【正文】 n2006年寧波樓市調(diào)研報告（轉(zhuǎn)載）(20070312 16:39:21)目錄一、2006年寧波房地產(chǎn)市場總體狀況房地產(chǎn)投資繼續(xù)穩(wěn)步增長新建商品房銷售良好，成交價格穩(wěn)中有升二手房市場價格穩(wěn)定，成交量起伏較大二、土地市場分析三、各個版塊市場分述市中心板塊、城中板塊大戶型為主東部新城催熟江南版塊鄞州逐漸成為寧波的城市副中心江北居住氛圍后發(fā)而上城西等待拓展延伸四、2007年市場展望2007年政策調(diào)控執(zhí)行力度將加大。土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高2007年中小戶型將唱主角。房價格依然會穩(wěn)步上漲，銷售量會平緩上升寫字樓市場則是走向兩極分化五、附表（2006年土地出讓成交一覽等）一 2006年寧波房地產(chǎn)市場總體概況　　2006年是房地產(chǎn)市場的調(diào)控年，寧波的房地產(chǎn)市場則是總體表現(xiàn)良好，房產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，新建商品房銷售良好，二手房市場并未大起大落。宏觀調(diào)控，尤其是“國六條”及細(xì)則政策的出臺，對繼續(xù)穩(wěn)定寧波的房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展起到重要作用。房地產(chǎn)投資繼續(xù)穩(wěn)步增長寧波市歷年房地產(chǎn)投資比較名稱2003200420052006（111月份）投資額（億元）同比增長(％)寧波樓市在2006年的宏觀未出現(xiàn)大起大落，從寧波市統(tǒng)計局公布的數(shù)字情況來看，接近2005年整年的水平。全年的增幅在10％左右，說明在宏觀調(diào)控后，整個寧波的房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸趨于穩(wěn)定，經(jīng)歷了2003年、2004年的房地產(chǎn)行業(yè)投資非理性增長后，寧波的房地產(chǎn)行業(yè)投資在2006年開始凸現(xiàn)理性一面。新建商品房銷售良好，成交價格穩(wěn)中有升　　由于消費者對房價大幅下降的預(yù)期，宏觀調(diào)控在抑制了投資性需求的同時，一定時間內(nèi)也抑制了自住性需求。從2006年的情況來看，購房者的心態(tài)逐漸趨于穩(wěn)定，一些較好的樓盤，價格顯穩(wěn)中有升的趨勢，從成交量上看，今年寧波房地產(chǎn)市場已恢復(fù)較平穩(wěn)狀態(tài)。111月寧波市四區(qū)商品房住宅成交面積一覽根據(jù)房產(chǎn)交易中心提供的數(shù)據(jù)，截止11月寧波四區(qū)成交的商品房面積在221萬平方（其中住宅部分164萬平方，去年整年成交商品房140余萬方），成交規(guī)模與去年宏觀調(diào)控前已相差無幾。親親家園，日湖花園等逆市開盤的樓盤也銷售火爆。據(jù)寧波市城調(diào)隊一份調(diào)查數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前寧波的住宅銷售八成以上是本地人在購買，以本地人自住型需要為主，基礎(chǔ)相對扎實，因此在面臨宏觀調(diào)控的時候，市場并沒有出現(xiàn)惡化情況?！　≡诔山痪鶅r上，除了因4月份江北區(qū)陽光清晨均價為4370元的樓盤大量成交，拉低了4月份商品住房均價而出現(xiàn)較大波動外，其余則保持平穩(wěn)狀態(tài)，處于小幅度穩(wěn)步上漲過程中。