【正文】 20xx 年 5 月 17 日，在國(guó)務(wù)院常委會(huì)議上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，業(yè)內(nèi)人士稱 “國(guó)六條 ”拉開(kāi)了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。 11 月，財(cái)政部等部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》，對(duì)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)有關(guān)政策作出了重大調(diào)整。 ２、 9 月中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸國(guó)力管理的通知》，提高第二套房貸比例首付，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍，且首付比例和貸款利率應(yīng)根據(jù)房屋套數(shù)再增加而增加。 稅收方面： １、《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》 —— 對(duì)非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率作出規(guī)定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 20%；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不 得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于 10%；經(jīng)濟(jì)適用房維持 3%。其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。被拆遷人按有關(guān)規(guī)定取得的拆遷補(bǔ)償款，免征所得稅?！兑庖?jiàn)》公布后，部分業(yè)內(nèi)人士稱，這可能將提前結(jié)束一些購(gòu)房者的觀望情緒，釋放一部分消費(fèi) 者的購(gòu)房欲望。 這個(gè)政策對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)積極信號(hào)。 另一方面，在房地產(chǎn)整體市場(chǎng)環(huán)境得到改善的同時(shí) ， 市場(chǎng)上也相繼呈 現(xiàn)之前“混亂”市場(chǎng)行為種下的“后果”： 房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)泡沫，需求者購(gòu)買(mǎi)力難以支撐高房?jī)r(jià)；開(kāi)發(fā)成本不斷增加；融資困難，開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)突然性嚴(yán)重短缺；市場(chǎng)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，銷售難行，降價(jià)風(fēng)波層出不窮；房子的質(zhì)量問(wèn)題喋喋不朽??消費(fèi)者對(duì)于市場(chǎng)的信心嚴(yán)重不足，普遍看跌，并形成惡性循環(huán)。 年份 GDP 總值（億元） 增長(zhǎng)（ %） 產(chǎn)業(yè)增加值（萬(wàn)元） 產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)比例 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 20xx年 % 26630 538099 977286 4% % % 20xx年 % 30306 720461 1165373 % % % 08上半 ％ 18200 480300 647500 % % % 年 （長(zhǎng)沙市岳麓區(qū) 20xx 年、 20xx 年、 20xx 年 16 月國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公告） 河西岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直相對(duì)比較靠后。 產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃 交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃 規(guī)劃“三縱四橫”的七條快速路，實(shí)現(xiàn)三路聯(lián)運(yùn)。 20xx 年 20xx 年是岳麓區(qū)房地產(chǎn)初步發(fā)展期 ,這 一階段，岳麓區(qū)城市進(jìn)程加速發(fā)展 ,交通等基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善、人文與生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)日漸凸顯，人們對(duì)于岳麓區(qū)的人居態(tài)度日趨良好，岳麓區(qū)的發(fā)展商機(jī)匯聚了各方的投資資本 ,20xx年 到 20xx年 , 岳麓區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)已星羅棋布，更有外來(lái)品質(zhì)大盤(pán)云集，在寬廣的岳麓大地上“攻城掠地”，地產(chǎn)板塊運(yùn)動(dòng)形成， 如麓南板快、市府板快、麓谷板快、含哺板快等 ,僅金星大道沿岸，便聚集了十幾個(gè)高品質(zhì)樓盤(pán)。 