【正文】 先以開(kāi)發(fā)住宅為主的企業(yè)都萌生開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的意識(shí)，許多城市的商業(yè)地塊也因此悄悄地?zé)崞饋?lái)，而寧波似乎是個(gè)例外：住宅市場(chǎng)依舊受熱，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻不總是盡如人意?？v觀一年來(lái)的土地出讓，商業(yè)用地、住宅用地出讓可以說(shuō)是冰火兩重天。當(dāng)然也有例外，位于江東的七里墊地塊的出讓算是商業(yè)地產(chǎn)揚(yáng)眉吐氣的一次，經(jīng)過(guò)103輪次現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，（）的價(jià)格成交。該地塊處在江東有開(kāi)元酒店、歐尚超市、石浦酒店等圍繞，這一區(qū)域的配套齊全，以其優(yōu)越的地理位置、環(huán)境配套，出現(xiàn)激烈的競(jìng)價(jià)場(chǎng)面也是情理之中。今年土地市場(chǎng)肖像圖：頭輕腳重2006年18月寧波四區(qū)總共成交土地3499畝（233公頃），而9月到12月不到三個(gè)月時(shí)間卻成交了土地3967畝（264公頃），相形之下稍顯突兀，有些頭輕腳重。寧波的開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)將近兩年處于缺地狀態(tài)后，對(duì)住宅土地都頗有“餓”態(tài)，臨近年底，不少企業(yè)都有大筆的回收資金無(wú)處可去，土地價(jià)格自然會(huì)被抬高；同時(shí)不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這可能也和2007年1月1號(hào)起實(shí)施的對(duì)國(guó)有出讓土地款項(xiàng)重新分配原則有關(guān)。從9月份開(kāi)始，寧波的土地市場(chǎng)再次出現(xiàn)熱情澎湃局面，成交量和成交價(jià)格一再上升。土地市場(chǎng)上地方政府和中央之間再次有微妙關(guān)系出現(xiàn)。在合升創(chuàng)展拿下莊市地塊前，中央開(kāi)始表態(tài)要對(duì)大幅出讓的土地進(jìn)行調(diào)控，以防止開(kāi)發(fā)商囤積土地取得利益。合升創(chuàng)展拿下的莊市的450畝土地則是一共分成了6塊，被同一家公司取得。這樣的做法很可能使中央政府在限制地方大幅出讓土地方面收效甚微。小結(jié)：當(dāng)前市場(chǎng)中，已出讓尚未形成有效房源供給的存量土地總量不多。考慮到征地拆遷等客觀問(wèn)題影響土地的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，預(yù)計(jì)這些存量用地要形成有效房源供給需要23年的時(shí)間，短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)中不太可能出現(xiàn)大批量集中放量供給的現(xiàn)象?！　《谶^(guò)去的三年時(shí)間里，寧波的住宅價(jià)格漲到了一個(gè)瓶頸，而一向不怎么被關(guān)注的寫(xiě)字樓的價(jià)格則一直沒(méi)有大幅度提升，主要原因就是供大于求。2006年寧波寫(xiě)字樓新推量在61萬(wàn)平方左右，加上2005年30多萬(wàn)平方的存量，供應(yīng)量預(yù)計(jì)為90萬(wàn)平方左右。市場(chǎng)供求比預(yù)計(jì)為3：1，供應(yīng)量明顯高過(guò)需求，而供應(yīng)量主要集中在鄞州新城區(qū)、科技園區(qū)等較遠(yuǎn)區(qū)域。近兩年，寧波的普通住宅用地供應(yīng)量呈逐步放緩的趨勢(shì)。寧波本身住宅項(xiàng)目已經(jīng)不多，由于2004年推出住宅用地較充足，因此兩年后的今天樓盤(pán)的供應(yīng)量頗有井噴之勢(shì)，到明年上半年樓盤(pán)的供應(yīng)量將會(huì)相應(yīng)地逐步減少。而2005年、2006年住宅用地供應(yīng)均較少，開(kāi)發(fā)企業(yè)也看出了其中的商機(jī)，因此一旦有住宅用地推出，因此必是一陣瘋搶。三 寧波市各個(gè)區(qū)域版塊分述　　寧波的城市版圖正在攤大餅式地?cái)U(kuò)張，市中心半徑在日益擴(kuò)大，搶占先機(jī)的開(kāi)發(fā)企業(yè)都早一步看到了眼前的郊區(qū)將成為未來(lái)的絕版地塊，近郊地塊成熱點(diǎn)，不是偶然，更不是暫時(shí)的現(xiàn)象。此前，寧波樓市有個(gè)很特殊的現(xiàn)象：市區(qū)和郊區(qū)房?jī)r(jià)差異不大，甚至一手房和二手房的房?jī)r(jià)也差別不大。其主要原因還在于寧波城市小，郊區(qū)到市區(qū)也沒(méi)多少路程；其次是產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分程度低，目標(biāo)市場(chǎng)定位并不清晰，各種品質(zhì)的產(chǎn)品價(jià)格較為接近，價(jià)格沒(méi)有對(duì)品質(zhì)形成準(zhǔn)確的反映，樓盤(pán)單一性明顯，品質(zhì)差別不大。