【文章內(nèi)容簡介】 麓谷板塊主要指規(guī)劃中的麓谷范圍，也包括汽車西站和大學城一帶，含蓋麓南板塊，這一區(qū)域?qū)⑹情L沙未來的高尚社區(qū)，是一個適應未來城市發(fā)展需求的、不可多得的、適宜居住的長沙高尚住宅最為集中的超級大型生活社區(qū)，目前在麓南板塊已形成了四虎嘯山之勢；市府板塊范圍為長沙高新開發(fā)區(qū)到府后路，從雷鋒大道瀟湘大道北路（現(xiàn)銀盆南路），這一板塊住宅市場是河西樓市中發(fā)展最快的一個區(qū)域。就河西片區(qū)的商業(yè)發(fā)展而言，先有河西望城坡建材大市場由冷清到重新做旺，廣大環(huán)球家具超市經(jīng)營不到二年就生意火爆，拉動了整個望城坡開發(fā)區(qū)的商業(yè)繁榮。近有與通程商業(yè)廣場側面相對的江岸錦苑新外灘商業(yè)中心，國際著名的商業(yè)零售機構易初蓮花購物中心也將落戶這一商圈；還有正在籌謀中的岳麓時尚生活廣場項目；再沿瀟湘大道往北又有華銀旺和購物廣場和威勝廣場恒生超市， ，搶占河西甚至更西地區(qū)的家居建材市場。此外就在安居樂園的近旁，市政府的后面，將規(guī)劃為大型市政休閑廣場，而地下部分將作商業(yè)經(jīng)營，據(jù)悉這一未來的河西黃金商岸已被包括家潤多、新一佳、通程百貨、步步高在內(nèi)的多個商家所看好，并展開了爭奪戰(zhàn)。而另有可靠消息說，平和堂的連鎖店也已經(jīng)選址了河西府后路。所以，將來這一塊的商業(yè)價值無疑會充分的放大。沿桐梓坡路再往西，就在該路與金星大道交匯處的四塊地方，已經(jīng)有兩塊地被納入了開發(fā)商的眼中，而且開發(fā)正熱，其中西南的商住樓即將推出的商鋪也早被人看好。卓越房地產(chǎn)集團也將在此扎營將開發(fā)580畝的大盤。雖然總體來說，現(xiàn)階段河西商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展水平還不是很成熟,但隨著各類大型商業(yè)物業(yè)的進駐,特別是近5年來新型住宅社區(qū)的興起,。從商業(yè)布局上看，河西的商業(yè)在相當長的時間內(nèi)，仍然將以溁灣鎮(zhèn)為核心，次級中心將會出現(xiàn)多個，但由于河西人口不足，導致了商圈布局受到了較大的局限，這些次級中心將逐步分流溁灣鎮(zhèn)商業(yè)。5．1．2河西商業(yè)業(yè)態(tài)和結構從商業(yè)結構來看，河西的人口質(zhì)量是由文化氛圍而定位的,主要偏重于“大學城”和“大型企業(yè)”。為了對河西的商業(yè)情況做一整體理解，我們將河西三大板塊細分為七大商圈分別重點加以調(diào)查分析。78 / 78區(qū)間名稱 業(yè)態(tài)門面情況面寬(單位:進深米)層高層數(shù)面積(㎡)月租金(元/月㎡)投資意向經(jīng)營意向擬選擇區(qū)域溁灣鎮(zhèn)片區(qū)服飾:67%其他:33%310220標準4米最高7米128360054新外灘板塊專線經(jīng)營意向強烈.內(nèi)街鋪面咸家湖片區(qū)日雜超市:21%酒家:15%美容:19%醫(yī)藥:6%其他39%110310121530031有一定意向 需擴大經(jīng)營河西板塊財經(jīng)學院片區(qū)服飾精品:27%餐飲:46%其他:27%220241層居多,部分夾層317052有意向需擴大經(jīng)營財院周邊成熟商業(yè)社區(qū)漁灣市片區(qū)服飾精品:46%餐飲:16%超市:8%休閑娛樂:9%其他:21%481層4層1050068一般多已有分店社區(qū)人流大的地方新民路片區(qū)服飾精品:20%餐飲:22%休閑:14%醫(yī)藥:14%其他:30%312471層5層8200051有意向擴大經(jīng)營臨街商鋪建材用品:80%汽修:10%餐飲:5%超市:5%51011513018較強意向面積適中周邊開發(fā)型高檔社區(qū)商業(yè)文明街片區(qū)服飾精品:20%餐飲:25%理發(fā)店:15%%其他:10%3103812209042有意向擴大面積經(jīng)營成熟商業(yè)社區(qū)通過對表(11)的分析,總結得出以下數(shù)據(jù),如下圖所示:從表(12)中得出,服飾和餐飲業(yè)在河西商圈占主導地位，服飾業(yè)態(tài)主要集中于溁灣鎮(zhèn)和漁灣市等傳統(tǒng)商業(yè)中心，餐飲業(yè)則主要集中在財經(jīng)學院、新民路、商業(yè)文明街等學生聚集區(qū)。