【正文】 但其他項(xiàng)目均有后期產(chǎn)品正在開發(fā)，雖然工程進(jìn)度均較慢，但仍在擇機(jī)加速、上市，預(yù)期本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)近期放量將會隨著市場的走勢而即時(shí)。御苑，直接對外宣布二期暫不開發(fā)。 各項(xiàng)目除推盤量和頻次減少之外，開發(fā)進(jìn)度也放緩。據(jù)了解，其中湘麓國際雖然開盤銷售套數(shù)僅 56套，但已經(jīng)達(dá)到開發(fā)商的期望， 令開發(fā)商比較滿意。 全市 08 年整體的銷售情況已明顯不如 07 年，近幾年來房價(jià)水平一直處于市區(qū)五區(qū)中最低價(jià)位的岳麓區(qū)也深受影響。市場上主要為已開發(fā)項(xiàng)目的后期產(chǎn)品。 從推盤批次看，以 上各在售項(xiàng)目均在 08 年下半年有推盤，但基本上推盤量都不大。御苑 、 、 約 658 一期開盤均價(jià) 3800； 08 年初最高均價(jià)毛坯 5000，精裝修 封盤 該項(xiàng)目第二期并未開發(fā)，目的是等待市場轉(zhuǎn) 一期已售完 暫停開發(fā) 5500 好 未來城 、 、 約 600 開盤精裝修均價(jià) 4500； 目前精裝修 5000，毛坯 3480 起價(jià)，均價(jià)約 3800 元 每天平均來訪的新客戶約 8 批，來電 2 批 二期價(jià)格比一期低 約 70% 尚有一棟商 業(yè)未開發(fā) 郡原廣場 、 、 約1233 一期開盤均價(jià) 5000，目前剩余產(chǎn)品 5680；二期精裝修莫奈公寓于 08 年 10 月 18 日開盤，推出 144 套，實(shí)際均價(jià)6000，比一個月前對外公布的預(yù)計(jì)均價(jià) 6300 有所降低 每天平均來訪的新客戶約 15 批，來電 5 批 對外宣布為熱銷 100 余套，而據(jù)了解，實(shí)際銷售可能僅約 3040 套 一期約售80%，二期銷售約 25% 已全部開 發(fā)完畢 共和世家 、 、 約1000 一期開盤均價(jià) 4500，目前二期均價(jià) 4800 每天平均來訪的新客戶約 15 批，來電 5 批 產(chǎn)品及形象較好，但為保持河西高端樓盤姿態(tài)，價(jià)格較高，銷售也并不好 一期售完，二期約 50% 二期正在開發(fā) 永祺西京 約 600 開盤推出 35803980的按樓層分段一口價(jià)，直接將該區(qū)域短期的價(jià)格定位在此范圍內(nèi) 每天平均來訪的新客戶約 10 批，來電 5 批 開盤采取低價(jià)入市，開盤三天銷售約 150 套， 已售約 35% 一期正在開發(fā)，二期尚未開發(fā) 湘麓國際 、 約 932 一期開盤別墅 4100，住宅2700；至 07 年中旬，住宅漲至 3500； 08 年 8 月二期首批推出，均價(jià) 3700，銷售一般；二期二批 10 月推出 136 套，起價(jià) 3000，均價(jià) 3400 左右，開盤銷售較好，達(dá)到 56 套。 項(xiàng)目 分批推盤時(shí)間（年 .月） 累計(jì)已推套數(shù) 價(jià)格描述（價(jià)格單位：元 /㎡） 近幾周客戶情況 銷售情況及策略描述（價(jià)格單位：元 /㎡） 已推房源 成交率（含認(rèn)購） 后續(xù)開發(fā)計(jì)劃 謀房博客 、 約 300 開盤精裝修均價(jià) 4800；目前毛坯均價(jià) 4100，精裝修均價(jià)4980 每天平均來訪的新客戶約 10 批，來電 5 批 戶戶送面積；推出 40 ㎡以下首付一口價(jià) 1 萬元，40 ㎡以上首付一成 65% 已開發(fā)完畢 西子湖畔 第三部分 區(qū)域性代表樓盤目前營銷現(xiàn)狀及部分大盤地產(chǎn)的走勢研究 本部分主要通過選擇對典型個盤進(jìn)行調(diào)查分析，以管窺長沙市場發(fā)展情形。相對其他區(qū)域來說，岳麓區(qū)屬于長沙房地產(chǎn)開發(fā)后起區(qū)域，土地價(jià)格、開發(fā)規(guī)模、居住氛圍、商業(yè)氛圍、交通狀況等均在近幾年雖然發(fā)展較快，但依然顯得薄弱，因此整體上拉低了該區(qū)域的房地產(chǎn)銷售均價(jià)。長沙市包括岳麓區(qū)商品房價(jià)格均保持了快速穩(wěn)定的增長速度。 目前來看，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有效的發(fā)展必將是一個比較長期的過程，短則一兩年，長則三五年，要在這個市場贏得勝利，則必須堅(jiān)強(qiáng)地作好打硬仗的準(zhǔn)備。 刺激需求，恢復(fù)消費(fèi)群體的置業(yè)信心，將成為目前及近 兩年的主要工作。房地產(chǎn)的發(fā)展，主要表現(xiàn)在供求關(guān)系的平衡。