【文章內(nèi)容簡介】 麓谷板塊主要指規(guī)劃中的麓谷范圍，也包括汽車西站和大學(xué)城一帶，含蓋麓南板塊，這一區(qū)域?qū)⑹情L沙未來的高尚社區(qū)，是一個(gè)適應(yīng)未來城市發(fā)展需求的、不可多得的、適宜居住的長沙高尚住宅最為集中的超級大型生活社區(qū)，目前在麓南板塊已形成了四虎嘯山之勢；市府板塊范圍為長沙高新開發(fā)區(qū)到府后路，從雷鋒大道瀟湘大道北路（現(xiàn)銀盆南路），這一板塊住宅市場是河西樓市中發(fā)展最快的一個(gè)區(qū)域。就河西片區(qū)的商業(yè)發(fā)展而言，先有河西望城坡建材大市場由冷清到重新做旺，廣大環(huán)球家具超市經(jīng)營不到二年就生意火爆，拉動(dòng)了整個(gè)望城坡開發(fā)區(qū)的商業(yè)繁榮。近有與通程商業(yè)廣場側(cè)面相對的江岸錦苑新外灘商業(yè)中心，國際著名的商業(yè)零售機(jī)構(gòu)易初蓮花購物中心也將落戶這一商圈；還有正在籌謀中的岳麓時(shí)尚生活廣場項(xiàng)目；再沿瀟湘大道往北又有華銀旺和購物廣場和威勝廣場恒生超市， ，搶占河西甚至更西地區(qū)的家居建材市場。此外就在安居樂園的近旁，市政府的后面，將規(guī)劃為大型市政休閑廣場，而地下部分將作商業(yè)經(jīng)營，據(jù)悉這一未來的河西黃金商岸已被包括家潤多、新一佳、通程百貨、步步高在內(nèi)的多個(gè)商家所看好，并展開了爭奪戰(zhàn)。而另有可靠消息說，平和堂的連鎖店也已經(jīng)選址了河西府后路。所以，將來這一塊的商業(yè)價(jià)值無疑會(huì)充分的放大。沿桐梓坡路再往西，就在該路與金星大道交匯處的四塊地方，已經(jīng)有兩塊地被納入了開發(fā)商的眼中，而且開發(fā)正熱，其中西南的商住樓即將推出的商鋪也早被人看好。卓越房地產(chǎn)集團(tuán)也將在此扎營將開發(fā)580畝的大盤。雖然總體來說，現(xiàn)階段河西商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展水平還不是很成熟,但隨著各類大型商業(yè)物業(yè)的進(jìn)駐,特別是近5年來新型住宅社區(qū)的興起,。從商業(yè)布局上看，河西的商業(yè)在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，仍然將以溁灣鎮(zhèn)為核心，次級中心將會(huì)出現(xiàn)多個(gè)，但由于河西人口不足，導(dǎo)致了商圈布局受到了較大的局限，這些次級中心將逐步分流溁灣鎮(zhèn)商業(yè)。5．1．2河西商業(yè)業(yè)態(tài)和結(jié)構(gòu)從商業(yè)結(jié)構(gòu)來看，河西的人口質(zhì)量是由文化氛圍而定位的,主要偏重于“大學(xué)城”和“大型企業(yè)”。為了對河西的商業(yè)情況做一整體理解，我們將河西三大板塊細(xì)分為七大商圈分別重點(diǎn)加以調(diào)查分析。78 / 78區(qū)間名稱 業(yè)態(tài)門面情況面寬(單位:進(jìn)深米)層高層數(shù)面積(㎡)月租金(元/月㎡)投資意向經(jīng)營意向擬選擇區(qū)域溁灣鎮(zhèn)片區(qū)服飾:67%其他:33%310220標(biāo)準(zhǔn)4米最高7米128360054新外灘板塊專線經(jīng)營意向強(qiáng)烈.內(nèi)街鋪面咸家湖片區(qū)日雜超市:21%酒家:15%美容:19%醫(yī)藥:6%其他39%110310121530031有一定意向 