【正文】 寧波擁有豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及相當(dāng)資金實(shí)力的老牌開(kāi)發(fā)商。另一塊成交的住宅用地則較小，位于江東中興路以東、灰沙廠以北的33畝住宅用地，被寧波通程投資開(kāi)發(fā)有限公司以2860元/平方的樓面價(jià)取得。因此2006年出讓的住宅用地實(shí)際成交價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于出讓前公布的底價(jià)。2006年112月（12月15日截止數(shù)據(jù)，土地市場(chǎng)部分下同）寧波四區(qū)共出讓成交土地97幅，共計(jì)7466畝（497公頃），其中9月到12月成交土地3967畝（264公頃），占到全年的一半多。小結(jié)：今年寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，歸功于市場(chǎng)對(duì)國(guó)家調(diào)控政策適應(yīng)程度進(jìn)一步提高?！　?月份寧波市四區(qū)二手住房平均價(jià)格并未出現(xiàn)較大幅度下跌，反而是繼續(xù)保持平穩(wěn)上升走勢(shì)主要原因過(guò)了這個(gè)大限后，手里有房的客戶又不急著出手。事實(shí)上，寧波自去年新政的“組合拳”調(diào)控以來(lái)，房?jī)r(jià)并未如部分消費(fèi)者所預(yù)期的下跌，而是穩(wěn)中有升，只不過(guò)漲幅減緩?！　≡诔山痪鶅r(jià)上，除了因4月份江北區(qū)陽(yáng)光清晨均價(jià)為4370元的樓盤大量成交，拉低了4月份商品住房均價(jià)而出現(xiàn)較大波動(dòng)外，其余則保持平穩(wěn)狀態(tài)，處于小幅度穩(wěn)步上漲過(guò)程中。從2006年的情況來(lái)看，購(gòu)房者的心態(tài)逐漸趨于穩(wěn)定，一些較好的樓盤，價(jià)格顯穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，從成交量上看，今年寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)已恢復(fù)較平穩(wěn)狀態(tài)。房地產(chǎn)投資繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)寧波市歷年房地產(chǎn)投資比較名稱2003200420052006（111月份）投資額（億元）同比增長(zhǎng)(％)錄n2006年寧波樓市調(diào)研報(bào)告（轉(zhuǎn)載）一、2006年寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況房地產(chǎn)投資繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)新建商品房銷售良好，成交價(jià)格穩(wěn)中有升二手房市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定，成交量起伏較大二、土地市場(chǎng)分析三、各個(gè)版塊市場(chǎng)分述市中心板塊、城中板塊大戶型為主東部新城催熟江南版塊鄞州逐漸成為寧波的城市副中心江北居住氛圍后發(fā)而上城西等待拓展延伸四、2007年市場(chǎng)展望2007年政策調(diào)控執(zhí)行力度將加大。一 2006年寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況　　2006年是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控年，寧波的房地產(chǎn)市場(chǎng)則是總體表現(xiàn)良好，房產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，新建商品房銷售良好，二手房市場(chǎng)并未大起大落。寧波樓市在2006年的宏觀未出現(xiàn)大起大落，從寧波市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字情況來(lái)看，接近2005年整年的水平。111月寧波市四區(qū)商品房住宅成交面積一覽根據(jù)房產(chǎn)交易中心提供的數(shù)據(jù)，截止11月寧波四區(qū)成交的商品房面積在221萬(wàn)平方（其中住宅部分164萬(wàn)平方，去年整年成交商品房140余萬(wàn)方），成交規(guī)模與去年宏觀調(diào)控前已相差無(wú)幾。但也有個(gè)別項(xiàng)目漲幅較大，如水岸心境二期均價(jià)以6018元成交，比一期成交均價(jià)5400元超出不少，親親家園一期成交均價(jià)為4187元，后期成交均價(jià)則在4800元左右。今年5月最新一輪宏觀調(diào)控在短時(shí)間內(nèi)也未對(duì)寧波市房?jī)r(jià)產(chǎn)生大的波動(dòng)，市場(chǎng)供需雙方也沒(méi)有出現(xiàn)去年“國(guó)八條”出臺(tái)后共同觀望的現(xiàn)象，充分說(shuō)明寧波樓市已開(kāi)始步入理性發(fā)展的時(shí)期。隨著“國(guó)六條”及“九部委意見(jiàn)”的出臺(tái)，部分購(gòu)房者開(kāi)始持幣觀望，但是成交的數(shù)量明顯下降，為5月份的一半左右，交易量有所萎縮。