【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 整體規(guī)劃科學(xué)、合理，具備高品質(zhì)樓盤的素質(zhì)。 外立面：美觀、輕快的淺色系、簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格，美觀的飄窗形成大氣的視覺天際線。 戶型：符合市場(chǎng)的錯(cuò)層、平層住宅，流行的雙衛(wèi)概念。 高綠化率：住宅首層架空，立體綠化。 面積：主力面積在 90— 140 平方米之間。 智能化系統(tǒng)：提供閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)等，業(yè)主高度享受高科技帶來的舒適和擁有更多的服務(wù)和資源優(yōu)勢(shì)。 四川金港企業(yè)營(yíng)銷策劃有限公司 第 21頁共 74頁 二、優(yōu)美的景觀環(huán)境： 外環(huán)境、 開發(fā)區(qū) 、靈泉寺、 大英 二中等，同時(shí)周邊將逐步拆遷形成好的大環(huán)境。 內(nèi)環(huán)境：大門觀景廣場(chǎng)，中庭音樂廣場(chǎng)，多處組團(tuán)主題景觀、知名園林景觀公司設(shè)計(jì)施工，良好的小區(qū)環(huán)境，兼具中心景觀和組團(tuán)環(huán)境的均好性。 高綠化率： 三、完善的配 套體系： 教育：本項(xiàng)目周邊擁有的 大英 二中的包裝；與知名院校共建幼兒園及素質(zhì)培訓(xùn)學(xué)校等。 醫(yī)療：與周邊或市區(qū)最好的醫(yī)院合作建立“特約醫(yī)療站”。 購物：建立商業(yè)中心、引入大型超市，滿足購物方便。 餐飲娛樂：設(shè)備主題餐飲商業(yè)休閑風(fēng)情街。 運(yùn)動(dòng)休閑：社區(qū)內(nèi)置羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)吧、保健美容、臺(tái)球室等各種運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施。 金融：與項(xiàng)目周邊的金融機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，為社區(qū)業(yè)主提供“貴賓服務(wù)”。 四、一流的物業(yè)管理系統(tǒng)： 維護(hù)良好的社區(qū)環(huán)境。 四川金港企業(yè)營(yíng)銷策劃有限公司 第 22頁共 74頁 系統(tǒng)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體系。 內(nèi)部良好的信息交流（投訴）平臺(tái)。 豐富的業(yè)主生活。 安全安定的社區(qū)治安。 其他親情化服務(wù)等。 四川金港企業(yè)營(yíng)銷策劃有限公司 第 23頁共 74頁 第四章 項(xiàng)目定位 第一節(jié) 總體定位 西灣國(guó)際社區(qū) 總體定位為： 大英 地區(qū)經(jīng)典樓盤的代表作 —— 都市新坐標(biāo)，成功人士引以為榮的居所，項(xiàng)目擁有一流的居住環(huán)境、一流的配套設(shè)施、一流的物業(yè)管理，是高品質(zhì)生活及名士身體的象征。 第二節(jié) 項(xiàng)目定位 一、功能定位 ● 純宅美地，體現(xiàn)家的寧靜之美 ● 社區(qū)環(huán)境優(yōu)美和功能設(shè)施具全體現(xiàn)“以人為本”之上上生活 。 二、物業(yè)類型定位 ● 住宅： 28+1 高層電梯公寓 ● 社區(qū)功能服務(wù)和家政理財(cái) 教育服務(wù)。 四川金港企業(yè)營(yíng)銷策劃有限公司 第 24頁共 74頁 三、檔次定位 ● 住宅：中高檔次 四、價(jià)格定位 ● 住宅：均價(jià) 2020 元 /平方米左右 五、差異化定位 ● 住宅 —— 大英 迄今綜合品質(zhì)最高、規(guī)模 前矛 、配套完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，一流物業(yè)管理水平、親情化服務(wù)、以健康為主題的新型高品位社區(qū)。 第三節(jié) 項(xiàng)目定位語 “ 西灣國(guó)際社區(qū) ，純宅美地，品尚榮耀 （ 經(jīng)典名盤 品尚榮耀） ” 第四節(jié)： 主題廣告語 “ 西灣國(guó)際社區(qū) ，上上生活” 第五章 項(xiàng)目總體營(yíng)銷策劃方案 項(xiàng)目營(yíng)銷力分析 項(xiàng)目總體營(yíng)銷思路 四川金港企業(yè)營(yíng)銷策劃有限公司 第 25頁共 74頁 第一節(jié) 本項(xiàng)目營(yíng)銷力分 析 一、核心價(jià)值 整個(gè)“ 西灣國(guó)際社區(qū) ”項(xiàng)目為大型健康生活樣板社區(qū)，公建及內(nèi)部配套設(shè)施齊全，建筑質(zhì)量過硬，外觀現(xiàn)代時(shí)尚，環(huán)境規(guī)劃合理，既有中心景觀，又兼具多元性、均好性，生活動(dòng)線及商業(yè)動(dòng)線設(shè)置科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，能充分滿足目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)住宅或商鋪的需求，是追求高品質(zhì)生活人士的理想生活家園。 