隨著市場(chǎng)的成熟、供求關(guān)系的變化，這種現(xiàn)象已經(jīng)發(fā)生了改變，不同區(qū)塊的樓盤(pán)，甚至同區(qū)域的不同樓盤(pán)已漸漸分出了楚河漢界。市中心板塊、城中板塊　　寧波人傳統(tǒng)的住宅觀念一時(shí)還不會(huì)發(fā)生改變，市中心板塊也不可能貶值。因該區(qū)域內(nèi)能拿出的土地已經(jīng)很少很少了，寸土寸金，該地段的樓盤(pán)走精品高檔路線，以大戶型為主，基本沒(méi)有小戶型，均價(jià)在1500020000元/㎡，如雅戈?duì)柡＞盎▓@。宏觀調(diào)控引導(dǎo)小戶型比例增加的同時(shí)，也使中、大戶型及別墅類產(chǎn)品供應(yīng)緊張。寧波民間資本雄厚，改善型需求客戶大量存在，只要有心儀的產(chǎn)品，必然毫不猶豫下單。海景花園此類多數(shù)戶型在300420平方米的超豪華公寓都已所剩無(wú)幾?！　〕侵邪鍓K依托老三區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，其稀缺性和市中心板塊不分軒輊，目前寧波樓市價(jià)格差距還不是非常明顯，隨著城市擴(kuò)展，中心地帶土地稀缺。市中心的樓盤(pán)將逐步凸顯其地段優(yōu)勢(shì)，特別在產(chǎn)品上注重細(xì)節(jié)、人性化的把握，提高檔次，與郊區(qū)高檔樓盤(pán)拉開(kāi)檔次。以小高層、高層為主，均價(jià)在70009000元/平方米。代表樓盤(pán)有東方瑞市、君悅花園和我們的彩虹國(guó)際等。東部新城根據(jù)寧波市《東部新城區(qū)總體規(guī)劃與核心區(qū)城市設(shè)計(jì)》，東部新城位于寧波三江片東部，全區(qū)面積共16平方公里。東部新城項(xiàng)目是寧波有史以來(lái)最大規(guī)模的造城運(yùn)動(dòng)。該項(xiàng)目將耗時(shí)10年，建成后的東部新城與老城區(qū)一起，成為寧波的兩個(gè)市中心。東部新城建成后，將和老城區(qū)一起，形成寧波市“一城兩心”的總體空間格局。未來(lái)，老城作為西部的傳統(tǒng)文化中心，而東部新城將成為商務(wù)和市政中心，也是東部工業(yè)和生態(tài)開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)和金融中心。目前，新城內(nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施已開(kāi)始動(dòng)工。今年計(jì)劃將全面建成新城區(qū)內(nèi)四橫三縱主干道道路和甬新河工程，開(kāi)工建設(shè)一橫二縱等工程。東部新城中央商務(wù)區(qū)標(biāo)志性建筑之一，投資高達(dá)10億元的發(fā)展大廈，于10月底破土動(dòng)工興建。此外。據(jù)悉，這六幅地塊將建的是市計(jì)委、市建委、市規(guī)劃局、市國(guó)土局等六家單位的商務(wù)樓宇。而樓市意義上的江南板塊是指寧波甬江南岸、通途路以北、中興路以東、東外環(huán)線以西的區(qū)域范圍。這里交通便利，在世紀(jì)大道與江南公路的雙向貫通之后，可聯(lián)通杭州灣大橋，與長(zhǎng)三角地區(qū)形成對(duì)接，并與北侖貿(mào)易港口緊密相聯(lián)。江南板塊緊鄰東部新城，聯(lián)接著老城區(qū)、新城中心、鎮(zhèn)海與北侖，區(qū)位戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)明顯。明辰紫月、丁香苑等社區(qū)的發(fā)展為江南板塊帶來(lái)了濃厚的居住氛圍。BOBO城等大規(guī)模的高品質(zhì)住宅群正在推出；浪琴海、賓果公寓、香洲曉筑等風(fēng)格各異的特色小區(qū)，也會(huì)帶給人們不同的生活體驗(yàn)方式。另外，萬(wàn)特財(cái)富港、新城國(guó)際等也將著力打造商務(wù)與生態(tài)相結(jié)合的高品質(zhì)寫(xiě)字樓?！?依托城市東擴(kuò)之勢(shì)，江南板塊緊鄰東部新城，前景十分看好。眾多高品質(zhì)樓盤(pán)扎根于此，江南板塊已逐漸成為商務(wù)與居住的聚集地，這也充分驗(yàn)證了江南板塊所具有的巨大潛力。江南板塊樓盤(pán)銷(xiāo)售情況一覽表（截止2006年11月26日）樓盤(pán)江南一品一期賓果公寓香洲曉筑九五花園Bobo城一期浪琴海一期已售(住宅)套數(shù)3081872103331001197住宅已售比例(％)已售(住宅)平均價(jià)（元）749954415369558463566107所在區(qū)科技園區(qū)科技園區(qū)科技園區(qū)科技園區(qū)江東區(qū)江東區(qū)上述樓盤(pán)中，除了江南一品一期樓盤(pán)為城市純別墅群，其售價(jià)高出一籌外，其余的普通住宅售價(jià)都遠(yuǎn)低于中心四城區(qū)的商品房均價(jià)。