【正文】 兩型社會”建設(shè)先導(dǎo)示范區(qū)。 經(jīng)過區(qū)劃調(diào)整，長沙市區(qū)面積由原來的 平方千米擴(kuò)大為 平方千米，市區(qū)戶籍人口也從 萬（ 07 年末）上升至約237 萬左右。望城縣 的總面積由平方公里變?yōu)? 平方千米減少至 平方千米，面積已經(jīng)小于長沙市區(qū)。 面積擴(kuò)充，人口增加，長株潭融城及“兩型社會”的建設(shè)，必將使長沙匯聚更多的人流、物流、資金流與信息流，商機(jī)與各種勞動機(jī)會大副增長，長沙的城市建設(shè)將日新月異。長沙房地產(chǎn)發(fā)展從 1997 年算起，到現(xiàn)在已約十年，基本形成了其十年的發(fā)展規(guī)律。 從 1997 年開始，隨著中國住房改革制度的正式實(shí)施，長沙房地產(chǎn)市場真正具備了一個(gè)行業(yè)的發(fā)展屬性，拉開了大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的序幕。至 07 年底，長沙房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)加大的跡象，廣、深、瀘、京等大城市房地產(chǎn)泡沫開始破滅，全國地產(chǎn)市場形勢急轉(zhuǎn)直下，長沙亦未能幸免，嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場形勢在 08 年盡情顯現(xiàn)，商品房供過于求，成交面積和套數(shù)、都嚴(yán)重下滑，各開發(fā)項(xiàng)目不同程度地變相降價(jià)，中央與各地已出臺了相應(yīng)“救市”政策，全國地產(chǎn)步入了新的調(diào)整期。長沙房地產(chǎn)開發(fā)開始高增速向前發(fā)展。 08 年上半年完成投資 195 億，同比增長約 30%，占全市固定資產(chǎn)投資 27%上。而到 08 年， 從 08 年上半年數(shù)據(jù)可以看出，由房地產(chǎn)市場的不景氣，長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資上升幅度已不如去年那樣高漲。同年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 萬㎡，同比增長 %；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售 萬㎡，同比 增長 %。全年商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 萬㎡，同比增長 %；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售 萬㎡，同比增長 %。 (詳見 20xx 年上半年長沙房地產(chǎn)市場供給面積表 ) 以上各年度商品房供應(yīng)數(shù)據(jù)詳述如下 : 20xx 年長沙房地產(chǎn)市場供給面積表： 商品房 商品住宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡） 同比（ %） 比例（ %） 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡） 同比（ %） 比例（ %） 全市 100% % 100% 項(xiàng) 目 板 塊 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 數(shù)據(jù)來源：長沙房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng) 20xx 年長沙房地產(chǎn)市場供給面積表： 商品房 商品住宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡） 同比（ %） 比例（ %） 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬 ㎡） 同比（ %） 比例（ %） 全市 100% 100% 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 數(shù)據(jù)來源：長沙房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng) 20xx 年上半年長沙房地產(chǎn)市場供給面積表： ⑷、 06— 08年長沙房地產(chǎn)開發(fā)供給研究 項(xiàng) 目 板 塊 數(shù)據(jù)來源：長沙房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng) 根據(jù)以上數(shù)據(jù) ,并將各年度開發(fā)情況對比分析 ,可以得到以下兩個(gè)結(jié)合開發(fā)與供給的年度變化情況，進(jìn)行對比分析。 06 年的商品房供給已經(jīng)處于高位，達(dá)到 萬平米 ,同時(shí) 07 年的實(shí)際批準(zhǔn)預(yù)售面積較大，但增幅是三年來的最低點(diǎn)， 07 年的火爆市場需求徹底掀起了 08年的開發(fā)狂潮 (過熱需求催生了價(jià)格上漲 ) ， 08年上半年開工面積同比增長高達(dá) 102%，施工面積擴(kuò)大到 3800 萬平米 , 根據(jù)目前市場供需表現(xiàn)， 預(yù)計(jì) 08 年下半年開發(fā)增長幅度將微降 ,但市場供給由此拉向高峰階段 ,現(xiàn)有施工面積消化將成為明后兩年市場主題。 長沙房地產(chǎn)市場銷售情況 ⑴． 06 年全市商品房累計(jì)銷售 萬㎡，同比增長 %； 其中住宅銷售 萬㎡，同比增長 %，占商品房銷售面積的比重為 %。 20xx 年長沙商品房銷售面積一覽： 商品房 住宅 銷售面積（萬㎡） 同比（ %） 比例（ %） 銷售面積（萬㎡） 同比（ %） 比例（ %） 全市 100% 100% 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 項(xiàng) 目 板 塊 芙蓉區(qū) 17． 