【正文】 　可以看到，相對(duì)2002006連續(xù)兩年去化量不到30萬(wàn)平方米的情勢(shì)下，2007年去化量超過(guò)40萬(wàn)平方米，甚至有望達(dá)55萬(wàn)平方米，就憑這一沖破寧波寫(xiě)字樓年度銷售歷史最高點(diǎn)的表現(xiàn)，不能不說(shuō)是2007寫(xiě)字樓的旺銷之年?！　≌w市場(chǎng)供需兩旺，去化量沖破歷史　　基于2006年項(xiàng)目存量以及當(dāng)年新推量，2007寫(xiě)字樓市場(chǎng)的總供量依然充足。 (0)2006年以來(lái)國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控政策之多為近年少有。從2006年國(guó)務(wù)院、建設(shè)部等多部委于5月出臺(tái)國(guó)六條及其15條細(xì)則調(diào)控住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)和投資投機(jī)性需求，此后并針對(duì)外資準(zhǔn)入、土地控制、等出臺(tái)諸多相關(guān)政策可以看出國(guó)家對(duì)宏觀調(diào)控的決心，而2007年應(yīng)該是政策落實(shí)年，如果在落實(shí)的過(guò)程中，地方政府仍然不能有效遏制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，那么政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的力度明顯加大。從市場(chǎng)細(xì)分方面講，使用者的個(gè)性化需要將得到最大可能的滿足和引導(dǎo)；從產(chǎn)品品質(zhì)方面講，居住者在使用過(guò)程中，管理者在管理過(guò)程中對(duì)專業(yè)服務(wù)和專業(yè)技術(shù)的要求大幅提高。小結(jié)：隨著宏觀調(diào)控以后，投資者淡出主流消費(fèi)群體，自住型購(gòu)房者的需求方向?qū)?duì)樓市的發(fā)展進(jìn)程起到?jīng)Q定性作用，因此對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)有了更高的要求。但因?yàn)槌鞘邪l(fā)展重心的差異，導(dǎo)致市民升值預(yù)期相對(duì)比較弱，城西新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格也相對(duì)較低?！熬幼≡诮薄币呀?jīng)成為越來(lái)越多市民的選擇?！　〗毙聟^(qū)區(qū)塊（包括江北西區(qū)）將建設(shè)綜合性城市新區(qū)，以及中心城的副商業(yè)中心。江北　　房產(chǎn)新政后，江北兩大逆市開(kāi)盤(pán)的“親親家園” 和“日湖花園”令人意外的捷報(bào)連連；不久前姚江北側(cè)3＃地塊的熱烈拍賣或?qū)⒁l(fā)新一輪的江北投資潮；坤和建設(shè)和凱德置地入駐開(kāi)發(fā)的帶動(dòng)效應(yīng)，日湖琴園、天合家園、親親家園、洪都二期等大盤(pán)的陸續(xù)面世，都標(biāo)志著江北區(qū)已刷新了經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)的印象，跨入房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)及消費(fèi)熱點(diǎn)區(qū)域的時(shí)代。鄞州　　放眼全國(guó)，很難找到一個(gè)如寧波一樣，對(duì)地產(chǎn)大鱷有著如此誘惑力的副省級(jí)城市。另外，萬(wàn)特東部新城中央商務(wù)區(qū)標(biāo)志性建筑之一，投資高達(dá)10億元的發(fā)展大廈，于10月底破土動(dòng)工興建。代表樓盤(pán)有東方瑞市、君悅花園和我們的彩虹國(guó)際等。市中心板塊、城中板塊　　寧波人傳統(tǒng)的住宅觀念一時(shí)還不會(huì)發(fā)生改變，市中心板塊也不可能貶值。市場(chǎng)供求比預(yù)計(jì)為3：1，供應(yīng)量明顯高過(guò)需求，而供應(yīng)量主要集中在鄞州新城區(qū)、科技園區(qū)等較遠(yuǎn)區(qū)域。土地市場(chǎng)上地方政府和中央之間再次有微妙關(guān)系出現(xiàn)。國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商在資金實(shí)力上明顯高于本地企業(yè)，這對(duì)寧波土地市場(chǎng)價(jià)格上漲推波助瀾起了一定的作用。市中心還是俏，樓面地價(jià)突破上萬(wàn)元市中心板塊的土地，不論是住宅用地還是商業(yè)用地，一直都是物以稀為貴。從拿地的企業(yè)來(lái)看，這些百畝以上的大地一半以上是被初次進(jìn)入寧波市場(chǎng)的外來(lái)地產(chǎn)大鱷取得，對(duì)這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，也正必須要拿較大的土地才能符合他們?cè)趯幉ǖ膽?zhàn)略布局。