【文章內(nèi)容簡介】 種對有關(guān)電器設(shè)備實(shí)施計(jì)劃保養(yǎng)和維修。嚴(yán)格執(zhí)行電工操作規(guī)程，維修時注意安全。完成上級交辦的其它任務(wù)。（六）、維修人員崗位要求直接向工程值班長負(fù)責(zé)服從領(lǐng)導(dǎo)的安排、調(diào)遣及指令，遵守高空操作及防火、用電安全規(guī)程，確保自身及他人的安全進(jìn)行維修、保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報。負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)業(yè)主住戶要求入室的設(shè)備設(shè)施維修及房屋修繕作。負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施日常巡檢工作，并認(rèn)真做好巡檢記錄，若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時維修，當(dāng)時無法解決（或無法獨(dú)立維修的），須立即向領(lǐng)導(dǎo)匯報，以便調(diào)配其他人員前來維修。負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施日常維修保養(yǎng)工作，根據(jù)維修工作單內(nèi)容，要及時、準(zhǔn)確、無誤地實(shí)施完成，維護(hù)工作結(jié)束后，應(yīng)認(rèn)真做好錄，并做好現(xiàn)場清理工作，若面積較大或污染較重，可請示要求保潔人員前來協(xié)助。協(xié)助外協(xié)單位對小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)工作，在條件容許情況下，為他們提供便利。遇到緊急搶修時，應(yīng)無條件的執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)配，并以最快的速度趕到現(xiàn)場，實(shí)施搶修，若有特殊情況，須向領(lǐng)導(dǎo)說明。在工作中嚴(yán)禁浪費(fèi)材料。第10頁共26頁上海嘉實(shí)物業(yè)工程作業(yè)指導(dǎo)書完成交辦的其它任務(wù)。六、工作程序（一）、報修、目的為全體業(yè)戶提供物業(yè)維修服務(wù)、范圍小區(qū)全體業(yè)戶。職責(zé)管理處負(fù)責(zé)本規(guī)程歸口管理，各相關(guān)部門協(xié)助執(zhí)行。工作程序、業(yè)主報修程序業(yè)主電話報修接待程序（1）客服接待接起電話首先應(yīng)說：“您好，嘉實(shí)物業(yè)，請講?！保?）問清情況，在《小區(qū)業(yè)戶接待記錄表》中填寫報修內(nèi)容及樓號、室號、客戶姓名、確定維修時間等。（3）緊急報修：用對講機(jī)調(diào)度維修員前往修理，并補(bǔ)辦《維修工作單》。（4）一般報修：在電話中和業(yè)主預(yù)約上門時間，并填寫《接待記錄表》，通知工程值班長安排維修員前往修理。、業(yè)主至接待處報修接待程序（1）問清情況，在《小區(qū)業(yè)戶接待記錄表》中填寫報修內(nèi)容及樓號、室號。（2）急報修：用對講機(jī)調(diào)度維修員前往修理，并補(bǔ)辦《維修工作單》。（3）一般報修：在電話中和業(yè)主預(yù)約上門時間，并填寫《接待記錄表》，通知工程值班長安排維修員前往修理。、巡檢、保安、保潔報修程序、巡檢、保安、保潔在小區(qū)工作時，發(fā)現(xiàn)公用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行異常，或接收業(yè)主報修需求時，可用對講機(jī)告知客服接待，并說明設(shè)備使用的地點(diǎn)，異常情況內(nèi)容或業(yè)主報修的樓號、室號、報修內(nèi)容。、客服接待接到巡檢、保安、保潔的報修信息，按情況分別填寫《小區(qū)接待記錄表》。、根據(jù)報修情況（1）緊急報修：用對講機(jī)調(diào)度維修員前往修理，并補(bǔ)辦《維修工作單》。（2）一般報修，填寫《接待記錄表》，通知工程值班長安排維修員前往修理。、維修后回訪程序、維修員將完成《維修工作單》交工程值班長，工程值班長將維修情況匯總回復(fù)客服接待。第11頁共26頁上海嘉實(shí)物業(yè)工程作業(yè)指導(dǎo)書、客服接待根據(jù)報修性質(zhì)選擇合適的回訪方式方法。（1）采用電話的形式對業(yè)主進(jìn)行回訪。（2）對有償服務(wù)并且涉及居住生活安全的供水、供電等采用上門服務(wù)。（3）在工作表單上注明回訪記錄時間、回訪人員等。、每月底統(tǒng)計(jì)歸檔。報修流程圖各種形式報修客服前臺接待緊急報修項(xiàng)目直接通知維修迅速現(xiàn)場維修做好接待記錄一般保修項(xiàng)目通知工程值班派單現(xiàn)場維修補(bǔ)單回復(fù)客服修后回復(fù)客服客服回訪客戶 分別統(tǒng)計(jì)分析整理后歸檔(二)、弱電維修保養(yǎng)程序 目的保證弱電系統(tǒng)正常運(yùn)行，延長設(shè)備使用壽命，減少故障率。 適用范圍小區(qū)紅外周界報警系統(tǒng)、監(jiān)控?cái)z像系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、門機(jī)系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、BA系統(tǒng)設(shè)備的維修保養(yǎng)。 