【正文】 先以開發(fā)住宅為主的企業(yè)都萌生開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的意識，許多城市的商業(yè)地塊也因此悄悄地熱起來，而寧波似乎是個例外：住宅市場依舊受熱，商業(yè)地產(chǎn)市場卻不總是盡如人意?？v觀一年來的土地出讓，商業(yè)用地、住宅用地出讓可以說是冰火兩重天。當然也有例外，位于江東的七里墊地塊的出讓算是商業(yè)地產(chǎn)揚眉吐氣的一次，經(jīng)過103輪次現(xiàn)場競價，（）的價格成交。該地塊處在江東有開元酒店、歐尚超市、石浦酒店等圍繞，這一區(qū)域的配套齊全，以其優(yōu)越的地理位置、環(huán)境配套，出現(xiàn)激烈的競價場面也是情理之中。今年土地市場肖像圖：頭輕腳重2006年18月寧波四區(qū)總共成交土地3499畝（233公頃），而9月到12月不到三個月時間卻成交了土地3967畝（264公頃），相形之下稍顯突兀，有些頭輕腳重。寧波的開發(fā)商經(jīng)過將近兩年處于缺地狀態(tài)后，對住宅土地都頗有“餓”態(tài)，臨近年底，不少企業(yè)都有大筆的回收資金無處可去，土地價格自然會被抬高；同時不少業(yè)內(nèi)人士認為這可能也和2007年1月1號起實施的對國有出讓土地款項重新分配原則有關(guān)。從9月份開始，寧波的土地市場再次出現(xiàn)熱情澎湃局面，成交量和成交價格一再上升。土地市場上地方政府和中央之間再次有微妙關(guān)系出現(xiàn)。在合升創(chuàng)展拿下莊市地塊前，中央開始表態(tài)要對大幅出讓的土地進行調(diào)控，以防止開發(fā)商囤積土地取得利益。合升創(chuàng)展拿下的莊市的450畝土地則是一共分成了6塊，被同一家公司取得。這樣的做法很可能使中央政府在限制地方大幅出讓土地方面收效甚微。小結(jié)：當前市場中，已出讓尚未形成有效房源供給的存量土地總量不多?？紤]到征地拆遷等客觀問題影響土地的開發(fā)進度，預計這些存量用地要形成有效房源供給需要23年的時間，短時間內(nèi)市場中不太可能出現(xiàn)大批量集中放量供給的現(xiàn)象?！　《谶^去的三年時間里，寧波的住宅價格漲到了一個瓶頸，而一向不怎么被關(guān)注的寫字樓的價格則一直沒有大幅度提升，主要原因就是供大于求。2006年寧波寫字樓新推量在61萬平方左右，加上2005年30多萬平方的存量，供應量預計為90萬平方左右。市場供求比預計為3：1，供應量明顯高過需求，而供應量主要集中在鄞州新城區(qū)、科技園區(qū)等較遠區(qū)域。近兩年，寧波的普通住宅用地供應量呈逐步放緩的趨勢。寧波本身住宅項目已經(jīng)不多，由于2004年推出住宅用地較充足，因此兩年后的今天樓盤的供應量頗有井噴之勢，到明年上半年樓盤的供應量將會相應地逐步減少。而2005年、2006年住宅用地供應均較少，開發(fā)企業(yè)也看出了其中的商機，因此一旦有住宅用地推出，因此必是一陣瘋搶。三 寧波市各個區(qū)域版塊分述　　寧波的城市版圖正在攤大餅式地擴張，市中心半徑在日益擴大，搶占先機的開發(fā)企業(yè)都早一步看到了眼前的郊區(qū)將成為未來的絕版地塊，近郊地塊成熱點，不是偶然，更不是暫時的現(xiàn)象。此前，寧波樓市有個很特殊的現(xiàn)象：市區(qū)和郊區(qū)房價差異不大，甚至一手房和二手房的房價也差別不大。其主要原因還在于寧波城市小，郊區(qū)到市區(qū)也沒多少路程；其次是產(chǎn)品的市場細分程度低，目標市場定位并不清晰，各種品質(zhì)的產(chǎn)品價格較為接近，價格沒有對品質(zhì)形成準確的反映，樓盤單一性明顯，品質(zhì)差別不大。