2005年由于宏觀調(diào)控，住宅用地放量較少，2006年與2004年的土地放量供應(yīng)情況相比，住宅用地對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可謂“一地難求”。9月份市三區(qū)二手房交易持續(xù)走低，市場(chǎng)反映冷淡直到11月二手房市場(chǎng)才有回復(fù)到原先正常水平。宏觀調(diào)控不是調(diào)控房?jī)r(jià)下跌，而是讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定在合理的范圍之內(nèi)，使價(jià)格能夠體現(xiàn)價(jià)值，同時(shí)讓整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)更穩(wěn)定，更健康。新建商品房銷售良好，成交價(jià)格穩(wěn)中有升　　由于消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)大幅下降的預(yù)期，宏觀調(diào)控在抑制了投資性需求的同時(shí)，一定時(shí)間內(nèi)也抑制了自住性需求。房?jī)r(jià)格依然會(huì)穩(wěn)步上漲，銷售量會(huì)平緩上升寫(xiě)字樓市場(chǎng)則是走向兩極分化五、附表（2006年土地出讓成交一覽等）(20070312 16:39:21)目宏觀調(diào)控，尤其是“國(guó)六條”及細(xì)則政策的出臺(tái)，對(duì)繼續(xù)穩(wěn)定寧波的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展起到重要作用。親親家園，日湖花園等逆市開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)也銷售火爆。二手房市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定，成交量起伏較大111月份寧波市四區(qū)二手房（住宅）成交價(jià)一覽111月份寧波四區(qū)二手房（住宅）成交量一覽（萬(wàn)平方）111月份寧波市四區(qū)二手房（住宅）交易均價(jià)為5444元/平方米，比去年同期上漲2％。由于去年受宏觀調(diào)控影響而推遲預(yù)售的樓盤(pán)，在今年紛紛登場(chǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)量加大，居民因市場(chǎng)觀望而推遲的需求開(kāi)始激發(fā)，使得市場(chǎng)重新進(jìn)入正軌，并在今年達(dá)到一個(gè)高潮。由于寧波老城區(qū)腹地較小，可供推出的住宅項(xiàng)目用地已日漸稀少，大宗土地更是難覓蹤影。鄞州、江北是住宅用地?zé)狳c(diǎn)供應(yīng)地區(qū)。東錢湖區(qū)域以其良好的山水環(huán)境和人文景觀一直被眾多發(fā)展商看好，經(jīng)過(guò)幾年的基礎(chǔ)性投資建設(shè)，今年該區(qū)域土地出讓開(kāi)始逐漸啟動(dòng)，土地推出呈現(xiàn)規(guī)模化和體量化趨勢(shì)，雅戈?duì)?、華潤(rùn)置業(yè)、寧波華龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在該區(qū)域競(jìng)得地塊。當(dāng)然也有例外，位于江東的七里墊地塊的出讓算是商業(yè)地產(chǎn)揚(yáng)眉吐氣的一次，經(jīng)過(guò)103輪次現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，（）的價(jià)格成交。這樣的做法很可能使中央政府在限制地方大幅出讓土地方面收效甚微。而2005年、2006年住宅用地供應(yīng)均較少，開(kāi)發(fā)企業(yè)也看出了其中的商機(jī)，因此一旦有住宅用地推出，因此必是一陣瘋搶。寧波民間資本雄厚，改善型需求客戶大量存在，只要有心儀的產(chǎn)品，必然毫不猶豫下單。該項(xiàng)目將耗時(shí)10年，建成后的東部新城與老城區(qū)一起，成為寧波的兩個(gè)市中心。而樓市意義上的江南板塊是指寧波甬江南岸、通途路以北、中興路以東、東外環(huán)線以西的區(qū)域范圍。眾多高品質(zhì)樓盤(pán)扎根于此，江南板塊已逐漸成為商務(wù)與居住的聚集地，這也充分驗(yàn)證了江南板塊所具有的巨大潛力。　　作為寧波城市副中心，鄞州新城區(qū)的定位是“經(jīng)濟(jì)、文化、行政中心”，巨大的商業(yè)、辦公體量使得板塊的居住氛圍逐漸濃厚。代表樓盤(pán)北岸琴森、日湖花園等。隨著周邊洪都花園、親親家園、頤和名苑等幾個(gè)樓盤(pán)交付后，人氣將迅速匯聚。盡管與市中心樓盤(pán)相比，周邊的生活、交通等配套還不盡如人意，但從整體區(qū)域看，該板塊相比于鄞州中心區(qū)、新三江口和科技園區(qū)還是略勝一籌。相比于環(huán)城西路和機(jī)場(chǎng)路之間區(qū)塊，這個(gè)區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)數(shù)量目前來(lái)看還比較少，價(jià)格也相對(duì)較低，但是劣勢(shì)還在于配套不全，區(qū)域規(guī)劃住宅功能不強(qiáng)?！　