【正文】 手。　　在成交均價(jià)上，除了因4月份江北區(qū)陽(yáng)光清晨均價(jià)為4370元的樓盤大量成交，拉低了4月份商品住房均價(jià)而出現(xiàn)較大波動(dòng)外，其余則保持平穩(wěn)狀態(tài)，處于小幅度穩(wěn)步上漲過程中。房地產(chǎn)投資繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)寧波市歷年房地產(chǎn)投資比較名稱2003200420052006（111月份）投資額（億元）同比增長(zhǎng)(％)錄一、2006年寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況房地產(chǎn)投資繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)新建商品房銷售良好，成交價(jià)格穩(wěn)中有升二手房市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定，成交量起伏較大二、土地市場(chǎng)分析三、各個(gè)版塊市場(chǎng)分述市中心板塊、城中板塊大戶型為主東部新城催熟江南版塊鄞州逐漸成為寧波的城市副中心江北居住氛圍后發(fā)而上城西等待拓展延伸四、2007年市場(chǎng)展望2007年政策調(diào)控執(zhí)行力度將加大。寧波樓市在2006年的宏觀未出現(xiàn)大起大落，從寧波市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字情況來(lái)看，接近2005年整年的水平。但也有個(gè)別項(xiàng)目漲幅較大，如水岸心境二期均價(jià)以6018元成交，比一期成交均價(jià)5400元超出不少，親親家園一期成交均價(jià)為4187元，后期成交均價(jià)則在4800元左右。隨著“國(guó)六條”及“九部委意見”的出臺(tái)，部分購(gòu)房者開始持幣觀望，但是成交的數(shù)量明顯下降，為5月份的一半左右，交易量有所萎縮。百畝以上住宅地塊較多，成交均為實(shí)力企業(yè)除去經(jīng)濟(jì)適用房地塊以外，2006年成交的住宅用地里，超過100畝的地塊共計(jì)7塊，總出讓面積接近2000畝，占到住宅用地的一半左右。鄞州區(qū)近兩年的土地出讓及住宅推出量一直是遙遙領(lǐng)先其他區(qū)域。國(guó)內(nèi)一線開發(fā)商繼續(xù)進(jìn)軍寧波市場(chǎng)繼金地、中海之后、綠城之后，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)萬(wàn)科、華潤(rùn)、合生創(chuàng)展也在寧波拿下土地。寧波的開發(fā)商經(jīng)過將近兩年處于缺地狀態(tài)后，對(duì)住宅土地都頗有“餓”態(tài)，臨近年底，不少企業(yè)都有大筆的回收資金無(wú)處可去，土地價(jià)格自然會(huì)被抬高；同時(shí)不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這可能也和2007年1月1號(hào)起實(shí)施的對(duì)國(guó)有出讓土地款項(xiàng)重新分配原則有關(guān)。　　而在過去的三年時(shí)間里，寧波的住宅價(jià)格漲到了一個(gè)瓶頸，而一向不怎么被關(guān)注的寫字樓的價(jià)格則一直沒有大幅度提升，主要原因就是供大于求。其主要原因還在于寧波城市小，郊區(qū)到市區(qū)也沒多少路程；其次是產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分程度低，目標(biāo)市場(chǎng)定位并不清晰，各種品質(zhì)的產(chǎn)品價(jià)格較為接近，價(jià)格沒有對(duì)品質(zhì)形成準(zhǔn)確的反映，樓盤單一性明顯，品質(zhì)差別不大。市中心的樓盤將逐步凸顯其地段優(yōu)勢(shì)，特別在產(chǎn)品上注重細(xì)節(jié)、人性化的把握，提高檔次，與郊區(qū)高檔樓盤拉開檔次。目前，新城內(nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施已開始動(dòng)工。明辰紫月、丁香苑等社區(qū)的發(fā)展為江南板塊帶來(lái)了濃厚的居住氛圍?！　∑焚|(zhì)不錯(cuò)的樓盤和周邊日趨成熟的配套設(shè)施，還有相對(duì)低廉的價(jià)格，加之靠近老城區(qū)，交通便利，擁有巨大潛力的江南板塊已漸成房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域?！　