隨著市場的成熟、供求關(guān)系的變化，這種現(xiàn)象已經(jīng)發(fā)生了改變，不同區(qū)塊的樓盤，甚至同區(qū)域的不同樓盤已漸漸分出了楚河漢界。市中心板塊、城中板塊　　寧波人傳統(tǒng)的住宅觀念一時還不會發(fā)生改變，市中心板塊也不可能貶值。因該區(qū)域內(nèi)能拿出的土地已經(jīng)很少很少了，寸土寸金，該地段的樓盤走精品高檔路線，以大戶型為主，基本沒有小戶型，均價在1500020000元/㎡，如雅戈爾海景花園。宏觀調(diào)控引導小戶型比例增加的同時，也使中、大戶型及別墅類產(chǎn)品供應緊張。寧波民間資本雄厚，改善型需求客戶大量存在，只要有心儀的產(chǎn)品，必然毫不猶豫下單。海景花園此類多數(shù)戶型在300420平方米的超豪華公寓都已所剩無幾?！　〕侵邪鍓K依托老三區(qū)的獨特優(yōu)勢，其稀缺性和市中心板塊不分軒輊，目前寧波樓市價格差距還不是非常明顯，隨著城市擴展，中心地帶土地稀缺。市中心的樓盤將逐步凸顯其地段優(yōu)勢，特別在產(chǎn)品上注重細節(jié)、人性化的把握，提高檔次，與郊區(qū)高檔樓盤拉開檔次。以小高層、高層為主，均價在70009000元/平方米。代表樓盤有東方瑞市、君悅花園和我們的彩虹國際等。東部新城根據(jù)寧波市《東部新城區(qū)總體規(guī)劃與核心區(qū)城市設(shè)計》，東部新城位于寧波三江片東部，全區(qū)面積共16平方公里。東部新城項目是寧波有史以來最大規(guī)模的造城運動。該項目將耗時10年，建成后的東部新城與老城區(qū)一起，成為寧波的兩個市中心。東部新城建成后，將和老城區(qū)一起，形成寧波市“一城兩心”的總體空間格局。未來，老城作為西部的傳統(tǒng)文化中心，而東部新城將成為商務(wù)和市政中心，也是東部工業(yè)和生態(tài)開發(fā)區(qū)的商業(yè)和金融中心。目前，新城內(nèi)各項基礎(chǔ)設(shè)施已開始動工。今年計劃將全面建成新城區(qū)內(nèi)四橫三縱主干道道路和甬新河工程，開工建設(shè)一橫二縱等工程。東部新城中央商務(wù)區(qū)標志性建筑之一，投資高達10億元的發(fā)展大廈，于10月底破土動工興建。此外。據(jù)悉，這六幅地塊將建的是市計委、市建委、市規(guī)劃局、市國土局等六家單位的商務(wù)樓宇。而樓市意義上的江南板塊是指寧波甬江南岸、通途路以北、中興路以東、東外環(huán)線以西的區(qū)域范圍。這里交通便利，在世紀大道與江南公路的雙向貫通之后，可聯(lián)通杭州灣大橋，與長三角地區(qū)形成對接，并與北侖貿(mào)易港口緊密相聯(lián)。江南板塊緊鄰東部新城，聯(lián)接著老城區(qū)、新城中心、鎮(zhèn)海與北侖，區(qū)位戰(zhàn)略優(yōu)勢明顯。明辰紫月、丁香苑等社區(qū)的發(fā)展為江南板塊帶來了濃厚的居住氛圍。BOBO城等大規(guī)模的高品質(zhì)住宅群正在推出；浪琴海、賓果公寓、香洲曉筑等風格各異的特色小區(qū)，也會帶給人們不同的生活體驗方式。另外，萬特財富港、新城國際等也將著力打造商務(wù)與生態(tài)相結(jié)合的高品質(zhì)寫字樓。　 依托城市東擴之勢，江南板塊緊鄰東部新城，前景十分看好。眾多高品質(zhì)樓盤扎根于此，江南板塊已逐漸成為商務(wù)與居住的聚集地，這也充分驗證了江南板塊所具有的巨大潛力。江南板塊樓盤銷售情況一覽表（截止2006年11月26日）樓盤江南一品一期賓果公寓香洲曉筑九五花園Bobo城一期浪琴海一期已售(住宅)套數(shù)3081872103331001197住宅已售比例(％)已售(住宅)平均價（元）749954415369558463566107所在區(qū)科技園區(qū)科技園區(qū)科技園區(qū)科技園區(qū)江東區(qū)江東區(qū)上述樓盤中，除了江南一品一期樓盤為城市純別墅群，其售價高出一籌外，其余的普通住宅售價都遠低于中心四城區(qū)的商品房均價。