∽鳛闃潜P(pán)價(jià)值的核心點(diǎn)，品質(zhì)是左右樓盤(pán)價(jià)格的重要內(nèi)因。2007年政策調(diào)控執(zhí)行力度將加大。一方面是寧波房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高，很多收入有限的年輕人（初次置業(yè)）在面臨結(jié)婚等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的時(shí)候，不得不在單價(jià)、總價(jià)、面積上權(quán)衡，過(guò)渡性的自住需求大量釋放，表現(xiàn)在小戶型的銷售火爆。2007年整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量肯定將小于2006年，而中小戶型的大量上市更會(huì)進(jìn)一步激發(fā)初次置業(yè)者和部分投資人的消費(fèi)欲望，可以預(yù)計(jì)2007年寧波房?jī)r(jià)格依然會(huì)穩(wěn)步上漲，銷售量會(huì)平緩上升。搶先發(fā)布:《07—08寧波地產(chǎn)報(bào)告》之寫(xiě)字樓篇(1)”　　在去年初，業(yè)界對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行展望時(shí)，觀點(diǎn)比較一致的認(rèn)為，2007年的樓市舞臺(tái)的主角，將屬于寫(xiě)字樓?！　≡倏葱枨?。不過(guò)也應(yīng)看到，這其中也有前兩年需求不振，開(kāi)發(fā)商為減輕壓力，有意對(duì)供量進(jìn)行控制等因素的作用?！　≌w來(lái)看，去年寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷售價(jià)格有大幅上升，均價(jià)接近10000萬(wàn)元/平方米。　　以為例，其位居寸土寸金的市中心CBD，建筑上打破傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的封閉空間，建設(shè)為逐層退臺(tái)式空中花園；在外立面上，采用傳統(tǒng)仿古灰磚貼面，自下而上顏色漸深，同時(shí)橫向線條采用斬假石做補(bǔ)充，再現(xiàn)寧波作為近代通商口岸曾經(jīng)盛行的海派建筑風(fēng)貌。從租金相對(duì)較低廉的老寫(xiě)字樓，到以華聯(lián)寫(xiě)字樓為代表的一大批中等檔次寫(xiě)字樓群，再到（）、金隆國(guó)際、中寧大廈等高級(jí)寫(xiě)字樓群，低、中、高各檔次寫(xiě)字樓都以其自身的優(yōu)勢(shì)、特色占領(lǐng)各自的市場(chǎng)份額。這些寫(xiě)字樓大都為早年的一些老寫(xiě)字樓，一般位于相對(duì)市中心的地段，寫(xiě)字樓本身往往存在大廳較簡(jiǎn)陋、內(nèi)部配套較差、智能化系統(tǒng)配備不全、車位緊缺等問(wèn)題?！　膶?xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，市中心CBD區(qū)域可供開(kāi)發(fā)土地逐漸減少，新增供應(yīng)將逐年減少，而近郊商務(wù)則因區(qū)域空間廣闊、道路交通便捷，并且以較低的價(jià)格、更為多樣化的產(chǎn)品逐漸成為商務(wù)新興熱點(diǎn)。其憑借建筑上創(chuàng)新形態(tài)與配置上高端品質(zhì)化，以及優(yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)，備受獨(dú)立性強(qiáng)的企業(yè)青睞。 8月份 寧波市六區(qū)土地出讓明細(xì)表　　2）寧波周邊縣市土地出讓 　　8月份，寧波市區(qū)周邊區(qū)域，共用住宅及商業(yè)用地出讓公告16宗，；出讓區(qū)域主要分布在慈溪、象山與余姚，其中，余姚出讓面積較多，共出讓住宅及商業(yè)用地6幅。 　　8月份，從銷售走勢(shì)來(lái)看，寧波住宅市場(chǎng)價(jià)升量跌的趨勢(shì)較為明顯，09年18月份，供應(yīng)量與銷售量均劃出一個(gè)金字型的拋物線。 　?。?）商品住宅成交數(shù)據(jù)分析 　　從成交均價(jià)比例來(lái)看校友錄，由于北侖區(qū)域成交量的減少，6000－8000元/平米的區(qū)間，減少了20個(gè)百分點(diǎn)；而10000元/平米以上的區(qū)間有上升的趨勢(shì)，12000－14000元/平米區(qū)間增加了14個(gè)百分點(diǎn)；14000－16000元/平米區(qū)間增加了12個(gè)百分點(diǎn)，16000－18000元/平米區(qū)間增加了9個(gè)百分點(diǎn)。 　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交分析 　　（1）18月寧波市區(qū)寫(xiě)字樓成交走勢(shì) 　　8月份，寫(xiě)字樓成交走勢(shì)較為平穩(wěn)，還是能保持在近6萬(wàn)平米的高位，這就意味著，每周都有1萬(wàn)平米以上的銷售量，成交的主力區(qū)域依然在高新區(qū)、鄞州南部商務(wù)區(qū)與江東區(qū)。 28 / 28