【正文】 總體上來看， 200８年中央針對金融以及房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)控政策，已經(jīng)為 20xx 年乃至以后更長時期我國房地產(chǎn)市場，特別是住宅市場的發(fā)展確定了明 確的政策取向。 另一方面，在房地產(chǎn)整體市場環(huán)境得到改善的同時 ， 市場上也相繼呈 現(xiàn)之前“混亂”市場行為種下的“后果”： 房地產(chǎn)價格出現(xiàn)泡沫，需求者購買力難以支撐高房價；開發(fā)成本不斷增加；融資困難，開發(fā)商資金出現(xiàn)突然性嚴重短缺；市場供應(yīng)遠遠大于需求，銷售難行，降價風(fēng)波層出不窮；房子的質(zhì)量問題喋喋不朽??消費者對于市場的信心嚴重不足，普遍看跌，并形成惡性循環(huán)。至 07 年底，宏觀調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，加上冰災(zāi)“封鎖”，房產(chǎn)交易日漸減少，看房客戶更 是足不出門，樓盤銷售中心“門可羅雀”，投資與投機炒作日漸減少，房地產(chǎn)市場過熱火暴現(xiàn)象有所逆轉(zhuǎn)。 從調(diào)控的目的看，防止投資 過快增長、防止信貸投放過大以控制金融風(fēng)險 ， 保持房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展是０６年－０８年初房地產(chǎn)調(diào)控的重要目的。 小結(jié)： 06 年是國家調(diào)控政策出臺較多的一年，先后出臺的“國六條”和“國十五條”為新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控定下了基調(diào)，并從金融信貸、稅收、土地和建設(shè)方面制定了一系列配套政策。 這個政策對于購房者來說，無疑是一個積極信號。 這些“優(yōu)惠”對于普遍資金鏈緊張的房 地產(chǎn)商來說無疑是極大的“福音”，而更重要的是，它被當?shù)氐囊恍┓康禺a(chǎn)商認為，這是政府在清楚地傳達一種政策導(dǎo)向，在大感“冬天已來”的整體不景氣環(huán)境下，長沙的房地產(chǎn)商似乎是“寵兒“。取消由各區(qū)收取的教育配套費?！兑庖姟芬?guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種不得違反法律法規(guī)提前收取?！兑庖姟饭己?，部分業(yè)內(nèi)人士稱，這可能將提前結(jié)束一些購房者的觀望情緒，釋放一部分消費 者的購房欲望。對于二手房買賣，長沙市政府制訂了“打包”的優(yōu)惠政策：在 20xx 年 12 月 31 日前出售二手商品房，并購買普通商品房的，其二手商品房交易所交營業(yè)稅由財政給予全額補貼；簡化二手房交易手續(xù)，實行一站式服務(wù)；推行買賣合同網(wǎng)上簽約和交易資金銀行托管制度。 從這些情況來看，如果貨幣補貼順利進行，將有一大筆資金進入長沙 樓市。 長沙有關(guān)部門在長沙全面實施安居工程建設(shè)動員大會上透露的消息是： 20xx年的補貼標準為低收入無房家庭每戶 8 萬元，低收入住房困難家庭和棚戶區(qū)、片區(qū)改造等重點拆遷戶每戶 5 萬元。被拆遷人按有關(guān)規(guī)定取得的拆遷補償款，免征所得稅。廉租住房堅持租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔的方式，適時提高廉租住房保障標準，擴大租賃補貼保障范圍，做到應(yīng)保盡保。業(yè)內(nèi)人士認為，這意味著經(jīng)濟適用房建設(shè)資金將直接進入房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。 按照《意見》要求，長沙市的經(jīng)濟適用住房將全面推行貨幣補貼方式，停止實物分配。其他期限檔次存貸款基準利率作相應(yīng)調(diào)整。 10 月 9 日，央行再次降息。 從 20xx 年 9 月 16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準利率 個百分點；存款基準利率保持不變。 金融信貸方面： 人民銀行在 20xx 年繼續(xù)大幅上調(diào)存款準備金率，這反映了國內(nèi)通貨膨脹壓力仍然較大、國家實施從緊貨幣政策的方針未變。 稅收方面： １、《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》 —— 對非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目的預(yù)計利潤率作出規(guī)定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 20%；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不 得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于 10%；經(jīng)濟適用房維持 3%。金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%。 10 月 22 日 :從 20xx 年 11 月 1 日起，對個人首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花 稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。