在銷售一路看漲的市場形勢下，開發(fā)商大手筆置地、開發(fā)，消費(fèi)者瘋狂置業(yè)投資，形成一個略失理性的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，來不及剎車，到 08 年，各數(shù)據(jù)質(zhì)數(shù)已出現(xiàn)以降為主。 （以上數(shù)據(jù)來自長沙房產(chǎn)信息中心《 20xx 年長沙市房地產(chǎn)市場形勢分析報(bào)告》、《 20xx 年長沙房地產(chǎn)市場情況分析報(bào)告》） 為更直觀說明問題，抽選以上重要數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析小結(jié)如下： 年度 土地成交面積（萬㎡） 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 房地產(chǎn)施工面積（萬㎡） 房地產(chǎn)竣工面積（萬㎡） 商品房批準(zhǔn)預(yù)售（萬㎡） 住宅批準(zhǔn)預(yù)售（萬㎡） 商品房銷售面積（萬㎡） 住宅銷售面積（萬㎡） 20xx 476071 278 20xx 672511 20xx （ 16月） 444525（ 18月） — — （ 16月） （ 16月） （ 16月） （ 16月） （以上開發(fā)數(shù)據(jù)來源于長沙市岳麓區(qū)年度國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) —— 長沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 小結(jié)： 通過對比岳麓區(qū) 0608 年期間的土地成交情況、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、施工面積、竣工面積、商品房及 住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房及住宅銷售面積等數(shù)據(jù)之間的關(guān)系，可更加清晰地看到岳麓區(qū)這幾年的市場變化： 岳麓區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展亦如全國其他各地區(qū)的地產(chǎn)發(fā)展情形一樣，出現(xiàn)了由“過熱”走向“冷淡”的局面，這一冷淡局面已在接下來的 08 年第三季度表現(xiàn)得比較明朗。 ０６年與０７年的熱銷，各開發(fā)企業(yè)“理性”地通過捂盤控盤以提高價(jià)格，而當(dāng)過熱的投資與投機(jī)需求一旦撤去，則包括原來控盤的房源將一并涌向市場，導(dǎo)致供 需的嚴(yán)重失衡。與第５點(diǎn)批準(zhǔn)預(yù)售量比較， 06 年供銷比微超1:1,07 年已低于 1： 1，整體上 07 年岳麓區(qū)出現(xiàn)供 不應(yīng)求的局面，這在日漲的房價(jià)已得到表現(xiàn)。 （以上數(shù)據(jù)來自長沙房產(chǎn)信息中心《 20xx 年長沙市房地產(chǎn)市場形勢分析報(bào)告》、《 20xx 年長沙房地產(chǎn)市場情況分析報(bào)告》） 0608年岳麓區(qū)商品房及住宅銷售面積對比分析 06年與 07年岳麓區(qū)商品房銷售面積分別達(dá)到 萬㎡和 萬㎡， 07 年較 06 年增幅僅為 %。 許多的項(xiàng)目一起捂盤銷售，形式上形成房源的緊張局面，從而推高房價(jià)的上漲。 050100150200單位(萬㎡)20xx 20xx 20xx年16月0608年岳麓區(qū)商品房及住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 出現(xiàn) 07年較之 06年批準(zhǔn)預(yù)售量減少的情況，頗難理解。三個時(shí)段內(nèi)，住宅分別占批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積的 %、 %、%。 （以上數(shù)據(jù)來自長沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)《岳麓區(qū) 20xx 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《岳麓區(qū) 20xx 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》） 0608年岳麓區(qū)商品房及住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積對比分析 06 年岳麓區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售 萬㎡， 07 年商品房批準(zhǔn)預(yù)售 萬㎡， 07 年較之 06 年出現(xiàn)供給量減少的情況。 岳麓區(qū)目前的競爭形勢即可以證明以上預(yù)測的準(zhǔn)確性。 