岳麓區(qū)在房地產(chǎn)行業(yè)遇冷的階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資熱度仍然不減，一個(gè)重要原因應(yīng)歸結(jié)于 0607 年過(guò)熱的行情 ,更多的企業(yè)投身于房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā) ,現(xiàn)在還處于繼續(xù)投資開(kāi)發(fā)階段。 可以預(yù)測(cè) ,08年的施工面積總體上將不亞于 07年 ,主要有兩方面原因 :一是原有項(xiàng)目的繼續(xù)施工 ,二是現(xiàn)有項(xiàng)目的新近開(kāi)工。 （以上數(shù)據(jù)來(lái)自長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)《岳麓區(qū) 20xx 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《岳麓區(qū) 20xx 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》） 0608年岳麓區(qū)商品房及住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積對(duì)比分析 06 年岳麓區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn)㎡， 07 年商品房批準(zhǔn)預(yù)售 萬(wàn)㎡， 07 年較之 06 年出現(xiàn)供給量減少的情況。 （以上數(shù)據(jù)來(lái)自長(zhǎng)沙房產(chǎn)信息中心《 20xx 年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告》、《 20xx 年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析報(bào)告》） 0608年岳麓區(qū)商品房及住宅銷售面積對(duì)比分析 06年與 07年岳麓區(qū)商品房銷售面積分別達(dá)到 萬(wàn)㎡和 萬(wàn)㎡， 07 年較 06 年增幅僅為 %。在銷售一路看漲的市場(chǎng)形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商大手筆置地、開(kāi)發(fā)，消費(fèi)者瘋狂置業(yè)投資，形成一個(gè)略失理性的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，來(lái)不及剎車，到 08 年，各數(shù)據(jù)質(zhì)數(shù)已出現(xiàn)以降為主。長(zhǎng)沙市包括岳麓區(qū)商品房?jī)r(jià)格均保持了快速穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。御苑 、 、 約 658 一期開(kāi)盤(pán)均價(jià) 3800； 08 年初最高均價(jià)毛坯 5000，精裝修 封盤(pán) 該項(xiàng)目第二期并未開(kāi)發(fā)，目的是等待市場(chǎng)轉(zhuǎn) 一期已售完 暫停開(kāi)發(fā) 5500 好 未來(lái)城 、 、 約 600 開(kāi)盤(pán)精裝修均價(jià) 4500； 目前精裝修 5000，毛坯 3480 起價(jià)，均價(jià)約 3800 元 每天平均來(lái)訪的新客戶約 8 批，來(lái)電 2 批 二期價(jià)格比一期低 約 70% 尚有一棟商 業(yè)未開(kāi)發(fā) 郡原廣場(chǎng) 、 、 約1233 一期開(kāi)盤(pán)均價(jià) 5000，目前剩余產(chǎn)品 5680；二期精裝修莫奈公寓于 08 年 10 月 18 日開(kāi)盤(pán)，推出 144 套，實(shí)際均價(jià)6000，比一個(gè)月前對(duì)外公布的預(yù)計(jì)均價(jià) 6300 有所降低 每天平均來(lái)訪的新客戶約 15 批，來(lái)電 5 批 對(duì)外宣布為熱銷 100 余套，而據(jù)了解，實(shí)際銷售可能僅約 3040 套 一期約售80%，二期銷售約 25% 已全部開(kāi) 發(fā)完畢 共和世家 、 、 約1000 一期開(kāi)盤(pán)均價(jià) 4500，目前二期均價(jià) 4800 每天平均來(lái)訪的新客戶約 15 批，來(lái)電 5 批 產(chǎn)品及形象較好，但為保持河西高端樓盤(pán)姿態(tài)，價(jià)格較高，銷售也并不好 一期售完，二期約 50% 二期正在開(kāi)發(fā) 永祺西京 約 600 開(kāi)盤(pán)推出 35803980的按樓層分段一口價(jià)，直接將該區(qū)域短期的價(jià)格定位在此范圍內(nèi) 每天平均來(lái)訪的新客戶約 10 批，來(lái)電 5 批 開(kāi)盤(pán)采取低價(jià)入市，開(kāi)盤(pán)三天銷售約 150 套， 已售約 35% 一期正在開(kāi)發(fā)，二期尚未開(kāi)發(fā) 湘麓國(guó)際 、 約 932 一期開(kāi)盤(pán)別墅 4100，住宅2700；至 07 年中旬，住宅漲至 3500； 08 年 8 月二期首批推出，均價(jià) 3700，銷售一般；二期二批 10 月推出 136 套，起價(jià) 3000，均價(jià) 3400 左右，開(kāi)盤(pán)銷售較好，達(dá)到 56 套。據(jù)了解，其中湘麓國(guó)際雖然開(kāi)盤(pán)銷售套數(shù)僅 56套，但已經(jīng)達(dá)到開(kāi)發(fā)商的期望， 令開(kāi)發(fā)商比較滿意。但其他項(xiàng)目均有后期產(chǎn)品正在開(kāi)發(fā)，雖然工程進(jìn)度均較慢，但仍在擇機(jī)加速、上市，預(yù)期本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)近期放量將會(huì)隨著市場(chǎng)的走勢(shì)而即時(shí)。 全市 08 年整體的銷售情況已明顯不如 07 年，近幾年來(lái)房?jī)r(jià)水平一直處于市區(qū)五區(qū)中最低價(jià)位的岳麓區(qū)也深受影響。 