需擴(kuò)大經(jīng)營河西板塊財(cái)經(jīng)學(xué)院片區(qū)服飾精品:27%餐飲:46%其他:27%220241層居多,部分夾層317052有意向需擴(kuò)大經(jīng)營財(cái)院周邊成熟商業(yè)社區(qū)漁灣市片區(qū)服飾精品:46%餐飲:16%超市:8%休閑娛樂:9%其他:21%481層4層1050068一般多已有分店社區(qū)人流大的地方新民路片區(qū)服飾精品:20%餐飲:22%休閑:14%醫(yī)藥:14%其他:30%312471層5層8200051有意向擴(kuò)大經(jīng)營臨街商鋪建材用品:80%汽修:10%餐飲:5%超市:5%51011513018較強(qiáng)意向面積適中周邊開發(fā)型高檔社區(qū)商業(yè)文明街片區(qū)服飾精品:20%餐飲:25%理發(fā)店:15%%其他:10%3103812209042有意向擴(kuò)大面積經(jīng)營成熟商業(yè)社區(qū)通過對表(11)的分析,總結(jié)得出以下數(shù)據(jù),如下圖所示:從表(12)中得出,服飾和餐飲業(yè)在河西商圈占主導(dǎo)地位，服飾業(yè)態(tài)主要集中于溁灣鎮(zhèn)和漁灣市等傳統(tǒng)商業(yè)中心，餐飲業(yè)則主要集中在財(cái)經(jīng)學(xué)院、新民路、商業(yè)文明街等學(xué)生聚集區(qū)。在醫(yī)藥的分布格局上平均每200米將作為一個(gè)節(jié)點(diǎn),會(huì)有2至3家來滿足社區(qū)群體的生活需求. 5．1．3河西商業(yè)消費(fèi)人群分析表(13) 河西消費(fèi)人群分析一覽表分析要素消費(fèi)人群居住地點(diǎn)年齡階段(歲)收入水平月購物次數(shù)月消費(fèi)額(元/月)消費(fèi)種類主要購物地點(diǎn)場所選擇購物地點(diǎn)考慮因素對該項(xiàng)目引進(jìn)商家的態(tài)度學(xué)生校內(nèi)1922家庭來源平均8次200300零食為主附有化妝品,書籍服裝,.80%學(xué)生表示不感興趣教師校園宿舍: 90%3040:42%4050:42%4050:16%10002000:13%20004000:50%4000以上:42%平均4次600以上生活用品,服裝,餐飲,休閑通程,新一佳,平和堂居多通程,新一佳方便實(shí)惠,質(zhì)量有保證60%會(huì)去,.大型企業(yè)員工河西:70%河?xùn)|30%2030:60%3050:40%10002000:65%20004000:27%4000以上:8%平均7次300500:70%600以上:30%生活用品,餐飲,休閑新一佳:60%超市方便自由職業(yè)河西:80%其他:20%2040為主10002000:50%20004000:30%4000以上:20%時(shí)間較靈活300以下:18%4001000:37%10002000:32%20003000:13%超市:70%其他:30% 從上述調(diào)查中我們可以發(fā)現(xiàn)，河西片區(qū)的消費(fèi)人群當(dāng)中，學(xué)生占據(jù)了很大的一個(gè)比例，但其消費(fèi)范圍受到了比較大的限制，對本項(xiàng)目的認(rèn)同度也比較低，而高校教師的收入水平普遍較高，購買力很強(qiáng)且對本項(xiàng)目的認(rèn)同度較高，將是本項(xiàng)目最為重要的目標(biāo)客戶群。在影響選擇購物場所的因素方面，便利、購物環(huán)境、品牌分別是影響消費(fèi)者選擇消費(fèi)場所最重要的三大因素，當(dāng)購物場所的環(huán)境和檔次較高或者可以提供特色商品和服務(wù)時(shí)，他們也愿意克服距離的不利影響前往消費(fèi)。在購物頻次和月消費(fèi)額方面，學(xué)生的購物頻次最高，但消費(fèi)額最低，教師階層的購物次數(shù)最少但消費(fèi)額最高，企業(yè)職員和自由職業(yè)者則呈現(xiàn)多級分化的情況，總體來說，由于河西經(jīng)濟(jì)水平依然偏低，其消費(fèi)能力也偏弱一些。從消費(fèi)種類上看，多以日常消費(fèi)為主，高檔消費(fèi)一般選擇到河?xùn)|的大型知名賣場或步行街消費(fèi)。