【正文】 …………… 第一部分 長沙市房地產(chǎn)發(fā)展定性及發(fā) 展走勢分析 第一節(jié) 長沙市經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展宏觀概覽 一、長沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化【 20xx20xx】 長沙經(jīng)濟(jì)近年來發(fā)展迅速，是全國經(jīng)濟(jì)增速較快省會(huì)城市之一。三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別達(dá)到了 、 、 億元，幅度分別為 %、 %和 %。 三年來，長沙經(jīng)濟(jì)始終保持 14%以上高增長速度，已成為中部城市重要經(jīng)濟(jì)增長極， 省會(huì)城市中經(jīng)濟(jì)排名也不斷向上爬升，已連續(xù)多年保持全省“經(jīng) 濟(jì)第一市”榮譽(yù)。 20xx～ 長沙 GDP 增長情況一覽表 年份 GDP 總值（億元） 增長（ %） 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 產(chǎn)業(yè)增長比例 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 20xx年 % % % % 20xx年 2190 % % % 20xx年 19月 2092． 9 15% % % % [以上數(shù)據(jù)來源于長沙市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布公報(bào) ] 二、長沙城市發(fā)展規(guī)劃及趨勢變化 近年來，長沙經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市發(fā)展日新月異，城市格局不斷變化。 3. 融城建設(shè)和兩型社會(huì) 長株潭融城是湖南早已提出的城市發(fā)展規(guī)劃， 08 年國家特批作為“兩型社會(huì)”建設(shè)，并確定將長沙市岳麓區(qū)和望城縣的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)整合為大河西，以作為“兩型社會(huì)”建設(shè)先導(dǎo)示范區(qū)。望城縣 的總面積由平方公里變?yōu)? 平方千米減少至 平方千米，面積已經(jīng)小于長沙市區(qū)。長沙房地產(chǎn)發(fā)展從 1997 年算起，到現(xiàn)在已約十年，基本形成了其十年的發(fā)展規(guī)律。至 07 年底，長沙房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)加大的跡象，廣、深、瀘、京等大城市房地產(chǎn)泡沫開始破滅，全國地產(chǎn)市場形勢急轉(zhuǎn)直下，長沙亦未能幸免，嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場形勢在 08 年盡情顯現(xiàn)，商品房供過于求，成交面積和套數(shù)、都嚴(yán)重下滑，各開發(fā)項(xiàng)目不同程度地變相降價(jià)，中央與各地已出臺(tái)了相應(yīng)“救市”政策，全國地產(chǎn)步入了新的調(diào)整期。 08 年上半年完成投資 195 億，同比增長約 30%，占全市固定資產(chǎn)投資 27%上。同年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 萬㎡，同比增長 %；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售 萬㎡，同比 增長 %。 (詳見 20xx 年上半年長沙房地產(chǎn)市場供給面積表 ) 以上各年度商品房供應(yīng)數(shù)據(jù)詳述如下 : 20xx 年長沙房地產(chǎn)市場供給面積表： 商品房 商品住宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡） 同比（ %） 比例（ %） 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡） 同比（ %） 比例（ %） 全市 100% % 100% 項(xiàng) 目 板 塊 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 數(shù)據(jù)來源：長沙房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng) 20xx 年長沙房地產(chǎn)市場供給面積表： 商品房 商品住宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡） 同比（ %） 比例（ %） 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬 ㎡） 同比（ %） 比例（ %） 全市 100% 100% 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 數(shù)據(jù)來源：長沙房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng) 20xx 年上半年長沙房地產(chǎn)市場供給面積表： ⑷、 06— 08年長沙房地產(chǎn)開發(fā)供給研究 項(xiàng) 目 板 塊 數(shù)據(jù)來源：長沙房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng) 根據(jù)以上數(shù)據(jù) ,并將各年度開發(fā)情況對比分析 ,可以得到以下兩個(gè)結(jié)合開發(fā)與供給的年度變化情況，進(jìn)行對比分析。 