【正文】 ……二、岳麓區(qū)——大河西先導(dǎo)區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃及趨勢(shì)變化…………………第二節(jié) 岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究………………………………………一、岳麓區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概述………………………………………………二、岳麓區(qū)0608年整體供求情況及其變化………………………………0608年岳麓區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)對(duì)比分析………………………0608年岳麓區(qū)土地成交情況對(duì)比分析………………………………0608年岳麓區(qū)房地產(chǎn)施工面積情況對(duì)比分析………………………0608年岳麓區(qū)房地產(chǎn)竣工面積情況對(duì)比分析………………………0608年岳麓區(qū)商品房及住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積對(duì)比分析………………0608年岳麓區(qū)商品房及住宅銷售面積對(duì)比分析…………………….綜合小結(jié)…………………………………………………………………三、0608年岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格變化……………………………第三部分 區(qū)域性代表樓盤目前營(yíng)銷現(xiàn)狀及部分大盤地產(chǎn)的走勢(shì)研究…第一節(jié) 區(qū)域代表性競(jìng)爭(zhēng)樓盤營(yíng)銷現(xiàn)狀……………………………………第二節(jié)、部分代表性大盤營(yíng)銷開(kāi)發(fā)狀況及小結(jié)……………………………第四部分、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)整體市場(chǎng)表現(xiàn)及預(yù)判…………………………第一部分 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展定性及發(fā)展走勢(shì)分析第一節(jié)　長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展宏觀概覽一、長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化【20062008】長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)近年來(lái)發(fā)展迅速，是全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速較快省會(huì)城市之一。本報(bào)告包含信息及策略不構(gòu)成任何投資或買賣的建議，僅作為發(fā)展商及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)決策參考。 同時(shí)，我們對(duì)0608年的關(guān)于國(guó)家出臺(tái)的對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要相關(guān)政策也進(jìn)行了歸納分析，結(jié)合以上市場(chǎng)分析，力求提高一個(gè)比較完整的地產(chǎn)市場(chǎng)參考預(yù)判依據(jù)。08年，盡管世界金融危機(jī)已對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，并逐步波及到內(nèi)陸，但長(zhǎng)沙1—9月三大收入依然實(shí)現(xiàn)同步增長(zhǎng)：，增速15%，幾乎相當(dāng)于07全年的GDP總值。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：由于城市化步伐加快，市區(qū)規(guī)模逐漸加大，二環(huán)線已不再是城市的邊緣，三環(huán)建設(shè)已熱火朝天的展開(kāi)。（07年末）減少至53萬(wàn)左右，不但少于長(zhǎng)沙所轄其他三縣市，也少于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)，和雨花區(qū)戶籍人口相仿。二、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求變化長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)投資情況研究（0608年上半年）06年全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資近300億，同比增長(zhǎng)約17%，占全市固定資產(chǎn)投資26%以上。(詳見(jiàn)2006年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)供給面積表)⑵、07年全年商品房施工面積約3100萬(wàn)㎡，其中新開(kāi)工面積約1100萬(wàn)㎡，竣工面積約530萬(wàn)㎡，同比分別增長(zhǎng)約25%、19%、4%。銷售金額193億元，與去年同期相比增長(zhǎng)14%。需求群體在看跌市場(chǎng)，購(gòu)買信心嚴(yán)重受挫。長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售各數(shù)據(jù)歸納對(duì)比分析通過(guò)對(duì)06年—08年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積、住宅預(yù)售面積、住宅銷售面積等數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，將更為清晰地認(rèn)識(shí)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。2006年長(zhǎng)沙市商品房分區(qū)價(jià)格表2007年全市商品房均價(jià)為3601元/㎡。（2）長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化研究整個(gè)長(zhǎng)沙市均價(jià)從06年的2991元/㎡，到07年的3601元/㎡，直至08年上半年的4410元/㎡，每年漲幅600800元/平米，這是非常大的。