可以預(yù)測 ,由于 06 年與 07 的施工面積較大 ,到 08 年及 09 年 ,將有更大面積的房地產(chǎn)項(xiàng)目臨近竣工 ,這也意味著 08 年與 09 年岳麓區(qū)市場上的房源放量增大，競爭將十分的激烈。一定的程度上加大了房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。 可以預(yù)測 ,08年的施工面積總體上將不亞于 07年 ,主要有兩方面原因 :一是原有項(xiàng)目的繼續(xù)施工 ,二是現(xiàn)有項(xiàng)目的新近開工。 （以上數(shù)據(jù)來自長沙市國土資源局網(wǎng)站） 0608年岳麓區(qū)房地產(chǎn)施工面積情況對比分析 02004006008001000單位(萬㎡)20xx 20xx 20xx年18月0 6 0 8 年岳麓區(qū)房地產(chǎn)施工面積 20xx 年，岳麓區(qū)房地產(chǎn)施工面積為 萬㎡，比 20xx 年增加 萬平米，增長了 %。但 自轉(zhuǎn)入 20xx 年，隨著國家宏觀調(diào)控政策的逐漸發(fā)力 ,投資與投機(jī)性需求逐漸撤離市場 ,先前的過熱導(dǎo)致供應(yīng)量過大 ,而市場消化進(jìn)度急驟減少，嚴(yán)重的供需失衡猶如當(dāng)頭一棒 ,各投資開發(fā)商開始對置地謹(jǐn)慎投資， 以而引發(fā)在 20xx年的 16 月份，岳麓區(qū)土地成交面積驟減。 大河西先導(dǎo)區(qū)的確定也對岳麓區(qū)的投資增長起到了很大的作用 . 476071672511444525010000020xx00300000400000500000600000700000單位(萬 元)20xx 20xx 20 08 年1 8月0 6 0 8 年岳麓區(qū)房地產(chǎn)投資開發(fā)額（來自長沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)《岳麓區(qū) 20xx 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《岳麓區(qū)20xx 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》及《 20xx 年 18 月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行月度快報(bào)》） ２、 0608年岳麓區(qū)土地成交情況對比分析 050100150200250單位(萬㎡)20xx 20xx 20xx年16月份0 6 0 8 年岳麓區(qū)土地成交情況 從岳麓區(qū)三年來土地成交情況來看， 20xx 年成交量最多，達(dá)到 萬平米 ,這與房地產(chǎn)市場的階段性發(fā)展?fàn)顩r是分不開的。 岳麓區(qū)在房地產(chǎn)行業(yè)遇冷的階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資熱度仍然不減，一個重要原因應(yīng)歸結(jié)于 0607 年過熱的行情 ,更多的企業(yè)投身于房地產(chǎn)業(yè)開發(fā) ,現(xiàn)在還處于繼續(xù)投資開發(fā)階段。 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額比 06 年增長 196440 萬元，岳麓區(qū)占全市比重增長 個百分點(diǎn)，岳麓區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長速度較全市增長速度略有趕超。在全國房地產(chǎn)市場低迷時(shí)，岳麓區(qū)的地產(chǎn)市場亦難逃此運(yùn)。 事物總是辨證發(fā)展。 20xx 年 20xx 年是岳麓區(qū)房地產(chǎn)初步發(fā)展期 ,這 一階段，岳麓區(qū)城市進(jìn)程加速發(fā)展 ,交通等基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善、人文與生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢日漸凸顯，人們對于岳麓區(qū)的人居態(tài)度日趨良好，岳麓區(qū)的發(fā)展商機(jī)匯聚了各方的投資資本 ,20xx年 到 20xx年 , 岳麓區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)已星羅棋布，更有外來品質(zhì)大盤云集，在寬廣的岳麓大地上“攻城掠地”，地產(chǎn)板塊運(yùn)動形成， 如麓南板快、市府板快、麓谷板快、含哺板快等 ,僅金星大道沿岸，便聚集了十幾個高品質(zhì)樓盤。