宣傳賣點(diǎn)提煉 價(jià)格策略 營(yíng)銷工具準(zhǔn)備 廣告推廣策略 銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝策略 公關(guān)促銷活動(dòng)策略 四川金港企業(yè)營(yíng)銷策劃有限公司 第 26頁共 74頁 二、附加價(jià)值 本項(xiàng)目開發(fā)商（投資商） 宏輝開發(fā)公司 、皆具有較高的知名度，再加上車馬的顧問品牌、物管品牌以及類似于“陽光生活方式”的社區(qū)文化等，必將為項(xiàng)目提升更多的附加值。 第二節(jié)： 本項(xiàng)目總體營(yíng)銷思路 【營(yíng)銷中心思路】 “ 西灣國(guó)際社區(qū) ，上上生活” 在項(xiàng)目的“ 上上 ”兩字上做文章，通過 上上 形象工程、 上上 居家系統(tǒng)、 上上 生活方式等整體性、創(chuàng)新性開展?fàn)I銷工作，實(shí)現(xiàn)品牌創(chuàng)新、文化創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新。并在營(yíng)銷的全過程中，以“體驗(yàn)”的方式與目標(biāo)消費(fèi)群體形成互動(dòng)，以良好的口碑保持項(xiàng)目旺銷。 【思路一】重塑區(qū)域形象 —— “ 上上 形象工程” 本項(xiàng)目所在的 城北 區(qū)域目前在消費(fèi)者心中的形象，已經(jīng)成為本項(xiàng)目銷售的最大阻力，如何改變?cè)搮^(qū)域在消費(fèi)者心中的形象，成為本項(xiàng)目營(yíng)銷策劃需要解決的首要問題。 充分認(rèn)識(shí) 城北 ，認(rèn)識(shí) 城北 在地產(chǎn)開發(fā)和營(yíng)銷上的優(yōu)勢(shì)和 不足，揚(yáng)長(zhǎng)避短，重塑 城北 區(qū)域形象，成為本項(xiàng)目營(yíng)銷第四川金港企業(yè)營(yíng)銷策劃有限公司 第 27頁共 74頁 一個(gè)需要攻克的難題，我們?yōu)檫@一輪的營(yíng)銷攻勢(shì)定名為“ 經(jīng)典 形象工程”。（內(nèi)容詳見第六章第一節(jié)）。 【思路二】項(xiàng)目形象包裝 —— “未來居家系統(tǒng)” 除了區(qū)域形象需要塑造外，項(xiàng)目自身形象塑造也同等重要。本項(xiàng)目將為目標(biāo)消費(fèi)群體提供一套完整的、系統(tǒng)的生活、居家、經(jīng)商解決方案 —— 完整的產(chǎn)品系統(tǒng)、完整的服務(wù)系統(tǒng)、新穎的生活方式。我們將“高品質(zhì)生活及身份的名片，成功人士引以為榮的居所”作為項(xiàng)目形象塑造的目標(biāo)，全面演繹和引導(dǎo) 城北 社區(qū)居住的新趨勢(shì)。我們將這一輪營(yíng)銷攻勢(shì)稱之為“ 上上 居家 系統(tǒng)”，它包括：完整的產(chǎn)品系統(tǒng)、完整的服務(wù)系統(tǒng)、新穎的生活方式，同時(shí)，在營(yíng)銷中我們將賦予項(xiàng)目更多的附加值，如： （ 1）有氧社區(qū)（ 02 社區(qū)） —— 把社區(qū)綠化廣場(chǎng)及商業(yè)步行街做成目前全市規(guī)模最大的融水景、園景、街景三位一體的墨西哥風(fēng)情休閑街，回歸自然，享受美景，情景處處，意趣萬千。 （ 2）智能社區(qū) —— 第一個(gè)智能化大型社區(qū)，網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)無處不在，電話、電視、電腦網(wǎng)絡(luò)一體化，生活方便輕松。 （ 3）學(xué)府社區(qū) —— 置業(yè)，不只是一次購房，更是一次生活體驗(yàn)。全心全意為業(yè)主著想，更應(yīng)為其子孫后代著想。項(xiàng)目周邊有 大英 實(shí)驗(yàn)中學(xué) 及其他 大 英 知名小學(xué)、幼兒園，建議與某知名幼兒園共同籌建幼兒園。 （ 4） VIP 社區(qū) —— 為業(yè)主提供統(tǒng)一的酒店式服務(wù)，將酒店式服務(wù)公寓的模式向全區(qū)個(gè)延，面向全區(qū)業(yè)主提供統(tǒng)四川金港企業(yè)營(yíng)銷策劃有限公司 第 28頁共 74頁 一的社區(qū)配套服務(wù)，包括送菜、訂餐、家居清潔、洗衣干衣、家電維護(hù)、汽車租用、訂閱書報(bào)、訂購車船飛機(jī)票，同時(shí)發(fā)放業(yè)主 VIP 卡，為業(yè)主提供購物、休閑、飲食、旅游、康體等方面的優(yōu)惠服務(wù)。 （ 5）健康社區(qū) —— 與周邊 大英 醫(yī)院及其他知名醫(yī)院建立良好關(guān)系，對(duì)社區(qū)業(yè)主實(shí)行“特約貴賓服務(wù)”，建立業(yè)主健康醫(yī)療保健卡，提供預(yù)約上門醫(yī)療保健服務(wù)和全區(qū)統(tǒng)一的應(yīng)急救護(hù)服務(wù)。 （ 6）文 化社區(qū) —— 文化廣場(chǎng)、康體中心、運(yùn)動(dòng)中心、豐富多彩的社區(qū)文化和配套設(shè)施，成為業(yè)主感受文明生活的組成部分。 （ 7）安全社區(qū) —— 物管前期介入，讓消費(fèi)者能夠感受到居住后的安全感，同時(shí)配備較先進(jìn)的報(bào)警系統(tǒng)，提升項(xiàng)目區(qū)位及周邊環(huán)境的安全感。 【思路三】體驗(yàn)式營(yíng)銷 由于本項(xiàng)目處在舊城區(qū)，在 大英 市民心中的形象較差，對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可度低，本項(xiàng)目要想征服消費(fèi)者，必須要讓消費(fèi)者參與進(jìn)來，親自體驗(yàn)小區(qū)的環(huán)境、產(chǎn)品、物管、生活方式等，形成良性的營(yíng)銷互動(dòng)。因此，項(xiàng)目動(dòng)作的各階段都應(yīng)設(shè)置社區(qū)主題活動(dòng)（主要是家庭參與性活動(dòng)），邀請(qǐng)目標(biāo)客戶參 與，在活動(dòng)中體驗(yàn)項(xiàng)目及社區(qū)生活，讓真實(shí)打動(dòng)消費(fèi)者。并建立和維護(hù)以“ 21 世紀(jì)城市健康生活”為特征的社區(qū)文化和社區(qū)生活方式，啟動(dòng)業(yè)主“口碑工程”，靠品牌和口碑持續(xù)旺銷。 四川金港企業(yè)營(yíng)銷策劃有限公司 第 29頁共 74頁 【思路四】精確制導(dǎo) —— “點(diǎn)射”，精確尋找目標(biāo)客戶 本項(xiàng)目的消費(fèi)群體主要集中在中高收入階層，而在 大英 ，這部分群體特征明顯，一部分是在本地有事業(yè)的外地客戶，二部分是企事業(yè)機(jī)關(guān)的干部職員需要二次或二次以上置業(yè)的群體，第三部分是 大英 周邊區(qū)域有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，希望到大英 置業(yè)的群體，另外還有部分外地打工回家的群體。因此針對(duì)這部分群體的特征，制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略，進(jìn) 行“點(diǎn)射”，提高銷售的準(zhǔn)確率，降低營(yíng)銷費(fèi)用。如 ● 針對(duì)企事業(yè)機(jī)關(guān)的干部：（如聯(lián)通、移動(dòng)、財(cái)政所、銀行、高校、電力局、稅務(wù)局等）對(duì)每個(gè)單位進(jìn)行專題項(xiàng)目推薦會(huì)或直接郵寄資料。 ● 針對(duì)在本地有事業(yè)的外地客戶；可在各大賓館大廳設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)，因?yàn)檫@類群體多住在酒店。 ● 針對(duì)外地打工者，在他們返鄉(xiāng)的高峰期（如五一、十一、春節(jié)），進(jìn)行相應(yīng)的公關(guān)促銷活動(dòng)。 【思路五】產(chǎn)品持續(xù)改進(jìn) 預(yù)留項(xiàng)目改進(jìn)空間，不斷在項(xiàng)目建筑風(fēng)格、戶型、環(huán)境營(yíng)造和廣告創(chuàng)意上尋求創(chuàng)新和突破、鞏固基礎(chǔ)性客戶，靠創(chuàng)新領(lǐng)跑市場(chǎng)。 【思路六】引導(dǎo)消費(fèi) 就 目前 大英 房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，消費(fèi)者購買商品房還主要以分期付款和一次性付款為主，按揭購房的接受還不是很四川金港企業(yè)營(yíng)銷策劃有限公司 第 30頁共 74頁 高，這與當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和收入保障有關(guān)。但針對(duì)在如銀行、政府機(jī)關(guān)部門、高校、醫(yī)院、中國(guó)移動(dòng)等收入穩(wěn)定且收入較高的群體，引導(dǎo)其按揭購房的消費(fèi)習(xí)慣，將擴(kuò)大本項(xiàng)目的購買群體。 方法一：加強(qiáng)對(duì)金融部門的公關(guān)，爭(zhēng)取更多更