７、長(zhǎng)沙市商品房銷售金額及對(duì)比分析數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)政務(wù)信息網(wǎng)%，銷售狀況較好，銷售金額同比增長(zhǎng)14%；07年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)高峰期，無(wú)論是銷售面積還是銷售金額，增長(zhǎng)幅度都相當(dāng)大；進(jìn)入08年來(lái)，由于宏觀調(diào)控政策和財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的抑制作用開(kāi)始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售大幅下跌，銷售面積和銷售金額下降幅度達(dá)到20%以上，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍無(wú)法從低迷中好轉(zhuǎn)。三、國(guó)家與長(zhǎng)沙市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策研究(2006年至今)2006年政府出臺(tái)的主要宏觀調(diào)控政策綜合政策方面： 2006年5月17日，在國(guó)務(wù)院常委會(huì)議上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，業(yè)內(nèi)人士稱“國(guó)六條”拉開(kāi)了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。11月，財(cái)政部等部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》，對(duì)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)有關(guān)政策作出了重大調(diào)整。２、9月中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸國(guó)力管理的通知》，提高第二套房貸比例首付，貸款首付款比例不得低于40%，且首付比例和貸款利率應(yīng)根據(jù)房屋套數(shù)再增加而增加。稅收方面：１、《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》——對(duì)非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率作出規(guī)定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%；經(jīng)濟(jì)適用房維持3%。其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。被拆遷人按有關(guān)規(guī)定取得的拆遷補(bǔ)償款，免征所得稅。《意見(jiàn)》公布后，部分業(yè)內(nèi)人士稱，這可能將提前結(jié)束一些購(gòu)房者的觀望情緒，釋放一部分消費(fèi)者的購(gòu)房欲望。這個(gè)政策對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)積極信號(hào)。另一方面，在房地產(chǎn)整體市場(chǎng)環(huán)境得到改善的同時(shí)，市場(chǎng)上也相繼呈現(xiàn)之前“混亂”市場(chǎng)行為種下的“后果”：房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)泡沫，需求者購(gòu)買力難以支撐高房?jī)r(jià)；開(kāi)發(fā)成本不斷增加；融資困難，開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)突然性嚴(yán)重短缺；市場(chǎng)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，銷售難行，降價(jià)風(fēng)波層出不窮；房子的質(zhì)量問(wèn)題喋喋不朽……消費(fèi)者對(duì)于市場(chǎng)的信心嚴(yán)重不足，普遍看跌，并形成惡性循環(huán)。年份GDP總值（億元）增長(zhǎng)（%）產(chǎn)業(yè)增加值（萬(wàn)元）產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)比例第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2006年%266305380999772864%%%2007年%303067204611165373%%%08上半年 ％18200480300647500%%%　?。ㄩL(zhǎng)沙市岳麓區(qū)2006年、2007年、2008年16月國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公告）河西岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直相對(duì)比較靠后。 產(chǎn)業(yè)布局內(nèi)容三圈傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)圈層岳麓區(qū)二環(huán)線內(nèi)日常生活服務(wù)行業(yè)高新技術(shù)發(fā)展圈層麓谷高新區(qū)及其拓展區(qū)、大學(xué)城與含浦科教區(qū)和觀音港湘江新城區(qū)先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展圈層望城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和寧鄉(xiāng)金洲新區(qū)一帶沿金洲大道、319國(guó)道產(chǎn)業(yè)拓展軸，以點(diǎn)軸發(fā)展模式，由東自西分別串聯(lián)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、高新區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展區(qū)等一心現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)雷鋒鎮(zhèn)南金融、信息、會(huì)議、商務(wù)、法律、中介等。