【正文】 一年期人民幣貸款基準利率 個百分點；存款基準利率保持不變。 10 月 22 日 :從 20xx 年 11 月 1 日起，對個人首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到 1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花 稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 土地政策方面： 7 月國土資源和房屋管理局《出讓項目土地使用權轉讓審核工作程序》，嚴格控制土地的轉讓環(huán)節(jié)，同時，使拿地成本增加，控制開發(fā)商囤積土地。 稅務政策方面： 5 月 30 日，國家稅務總局發(fā)布了《關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知》和《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》，要求各級地方稅務局要嚴格執(zhí)行 20xx 年 6 月 1 日后的個人住房將購買不足 5 年的住房對外銷售時全額征收營業(yè)稅。 相對而言，一般消費群體在購買房子時，因投資需求而形成的購買行為將超過對居住需求的滿足，從而，在房地產市場出現下降趨勢時，消費群體普遍看跌，出手更為謹慎，持幣待購，觀望情緒濃厚。進入 07 年后，房地產市場的異?；鸨怖瓌恿藘r格的上升。 20xx 年上半年，全市商品房均價為 4410 元 /m2。長沙房地產市場高速發(fā)展這幾年，價格始終是處于上漲的狀態(tài)。然而 到 20xx 年上半年，商品房供銷比為 ： 1，其中商品住宅供銷比為 ： 1，剔除掉非市場定價類住宅后，全市商品房供銷比更加增大，進一步證實了今年商品房銷售市場的嚴峻 性。 20xx 年上半年長沙商品房銷售面積一覽： 項 目 板 塊 數據來源：長沙房地產政務信息網 (4).0608 年上半年長沙房地產商品房銷售面積變化分析 表一 : 0608 年上半年長沙房地產商品房銷售面積變化對比分析 長沙市商品房銷售面積分析柱狀圖（0 6 0 8 年上半年）6 9 0 . 1 98 9 4 . 1 73 4 7 . 7 46 2 5 . 4 78 0 3 . 7 72 9 1 . 4 48 . 0 1 %2 9 . 4 4 % 2 2 . 8 9 %1 1 . 0 0 %2 8 . 4 6 % 2 8 . 2 0 %0100200300400500600700800900100006年 07年 08年上半年單位（萬㎡） 1 0 0 . 0 0 % 8 0 . 0 0 % 6 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %銷售面積 住宅銷售面積銷售面積同比增幅 住宅銷售面積同比增幅 通過各年度銷售面積同比數據分析得出 ,消費群體的購房傾向主要集中在下半年。如下 : 圖表：長沙 0608 年上半年房地產開發(fā)情況對比柱狀圖 長沙產0 6 0 8 年上半年房地開發(fā)情況對比柱狀圖9001100 1040500 53032026003100380029%19%102%24%4%9%42%25%44%05001000150020xx250030003500400006年 07年 08年上半年單位（萬㎡）0%20%40%60%80%100%120%新開工面積 竣工面積 施工面積開工面積增幅 竣工面積增幅 施工面積增幅圖表：長沙市商品房預售面積增長研究 長沙市商品房預售面積變化分析圖（0 6 0 8 年上半年）7 5 1 . 49 3 7 . 4 95 6 1 . 9 76 5 6 . 6 57 9 5 . 7 24 8 1 . 4 62 8 . 6 2 %2 2 . 1 0 %5 6 . 9 6 %4 2 . 8 0 %1 2 . 8 1 %5 8 . 2 5 %0100200300400500600700800900100006 07 0 8 年上半年單位（萬㎡）0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %商品房批準預售面積 住宅批準預售面積商品房批準預售同比增幅 住宅批準預售同比增幅歸納以上數據及變化并進行對比分 析 :三年來，長沙房地產市場一直處于高速發(fā)展狀態(tài)，開工面積和竣工面積增幅較大，供給面積亦向上攀升。 