這其中，BOBO城一期和浪琴海一期售出均價又比科技園區(qū)的的賓果公寓、香洲曉筑、九五花園三個樓盤高出一截?！　∑焚|(zhì)不錯的樓盤和周邊日趨成熟的配套設(shè)施，還有相對低廉的價格，加之靠近老城區(qū)，交通便利，擁有巨大潛力的江南板塊已漸成房地產(chǎn)熱點區(qū)域。在東部新城建設(shè)的催化下，江南板塊正在揭開羞答答的面紗，在寧波房地產(chǎn)市場上嶄露頭角。鄞州　　放眼全國，很難找到一個如寧波一樣，對地產(chǎn)大鱷有著如此誘惑力的副省級城市。再放眼寧波，你會發(fā)現(xiàn)鄞州區(qū)對地產(chǎn)大鱷產(chǎn)生的奇妙聚集效應。目前進駐寧波的全國知名企業(yè)有金地、萬科、中海、萬達、綠城、凱德、坤和、中信泰富，而金地、萬科、中海、萬達等都在鄞州安家落戶?！　∽鳛閷幉ǔ鞘懈敝行?，鄞州新城區(qū)的定位是“經(jīng)濟、文化、行政中心”，巨大的商業(yè)、辦公體量使得板塊的居住氛圍逐漸濃厚。由大連萬達集團投資建設(shè)的面積達26萬平方米的以商務(wù)樓、商鋪為主萬達商業(yè)廣場，未開業(yè)就已經(jīng)有沃爾瑪、百安居、特力屋等入駐，預計將在今年年底正式營業(yè)，而在此前，萬達已經(jīng)成為當?shù)卣猩桃Y，和開發(fā)商招攬客戶的王牌：3000個停車位的配置、封閉式購物環(huán)境的創(chuàng)造等將會進一步帶動鄞州中心區(qū)的人流量。　　萬科地產(chǎn)正式宣布成立寧波萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并為萬科進軍寧波房產(chǎn)的首個項目舉行揭牌儀式；金地國際花園1期首批推出的186套房源，開盤前已有客戶開始通宵排隊購買，目前基本售完；目前，鄞州區(qū)域的寫字樓項目受熱也大大提升了鄞州新城區(qū)商務(wù)圈的價值?！　≯粗菪鲁菂^(qū)的遠景規(guī)劃一直到2010年，屆時計劃容納20萬人口。根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略，鄞州新城區(qū)將成為一個現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國內(nèi)一流中等城市，從總體布局來看，建成后的鄞州中心區(qū)商圈將直接影響到江東區(qū)、海曙區(qū)甚至江北等地區(qū)，成為寧波真正的副中心。江北　　房產(chǎn)新政后，江北兩大逆市開盤的“親親家園” 和“日湖花園”令人意外的捷報連連；不久前姚江北側(cè)3＃地塊的熱烈拍賣或?qū)⒁l(fā)新一輪的江北投資潮；坤和建設(shè)和凱德置地入駐開發(fā)的帶動效應，日湖琴園、天合家園、親親家園、洪都二期等大盤的陸續(xù)面世，都標志著江北區(qū)已刷新了經(jīng)濟適用房居住區(qū)的印象，跨入房地產(chǎn)住宅開發(fā)及消費熱點區(qū)域的時代。　　坐擁濱水核心區(qū)塊、新三江口區(qū)塊（姚江板塊）、江北新區(qū)區(qū)塊以及北高教園區(qū)等幾大功能區(qū)域的江北，其房地產(chǎn)魅力也不可小覷：濱水核心區(qū)塊是寧波市都市商貿(mào)金融圈的一部分，包括老外灘、人民路、槐樹路、甬江北岸、大劇院、日湖等功能子區(qū)塊。尤其是日湖的湖濱景觀的利用開發(fā)，將給江北增加不少魅力值。代表樓盤北岸琴森、日湖花園等?！　⌒氯趨^(qū)塊是寧波市三江六岸的重要組成部分，位于大都市圈生活