2001年2005年是岳麓區(qū)房地產(chǎn)初步發(fā)展期,這一階段，岳麓區(qū)城市進(jìn)程加速發(fā)展,交通等基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善、人文與生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)日漸凸顯，人們對(duì)于岳麓區(qū)的人居態(tài)度日趨良好，岳麓區(qū)的發(fā)展商機(jī)匯聚了各方的投資資本,2005年到2006年, 岳麓區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)已星羅棋布，更有外來(lái)品質(zhì)大盤云集，在寬廣的岳麓大地上“攻城掠地”，地產(chǎn)板塊運(yùn)動(dòng)形成，如麓南板快、市府板快、麓谷板快、含哺板快等,僅金星大道沿岸，便聚集了十幾個(gè)高品質(zhì)樓盤。岳麓區(qū)在房地產(chǎn)行業(yè)遇冷的階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資熱度仍然不減，一個(gè)重要原因應(yīng)歸結(jié)于0607年過(guò)熱的行情,更多的企業(yè)投身于房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā),現(xiàn)在還處于繼續(xù)投資開(kāi)發(fā)階段?？梢灶A(yù)測(cè),08年的施工面積總體上將不亞于07年,主要有兩方面原因:一是原有項(xiàng)目的繼續(xù)施工,二是現(xiàn)有項(xiàng)目的新近開(kāi)工。（以上數(shù)據(jù)來(lái)自長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)《岳麓區(qū)2006年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、《岳麓區(qū)2007年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）0608年岳麓區(qū)商品房及住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積對(duì)比分析㎡，㎡，07年較之06年出現(xiàn)供給量減少的情況。（以上數(shù)據(jù)來(lái)自長(zhǎng)沙房產(chǎn)信息中心《2006年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告》、《2007年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析報(bào)告》）0608年岳麓區(qū)商品房及住宅銷售面積對(duì)比分析 ㎡㎡，%。在銷售一路看漲的市場(chǎng)形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商大手筆置地、開(kāi)發(fā)，消費(fèi)者瘋狂置業(yè)投資，形成一個(gè)略失理性的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，來(lái)不及剎車，到08年，各數(shù)據(jù)質(zhì)數(shù)已出現(xiàn)以降為主。長(zhǎng)沙市包括岳麓區(qū)商品房?jī)r(jià)格均保持了快速穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。御苑、約658一期開(kāi)盤均價(jià)3800；08年初最高均價(jià)毛坯5000，精裝修5500封盤該項(xiàng)目第二期并未開(kāi)發(fā)，目的是等待市場(chǎng)轉(zhuǎn)好一期已售完暫停開(kāi)發(fā)未來(lái)城、約600開(kāi)盤精裝修均價(jià)4500；目前精裝修5000，毛坯3480起價(jià)，均價(jià)約3800元每天平均來(lái)訪的新客戶約8批，來(lái)電2批二期價(jià)格比一期低約70%尚有一棟商業(yè)未開(kāi)發(fā)郡原廣場(chǎng)、約1233一期開(kāi)盤均價(jià)5000，目前剩余產(chǎn)品5680；二期精裝修莫奈公寓于08年10月18日開(kāi)盤，推出144套，實(shí)際均價(jià)6000，比一個(gè)月前對(duì)外公布的預(yù)計(jì)均價(jià)6300有所降低每天平均來(lái)訪的新客戶約15批，來(lái)電5批對(duì)外宣布為熱銷100余套，而據(jù)了解，實(shí)際銷售可能僅約3040套一期約售80%，二期銷售約25%已全部開(kāi)發(fā)完畢共和世家、約1000一期開(kāi)盤均價(jià)4500，目前二期均價(jià)4800每天平均來(lái)訪的新客戶約15批，來(lái)電5批產(chǎn)品及形象較好，但為保持河西高端樓盤姿態(tài)，價(jià)格較高，銷售也并不好一期售完，二期約50%二期正在開(kāi)發(fā)永祺西京約600開(kāi)盤推出35803980的按樓層分段一口價(jià)，直接將該區(qū)域短期的價(jià)格定位在此范圍內(nèi)每天平均來(lái)訪的新客戶約10批，來(lái)電5批開(kāi)盤采取低價(jià)入市，開(kāi)盤三天銷售約150套，已售約35%一期正在開(kāi)發(fā)，二期尚未開(kāi)發(fā)湘麓國(guó)際、約932一期開(kāi)盤別墅4100，住宅2700；至07年中旬，住宅漲至3500；08年8月二期首批推出，均價(jià)3700，銷售一般；二期二批10月推出136套，起價(jià)3000，均價(jià)3400左右，開(kāi)盤銷售較好，達(dá)到56套。據(jù)了解，其中湘麓國(guó)際雖然開(kāi)盤銷售套數(shù)僅56套，但已經(jīng)達(dá)到開(kāi)發(fā)商的期望，令開(kāi)發(fā)商比較滿意。長(zhǎng)房東郡開(kāi)發(fā)分期共分四期開(kāi)發(fā)，目前為第三期。對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的看法，認(rèn)為是一個(gè)大盤時(shí)代、一個(gè)高品質(zhì)大品牌低價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，如果具備獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將會(huì)有不少個(gè)案成為逆市中的明星樓盤。宜居價(jià)格上：基本未出現(xiàn)類似“一口價(jià)”的形式，而以較大范圍的定價(jià)方式以吸收不同階層的人群。如長(zhǎng)房東郡雖然保持了大盤所有的高價(jià)格形象，仍然出現(xiàn)價(jià)格略有下調(diào)的現(xiàn)象，說(shuō)明宜居萊茵城則在其低成本的優(yōu)勢(shì)上，保持了高品質(zhì)低價(jià)格的銷售，對(duì)區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成了巨大的威脅，在整個(gè)市場(chǎng)中凸顯出的優(yōu)勢(shì)也尤為突出。