其是日湖的湖濱景觀的利用開(kāi)發(fā)，將給江北增加不少魅力值。目前進(jìn)駐寧波的全國(guó)知名企業(yè)有金地、萬(wàn)科、中海、萬(wàn)達(dá)、綠城、凱德、坤和、中信泰富，而金地、萬(wàn)科、中海、萬(wàn)達(dá)等都在鄞州安家落戶(hù)。　 依托城市東擴(kuò)之勢(shì)，江南板塊緊鄰東部新城，前景十分看好。據(jù)悉，這六幅地塊將建的是市計(jì)委、市建委、市規(guī)劃局、市國(guó)土局等六家單位的商務(wù)樓宇。東部新城項(xiàng)目是寧波有史以來(lái)最大規(guī)模的造城運(yùn)動(dòng)。宏觀調(diào)控引導(dǎo)小戶(hù)型比例增加的同時(shí)，也使中、大戶(hù)型及別墅類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)緊張。寧波本身住宅項(xiàng)目已經(jīng)不多，由于2004年推出住宅用地較充足，因此兩年后的今天樓盤(pán)的供應(yīng)量頗有井噴之勢(shì)，到明年上半年樓盤(pán)的供應(yīng)量將會(huì)相應(yīng)地逐步減少。合升創(chuàng)展拿下的莊市的450畝土地則是一共分成了6塊，被同一家公司取得?？v觀一年來(lái)的土地出讓?zhuān)虡I(yè)用地、住宅用地出讓可以說(shuō)是冰火兩重天。東錢(qián)湖區(qū)成為新的開(kāi)發(fā)熱土。在寧波市場(chǎng)上手中的土地基本消化，早兩年通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拿的項(xiàng)目也已基本進(jìn)入尾盤(pán)階段，現(xiàn)在進(jìn)入公開(kāi)市場(chǎng)獲得土地，使企業(yè)能夠繼續(xù)發(fā)展。如洪塘3地塊從120萬(wàn)/畝競(jìng)價(jià)到202萬(wàn)/畝，七家公司進(jìn)行激烈競(jìng)爭(zhēng)便是很好的一個(gè)縮影。同時(shí)真正有購(gòu)房需求的群體，紛紛放棄等待觀望，變潛在需求為有效需求，說(shuō)明居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力也有所增強(qiáng)。今年5月最新一輪宏觀調(diào)控在短時(shí)間內(nèi)也未對(duì)寧波市房?jī)r(jià)產(chǎn)生大的波動(dòng)，市場(chǎng)供需雙方也沒(méi)有出現(xiàn)去年“國(guó)八條”出臺(tái)后共同觀望的現(xiàn)象，充分說(shuō)明寧波樓市已開(kāi)始步入理性發(fā)展的時(shí)期。111月寧波市四區(qū)商品房住宅成交面積一覽根據(jù)房產(chǎn)交易中心提供的數(shù)據(jù)，截止11月寧波四區(qū)成交的商品房面積在221萬(wàn)平方（其中住宅部分164萬(wàn)平方，去年整年成交商品房140余萬(wàn)方），成交規(guī)模與去年宏觀調(diào)控前已相差無(wú)幾。一 2006年寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況　　2006年是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控年，寧波的房地產(chǎn)市場(chǎng)則是總體表現(xiàn)良好，房產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，新建商品房銷(xiāo)售良好，二手房市場(chǎng)并未大起大落。n2006年寧波樓市調(diào)研報(bào)告（轉(zhuǎn)載）從2006年的情況來(lái)看，購(gòu)房者的心態(tài)逐漸趨于穩(wěn)定，一些較好的樓盤(pán)，價(jià)格顯穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，從成交量上看，今年寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)已恢復(fù)較平穩(wěn)狀態(tài)。事實(shí)上，寧波自去年新政的“組合拳”調(diào)控以來(lái)，房?jī)r(jià)并未如部分消費(fèi)者所預(yù)期的下跌，而是穩(wěn)中有升，只不過(guò)漲幅減緩。小結(jié)：今年寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，歸功于市場(chǎng)對(duì)國(guó)家調(diào)控政策適應(yīng)程度進(jìn)一步提高。因此2006年出讓的住宅用地實(shí)際成交價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于出讓前公布的底價(jià)。百畝地塊摘牌的本地幾家企業(yè)，都是在寧波擁有豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及相當(dāng)資金實(shí)力的老牌開(kāi)發(fā)商。今年成交的土地，在市區(qū)里以商業(yè)地塊為顯眼：江東七里墊地塊以3800元/平方米樓面價(jià)成交；江北桃渡路1地塊和漁輪廠地塊分別被寧波銀鑫房產(chǎn)和百隆房產(chǎn)以4400元/平方和4500元/平方的樓面價(jià)拿下；和義路2＃地塊更是以19176元/平方的樓面價(jià)格創(chuàng)下寧波第一地價(jià)。商業(yè)用地、住宅用地命運(yùn)迥異宏觀調(diào)控主要是針對(duì)住宅市場(chǎng)從開(kāi)發(fā)到消費(fèi)的一系列大力調(diào)控，不少原先以開(kāi)發(fā)住宅為主的企業(yè)都萌生開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的意識(shí)，許多城市的商業(yè)地塊