這將為岳麓區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 產(chǎn)業(yè)布局 內(nèi)容 三圈 傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)圈層 岳麓區(qū)二環(huán)線內(nèi) 日常生活服務(wù)行業(yè) 高新技術(shù)發(fā)展圈層 麓谷高新區(qū)及其拓展區(qū)、大學(xué)城與含浦科教區(qū)和觀音港湘江新城區(qū) 先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展圈層 望城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和寧鄉(xiāng)金洲新區(qū) 一帶 沿金洲大道、 319 國道產(chǎn)業(yè)拓展軸，以點(diǎn)軸發(fā)展模式，由東自西分別串聯(lián)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、高新區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展區(qū)等 一心 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū) 雷鋒鎮(zhèn)南 金融、信息、會議、商務(wù)、法律、中介等。 綜合旅游規(guī)劃 強(qiáng)化山水洲城和文化優(yōu)勢，形成“兩軸四區(qū)”的旅游發(fā)展結(jié)構(gòu)。 產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃 交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃 規(guī)劃“三縱四橫”的七條快速路，實(shí)現(xiàn)三路聯(lián)運(yùn)。 初步設(shè)想，長沙大河西先導(dǎo)區(qū)發(fā)展將分三步走： 第 一 步 ， 起 步 階 段（ 20xx20xx 年），先導(dǎo)區(qū)骨架基本拉開，起步區(qū)（包括雷鋒鎮(zhèn)、含浦鎮(zhèn)、坪塘鎮(zhèn)、高新區(qū)部分區(qū)域，約１２０平方公里）主體功能區(qū)基本形成； 第二步，快速發(fā)展階段（ 20xx2020 年），綜合實(shí)力全面提升，核心區(qū)主體功能區(qū)基本形成； 第三步，成熟發(fā)展階段（ 20212030 年），基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，帶動輻射能力顯著增強(qiáng)，先導(dǎo)區(qū)基本建成。 二、岳麓區(qū) —— 大河西先導(dǎo)區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃及趨勢變化 20xx 年長沙大河西先導(dǎo)區(qū)正式進(jìn)入啟動建設(shè)階段，標(biāo)志著岳麓區(qū)進(jìn)入了一個新的發(fā)展時(shí)代。市府西遷后，目前岳麓區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)更加完善，交通更加便捷，人文濃厚，生態(tài)良好，土地富裕，高科技產(chǎn)業(yè)與文教服務(wù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 年份 GDP 總值（億元） 增長（ %） 產(chǎn)業(yè)增加值（萬元） 產(chǎn)業(yè)增長比例 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 20xx年 % 26630 538099 977286 4% % % 20xx年 % 30306 720461 1165373 % % % 08上半 ％ 18200 480300 647500 % % % 年 （長沙市岳麓區(qū) 20xx 年、 20xx 年、 20xx 年 16 月國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公告） 河西岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直相對比較靠后。 20xx 年岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定性和協(xié)調(diào)性進(jìn)一步增強(qiáng) ,GDP 達(dá)到 億元 ,全年生產(chǎn)總值增速超過全市水平 個百分點(diǎn)。 第二部分 岳麓區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展定性及發(fā)展走勢分析 第一節(jié) 岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展宏觀概覽 一、岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概覽（ 20xx 年 20xx 年上半年） 20xx 年 20xx 年岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)一致保持著高速穩(wěn)定的增長，呈現(xiàn)出喜人的發(fā)展態(tài)勢。