同時(shí)真正有購(gòu)房需求的群體，紛紛放棄等待觀望，變潛在需求為有效需求，說(shuō)明居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力也有所增強(qiáng)。如洪塘3地塊從120萬(wàn)/畝競(jìng)價(jià)到202萬(wàn)/畝，七家公司進(jìn)行激烈競(jìng)爭(zhēng)便是很好的一個(gè)縮影。百畝以上住宅地塊較多，成交均為實(shí)力企業(yè)除去經(jīng)濟(jì)適用房地塊以外，2006年成交的住宅用地里，超過(guò)100畝的地塊共計(jì)7塊，總出讓面積接近2000畝，占到住宅用地的一半左右。在寧波市場(chǎng)上手中的土地基本消化，早兩年通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拿的項(xiàng)目也已基本進(jìn)入尾盤階段，現(xiàn)在進(jìn)入公開(kāi)市場(chǎng)獲得土地，使企業(yè)能夠繼續(xù)發(fā)展。鄞州區(qū)近兩年的土地出讓及住宅推出量一直是遙遙領(lǐng)先其他區(qū)域。東錢湖區(qū)成為新的開(kāi)發(fā)熱土。國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商繼續(xù)進(jìn)軍寧波市場(chǎng)繼金地、中海之后、綠城之后，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)萬(wàn)科、華潤(rùn)、合生創(chuàng)展也在寧波拿下土地?？v觀一年來(lái)的土地出讓，商業(yè)用地、住宅用地出讓可以說(shuō)是冰火兩重天。寧波的開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)將近兩年處于缺地狀態(tài)后，對(duì)住宅土地都頗有“餓”態(tài)，臨近年底，不少企業(yè)都有大筆的回收資金無(wú)處可去，土地價(jià)格自然會(huì)被抬高；同時(shí)不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這可能也和2007年1月1號(hào)起實(shí)施的對(duì)國(guó)有出讓土地款項(xiàng)重新分配原則有關(guān)。合升創(chuàng)展拿下的莊市的450畝土地則是一共分成了6塊，被同一家公司取得?！　《谶^(guò)去的三年時(shí)間里，寧波的住宅價(jià)格漲到了一個(gè)瓶頸，而一向不怎么被關(guān)注的寫字樓的價(jià)格則一直沒(méi)有大幅度提升，主要原因就是供大于求。寧波本身住宅項(xiàng)目已經(jīng)不多，由于2004年推出住宅用地較充足，因此兩年后的今天樓盤的供應(yīng)量頗有井噴之勢(shì)，到明年上半年樓盤的供應(yīng)量將會(huì)相應(yīng)地逐步減少。其主要原因還在于寧波城市小，郊區(qū)到市區(qū)也沒(méi)多少路程；其次是產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分程度低，目標(biāo)市場(chǎng)定位并不清晰，各種品質(zhì)的產(chǎn)品價(jià)格較為接近，價(jià)格沒(méi)有對(duì)品質(zhì)形成準(zhǔn)確的反映，樓盤單一性明顯，品質(zhì)差別不大。宏觀調(diào)控引導(dǎo)小戶型比例增加的同時(shí)，也使中、大戶型及別墅類產(chǎn)品供應(yīng)緊張。市中心的樓盤將逐步凸顯其地段優(yōu)勢(shì)，特別在產(chǎn)品上注重細(xì)節(jié)、人性化的把握，提高檔次，與郊區(qū)高檔樓盤拉開(kāi)檔次。東部新城項(xiàng)目是寧波有史以來(lái)最大規(guī)模的造城運(yùn)動(dòng)。目前，新城內(nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施已開(kāi)始動(dòng)工。據(jù)悉，這六幅地塊將建的是市計(jì)委、市建委、市規(guī)劃局、市國(guó)土局等六家單位的商務(wù)樓宇。明辰紫月、丁香苑等社區(qū)的發(fā)展為江南板塊帶來(lái)了濃厚的居住氛圍。　 依托城市東擴(kuò)之勢(shì)，江南板塊緊鄰東部新城，前景十分看好。　　品質(zhì)不錯(cuò)的樓盤和周邊日趨成熟的配套設(shè)施，還有相對(duì)低廉的價(jià)格，加之靠近老城區(qū)，交通便利，擁有巨大潛力的江南板塊已漸成房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域。目前進(jìn)駐寧波的全國(guó)知名企業(yè)有金地、萬(wàn)科、中海、萬(wàn)達(dá)、綠城、凱德、坤和、中信泰富，而金地、萬(wàn)科、中海、萬(wàn)達(dá)等都在鄞州安家落戶?！　≯粗菪鲁菂^(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃一直到2010年，屆時(shí)計(jì)劃容納20萬(wàn)人口。尤其是日湖的湖濱景觀的利用開(kāi)發(fā)，將給江北增加不少魅力值。作為居住板塊，擁有得天獨(dú)厚的自然景觀資源優(yōu)勢(shì)。洪塘街道同時(shí)是寧波西面的門戶，隨著將來(lái)洪塘高速立交等三座橋的建成和奧林匹克中心以及杭州灣大橋的建設(shè)，這里的優(yōu)勢(shì)將更加突現(xiàn)?！?　