長沙房地產投資分析圖（0608年上半年）0200400600單位（億元）0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%房地產投資金額增長率房地產投資金額300 420 195增長率 17% 40% 30%20xx 年 20xx 年20xx 年上半年 數據來源于：長沙房地產政務信息網（鼎嘉企劃整理） 從上表看出， 06— 07 年投資增幅較大，達到同比增長 40%,房地產市場處于上升狀態(tài)， 07 年的房地產投資又主要集中在下半年，“瘋狂的樓市”催生出瘋狂開發(fā)投資， 06— 07 年中頻現“地王”的現象，北辰實業(yè)更以 92 億天價奪得新河三角洲地塊 ,刷新“中國地王”歷史記錄。 期間可劃分為三個階段： 199720xx 年為平穩(wěn)發(fā)展期； 20xx20xx年為發(fā)展增速期；進入 20xx 年，則進入高峰調整期。行政區(qū)劃調整首先展開： １）望城縣坪塘、含浦、蓮花、雨敞坪四鎮(zhèn)劃歸岳麓區(qū) ２）雷鋒鎮(zhèn)由望城縣委托長沙高新技術開發(fā)區(qū) 管理（名義上保留在望城縣境內，實際劃入長沙高新區(qū)范圍，長沙高新區(qū)是市直管國家級高新區(qū)） ３）望城縣行政中心遷至星城鎮(zhèn)同心村、竹山坡村。 08 年，國家批準長株潭城市群進行“兩型社會”建設，這對長沙來說無疑是一個新的經濟機遇。 06 年，全市全年實現 GDP1790． 66億元，同比增長 14． 8%，連續(xù)5 年增速超過 %。 前 言 本報告主要針對目前房地產發(fā)展狀況、重點研究長沙市（ 20xx 年20xx 年上半年）供求發(fā)展變化、消費群體消費心理發(fā)展變化、價格走勢變化、競爭發(fā)展變化、政策導向等變化發(fā)展，并以調查項目周邊競爭樓盤及選取幾個大型樓盤的的營銷狀況，分析長沙房地產 — 大河西先導區(qū)的發(fā)展趨勢，期望從中獲得啟示，以指導實踐。另一方面，我們通過對微觀的個體樓盤進行市場調查，包括 個體性訪談等研究方法，通過展現典型樓盤的營銷發(fā)展現狀以及獲取房地產利益相關者對于樓市的判斷，以期望從微觀個體的表現獲得某些參考。三大產業(yè)產值分別達到了 、 、 億元，幅度分別為 %、 %和 %。 20xx～ 長沙 GDP 增長情況一覽表 年份 GDP 總值（億元） 增長（ %） 產業(yè)產值 產業(yè)增長比例 第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè) 第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè) 20xx年 % % % % 20xx年 2190 % % % 20xx年 19月 2092． 9 15% % % % [以上數據來源于長沙市統(tǒng)計局發(fā)布公報 ] 二、長沙城市發(fā)展規(guī)劃及趨勢變化 近年來，長沙經濟高速發(fā)展，城市發(fā)展日新月異，城市格局不斷變化。望城縣 的總面積由平方公里變?yōu)? 平方千米減少至 平方千米，面積已經小于長沙市區(qū)。至 07 年底，長沙房地產市場已經出現風險加大的跡象，廣、深、瀘、京等大城市房地產泡沫開始破滅，全國地產市場形勢急轉直下，長沙亦未能幸免，嚴峻的房地產市場形勢在 08 年盡情顯現，商品房供過于求，成交面積和套數、都嚴重下滑，各開發(fā)項目不同程度地變相降價，中央與各地已出臺了相應“救市”政策，全國地產步入了新的調整期。同年，全市商品房累計批準預售 萬㎡，同比增長 %；其中住宅批準預售 萬㎡，同比 增長 %。 長沙房地產市場銷售情況 ⑴． 06 年全市商品房累計銷售 萬㎡，同比增長 %； 其中住宅銷售 萬㎡，同比增長 %，占商品房銷售面積的比重為 %。一方面歸咎于國家對房地產業(yè)的宏觀調控政策的逐步顯現，投資性與投機性需求基本得到抑制，改善性需求也在政策下有所收斂；另一方面則應該歸咎于利潤最大化導向下過高的房價讓剛性需求群體無法企及，從而使市場需求大大降低?！霸缆磪^(qū)已然成為了長沙市的熱門開發(fā)板塊，市場供給一路加大，由于相對市中心偏遠 ,需求暫時有限 , 進入 08 年后 ,供求關系已嚴重失衡，競爭激烈。 分區(qū)來看， 天心區(qū)商品房成交均價最高，均價為 3380 元 /㎡；岳麓區(qū)商品房成交均價最低，均價為 2542 元 /㎡ 。全市僅岳麓區(qū)、天心區(qū)商品住宅均價低于全市均價，其余四區(qū)商品住宅均價目前已達 4000 元 /m2 以上。