≯粗菪鲁菂^(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃一直到2010年，屆時(shí)計(jì)劃容納20萬(wàn)人口。作為居住板塊，擁有得天獨(dú)厚的自然景觀資源優(yōu)勢(shì)?！?　江北是寧波城區(qū)中房地產(chǎn)最晚啟動(dòng)的一個(gè)區(qū)，可開發(fā)空間巨大?！　∨c鄞州中心區(qū)、新三江口以及城市東部區(qū)域的樓盤相比，城西版塊多走中低檔路線，價(jià)格相對(duì)較低，在35005500元/平方米，低于城東板塊的55007000元/平方米以及鄞州中心區(qū)的65007500元/平方米，也低于新三江口區(qū)塊的55006500元/平方米。眾多人口的涌入以及城西板塊好又多商圈核心區(qū)域的形成為其商業(yè)升級(jí)奠定了基礎(chǔ)，也為這些寫字樓、商業(yè)街區(qū)進(jìn)駐及發(fā)展創(chuàng)造了極好的條件。他們因進(jìn)入較晚，在地價(jià)上不具優(yōu)勢(shì)，這可能會(huì)促使其在開發(fā)和營(yíng)銷上推陳出新，這些變化不僅讓消費(fèi)者受益，也將提升寧波房地產(chǎn)整體的開發(fā)水平?！‰m然2006年寧波房?jī)r(jià)增幅回落，但是寧波之房前價(jià)漲幅連續(xù)三年處于全國(guó)第一位，因此2007年對(duì)全國(guó)、對(duì)寧波來(lái)講，是敏感的一年。2006年年底的寧波出讓土地競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將是2007年寧波土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影和預(yù)熱，預(yù)計(jì)隨著土地供應(yīng)閘門的縮緊，如沒有重大政策變動(dòng)，土地價(jià)格的上漲趨勢(shì)短期內(nèi)難以改變；另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對(duì)存量土地資源的整合，對(duì)存量土地的競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。2006年的房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的90/70標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)六條和國(guó)十五條的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。作者： 2008年01月09日08:50 在一片片焦噪的“漲”聲中，所謂供需嚴(yán)重失衡、競(jìng)爭(zhēng)慘烈寫字樓市場(chǎng)，似乎已退避在人們視線的邊緣了。　　盡管上述兩個(gè)數(shù)據(jù)間有近15萬(wàn)平方米的差距，但肯定超過40萬(wàn)平方米的消化量，相比于前三年，這個(gè)數(shù)字絕對(duì)可以稱得上“旺銷”?！　≡倏?，（）銷售均價(jià)達(dá)到9000元/平方米，中心銷售價(jià)也沖至近9000元/平方米，重新推出的（），均價(jià)達(dá)到了10000元/平方米?！　「叨藢懽謽羌w入市，辦公地標(biāo)升級(jí)換代　　隨著商務(wù)的擴(kuò)散化和寫字樓市場(chǎng)本身發(fā)展所趨，寧波的高端寫字樓集體入市更是成為今年寫字樓市場(chǎng)的最大亮點(diǎn)?！　×硗?，一批富有創(chuàng)新性的高端寫字樓也在2007年露面?！　。袌?chǎng)上升空間很大　　從租金方面看，存量與新推量?jī)擅鎶A擊，導(dǎo)致寫字樓租賃市場(chǎng)房源激增，這迫使市中心區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨鹪?006年一度出現(xiàn)下滑?！　《S著金隆國(guó)際、波特曼中心等高檔寫字樓的投放使用，填補(bǔ)了寧波高檔寫字樓租賃市場(chǎng)的空缺。　　三是以鄞州南部商務(wù)區(qū)為代表的鄞州新城區(qū)，該區(qū)域目前已有廣博國(guó)貿(mào)中心、新洲銀座（）及大量政府辦公樓，商務(wù)氛圍漸起?！　∩鲜鲞@些產(chǎn)品的出現(xiàn)，完全顛覆了傳統(tǒng)高層寫字樓的集體型辦公觀念，取而代之的是多變的建筑曲線、集中統(tǒng)一的整體效果及健康生態(tài)的辦公環(huán)境。 