江北是寧波城區(qū)中房地產(chǎn)最晚啟動(dòng)的一個(gè)區(qū)，可開(kāi)發(fā)空間巨大。城西　　城西版塊緊挨海曙老城區(qū)，以環(huán)城西路為界，城市配套得以依靠。　　與鄞州中心區(qū)、新三江口以及城市東部區(qū)域的樓盤相比，城西版塊多走中低檔路線，價(jià)格相對(duì)較低，在35005500元/平方米，低于城東板塊的55007000元/平方米以及鄞州中心區(qū)的65007500元/平方米，也低于新三江口區(qū)塊的55006500元/平方米。在城西版塊泛化的情況下，望春、集仕港、石鍥、高橋等城鎮(zhèn)也可被涵納進(jìn)來(lái)。眾多人口的涌入以及城西板塊好又多商圈核心區(qū)域的形成為其商業(yè)升級(jí)奠定了基礎(chǔ)，也為這些寫字樓、商業(yè)街區(qū)進(jìn)駐及發(fā)展創(chuàng)造了極好的條件。使品質(zhì)成為衡量樓盤價(jià)值的一把標(biāo)尺，房?jī)r(jià)也會(huì)因樓盤品質(zhì)的不同而出現(xiàn)分化。他們因進(jìn)入較晚，在地價(jià)上不具優(yōu)勢(shì)，這可能會(huì)促使其在開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷上推陳出新，這些變化不僅讓消費(fèi)者受益，也將提升寧波房地產(chǎn)整體的開(kāi)發(fā)水平。四、2007年市場(chǎng)預(yù)測(cè)2007年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導(dǎo)向下的執(zhí)行年，在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房?jī)r(jià)、加強(qiáng)土地調(diào)控、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤(rùn)時(shí)代，強(qiáng)化公司治理、注重品牌建設(shè)、提升經(jīng)營(yíng)效率和定位市場(chǎng)真實(shí)需求將成為謀求長(zhǎng)期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn)?！‰m然2006年寧波房?jī)r(jià)增幅回落，但是寧波之房前價(jià)漲幅連續(xù)三年處于全國(guó)第一位，因此2007年對(duì)全國(guó)、對(duì)寧波來(lái)講，是敏感的一年。土地增量供應(yīng)控制更嚴(yán)，土地成本將提高，這也將加劇對(duì)于存量土地的競(jìng)爭(zhēng)。2006年年底的寧波出讓土地競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將是2007年寧波土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影和預(yù)熱，預(yù)計(jì)隨著土地供應(yīng)閘門的縮緊，如沒(méi)有重大政策變動(dòng)，土地價(jià)格的上漲趨勢(shì)短期內(nèi)難以改變；另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會(huì)促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對(duì)存量土地資源的整合，對(duì)存量土地的競(jìng)爭(zhēng)也將加劇。2006年的房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的90/70標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)六條和國(guó)十五條的導(dǎo)向就是重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)性需求。房?jī)r(jià)格依然會(huì)穩(wěn)步上漲，銷售量會(huì)平緩上升2007年寧波的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)延續(xù)2006年的良好局面，一方面是基于寧波的經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，強(qiáng)大剛性自住需求存在，另外一方面則是寧波的房地產(chǎn)行業(yè)比較規(guī)范，在經(jīng)歷了一系列的宏觀調(diào)控之后，更顯成熟。個(gè)性化寫字樓、絕佳地段位置的寫字樓、實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)的頂級(jí)寫字樓都將截取自己的市場(chǎng)分額，以博殼SOHO、東外灘（漁輪廠地塊）項(xiàng)目、綠城科技園項(xiàng)目等為代表，在市場(chǎng)細(xì)分定位準(zhǔn)確的情況下，相信仍然可以笑傲市場(chǎng)。作者： 2008年01月09日08:50 ”　　“2007，寧波寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量急劇放大，市場(chǎng)供需將嚴(yán)重失衡，市場(chǎng)將面臨嚴(yán)峻的去化壓力。在一片片焦噪的“漲”聲中，所謂供需嚴(yán)重失衡、競(jìng)爭(zhēng)慘烈寫字樓市場(chǎng)，似乎已退避在人們視