在醫(yī)藥的分布格局上平均每200米將作為一個節(jié)點,會有2至3家來滿足社區(qū)群體的生活需求. 5．1．3河西商業(yè)消費人群分析表(13) 河西消費人群分析一覽表分析要素消費人群居住地點年齡階段(歲)收入水平月購物次數(shù)月消費額(元/月)消費種類主要購物地點場所選擇購物地點考慮因素對該項目引進商家的態(tài)度學生校內(nèi)1922家庭來源平均8次200300零食為主附有化妝品,書籍服裝,.80%學生表示不感興趣教師校園宿舍: 90%3040:42%4050:42%4050:16%10002000:13%20004000:50%4000以上:42%平均4次600以上生活用品,服裝,餐飲,休閑通程,新一佳,平和堂居多通程,新一佳方便實惠,質(zhì)量有保證60%會去,.大型企業(yè)員工河西:70%河東30%2030:60%3050:40%10002000:65%20004000:27%4000以上:8%平均7次300500:70%600以上:30%生活用品,餐飲,休閑新一佳:60%超市方便自由職業(yè)河西:80%其他:20%2040為主10002000:50%20004000:30%4000以上:20%時間較靈活300以下:18%4001000:37%10002000:32%20003000:13%超市:70%其他:30% 從上述調(diào)查中我們可以發(fā)現(xiàn)，河西片區(qū)的消費人群當中，學生占據(jù)了很大的一個比例，但其消費范圍受到了比較大的限制，對本項目的認同度也比較低，而高校教師的收入水平普遍較高，購買力很強且對本項目的認同度較高，將是本項目最為重要的目標客戶群。在影響選擇購物場所的因素方面，便利、購物環(huán)境、品牌分別是影響消費者選擇消費場所最重要的三大因素，當購物場所的環(huán)境和檔次較高或者可以提供特色商品和服務時，他們也愿意克服距離的不利影響前往消費。在購物頻次和月消費額方面，學生的購物頻次最高，但消費額最低，教師階層的購物次數(shù)最少但消費額最高，企業(yè)職員和自由職業(yè)者則呈現(xiàn)多級分化的情況，總體來說，由于河西經(jīng)濟水平依然偏低，其消費能力也偏弱一些。從消費種類上看，多以日常消費為主，高檔消費一般選擇到河東的大型知名賣場或步行街消費。: 表(14) 河西商業(yè)經(jīng)營檔次分析一覽表 分析要素檔次區(qū)間面積區(qū)間(㎡)業(yè)態(tài)比例(主營業(yè)態(tài))占有比例高檔經(jīng)營標準:50100最大:3600餐飲:80%服飾:20%%中檔經(jīng)營標準:2050最大:300服飾:75%餐飲:25%%低檔經(jīng)營標準:320最大:50:80%日雜:20%從經(jīng)營檔次來看，河西商業(yè)檔次普遍偏于中低檔，其原因，一方面是由于河西經(jīng)濟發(fā)展水平較河東低，另一方面，則是河西高收入階層普遍不愿意在本地消費，而傾向于前往河東的大型賣場或者高檔百貨店消費。從消費人群的特征來看，片區(qū)學生的數(shù)量雖然龐大，但其消費范圍狹窄，多屬于就近消費，且消費水平不高，無法成為本項目的主力消費群；而學校教師的人數(shù)雖然較少，但其購買力非常強大，而且其對本項目地理位置較為認同，是本項目重要的目標客戶。5．1．5 麓南板塊租價情況1）新民路門面15元/平方米/月——30元/平方米/月2）岳麓公園至桃子湖路門面40元/平方米/月——60元/平方米/月3）商業(yè)文明街門面40元/平方米/月——70元/平方米/月4）麓山南路100元/平方米/月——140元/平方米/月 具體商業(yè)分布情況 河西主要商業(yè)片區(qū)平均人流情況統(tǒng)計 項目地點時間段晝間人口密度車流量通程商業(yè)廣場9：30—10：001000人100輛12：30—13：00450人32輛14：30—15：00640人46輛新民路10：00—10：30906人630輛12：00—12：30564人638輛14：00—14：30170人456輛商業(yè)文明街7：30—8：001902人423輛12：00—12：301775人558輛17：30—18：001934人662輛麓山南路（計專段）12：00—12：301900人649輛14：30—15：001742人720輛17：30—18：002100人964輛麓山南路（藝校段）12：00—12：301062人334輛14：30—15：001098人366輛17：30—18：001242人462輛麓山南路（工大段）12：00—12：30842人240輛15：00—15：30960人296輛18：00—18：301400人520輛上述調(diào)查，分別采河西的幾個關鍵節(jié)點各時段的人流情況作為分析統(tǒng)計。