長沙房地產(chǎn)市場銷售情況 ⑴． 06 年全市商品房累計(jì)銷售 萬㎡，同比增長 %； 其中住宅銷售 萬㎡，同比增長 %，占商品房銷售面積的比重為 %。商品房銷售金額為 ，同比減少 %，其中住宅成交金額為 億元，同比減少 %。一方面歸咎于國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策的逐步顯現(xiàn)，投資性與投機(jī)性需求基本得到抑制，改善性需求也在政策下有所收斂；另一方面則應(yīng)該歸咎于利潤最大化導(dǎo)向下過高的房價(jià)讓剛性需求群體無法企及，從而使市場需求大大降低。隨著下半年各樓盤的陸續(xù)上市，供求關(guān)系仍然在年內(nèi)得到了明顯改善 ?！霸缆磪^(qū)已然成為了長沙市的熱門開發(fā)板塊，市場供給一路加大，由于相對市中心偏遠(yuǎn) ,需求暫時(shí)有限 , 進(jìn)入 08 年后 ,供求關(guān)系已嚴(yán)重失衡，競爭激烈。 ６、長沙市商品房價(jià)格變化研究 價(jià)格變化是衡量一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素，價(jià)格的波動(dòng)也是房地 產(chǎn)市場分析的重要組成部分。 分區(qū)來看， 天心區(qū)商品房成交均價(jià)最高，均價(jià)為 3380 元 /㎡；岳麓區(qū)商品房成交均價(jià)最低，均價(jià)為 2542 元 /㎡ 。 天心區(qū)、岳麓區(qū)低于全市均價(jià)，其余三區(qū)已達(dá) 3500 元 /㎡上。全市僅岳麓區(qū)、天心區(qū)商品住宅均價(jià)低于全市均價(jià)，其余四區(qū)商品住宅均價(jià)目前已達(dá) 4000 元 /m2 以上。 06 年價(jià)格在 05年的基礎(chǔ)上有所回落，（ 05年我市商品房的銷售均價(jià)為 3030 元 /平方米，其中商品住房銷售均價(jià)為 2539 元 /平方米）主要原因是國家政策的 調(diào)整，出臺(tái)對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過快增長的抑制政策影響了市場銷售和購買信心。岳麓區(qū)由于開發(fā)較晚，屬于較新的開發(fā)區(qū)域，近年來由于國家和省政府規(guī)劃才成為重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，地價(jià)等相關(guān)因素也是近幾年才有走高的趨勢，所以房地產(chǎn)均價(jià)相對于其他各區(qū)要低很多，也一直低于長沙市整體均價(jià)。對于這樣的產(chǎn)品，消費(fèi)者的消費(fèi)心理自然與一般普通消費(fèi)品的消費(fèi)心理不同，但必須看到，這樣的消費(fèi)品，亦有其自身的消費(fèi)心理規(guī)律：那就是在為滿足居住需求消費(fèi)時(shí)是量力而行，而作為投資性的保值增值產(chǎn)品消費(fèi)時(shí)則是買漲不買跌，漲時(shí)瘋狂購買，跌時(shí)不到萬不得已不出手?？梢灶A(yù)見， 受消費(fèi)者對樓市信心不足的影響長沙房地產(chǎn)市場第四季度的銷售形勢依然較為嚴(yán)峻?！?90/70”政策規(guī)定明確了住房結(jié)構(gòu)比例，“外資限炒令” 規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入。 7 月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》，提出了九項(xiàng)要求，完善房地產(chǎn)信貸管理相關(guān)制度及措施。 9 月七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在 60 平方米左右，住滿 5 年補(bǔ)齊相關(guān)價(jià)款后可獲完全產(chǎn)權(quán)，上市交易。 金融信貸政策方面： １、 20xx 年 111 月中央行連續(xù)上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率和貸款基準(zhǔn)利率，最后一次調(diào)整后存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率達(dá)到 %，一年期存款基準(zhǔn)利率從 %提高到 %。可以看出，繼續(xù)打擊“屯地、炒地”仍然是房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)。