在閑置土地處置上，首次提出要對閑置土地研究征繳增值地價。 ２、 9 月中國人民銀行、中國銀監(jiān)會《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸國力管理的通知》，提高第二套房貸比例首付，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 倍，且首付比例和貸款利率應(yīng)根據(jù)房屋套數(shù)再增加而增加。這一政策出臺不僅規(guī)范了拿地程序，還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為。 土地政策方面： 7 月國土資源和房屋管理局《出讓項目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審核工作程序》，嚴格控制土地的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，同時，使拿地成本增加，控制開發(fā)商囤積土地。經(jīng)濟適用住房建筑面積控制在 60 平方米左右。 11 月，財政部等部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》，對新增建設(shè)用地土地有償使用費有關(guān)政策作出了重大調(diào)整。 金融 信貸政策方面 ：中國人民銀行提高了貸款基準利率，進一步抑制投資需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。 稅務(wù)政策方面： 5 月 30 日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》和《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》，要求各級地方稅務(wù)局要嚴格執(zhí)行 20xx 年 6 月 1 日后的個人住房將購買不足 5 年的住房對外銷售時全額征收營業(yè)稅。 進入 7 月以來，建設(shè)部等部委聯(lián)合發(fā)布了多項通知，最主要的政策包括“ 90/70”和“外資限炒令”。 三、國家與長沙市對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策研究 (20xx 年 至今 ) 20xx 年政府出臺的主要宏觀調(diào)控政策 綜合政策方面： 20xx 年 5 月 17 日，在國務(wù)院常委會議上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施，業(yè)內(nèi)人士稱 “國六條 ”拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。 進入 20xx 年，延續(xù) 06 年火爆形勢， 07 年房地產(chǎn)市場依然牛市，成交面積和成交套數(shù)在 06 年的基礎(chǔ)上均有較大增長，廣大住宅消費群體因擔心房價過分上揚，于是發(fā)起了瘋狂搶房浪潮，有錢買、沒錢的借錢買，房地產(chǎn)市場陷 入“越漲越買”、“越買越漲”的購房怪圈，非理性搶購導(dǎo)致長沙樓市短期供不應(yīng)求和價格直線上揚，至 07 年底，國家頒布的一系列調(diào)控政策（特別是對二次置業(yè)的嚴控）的作用開始逐步顯現(xiàn)，全國房地產(chǎn)形勢發(fā)生扭轉(zhuǎn)，長沙房地產(chǎn)市場也逐步進入調(diào)整期，市場需求急劇減少；時至 20xx 年初，長沙房地產(chǎn)市場進入低迷期，消費者對樓市的信心跌至谷底，觀望態(tài)勢嚴重加劇，“買漲不買跌”，消費者持幣待購現(xiàn)。 相對而言，一般消費群體在購買房子時，因投資需求而形成的購買行為將超過對居住需求的滿足，從而，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下降趨勢時，消費群體普遍看跌，出手更為謹慎，持幣待購，觀望情緒濃厚。 房地產(chǎn)業(yè)是具有保 值增值功能的產(chǎn)業(yè)，同時是可以滿足人民基本住房需求的大宗型產(chǎn)品。 ７、長沙市商品房銷售金額及對比分析 長沙市商品房銷售金額及增長幅度柱狀圖（0 6 0 8 年上半年）1933061 4 1 . 5 414%59% 0 . 7 7 %05010015020025030035006 07 08年上半年單位（億元） 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%70%銷售金額同比增幅數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng) 06 年銷售面積同比上升 %，銷售狀況較好，銷售金額同比增長14%； 07 年長沙房地產(chǎn)市場迎來高峰期，無論是銷售面積還是銷售金額，增長幅度都相當大； 進入 08 年來，由于宏觀調(diào)控政策和財政政策對房地產(chǎn)市場的抑制作用開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場銷售大幅下跌，銷售面積和銷售金額下降幅度達到 20%以上，預(yù)計下半年房地產(chǎn)市場仍無法從低迷中好轉(zhuǎn)。 分區(qū)來看，近幾年來芙蓉區(qū)是長沙均價最高的區(qū)，而岳麓區(qū)是長沙均價最低的區(qū)。