在開(kāi)發(fā)商的企業(yè)品牌與實(shí)力保障之下，市場(chǎng)群體能對(duì)項(xiàng)目充滿信心，相關(guān)的工作人員都充滿動(dòng)力與積極性向上的精神狀態(tài)，對(duì)各自項(xiàng)目的后市充滿較強(qiáng)信心。土地成交方面：整體上已大大減少，特別是住宅業(yè)用地；分區(qū)上其他產(chǎn)業(yè)用地相對(duì)有所增加。投資環(huán)境的不好，讓許多開(kāi)發(fā)企業(yè)不敢輕易繼續(xù)如之前那樣“攻城掠地”式的投資開(kāi)發(fā)，而土地增值稅及土地開(kāi)發(fā)政策的限制，大大地增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)的屯地資金成本。所以，可以預(yù)計(jì)到進(jìn)入08年下半年后，市場(chǎng)供應(yīng)仍居高不下，市場(chǎng)銷售的壓力依然非常大。90120㎡是長(zhǎng)沙銷售量最大的面積區(qū)間，是長(zhǎng)沙幾年來(lái)房?jī)r(jià)上漲最快的面積區(qū)間；進(jìn)入08年以來(lái)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣，6090㎡的戶型供應(yīng)所占比例增大，目前已成為全市供應(yīng)量第二大戶型區(qū)間；在房地產(chǎn)市場(chǎng)放量大幅增加的情況下，隨著90/70政策的貫徹和實(shí)施，90㎡左右中小戶型成為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主流產(chǎn)品，隨著套型面積的壓縮，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)房源將更加充裕，須吸納更多的客源上門購(gòu)房，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售壓力也隨之相應(yīng)增大，競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。但事實(shí)上，房地產(chǎn)的土地成本、建材成本、人工成本、銷售成本在這兩年已明顯增加，所以，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的整體均價(jià)應(yīng)該在3500元左右。聯(lián)合06年到08年中國(guó)及長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體變化趨勢(shì),不難看到,在06年07年發(fā)展快速時(shí),國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了“限制”政策，以促進(jìn)其健康穩(wěn)定發(fā)展，在到０８年房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，但交易量明顯降低開(kāi)始促及到行業(yè)危機(jī)時(shí)，國(guó)際又相繼出臺(tái)了“穩(wěn)定””健康”發(fā)展的“救市”政策。如果說(shuō)，目前的財(cái)政部的“房地產(chǎn)市場(chǎng)新政”主要作用于消費(fèi)環(huán)節(jié)，那么，由住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新政也將出臺(tái)，事實(shí)上，在稅費(fèi)等開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中，各地政府包括長(zhǎng)沙已不同程度地出臺(tái)了。、“救市”中“變相救價(jià)”政府目前的宏觀導(dǎo)向既然是從保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展走向保持穩(wěn)定健康發(fā)展,那么,08年及日后的“救市”計(jì)劃必將是為了促進(jìn)市場(chǎng)成交，以達(dá)到買賣雙方互相得利，從而達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展的目的，而不是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的高房?jī)r(jià)。從保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展走向保持穩(wěn)定健康發(fā)展。這兩年，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升且漲幅較大。銷售方面：先平穩(wěn)后跌落，銷售暫時(shí)難打開(kāi)局面三年的銷售呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)。今后一兩年的市場(chǎng)供應(yīng)，也將主要是現(xiàn)有項(xiàng)目的房源供應(yīng)，新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與供應(yīng)將減少。曾因銷售日漲而逐步增值的土地，目前也將面臨因銷售難行而“門庭冷落”的相對(duì)窘境?？偟膩?lái)說(shuō)，06年以來(lái)所作的政策調(diào)整效果在08年上半年的市場(chǎng)中逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)遭遇寒冬。這點(diǎn)值得學(xué)習(xí)。在所調(diào)查的項(xiàng)目中，同一項(xiàng)目不同房源銷售價(jià)格均有較大的差價(jià)，這與景觀、位置、戶型、層次等是分不開(kāi)的，因而它們并未出現(xiàn)類似“一口價(jià)”的定價(jià)方式。置業(yè)顧問(wèn)后市看法該項(xiàng)目總建面約50萬(wàn)平米，由沙坪集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)，由于項(xiàng)目地價(jià)成本低，因此開(kāi)發(fā)成本低于其他普通樓盤，在此基礎(chǔ)上推出價(jià)格較低、建筑質(zhì)量有保障的產(chǎn)品，受歡迎程度較大。金域藍(lán)灣開(kāi)發(fā)分期初步計(jì)劃將分為三期開(kāi)發(fā)，目前開(kāi)發(fā)為一期開(kāi)發(fā)進(jìn)度一期共4棟，兩棟即將封頂，兩棟已完成樁基推盤進(jìn)度一期將于08年10月25日開(kāi)盤，將推出2棟共481套銷售進(jìn)度正在辦理VIP卡，辦理卡數(shù)將近1000張價(jià)格變化折后起價(jià)4200元/㎡，大部分價(jià)格在4600元/㎡左右，景觀好的在5000元/㎡左右（全精裝修）來(lái)電來(lái)訪臨近開(kāi)盤每天新增來(lái)訪量約7080批