項(xiàng)目 分批推盤(pán)時(shí)間（年 .月） 累計(jì)已推套數(shù) 價(jià)格描述（價(jià)格單位：元 /㎡） 近幾周客戶情況 銷售情況及策略描述（價(jià)格單位：元 /㎡） 已推房源 成交率（含認(rèn)購(gòu)） 后續(xù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃 謀房博客 、 約 300 開(kāi)盤(pán)精裝修均價(jià) 4800；目前毛坯均價(jià) 4100，精裝修均價(jià)4980 每天平均來(lái)訪的新客戶約 10 批，來(lái)電 5 批 戶戶送面積；推出 40 ㎡以下首付一口價(jià) 1 萬(wàn)元，40 ㎡以上首付一成 65% 已開(kāi)發(fā)完畢 西子湖畔 目前來(lái)看，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有效的發(fā)展必將是一個(gè)比較長(zhǎng)期的過(guò)程，短則一兩年，長(zhǎng)則三五年，要在這個(gè)市場(chǎng)贏得勝利，則必須堅(jiān)強(qiáng)地作好打硬仗的準(zhǔn)備。 （以上數(shù)據(jù)來(lái)自長(zhǎng)沙房產(chǎn)信息中心《 20xx 年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告》、《 20xx 年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析報(bào)告》） 為更直觀說(shuō)明問(wèn)題，抽選以上重要數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析小結(jié)如下： 年度 土地成交面積（萬(wàn)㎡） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元） 房地產(chǎn)施工面積（萬(wàn)㎡） 房地產(chǎn)竣工面積（萬(wàn)㎡） 商品房批準(zhǔn)預(yù)售（萬(wàn)㎡） 住宅批準(zhǔn)預(yù)售（萬(wàn)㎡） 商品房銷售面積（萬(wàn)㎡） 住宅銷售面積（萬(wàn)㎡） 20xx 476071 278 20xx 672511 20xx （ 16月） 444525（ 18月） — — （ 16月） （ 16月） （ 16月） （ 16月） （以上開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)來(lái)源于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)年度國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) —— 長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 小結(jié)： 通過(guò)對(duì)比岳麓區(qū) 0608 年期間的土地成交情況、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、施工面積、竣工面積、商品房及 住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房及住宅銷售面積等數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，可更加清晰地看到岳麓區(qū)這幾年的市場(chǎng)變化： 岳麓區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展亦如全國(guó)其他各地區(qū)的地產(chǎn)發(fā)展情形一樣，出現(xiàn)了由“過(guò)熱”走向“冷淡”的局面，這一冷淡局面已在接下來(lái)的 08 年第三季度表現(xiàn)得比較明朗。 許多的項(xiàng)目一起捂盤(pán)銷售，形式上形成房源的緊張局面，從而推高房?jī)r(jià)的上漲。 岳麓區(qū)目前的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)即可以證明以上預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性。 （以上數(shù)據(jù)來(lái)自長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局網(wǎng)站） 0608年岳麓區(qū)房地產(chǎn)施工面積情況對(duì)比分析 02004006008001000單位(萬(wàn)㎡)20xx 20xx 20xx年18月0 6 0 8 年岳麓區(qū)房地產(chǎn)施工面積 20xx 年，岳麓區(qū)房地產(chǎn)施工面積為 萬(wàn)㎡，比 20xx 年增加 萬(wàn)平米，增長(zhǎng)了 %。 20xx 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比 06 年增長(zhǎng) 196440 萬(wàn)元，岳麓區(qū)占全市比重增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，岳麓區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)速度較全市增長(zhǎng)速度略有趕超。這將為岳麓區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 初步設(shè)想，長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)發(fā)展將分三步走： 第 一 步 ， 起 步 階 段（ 20xx20xx 年），先導(dǎo)區(qū)骨架基本拉開(kāi)，起步區(qū)（包括雷鋒鎮(zhèn)、含浦鎮(zhèn)、坪塘鎮(zhèn)、高新區(qū)部分區(qū)域，約１２０平方公里）主體功能區(qū)基本形成； 第二步，快速發(fā)展階段（ 20xx2020 年），綜合實(shí)力全面提升，核心區(qū)主體功能區(qū)基本形成； 第三步，成熟發(fā)展階段（ 20212030 年），基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，帶動(dòng)輻射能力顯著增強(qiáng)，先導(dǎo)區(qū)基本建成。 