: 表(14) 河西商業(yè)經(jīng)營檔次分析一覽表 分析要素檔次區(qū)間面積區(qū)間(㎡)業(yè)態(tài)比例(主營業(yè)態(tài))占有比例高檔經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn):50100最大:3600餐飲:80%服飾:20%%中檔經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn):2050最大:300服飾:75%餐飲:25%%低檔經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn):320最大:50:80%日雜:20%從經(jīng)營檔次來看，河西商業(yè)檔次普遍偏于中低檔，其原因，一方面是由于河西經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較河?xùn)|低，另一方面，則是河西高收入階層普遍不愿意在本地消費(fèi)，而傾向于前往河?xùn)|的大型賣場或者高檔百貨店消費(fèi)。從消費(fèi)人群的特征來看，片區(qū)學(xué)生的數(shù)量雖然龐大，但其消費(fèi)范圍狹窄，多屬于就近消費(fèi)，且消費(fèi)水平不高，無法成為本項(xiàng)目的主力消費(fèi)群；而學(xué)校教師的人數(shù)雖然較少，但其購買力非常強(qiáng)大，而且其對本項(xiàng)目地理位置較為認(rèn)同，是本項(xiàng)目重要的目標(biāo)客戶。5．1．5 麓南板塊租價(jià)情況1）新民路門面15元/平方米/月——30元/平方米/月2）岳麓公園至桃子湖路門面40元/平方米/月——60元/平方米/月3）商業(yè)文明街門面40元/平方米/月——70元/平方米/月4）麓山南路100元/平方米/月——140元/平方米/月 具體商業(yè)分布情況 河西主要商業(yè)片區(qū)平均人流情況統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目地點(diǎn)時(shí)間段晝間人口密度車流量通程商業(yè)廣場9：30—10：001000人100輛12：30—13：00450人32輛14：30—15：00640人46輛新民路10：00—10：30906人630輛12：00—12：30564人638輛14：00—14：30170人456輛商業(yè)文明街7：30—8：001902人423輛12：00—12：301775人558輛17：30—18：001934人662輛麓山南路（計(jì)專段）12：00—12：301900人649輛14：30—15：001742人720輛17：30—18：002100人964輛麓山南路（藝校段）12：00—12：301062人334輛14：30—15：001098人366輛17：30—18：001242人462輛麓山南路（工大段）12：00—12：30842人240輛15：00—15：30960人296輛18：00—18：301400人520輛上述調(diào)查，分別采河西的幾個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)各時(shí)段的人流情況作為分析統(tǒng)計(jì)。從上表可以得知，商業(yè)文明街在各個(gè)時(shí)段的人流量都為最高，除通程商業(yè)廣場（計(jì)一橋東流量）外，麓山南路計(jì)專段的車流情況在各個(gè)時(shí)段為最高。：◆通程商業(yè)廣場：◆新民路：◆商業(yè)文明街：◆麓山南路（技專段）◆ 麓山南路（藝校段）◆ 麓山南路（工大段）從各片區(qū)的業(yè)態(tài)分布情況來看，零售業(yè)的比重在各個(gè)區(qū)域都是最大的，除商業(yè)文明街之外，其比例都超過了50%，處于第二位的是餐飲業(yè)，越臨近高校區(qū)則餐飲業(yè)比例越高，商業(yè)文明街的餐飲業(yè)占總到了商鋪供應(yīng)量的30%。娛樂業(yè)的分布趨勢是越往南，則比重越低，但在商業(yè)文明街路段，由于學(xué)生人群的增多，娛樂業(yè)反而比通程商業(yè)廣場片區(qū)更為發(fā)達(dá)。 