但也有個別項目漲幅較大，如水岸心境二期均價以6018元成交，比一期成交均價5400元超出不少，親親家園一期成交均價為4187元，后期成交均價則在4800元左右。1－11月寧波四區(qū)（海曙、江東、江北、鄞州）商品房住宅價格宏觀調(diào)控不是調(diào)控房價下跌，而是讓房價穩(wěn)定在合理的范圍之內(nèi)，使價格能夠體現(xiàn)價值，同時讓整個房地產(chǎn)業(yè)更穩(wěn)定，更健康。事實上，寧波自去年新政的“組合拳”調(diào)控以來，房價并未如部分消費者所預(yù)期的下跌，而是穩(wěn)中有升，只不過漲幅減緩。今年5月最新一輪宏觀調(diào)控在短時間內(nèi)也未對寧波市房價產(chǎn)生大的波動，市場供需雙方也沒有出現(xiàn)去年“國八條”出臺后共同觀望的現(xiàn)象，充分說明寧波樓市已開始步入理性發(fā)展的時期。二手房市場價格穩(wěn)定，成交量起伏較大111月份寧波市四區(qū)二手房（住宅）成交價一覽111月份寧波四區(qū)二手房（住宅）成交量一覽（萬平方）111月份寧波市四區(qū)二手房（住宅）交易均價為5444元/平方米，比去年同期上漲2％。5月29日“九部委意見”出臺，從6月1日起將實施“征收全額營業(yè)稅的時間從2年延長到5年”的新政，造成5月份的最后2天，二手房交易放量成交的現(xiàn)象，對寧波市二手房交易價格變動帶來一定的影響；5月份的最后2天，受九部委《意見》的影響，江東、江北、。　　6月份寧波市四區(qū)二手住房平均價格并未出現(xiàn)較大幅度下跌，反而是繼續(xù)保持平穩(wěn)上升走勢主要原因過了這個大限后，手里有房的客戶又不急著出手。隨著“國六條”及“九部委意見”的出臺，部分購房者開始持幣觀望，但是成交的數(shù)量明顯下降，為5月份的一半左右，交易量有所萎縮?！?月1日后，二手房開征20％的個人所得稅，對二手房市場產(chǎn)生較大影響。9月份市三區(qū)二手房交易持續(xù)走低，市場反映冷淡直到11月二手房市場才有回復(fù)到原先正常水平。小結(jié)：今年寧波房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，歸功于市場對國家調(diào)控政策適應(yīng)程度進一步提高。同時真正有購房需求的群體，紛紛放棄等待觀望，變潛在需求為有效需求，說明居民對房價的承受能力也有所增強。由于去年受宏觀調(diào)控影響而推遲預(yù)售的樓盤，在今年紛紛登場，市場供應(yīng)量加大，居民因市場觀望而推遲的需求開始激發(fā)，使得市場重新進入正軌，并在今年達(dá)到一個高潮。二 土地市場分析土地市場是商品房市場的風(fēng)向標(biāo)，和商品房市場穩(wěn)中有升相比，寧波2006年的土地市場則明顯要敏感得多。2006年112月（12月15日截止數(shù)據(jù)，土地市場部分下同）寧波四區(qū)共出讓成交土地97幅，共計7466畝（497公頃），其中9月到12月成交土地3967畝（264公頃），占到全年的一半多。住宅用地“一地難求”據(jù)寧波市國土資源局的統(tǒng)計，2004年寧波出讓普通住宅用地為404公頃；2005年普通住宅用地供應(yīng)212公頃，2006年截止12月15日，累計已供應(yīng)普通住宅用地247公頃。2005年由于宏觀調(diào)控，住宅用地放量較少，2006年與2004年的土地放量供應(yīng)情況相比，住宅用地對開發(fā)商來說可謂“一地難求”。因此2006年出讓的住宅用地實際成交價格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于出讓前公布的底價。如洪塘3地塊從120萬/畝競價到202萬/畝，七家公司進行激烈競爭便是很好的一個縮影。由于寧波老城區(qū)腹地較小，可供推出的住宅項目用地已日漸稀少，大宗土地更是難覓蹤影。