20xx 年岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定性和協(xié)調(diào)性進(jìn)一步增強(qiáng) ,GDP 達(dá)到 億元 ,全年生產(chǎn)總值增速超過(guò)全市水平 個(gè)百分點(diǎn)。至 07 年底，宏觀調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，加上冰災(zāi)“封鎖”，房產(chǎn)交易日漸減少，看房客戶更 是足不出門(mén)，樓盤(pán)銷售中心“門(mén)可羅雀”，投資與投機(jī)炒作日漸減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱火暴現(xiàn)象有所逆轉(zhuǎn)。 這些“優(yōu)惠”對(duì)于普遍資金鏈緊張的房 地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是極大的“福音”，而更重要的是，它被當(dāng)?shù)氐囊恍┓康禺a(chǎn)商認(rèn)為，這是政府在清楚地傳達(dá)一種政策導(dǎo)向，在大感“冬天已來(lái)”的整體不景氣環(huán)境下，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)商似乎是“寵兒“。對(duì)于二手房買(mǎi)賣，長(zhǎng)沙市政府制訂了“打包”的優(yōu)惠政策：在 20xx 年 12 月 31 日前出售二手商品房，并購(gòu)買(mǎi)普通商品房的，其二手商品房交易所交營(yíng)業(yè)稅由財(cái)政給予全額補(bǔ)貼；簡(jiǎn)化二手房交易手續(xù)，實(shí)行一站式服務(wù)；推行買(mǎi)賣合同網(wǎng)上簽約和交易資金銀行托管制度。廉租住房堅(jiān)持租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔的方式，適時(shí)提高廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大租賃補(bǔ)貼保障范圍，做到應(yīng)保盡保。 10 月 9 日，央行再次降息。金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%。這一政策出臺(tái)不僅規(guī)范了拿地程序，還將大大打擊部分開(kāi)發(fā)商蓄意囤積土地的行為。 金融 信貸政策方面 ：中國(guó)人民銀行提高了貸款基準(zhǔn)利率，進(jìn)一步抑制投資需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。 進(jìn)入 20xx 年，延續(xù) 06 年火爆形勢(shì)， 07 年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然牛市，成交面積和成交套數(shù)在 06 年的基礎(chǔ)上均有較大增長(zhǎng)，廣大住宅消費(fèi)群體因擔(dān)心房?jī)r(jià)過(guò)分上揚(yáng)，于是發(fā)起了瘋狂搶房浪潮，有錢(qián)買(mǎi)、沒(méi)錢(qián)的借錢(qián)買(mǎi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷 入“越漲越買(mǎi)”、“越買(mǎi)越漲”的購(gòu)房怪圈，非理性搶購(gòu)導(dǎo)致長(zhǎng)沙樓市短期供不應(yīng)求和價(jià)格直線上揚(yáng)，至 07 年底，國(guó)家頒布的一系列調(diào)控政策（特別是對(duì)二次置業(yè)的嚴(yán)控）的作用開(kāi)始逐步顯現(xiàn)，全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生扭轉(zhuǎn)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步進(jìn)入調(diào)整期，市場(chǎng)需求急劇減少；時(shí)至 20xx 年初，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低迷期，消費(fèi)者對(duì)樓市的信心跌至谷底，觀望態(tài)勢(shì)嚴(yán)重加劇，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，消費(fèi)者持幣待購(gòu)現(xiàn)。 分區(qū)來(lái)看，近幾年來(lái)芙蓉區(qū)是長(zhǎng)沙均價(jià)最高的區(qū)，而岳麓區(qū)是長(zhǎng)沙均價(jià)最低的區(qū)。 分區(qū)來(lái)看， 今年上半年芙蓉區(qū)商品房成交均價(jià) 最高，均價(jià)為 4766元 /m2；開(kāi)福區(qū)商品住宅成交均價(jià)最高，均價(jià)為 4203 元 /m2；岳麓區(qū)商品房、商品住宅成交均價(jià)均最低，均價(jià)分別為 3786 元 /m 3474 元 /m2。 其中，商品住宅平均售價(jià)為 2691 元 /㎡，同比上漲 %；商品房非住宅平均售價(jià)為 5468 元 /㎡，同比下降 %。岳麓區(qū)在0607 年兩年供銷最為平衡，供銷比為 ： 1，供給方面列全市各區(qū)第三，銷售排在第二位， 但到 08 上半年，岳麓區(qū)已然成為了各區(qū)供銷比最大區(qū)域，達(dá)到 :1。市場(chǎng)開(kāi)始遇冷。 分區(qū)來(lái)看