53 數(shù)據(jù)來源：長沙房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng) （ 2）． 07年全市商品房累計(jì) 銷售 萬㎡，同比增長 %；其中住宅銷售 萬㎡，同比增長 %，占商品房銷售面積的比重為 %。商品房銷售金額為 ，同比減少 %，其中住宅成交金額為 億元，同比減少 %。 必須看到， 進(jìn)入 08 年 ,商品房的消化速度已 不如前面兩年 ,除開福區(qū)外，其他各區(qū)銷售皆出現(xiàn)較大幅度的同比減少，芙蓉區(qū)與岳麓區(qū)減少程度較大 。一方面歸咎于國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策的逐步顯現(xiàn)，投資性與投機(jī)性需求基本得到抑制，改善性需求也在政策下有所收斂；另一方面則應(yīng)該歸咎于利潤最大化導(dǎo)向下過高的房價(jià)讓剛性需求群體無法企及，從而使市場需求大大降低。 長沙市房地產(chǎn)供求變化研究 （１）、長沙市商品房整體供銷變化研究 對比 06 年 — 08 年上半年的供銷情況，如下表： (單位：萬㎡ ) 年 份 商品房供給面積 商品房銷售面積 商品房供銷比 商品住宅供給面積 商品住宅銷售面積 商品住宅供銷比 06 年 ： 1 ： 1 07 年 ： 1 ： 1 08 上半年 ： 1 ： 1 總計(jì) ： 1 ： 1 06 年長沙市商品房供銷比 ： 1，運(yùn)營平穩(wěn)，商品住宅供銷比為： 1,對比 05 年增大了 ，已由 05 年供不應(yīng)求發(fā)展到供求基本均衡。隨著下半年各樓盤的陸續(xù)上市，供求關(guān)系仍然在年內(nèi)得到了明顯改善 。 （２）、長沙市分區(qū)商品房供銷變化研究（單位：萬 ㎡） 區(qū)域 0607 年總供給面積 0607 年總銷售面積 0607 年供銷比 08 年上半年總供給面積 08 年上半年總銷售面積 08 上 半年供銷比 開福區(qū) ： 1 ： 1 天心區(qū) ： 1 ： 1 雨花區(qū) ： 1 ： 1 岳麓區(qū) ： 1 ： 1 芙蓉區(qū) ： 1 ： 1 總計(jì) ： 1 ： 1 分區(qū)來看， 0607 年長沙市各區(qū)供銷基本平衡， 轉(zhuǎn)入 08 年，各區(qū)除芙蓉區(qū)、天心區(qū)較前兩年基本持衡外，其他各區(qū)皆轉(zhuǎn)入了較大供大于求， 芙蓉區(qū)與天心區(qū)占據(jù)長沙中心，地理位置優(yōu)越，依然是置業(yè)群體的首選區(qū)；長沙市分區(qū)供給和銷售絕對量最大的都是雨花區(qū)?！霸缆磪^(qū)已然成為了長沙市的熱門開發(fā)板塊，市場供給一路加大，由于相對市中心偏遠(yuǎn) ,需求暫時(shí)有限 , 進(jìn)入 08 年后 ,供求關(guān)系已嚴(yán)重失衡，競爭激烈。 （單位：萬 ㎡） 年份 施工面積 新開工面積 竣工面積 批準(zhǔn)預(yù)售面積 商品房銷售面積 商品住宅預(yù)售面積 商品住宅銷售面積 06年 2600 900 500 07年 3100 1100 530 08 上半年 3800 1040 320 05001000150020xx250030003500400006年 07年 0 8 年上半年長沙房地產(chǎn)市場概況表施工面積 新開工面積 竣工面積 批準(zhǔn)預(yù)售面積銷售面積 住宅預(yù)售面積 住宅銷售面積 整體來看： 開發(fā)方面，０８年市場行情突然轉(zhuǎn)冷，新開發(fā)將走向更為謹(jǐn)慎，市場將 主要發(fā)展對０６年、０７年所購?fù)恋氐拈_發(fā)消化 ： 08年上半年的新開工面積（ 1040 萬㎡）也幾乎與 07 年全年（ 1100 萬㎡）相當(dāng)，而施工面積已達(dá)到 3800 萬平米； 銷售方面，從 08 年開始，長沙市的商品房供銷比已較為嚴(yán)重地失去了平衡，供過于求 ，這與政府的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控有必然關(guān)系，但讓房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展始終是發(fā)展最終方向。 ６、長沙市商品房價(jià)格變化研究 價(jià)格變化是衡量一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素，價(jià)格的波動也是房地 產(chǎn)市場分析的重要組成部分。 （１） 06— 08 年上半年各年度商品房價(jià)格描述 20xx 年，全市商品房均價(jià)為 2991 元 /㎡。 分區(qū)來看， 天心區(qū)商品房成交均價(jià)最高，均價(jià)為 3380 元 /㎡；岳麓區(qū)商品房成交均價(jià)最低，均價(jià)為 2542 元 /㎡ 。 其中，商品住宅平均售價(jià)為 3372 元 /㎡； 商品房非住宅平均售價(jià)為5485 元 /㎡。 天心區(qū)、岳麓區(qū)低于全市均價(jià)，其余三區(qū)已達(dá) 3500 元 /㎡上。 其中，商品住宅平均售價(jià)為 3978 元 /m2，商品房非住宅平均售價(jià)為6402 元 /m2。全市僅岳麓區(qū)、天心區(qū)商品住宅均價(jià)低于全市均價(jià)，其余四區(qū)商品住宅均價(jià)目前已達(dá) 4000 元 /m2 以上。 年份 商品房 其中：住宅 均價(jià)（元 /㎡） 同比 均價(jià) 同比 增長 06 年 2991 % 2691 % 07 年 3601 % 3372 % 08 年上半年 4410 3978 % 從以上圖表來看， 060708 年初 ,價(jià)格大幅上揚(yáng) ,反映了長沙房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。 06 年價(jià)格在 05年的基礎(chǔ)上有所回落，（ 05年我市商品房的銷售均價(jià)為 3030 元 /平方米，其中商品住房銷售均價(jià)為 2539 元 /平方米）主要原因是國家政策的 調(diào)整，出臺對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過快增長的抑制政策影響了市場銷售和購買信心。 