進入 07 年后，房地產(chǎn)市場的異?；鸨怖瓌恿藘r格的上升。 08 年上半年基本已達到價格的高峰，依目前的市場形勢 ,下半年價格將走向下跌，甚至不排除有高位跳水的可能。 （ 2）長沙房地產(chǎn)市場價格變化研究 整個長沙市均價從 06 年的 2991 元 /㎡，到 07 年的 3601 元 /㎡，直至 08 年上半年的 4410 元 /㎡，每年漲幅 600800 元 /平米，這是非常大的。 分區(qū)來看， 今年上半年芙蓉區(qū)商品房成交均價 最高，均價為 4766元 /m2；開福區(qū)商品住宅成交均價最高，均價為 4203 元 /m2；岳麓區(qū)商品房、商品住宅成交均價均最低，均價分別為 3786 元 /m 3474 元 /m2。 20xx 年上半年，全市商品房均價為 4410 元 /m2。 分區(qū)看， 20xx 年芙蓉區(qū)商品房、商品住宅成交均價最高，分別為 3944元 /㎡、 3642 元 /㎡；岳麓區(qū)成交均價最低，分別為 3137 元 /㎡、 2996元 /㎡。 20xx 年長沙市商品房分區(qū)價格表 26273380316625423224299124962798 284923782916269105001000150020xx2500300035004000開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 全市單位（元/㎡）商品房均價 商品住宅均價20xx 年全 市商品房均價為 3601 元 /㎡。 其中，商品住宅平均售價為 2691 元 /㎡，同比上漲 %；商品房非住宅平均售價為 5468 元 /㎡，同比下降 %。長沙房地產(chǎn)市場高速發(fā)展這幾年，價格始終是處于上漲的狀態(tài)。市 場已然競爭激烈，消費群體對市場缺乏信心 ,各地政府救市政策已陸續(xù)出臺 ,市場日后將如何走 ,有待進一步分析。 長沙市房地產(chǎn)開發(fā)與銷售各數(shù)據(jù)歸納對比分析 通過對 06 年 — 08 年上半年長沙房地產(chǎn)市場的施工面積、新開工面積、竣工面積、商品房批準預(yù)售面積、商品房銷售面積、住宅預(yù)售面積、住宅銷售面積等數(shù)據(jù)進行對比分析，將更為清晰地認識長沙房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。岳麓區(qū)在0607 年兩年供銷最為平衡，供銷比為 ： 1，供給方面列全市各區(qū)第三，銷售排在第二位， 但到 08 上半年，岳麓區(qū)已然成為了各區(qū)供銷比最大區(qū)域，達到 :1。然而 到 20xx 年上半年，商品房供銷比為 ： 1，其中商品住宅供銷比為 ： 1，剔除掉非市場定價類住宅后，全市商品房供銷比更加增大，進一步證實了今年商品房銷售市場的嚴峻 性。 07 年商品房供銷比為 ： 1，其中商品住宅供銷比為 ： 1，供銷亦呈現(xiàn)基本平衡。需求群體在看跌市場，購買信心嚴重受挫。市場開始遇冷。 20xx 年上半年長沙商品房銷售面積一覽： 項 目 板 塊 數(shù)據(jù)來源：長沙房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng) (4).0608 年上半年長沙房地產(chǎn)商品房銷售面積變化分析 表一 : 0608 年上半年長沙房地產(chǎn)商品房銷售面積變化對比分析 長沙市商品房銷售面積分析柱狀圖（0 6 0 8 年上半年）6 9 0 . 1 98 9 4 . 1 73 4 7 . 7 46 2 5 . 4 78 0 3 . 7 72 9 1 . 4 48 . 0 1 %2 9 . 4 4 % 2 2 . 8 9 %1 1 . 0 0 %2 8 . 4 6 % 2 8 . 2 0 %0100200300400500600700800900100006年 07年 08年上半年單位（萬㎡） 1 0 0 . 0 0 % 8 0 . 0 0 % 6 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %銷售面積 住宅銷售面積銷售面積同比增幅 住宅銷售面積同比增幅 通過各年度銷售面積同比數(shù)據(jù)分析得出 ,消費群體的購房傾向主要集中在下半年。同時銷售金額達 306 億元 ,同比增長 59%. 20xx 年長沙商品房銷售面積一覽： 商品房 住宅 銷售面積（萬㎡） 同比（ %） 比例（ %） 銷售面積（萬㎡） 同比（ %） 比例（ %） 全市 100% 100% 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū) 數(shù)據(jù)來源：長沙房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng) (3).08 年上半年全市商品房累計銷售 萬 m2，同比減少%； 其中住宅銷售 萬 m2，同比減少 %，占商品房銷售面積的比重為 %。銷售金額 193 億元，與去年同期相比增長 14%。 分區(qū)來看，雨花區(qū)是當 之無愧的供給冠軍，每年批準預(yù)售面積都是全市最多的，其次為天心區(qū)，再次為岳麓區(qū)。如下 : 圖表：長沙 0608 年上半年房地產(chǎn)開發(fā)情況對比柱狀圖 長沙產(chǎn)0 6 0 8 年上半年房地開發(fā)情況對比柱狀圖9001100 1040500 53032026003100380029%19%102%24%4%9%42%25%44%05001000150020xx250030003500400006年 07年 08年上半年