這其中，BOBO城一期和浪琴海一期售出均價(jià)又比科技園區(qū)的的賓果公寓、香洲曉筑、九五花園三個(gè)樓盤(pán)高出一截?！　∑焚|(zhì)不錯(cuò)的樓盤(pán)和周邊日趨成熟的配套設(shè)施，還有相對(duì)低廉的價(jià)格，加之靠近老城區(qū)，交通便利，擁有巨大潛力的江南板塊已漸成房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域。在東部新城建設(shè)的催化下，江南板塊正在揭開(kāi)羞答答的面紗，在寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)上嶄露頭角。鄞州　　放眼全國(guó)，很難找到一個(gè)如寧波一樣，對(duì)地產(chǎn)大鱷有著如此誘惑力的副省級(jí)城市。再放眼寧波，你會(huì)發(fā)現(xiàn)鄞州區(qū)對(duì)地產(chǎn)大鱷產(chǎn)生的奇妙聚集效應(yīng)。目前進(jìn)駐寧波的全國(guó)知名企業(yè)有金地、萬(wàn)科、中海、萬(wàn)達(dá)、綠城、凱德、坤和、中信泰富，而金地、萬(wàn)科、中海、萬(wàn)達(dá)等都在鄞州安家落戶?！　∽鳛閷幉ǔ鞘懈敝行?，鄞州新城區(qū)的定位是“經(jīng)濟(jì)、文化、行政中心”，巨大的商業(yè)、辦公體量使得板塊的居住氛圍逐漸濃厚。由大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)投資建設(shè)的面積達(dá)26萬(wàn)平方米的以商務(wù)樓、商鋪為主萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，未開(kāi)業(yè)就已經(jīng)有沃爾瑪、百安居、特力屋等入駐，預(yù)計(jì)將在今年年底正式營(yíng)業(yè)，而在此前，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)成為當(dāng)?shù)卣猩桃Y，和開(kāi)發(fā)商招攬客戶的王牌：3000個(gè)停車(chē)位的配置、封閉式購(gòu)物環(huán)境的創(chuàng)造等將會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)鄞州中心區(qū)的人流量。　　萬(wàn)科地產(chǎn)正式宣布成立寧波萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，并為萬(wàn)科進(jìn)軍寧波房產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目舉行揭牌儀式；金地國(guó)際花園1期首批推出的186套房源，開(kāi)盤(pán)前已有客戶開(kāi)始通宵排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)，目前基本售完；目前，鄞州區(qū)域的寫(xiě)字樓項(xiàng)目受熱也大大提升了鄞州新城區(qū)商務(wù)圈的價(jià)值?！　≯粗菪鲁菂^(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃一直到2010年，屆時(shí)計(jì)劃容納20萬(wàn)人口。根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略，鄞州新城區(qū)將成為一個(gè)現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國(guó)內(nèi)一流中等城市，從總體布局來(lái)看，建成后的鄞州中心區(qū)商圈將直接影響到江東區(qū)、海曙區(qū)甚至江北等地區(qū)，成為寧波真正的副中心。江北　　房產(chǎn)新政后，江北兩大逆市開(kāi)盤(pán)的“親親家園” 和“日湖花園”令人意外的捷報(bào)連連；不久前姚江北側(cè)3＃地塊的熱烈拍賣(mài)或?qū)⒁l(fā)新一輪的江北投資潮；坤和建設(shè)和凱德置地入駐開(kāi)發(fā)的帶動(dòng)效應(yīng)，日湖琴園、天合家園、親親家園、洪都二期等大盤(pán)的陸續(xù)面世，都標(biāo)志著江北區(qū)已刷新了經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)的印象，跨入房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)及消費(fèi)熱點(diǎn)區(qū)域的時(shí)代?！　∽鴵頌I水核心區(qū)塊、新三江口區(qū)塊（姚江板塊）、江北新區(qū)區(qū)塊以及北高教園區(qū)等幾大功能區(qū)域的江北，其房地產(chǎn)魅力也不可小覷：濱水核心區(qū)塊是寧波市都市商貿(mào)金融圈的一部分，包括老外灘、人民路、槐樹(shù)路、甬江北岸、大劇院、日湖等功能子區(qū)塊。尤其是日湖的湖濱景觀的利用開(kāi)發(fā)，將給江北增加不少魅力值。代表樓盤(pán)北岸琴森、日湖花園等?！　⌒氯趨^(qū)塊是寧波市三江六岸的重要組成部分，位于大都市圈生活