2006年出讓的住宅用地里，維科以2560元/平方拿下的水上公園三期地塊（168畝）是比較大的土地。另一塊成交的住宅用地則較小，位于江東中興路以東、灰沙廠以北的33畝住宅用地，被寧波通程投資開發(fā)有限公司以2860元/平方的樓面價取得。百畝以上住宅地塊較多，成交均為實力企業(yè)除去經(jīng)濟適用房地塊以外，2006年成交的住宅用地里，超過100畝的地塊共計7塊，總出讓面積接近2000畝，占到住宅用地的一半左右。對于政府相關(guān)部門來說，一次性出讓大規(guī)模的土地，通過總額較高的土地款作為一道進入門檻，可以保證參與競爭的開發(fā)商都是有相當(dāng)?shù)馁Y金實力，可以在開發(fā)的同時保證該地塊開發(fā)的完整性，不會因為開發(fā)商的不同，導(dǎo)致難得一塊好地被開發(fā)成素質(zhì)參差不齊的項目。從拿地的企業(yè)來看，這些百畝以上的大地一半以上是被初次進入寧波市場的外來地產(chǎn)大鱷取得，對這些企業(yè)來說，也正必須要拿較大的土地才能符合他們在寧波的戰(zhàn)略布局。百畝地塊摘牌的本地幾家企業(yè)，都是在寧波擁有豐富開發(fā)經(jīng)驗以及相當(dāng)資金實力的老牌開發(fā)商。在寧波市場上手中的土地基本消化，早兩年通過公開市場拿的項目也已基本進入尾盤階段，現(xiàn)在進入公開市場獲得土地，使企業(yè)能夠繼續(xù)發(fā)展。鄞州、江北是住宅用地?zé)狳c供應(yīng)地區(qū)。江北的住宅用地供應(yīng)主要集中在洪塘及附近區(qū)域，今年共成交9幅地塊，計1099畝，其中經(jīng)濟適用房占到一半左右。江北及洪塘居住氛圍將會在這些項目建成后逐漸形成。鄞州區(qū)近兩年的土地出讓及住宅推出量一直是遙遙領(lǐng)先其他區(qū)域。今年共成交住宅用地13幅，共計1066畝。市中心還是俏，樓面地價突破上萬元市中心板塊的土地，不論是住宅用地還是商業(yè)用地，一直都是物以稀為貴。今年成交的土地，在市區(qū)里以商業(yè)地塊為顯眼：江東七里墊地塊以3800元/平方米樓面價成交；江北桃渡路1地塊和漁輪廠地塊分別被寧波銀鑫房產(chǎn)和百隆房產(chǎn)以4400元/平方和4500元/平方的樓面價拿下；和義路2＃地塊更是以19176元/平方的樓面價格創(chuàng)下寧波第一地價。東錢湖區(qū)成為新的開發(fā)熱土。東錢湖區(qū)域以其良好的山水環(huán)境和人文景觀一直被眾多發(fā)展商看好，經(jīng)過幾年的基礎(chǔ)性投資建設(shè)，今年該區(qū)域土地出讓開始逐漸啟動，土地推出呈現(xiàn)規(guī)模化和體量化趨勢，雅戈爾、華潤置業(yè)、寧波華龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在該區(qū)域競得地塊。三幅土地共638畝，出讓樓面價在2300元/平方上下。，銷售情況良好，成為該區(qū)域開始啟動的先鋒，預(yù)計今后該區(qū)域土地推出和開發(fā)將快速上升，繼續(xù)呈現(xiàn)規(guī)?；腕w量化趨勢。國內(nèi)一線開發(fā)商繼續(xù)進軍寧波市場繼金地、中海之后、綠城之后，國內(nèi)房產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)萬科、華潤、合生創(chuàng)展也在寧波拿下土地。萬科在中心區(qū)拿下了288畝的住宅用地用于開發(fā)金色家園系列，。國內(nèi)一線開發(fā)開發(fā)商在資金實力上明顯高于本地企業(yè)，這對寧波土地市場價格上漲推波助瀾起了一定的作用。商業(yè)用地、住宅用地命運迥異宏觀調(diào)控主要是針對住宅市場從開發(fā)到消費的一系列大力調(diào)控，不少原