08 年上半年延續(xù)了 07 年的態(tài)勢，同時(shí)地價(jià)和建安成本的上升等因素共同造成了價(jià)格的上升。岳麓區(qū)由于開發(fā)較晚，屬于較新的開發(fā)區(qū)域，近年來由于國家和省政府規(guī)劃才成為重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，地價(jià)等相關(guān)因素也是近幾年才有走高的趨勢，所以房地產(chǎn)均價(jià)相對于其他各區(qū)要低很多，也一直低于長沙市整體均價(jià)。 顧客消費(fèi)心理變化研究 買漲不買跌，漲時(shí)瘋狂購買，跌時(shí)不到萬不得已不出手。對于這樣的產(chǎn)品，消費(fèi)者的消費(fèi)心理自然與一般普通消費(fèi)品的消費(fèi)心理不同，但必須看到，這樣的消費(fèi)品，亦有其自身的消費(fèi)心理規(guī)律：那就是在為滿足居住需求消費(fèi)時(shí)是量力而行，而作為投資性的保值增值產(chǎn)品消費(fèi)時(shí)則是買漲不買跌，漲時(shí)瘋狂購買，跌時(shí)不到萬不得已不出手。 20xx 年長沙房地產(chǎn)市場 供銷兩旺，受商品房供不應(yīng)求、房價(jià)看漲等因素帶動，廣大住宅消費(fèi)群體因擔(dān)心房價(jià)上漲過快導(dǎo)致居住成本過高、買不起房等因素驅(qū)使，積蓄已久的剛性需求和改善型住房需求得到徹底的爆發(fā)，在房價(jià)大幅上漲的情況下，受利益的驅(qū)使投機(jī)性購房的比例有所加大，于是長沙房價(jià)在理性與非理性消費(fèi)需求中大幅上升，市場風(fēng)險(xiǎn)在繁榮的表象下潛伏?？梢灶A(yù)見， 受消費(fèi)者對樓市信心不足的影響長沙房地產(chǎn)市場第四季度的銷售形勢依然較為嚴(yán)峻。 建設(shè)部等九部委隨后制定了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》即“國十五條”，提出了各項(xiàng)政策措施，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的新情況對部分政策措施作了適當(dāng)調(diào)整?！?90/70”政策規(guī)定明確了住房結(jié)構(gòu)比例，“外資限炒令” 規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入。 土地政策方面： 國務(wù)院、國土資源局根據(jù)配合中央及各部委聯(lián)合精神，制定了配套土地宏觀調(diào)控政策，規(guī)范招標(biāo)拍賣的國有土地使用權(quán)的范圍，制定了《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》，嚴(yán)禁以任何名義任何方式搞集資建房。 7 月，銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》，提出了九項(xiàng)要求，完善房地產(chǎn)信貸管理相關(guān)制度及措施。 20xx 年政府出臺的主要宏觀調(diào)控政策 綜合政策： 八月國務(wù)院《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量 不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。 9 月七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在 60 平方米左右，住滿 5 年補(bǔ)齊相關(guān)價(jià)款后可獲完全產(chǎn)權(quán)，上市交易。 ２、 10 月國土資源部出臺《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。 金融信貸政策方面： １、 20xx 年 111 月中央行連續(xù)上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率和貸款基準(zhǔn)利率，最后一次調(diào)整后存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率達(dá)到 %，一年期存款基準(zhǔn)利率從 %提高到 %。 20xx 年 政府出臺的主要宏觀調(diào)控政策 綜合建設(shè)方面 ： 20xx 年 1 月 3 日，國務(wù)院出臺《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》， 20xx 年 6 月底前，各省要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院作出專題報(bào)告；要優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)，確保不低于 70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和 90 平方米以下普通商品房的建設(shè)?？梢钥闯?，繼續(xù)打擊“屯地、炒地”仍然是房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。同時(shí) ,下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 ,各檔次利率分別下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 ２、《耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 —— 首次明確醫(yī)院、學(xué)校職工住房占地和經(jīng)營用地要按適用稅額繳稅，并調(diào)高了延續(xù) 20 年的舊標(biāo)準(zhǔn)。對房地產(chǎn)市場來說，銀根收縮客觀上將使開發(fā)企業(yè)面臨更大的資金壓力。從 20xx 年 9 月 25 日起，除工 商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