同時(shí) ,下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 ,各檔次利率分別下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。對房地產(chǎn)市場來說，銀根收縮客觀上將使開發(fā)企業(yè)面臨更大的資金壓力。 10 月 15 日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)； 10 月 9 日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 個(gè)百分點(diǎn)。具有經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時(shí)，由政府給予貨幣補(bǔ)貼。棚戶區(qū)拆遷安置原則上實(shí)行貨幣補(bǔ)償。有數(shù)據(jù)顯示，目前長沙市城鎮(zhèn)最低收入家庭中，還有 11138 戶無房戶，人均 12 平方米以下的住房困難戶還有 5206 戶，經(jīng)濟(jì)適用住房積壓待購戶約 萬戶；棚戶區(qū)改造任務(wù)繁重，全市二環(huán)線以內(nèi)就有成片棚戶區(qū)5 萬多戶 18 萬余人，棚戶區(qū)總面積 899 萬平方米。 在長沙，很多從事二手賣中介的人都認(rèn)為過高的稅收限制了當(dāng)?shù)氐亩址拷灰?。對房地產(chǎn)開發(fā)過程規(guī)費(fèi)進(jìn)行一次清理，沒有政策規(guī)定的堅(jiān)決取消，能降低標(biāo)準(zhǔn)的盡量降低標(biāo)準(zhǔn)。 救市第四招：公積金貸款首付降為 20% 此外《意見》還給那些想利用公積金買房的長沙市民帶來了好消息：購買第一套商品房申請住房公積金貸款的，首付房款比例由 30%調(diào)整為 20%，貸款最長期限由 20 年調(diào)整為 30 年。金融方面屢屢加息、稅收方面加強(qiáng)土地交易稅費(fèi)、土地增值稅和房地產(chǎn)商品房交易稅費(fèi)的管理、土地方面打擊囤地和炒地現(xiàn)象、 90/70 政策調(diào)節(jié)商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)外資限炒令限制外資炒房等。 至 20xx 年，一方面： 06 年和 07 年出臺(tái)的宏觀政策效果相繼得到顯現(xiàn)，國家對于維持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體政策沒有變化 ，打擊囤地、炒地和從緊的貨幣政策仍未改變并在此基礎(chǔ)上更為細(xì)化和具體；市場上的過熱投資與投機(jī)行為得到規(guī)范；住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到改善，經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房、廉租住房的供給增多；房地產(chǎn)信貸市場與房地產(chǎn)的開發(fā)門檻提高??房地產(chǎn)的整體市場已得到改善。那就是堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)的國民經(jīng)濟(jì)支柱地位 ， 保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。 20xx 年 16 月，全區(qū)經(jīng)濟(jì)在二、三產(chǎn)業(yè)推動(dòng)下，增長繼續(xù)保持高速平穩(wěn)態(tài)勢。 大河西先導(dǎo)區(qū)的規(guī)劃實(shí)施，將更加助推岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)的長足飛速發(fā)展。 起步區(qū)規(guī)劃 先導(dǎo)區(qū)的規(guī)劃區(qū)為湘江以西，涉及 4 個(gè)區(qū)縣、 15 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，用地總面積約為 1200 平方公里，其中核心區(qū)用地總面積約 570 平方公里，起步區(qū)規(guī)劃面積 230 平方公里。 近期重點(diǎn)規(guī)劃 梅溪湖周邊片區(qū)、岳麓山片區(qū)、坪塘片區(qū)、洋湖垸片區(qū)。 第二節(jié) 岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展研究 一、岳麓區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概述 長期以來長沙市的發(fā)展重心在河?xùn)|，河西岳麓區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以 20xx 年長沙市政府遷至岳麓區(qū)為發(fā)展起步階段，主要發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、安置房。