岳麓區(qū)由于開發(fā)較晚，屬于較新的開發(fā)區(qū)域，近年來由于國家和省政府規(guī)劃才成為重點開發(fā)區(qū)域，地價等相關因素也是近幾年才有走高的趨勢，所以房地產均價相對于其他各區(qū)要低很多，也一直低于長沙市整體均價?？梢灶A見， 受消費者對樓市信心不足的影響長沙房地產市場第四季度的銷售形勢依然較為嚴峻。 7 月，銀監(jiān)會發(fā)布《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》，提出了九項要求，完善房地產信貸管理相關制度及措施。 金融信貸政策方面： １、 20xx 年 111 月中央行連續(xù)上調存款類金融機構人民幣存款準備金率和貸款基準利率，最后一次調整后存款類金融機構人民幣存款準備金率達到 %，一年期存款基準利率從 %提高到 %。同時 ,下調個人住房公積金貸款利率 ,各檔次利率分別下調 個百分點。 10 月 15 日起下調存款類金融機構人民幣存款準備金率 個百分點； 10 月 9 日起下調一年期人民幣存貸款基準利率各 個百分點。棚戶區(qū)拆遷安置原則上實行貨幣補償。 在長沙，很多從事二手賣中介的人都認為過高的稅收限制了當地的二手房交易。 救市第四招：公積金貸款首付降為 20% 此外《意見》還給那些想利用公積金買房的長沙市民帶來了好消息：購買第一套商品房申請住房公積金貸款的，首付房款比例由 30%調整為 20%，貸款最長期限由 20 年調整為 30 年。 至 20xx 年，一方面： 06 年和 07 年出臺的宏觀政策效果相繼得到顯現，國家對于維持房地產市場健康發(fā)展的整體政策沒有變化 ，打擊囤地、炒地和從緊的貨幣政策仍未改變并在此基礎上更為細化和具體；市場上的過熱投資與投機行為得到規(guī)范；住宅供應結構得到改善，經濟適用房、保障性住房、廉租住房的供給增多；房地產信貸市場與房地產的開發(fā)門檻提高??房地產的整體市場已得到改善。 20xx 年 16 月，全區(qū)經濟在二、三產業(yè)推動下，增長繼續(xù)保持高速平穩(wěn)態(tài)勢。 起步區(qū)規(guī)劃 先導區(qū)的規(guī)劃區(qū)為湘江以西，涉及 4 個區(qū)縣、 15 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，用地總面積約為 1200 平方公里，其中核心區(qū)用地總面積約 570 平方公里，起步區(qū)規(guī)劃面積 230 平方公里。 第二節(jié) 岳麓區(qū)房地產市場發(fā)展研究 一、岳麓區(qū)房地產發(fā)展概述 長期以來長沙市的發(fā)展重心在河東，河西岳麓區(qū)的房地產業(yè)發(fā)展可以 20xx 年長沙市政府遷至岳麓區(qū)為發(fā)展起步階段，主要發(fā)展經濟適用房、安置房。 20xx 年 18 月，岳麓區(qū)房地產開發(fā)投資額達到 444525 萬元，達到 20xx 年全年的 %、 20xx 年全年的%，預計 20xx 年岳麓區(qū)年度房地產開發(fā)總投資額將與 20xx 年持平。其中，包括了歷史施工在建面積及當年新增開工面積。 特別是在目前消費者普遍地對未來預期不好的情況下，依然是“樓花”的樓盤必將很難如以往那樣輕而易舉地取得消費群體的信任， “樓花”樓盤的營銷將面臨艱難的攻堅戰(zhàn)。 07 年房價的過快上漲固然還有其他原因 ,而從批準預售的數據分析后將使情形更加 清晰明朗。 在各組數據中， 20xx 年除批準預售面積低于 20xx 年外，其他各項均較之 20xx 年有較大增幅，這與 20xx 年全市甚至是全國房地產市場的異?；鸨欠植婚_的。 三、 0608 年岳麓區(qū)房地產市場整體價格變化 20xx、 20xx 及 20xx 年上半年，長沙市商品房銷售均價分別為 299360 4410 元 /㎡，年增長率分別為 %、 %； 岳麓區(qū)三年來商品房銷售均價分別為 254 313 3786 元 /㎡，年增長率分別為 %、%。沃府 、 、 約 449 一期開盤時均價 3500，目前對外均價 4300 每天平均來訪的新客戶約 15 批，來電約 5 批 散戶團購價 3500，并有特價房，但特價房均價超過 4000 約 65% 二期開發(fā)工 程緩慢 西城 龍庭 、 、 約 465 一期開盤時均價 3580；目前對外均價 4200 ， 但 推 出3860/3660 兩種一口價戶型 每天平均來訪的新客戶約 8 批，來電約 3 批 歷次推盤量都比較少，并采用較長時間蓄客 約 70% 尚有 4 棟未開發(fā) 沁園春新開盤的項目銷售較好的有永祺西京和湘麓國際