8月份 寧波市六區(qū)土地成交明細(xì)表　　2）寧波周邊縣市土地成交 　　8月份，寧波周邊區(qū)域共成交住宅與商業(yè)用地10幅，；從成交區(qū)域來(lái)看，分布在慈溪、余姚、象山、寧海與奉化，其中，寧?？h成交面積最多，僅成交1幅商住用地，由寧波市交通房地產(chǎn)有限公司競(jìng)得。其中，海曙區(qū)主要由青林灣的三期觀瀾小高層住宅放量，較7月份增加了206套，上升幅度較大；高新區(qū)的江南一品在長(zhǎng)期蓄水后終于正式開盤，由于客戶累積較好，而且區(qū)域圍繞東部新城，未來(lái)預(yù)期較好，而且競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手匱乏，成交量與成交價(jià)格一路攀高；北侖區(qū)域在7月份世茂世界灣（）集中放量后goodfeel，續(xù)量不足使該區(qū)域成交量下降幅度較大，但區(qū)域內(nèi)低價(jià)樓盤的存量也逐步消化，客戶更多選擇一些低單價(jià)大面積的戶型，成績(jī)量依然能維持在500套以上；鄞州區(qū)由于后續(xù)供量不足，成交量較7月份又下降了352套，目前主要為盛世天城（）、上上城等大盤的存量消化，其他個(gè)盤成交量均較?。唤北眳^(qū)由于單價(jià)相對(duì)較低，而成為了許多首次置業(yè)群的選擇區(qū)域，但隨著市區(qū)價(jià)格不斷升高，也使該區(qū)域的價(jià)格水漲船高，如奧林80（）的單價(jià)已上升到10000元/平米左右，但月成交量還是能維持近200套；其他各區(qū)域成交量均在100套以下，主要原因還是在于供應(yīng)量不足。從推出的項(xiàng)目來(lái)看，均為前期項(xiàng)目的續(xù)推，共推出889套。 　　從成交面積來(lái)看17173，本月寧波寫字樓市場(chǎng)成交前三位的樓盤是： 　　第一、高新區(qū)的寧波研發(fā)園成交了174套，成交均價(jià)為5602元/平方米； 　　第二、成交均價(jià)為5862元/平方米； 　　第三、江東區(qū)的東城國(guó)際（）商務(wù)大廈成交了10套，成交均價(jià)為10141元/平方米。 　　從各區(qū)域的成交情況來(lái)看，鄞州區(qū)已成交38套，區(qū)域內(nèi)新建小區(qū)開始逐步成熟，社區(qū)底層商業(yè)的成交居多，另一方面，廣場(chǎng)型商業(yè)也有部分成交，區(qū)域成交均價(jià)為17761元/平米；，主要成交項(xiàng)目為慈城新天地（），該區(qū)域的成交均價(jià)為12410元/平米。 其中，高新區(qū)的江南一品公寓以及青林灣三期觀瀾推出的量較大，均接近3萬(wàn)平米左右。 　　，大部分區(qū)域均保持了水平向上的曲線，說明由年初以來(lái)隨著市場(chǎng)的逐步回暖，各區(qū)域的價(jià)格平穩(wěn)向上的態(tài)勢(shì)明顯。 　　市四區(qū)共成交住宅產(chǎn)品1871套，市四區(qū)的住宅產(chǎn)品成交均價(jià)為12804元/平方米；市四區(qū)住宅成交套數(shù)較上月減少了478套，%?！　　⊥恋貟炫魄闆r 　　1）寧波市六區(qū)土地出讓情況 　　09年8月寧波市六區(qū)共有住宅、商業(yè)土地出讓公告15宗焦點(diǎn)裝修家居網(wǎng)，合計(jì)出讓面積達(dá)到了670415平方米，與7月份的出讓總數(shù)及土地面積相比（7月份出讓土地公告14宗，合計(jì)出讓土地面積約為647203平方米），土地供應(yīng)量環(huán)比增加了23212平方米?！　€(gè)性產(chǎn)品細(xì)頻亮相，商務(wù)別墅成市場(chǎng)亮點(diǎn)　　隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，寫字樓在不斷創(chuàng)新提高?！　幕貓?bào)率來(lái)看，—，其也至少比同區(qū)域的住宅月租金高出兩到三倍?！　?jù)合潤(rùn)地產(chǎn)的分析數(shù)據(jù)，—，該區(qū)間主要為一批中高檔的寫字樓項(xiàng)目，大約占市場(chǎng)總份額的70%以上?！　∽赓U市場(chǎng)持續(xù)旺盛，高檔寫字樓租賃市場(chǎng)空白得以填補(bǔ)　　與前幾年相比，2007年寧波的寫字樓租賃市場(chǎng)更是凸顯成熟?！　∵@類寫字樓的入市實(shí)質(zhì)性提高了寧波寫字樓市場(chǎng)的品質(zhì)，促進(jìn)了寧波辦公新地標(biāo)的升級(jí)換代?！　∠鄬?duì)來(lái)說，寫字樓均價(jià)相對(duì)較低，但同比本區(qū)域，其去年均價(jià)也大明顯是升。