迅猛的發(fā)展另一面，過熱的投資熱潮亦在岳麓區(qū)種下了虛擬的“泡沫” :20xx 年上半年，岳麓區(qū)的供銷比已近２：１，競爭的激烈與殘酷可窺一斑。 20xx 年 18 月，岳麓區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到 444525 萬元，達(dá)到 20xx 年全年的 %、 20xx 年全年的%，預(yù)計(jì) 20xx 年岳麓區(qū)年度房地產(chǎn)開發(fā)總投資額將與 20xx 年持平。 20xx年房地產(chǎn)市場的井噴，使得許多開發(fā)企業(yè)、投資商均大規(guī)模的購置土地 ：相對于其他區(qū)域，岳麓區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度較慢、量較少、土地存量較大，地價(jià)出讓相對較低，以而成為開發(fā)商首先瞄準(zhǔn)的一塊投資寶地。其中，包括了歷史施工在建面積及當(dāng)年新增開工面積。 （以上數(shù)據(jù)來自長沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)《岳麓區(qū) 20xx 年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《岳麓區(qū) 20xx 年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》） 0608年岳麓區(qū)房地產(chǎn)竣工面積情況對比分析 278050100150200250300350400單位( 萬㎡)20xx 20xx 20xx年18月0 6 0 8 年岳麓區(qū)房地產(chǎn)竣工面積 20xx 年，岳麓區(qū)新增房地產(chǎn)竣工面積為 萬㎡，相比 20xx 年增長了 ㎡，增長了 %。 特別是在目前消費(fèi)者普遍地對未來預(yù)期不好的情況下，依然是“樓花”的樓盤必將很難如以往那樣輕而易舉地取得消費(fèi)群體的信任， “樓花”樓盤的營銷將面臨艱難的攻堅(jiān)戰(zhàn)。岳麓區(qū)，山水靈秀，人文濃厚，以“生態(tài)、宜居”著稱，商品住宅面積占商品房面積絕大 部分比列理所當(dāng)然。 07 年房價(jià)的過快上漲固然還有其他原因 ,而從批準(zhǔn)預(yù)售的數(shù)據(jù)分析后將使情形更加 清晰明朗。到 08 年 ,供銷比猛然超過 2:1，市場形勢突然變化， 讓許多開發(fā)企業(yè)措手不及，競爭激烈，銷售慘淡，降價(jià)嗎，何去何從？ 050100150200單位(萬㎡)20xx 20xx 20xx年16月0 6 0 8 年岳麓區(qū)商品房及住宅銷售面積商品房銷售面積住宅銷售面積 至今，房地產(chǎn)“救市”呼聲日益高漲， 08 年下半年長沙市政府出臺(tái)了系列救市政策，采取了如區(qū)域房交會(huì)、經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼、降低交易稅等救市行動(dòng)以促進(jìn)銷售。 在各組數(shù)據(jù)中， 20xx 年除批準(zhǔn)預(yù)售面積低于 20xx 年外，其他各項(xiàng)均較之 20xx 年有較大增幅，這與 20xx 年全市甚至是全國房地產(chǎn)市場的異?；鸨欠植婚_的。從近 3 年來的土地市場、開工（竣工）面積及批準(zhǔn)預(yù)售面積來看，岳麓區(qū)（長沙市）房地產(chǎn)市場仍然有相當(dāng)部分存量，競爭的激烈程度則不需多言。 三、 0608 年岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場整體價(jià)格變化 20xx、 20xx 及 20xx 年上半年，長沙市商品房銷售均價(jià)分別為 299360 4410 元 /㎡，年增長率分別為 %、 %； 岳麓區(qū)三年來商品房銷售均價(jià)分別為 254 313 3786 元 /㎡，年增長率分別為 %、%。另一方面卻可以預(yù)測這樣的結(jié)論，正是因?yàn)檫@樣一些有利于房地產(chǎn)開發(fā)和 銷售的條件在不斷地成熟和完善，岳麓區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā) 相比于其他區(qū)域，還存在一定的發(fā)展空間。沃府 、 、 約 449 一期開盤時(shí)均價(jià) 3500，目前對外均價(jià) 4300 每天平均來訪的新客戶約 15 批，來電約 5 批 散戶團(tuán)購價(jià) 3500，并有特價(jià)房，但特價(jià)房均價(jià)超過 4000 約 65% 二期開發(fā)工 程緩慢 西城 龍庭 、 、 約 465 一期開盤時(shí)均價(jià) 3580；目前對外均價(jià) 4200 ， 但 推 出3860/3660 兩種一口價(jià)戶型 每天平均來訪的新客戶約 8 批，來電約 3 批 歷次推盤量都比較少，并采用較長時(shí)間蓄客 約 70% 尚有 4 棟未開發(fā) 沁園春 除永祺西京在第一次開盤時(shí)推出約 600 套外，其他項(xiàng)目的推盤都在 100200 套之間。新開盤的項(xiàng)目銷售較好的有永祺西京和湘麓國際。 最為明顯的是沁園