從上表可以得知，商業(yè)文明街在各個時段的人流量都為最高，除通程商業(yè)廣場（計一橋東流量）外，麓山南路計專段的車流情況在各個時段為最高。：◆通程商業(yè)廣場：◆新民路：◆商業(yè)文明街：◆麓山南路（技專段）◆ 麓山南路（藝校段）◆ 麓山南路（工大段）從各片區(qū)的業(yè)態(tài)分布情況來看，零售業(yè)的比重在各個區(qū)域都是最大的，除商業(yè)文明街之外，其比例都超過了50%，處于第二位的是餐飲業(yè)，越臨近高校區(qū)則餐飲業(yè)比例越高，商業(yè)文明街的餐飲業(yè)占總到了商鋪供應量的30%。娛樂業(yè)的分布趨勢是越往南，則比重越低，但在商業(yè)文明街路段，由于學生人群的增多，娛樂業(yè)反而比通程商業(yè)廣場片區(qū)更為發(fā)達。 河西各路段商業(yè)設施類型統(tǒng)計新民路新民路至桃子湖路商業(yè)文明街麓山南路設施類型餐飲業(yè)面館酒樓家常菜土菜館大排擋中西餐廳酒家、家菜館煲仔飯、米粉店南北風味小吃蒸菜館、小餐館地方風味小吃特色酒樓粥鋪、煲仔飯快餐、面、粉館火鍋城、燒烤中西餐廳茶餐廳小餐館、酒家面、粉館地方風味小吃粥鋪、煲仔飯快餐、燒烤特色酒樓中西餐廳蒸菜館零售業(yè)藥店日雜服飾書店精品飾物便利店煙酒專賣茶葉行手機專賣蛋糕點心電器家居用品服飾精品飾物皮具蛋糕、點心眼鏡水果店書店、文具煙酒、小超市保健食品內(nèi)衣、鞋襪體育運動專賣店電器、電子產(chǎn)品超市日雜南食奶茶冷飲冰品水果店服飾精品飾物箱包化妝品音像、琴行蛋糕點心內(nèi)衣、鞋襪書刊服飾、精品飾物藥店、書店內(nèi)衣、鞋襪、眼鏡、化妝品鐘表、手機、床上用品體育運動專賣店超市、日雜南食奶茶、冷飲冰品蛋糕、點心電器、電子、電腦、五金、箱包、保健食品音像、琴行動漫產(chǎn)品、滑輪文化用品寵物用品鮮花水果娛樂休閑業(yè)保健按摩美發(fā)館茶座咖啡廳KTV美容館美發(fā)館美容時尚館網(wǎng)絡會所臺球城網(wǎng)絡會所KTV美容美體館美發(fā)館影視吧休閑屋美發(fā)館休閑屋美容美體館網(wǎng)絡會所美發(fā)館生活配套業(yè)家裝建材通訊醫(yī)院診所器具修理干洗數(shù)碼影相銀行郵政保險公司航空代理點按摩醫(yī)院通訊銀行、郵政家政服務社診所通訊門診洗衣房通訊數(shù)碼影相、沖印銀行門診房產(chǎn)咨詢培訓教育招待所、旅館器具修理 河西商業(yè)地產(chǎn)的變動趨勢 縱觀河西市場,隨著河西經(jīng)濟的發(fā)展和市政規(guī)劃改善,河西的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨著非常良好的發(fā)展機會。由于原有河西商業(yè)大多屬于自發(fā)型的商業(yè)業(yè)態(tài),許多舊城區(qū)的商家門面凌亂,沒有正規(guī)的物業(yè)管理，但在調(diào)查中，我們了解到很多在舊城區(qū)經(jīng)營的商家,如:墮落街一帶商家，都比較認同市政府的規(guī)劃和最新的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃。,所以，隨著麓南板塊和市府板塊的興起,河西商業(yè)地產(chǎn)格局將會逐漸由原先的溁灣鎮(zhèn)單一商圈核心轉變?yōu)槎鄬哟巍⒍嗌倘Φ纳虡I(yè)布局。 溁灣鎮(zhèn)商圈的特征和商業(yè)地位溁灣鎮(zhèn)作為河西最大的商業(yè)中心,已開始由原始的、自發(fā)的零散商業(yè)逐步轉向現(xiàn)階段的集中、現(xiàn)代、專業(yè)的商業(yè)形態(tài),同時，隨著河西消費水平的日益提高,中、高檔住宅區(qū)的建立,大中型超市也在這一商圈相繼開設分店,提升了這一片區(qū)的商業(yè)地位和形象。針對溁灣鎮(zhèn)商圈的商業(yè)發(fā)展情況，分別以新外灘和通程商業(yè)廣場為中心，對其周邊商鋪情況做此調(diào)查，具體情況如下表所示:板塊名稱業(yè)態(tài)門面情況(單位:米)月租金經(jīng)營意向擬選擇區(qū)域面寬進深層高層數(shù)面積新外灘片區(qū)服飾:67%餐飲:5%精品:10%皮具:5%美容:5%藥店:3%其他:5%最小3m最大10m最小2m最大18m標準：