河西各路段商業(yè)設(shè)施類型統(tǒng)計(jì)新民路新民路至桃子湖路商業(yè)文明街麓山南路設(shè)施類型餐飲業(yè)面館酒樓家常菜土菜館大排擋中西餐廳酒家、家菜館煲仔飯、米粉店南北風(fēng)味小吃蒸菜館、小餐館地方風(fēng)味小吃特色酒樓粥鋪、煲仔飯快餐、面、粉館火鍋城、燒烤中西餐廳茶餐廳小餐館、酒家面、粉館地方風(fēng)味小吃粥鋪、煲仔飯快餐、燒烤特色酒樓中西餐廳蒸菜館零售業(yè)藥店日雜服飾書店精品飾物便利店煙酒專賣茶葉行手機(jī)專賣蛋糕點(diǎn)心電器家居用品服飾精品飾物皮具蛋糕、點(diǎn)心眼鏡水果店書店、文具煙酒、小超市保健食品內(nèi)衣、鞋襪體育運(yùn)動(dòng)專賣店電器、電子產(chǎn)品超市日雜南食奶茶冷飲冰品水果店服飾精品飾物箱包化妝品音像、琴行蛋糕點(diǎn)心內(nèi)衣、鞋襪書刊服飾、精品飾物藥店、書店內(nèi)衣、鞋襪、眼鏡、化妝品鐘表、手機(jī)、床上用品體育運(yùn)動(dòng)專賣店超市、日雜南食奶茶、冷飲冰品蛋糕、點(diǎn)心電器、電子、電腦、五金、箱包、保健食品音像、琴行動(dòng)漫產(chǎn)品、滑輪文化用品寵物用品鮮花水果娛樂休閑業(yè)保健按摩美發(fā)館茶座咖啡廳KTV美容館美發(fā)館美容時(shí)尚館網(wǎng)絡(luò)會(huì)所臺球城網(wǎng)絡(luò)會(huì)所KTV美容美體館美發(fā)館影視吧休閑屋美發(fā)館休閑屋美容美體館網(wǎng)絡(luò)會(huì)所美發(fā)館生活配套業(yè)家裝建材通訊醫(yī)院診所器具修理干洗數(shù)碼影相銀行郵政保險(xiǎn)公司航空代理點(diǎn)按摩醫(yī)院通訊銀行、郵政家政服務(wù)社診所通訊門診洗衣房通訊數(shù)碼影相、沖印銀行門診房產(chǎn)咨詢培訓(xùn)教育招待所、旅館器具修理 河西商業(yè)地產(chǎn)的變動(dòng)趨勢 縱觀河西市場,隨著河西經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市政規(guī)劃改善,河西的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨著非常良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。由于原有河西商業(yè)大多屬于自發(fā)型的商業(yè)業(yè)態(tài),許多舊城區(qū)的商家門面凌亂,沒有正規(guī)的物業(yè)管理，但在調(diào)查中，我們了解到很多在舊城區(qū)經(jīng)營的商家,如:墮落街一帶商家，都比較認(rèn)同市政府的規(guī)劃和最新的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃。,所以，隨著麓南板塊和市府板塊的興起,河西商業(yè)地產(chǎn)格局將會(huì)逐漸由原先的溁灣鎮(zhèn)單一商圈核心轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄬哟?、多商圈的商業(yè)布局。 溁灣鎮(zhèn)商圈的特征和商業(yè)地位溁灣鎮(zhèn)作為河西最大的商業(yè)中心,已開始由原始的、自發(fā)的零散商業(yè)逐步轉(zhuǎn)向現(xiàn)階段的集中、現(xiàn)代、專業(yè)的商業(yè)形態(tài),同時(shí)，隨著河西消費(fèi)水平的日益提高,中、高檔住宅區(qū)的建立,大中型超市也在這一商圈相繼開設(shè)分店,提升了這一片區(qū)的商業(yè)地位和形象。針對溁灣鎮(zhèn)商圈的商業(yè)發(fā)展情況，分別以新外灘和通程商業(yè)廣場為中心，對其周邊商鋪情況做此調(diào)查，具體情況如下表所示:板塊名稱業(yè)態(tài)門面情況(單位:米)月租金經(jīng)營意向擬選擇區(qū)域面寬進(jìn)深層高層數(shù)面積新外灘片區(qū)服飾:67%餐飲:5%精品:10%皮具:5%美容:5%藥店:3%其他:5%最小3m最大10m最小2m最大18m標(biāo)準(zhǔn)：