職責(zé) 工程維修人員負(fù)責(zé)弱電設(shè)備的日常維修和保養(yǎng)。 工程值班長負(fù)責(zé)制定弱電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，組織實(shí)施技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量檢查。 工程主管負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)設(shè)備管理的組織、實(shí)施和監(jiān)督、檢查。第12頁共26頁上海嘉實(shí)物業(yè)工程作業(yè)指導(dǎo)書 工作程序 紅外周界報警系統(tǒng) 供電電壓測試 支架固定，螺絲上黃油。 清潔外殼，監(jiān)控聯(lián)測試。 攝像機(jī) 供電電壓測試，亮度聚焦調(diào)整。 Qq頭檢查，鏡頭位置調(diào)整。 清潔罩殼，傳動部分加儀表油。 監(jiān)控中心聯(lián)動操作試驗(yàn)。 消防報警系統(tǒng) 測試系統(tǒng)電壓各類探頭模塊運(yùn)作狀態(tài)。 查找安裝部位有否漏水。 可視對講系統(tǒng) 測試供電電壓。 緊固樁頭螺絲。 清除浮塵。 門禁系統(tǒng) 測試供電電壓 緊固接線樁頭螺絲。 清除浮塵。 門機(jī)系統(tǒng) 緊固機(jī)械部分，清潔導(dǎo)軌，檢查導(dǎo)向輪。 測試供電電壓（門機(jī)電鎖）。 清潔電鎖。 車輛管理系統(tǒng) 地腳螺絲固定。 機(jī)械傳動部分加油。 樁頭緊固。 BA系統(tǒng) 檢查DDC箱內(nèi)供電電壓，緊固樁頭螺絲。 保持箱內(nèi)整潔。 監(jiān)控聯(lián)動測試。 檢查探測機(jī)構(gòu)運(yùn)行狀態(tài)。 填寫維保記錄。 注意事項(xiàng)第13頁共26頁上海嘉實(shí)物業(yè)工程作業(yè)指導(dǎo)書 維保時注意設(shè)備安全，防止出現(xiàn)短路斷路現(xiàn)象。 維保時注意人身安全。 維保前后加強(qiáng)中控聯(lián)絡(luò)。 注意保持場地的整潔。 相關(guān)表式《小區(qū)周界報警系統(tǒng)維修記錄表》《小區(qū)監(jiān)控?cái)z像系統(tǒng)維修記錄表》《小區(qū)消防報警系統(tǒng)維修記錄表》《小區(qū)可視對講系統(tǒng)維修記錄表》《小區(qū)門禁、門機(jī)系統(tǒng)維修記錄表》《小區(qū)車輛管理系統(tǒng)維修記錄表》《小區(qū)BA系統(tǒng)維修記錄表》（三）、樓宇建筑設(shè)施保養(yǎng)程序 目的通過對房屋公共部位及公共設(shè)施（樓宇建筑）的日常養(yǎng)護(hù)及定期修繕，為業(yè)主（住戶）提供一個安全、舒適的生活環(huán)境。 適用范圍小區(qū)公共設(shè)施（樓宇建筑物、構(gòu)筑物）養(yǎng)護(hù)及修繕。 職責(zé) 工程部參與樓宇建筑、構(gòu)筑養(yǎng)護(hù)、大、中型項(xiàng)目修繕洽談，外包給專業(yè)公司的由物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)安排解決。 工程主管根據(jù)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)并派發(fā)與工程部相關(guān)聯(lián)的協(xié)作部分。 工程值班長根據(jù)工程主管的安排，加強(qiáng)對所修理項(xiàng)目及現(xiàn)場跟蹤監(jiān)督，確保技術(shù)工藝施工作業(yè)質(zhì)量。 工作程序 工作規(guī)定 房屋大修期限為15年以上，設(shè)備設(shè)施大修期限為68年。 房屋中修期限為710年，設(shè)備設(shè)施中修期限為25年（設(shè)備設(shè)施大型組件進(jìn)行拆解保養(yǎng)保修）。第14頁共26頁上海嘉實(shí)物業(yè)工程作業(yè)指導(dǎo)書 房屋、設(shè)備、設(shè)施的修理費(fèi)用應(yīng)根據(jù)維修合同約定的費(fèi)用資金渠道，由房產(chǎn)公司、建設(shè)單位、業(yè)主大會、物業(yè)管理處、物業(yè)公司財(cái)務(wù)會同有關(guān)部門審核，報總經(jīng)理審批。 工程值班長依工程主管的安排，每天到施工現(xiàn)場解決施工中出現(xiàn)的問題，檢查和驗(yàn)收當(dāng)天任務(wù)完成情況。 住宅樓內(nèi)、墻體局部挖補(bǔ)，墻面局部粉刷，接到報修后根據(jù)維修責(zé)任確定維修房案，工程部負(fù)責(zé)操作解決。 因其它方面的原因，未能完成的部分，由物業(yè)經(jīng)理協(xié)調(diào)安排。 屋面清掃、補(bǔ)漏泛水、道路井蓋、井圈的修配、刷漆、地下車庫墻面粉刷由工程主管編制計(jì)劃修繕表，安排解決。 室外排水管道的疏通，窨井、雨水井的清理由清潔部領(lǐng)班安排解決。 公共區(qū)域、窗的維修、裝配五金、少量拆換由安保專業(yè)巡樓人員發(fā)現(xiàn)問題報客服，由工程值班長派工負(fù)責(zé)解決。 定期檢查房屋公共部位、樓宇建筑，填寫修繕養(yǎng)護(hù)表。 相關(guān)表式《小區(qū)房屋及公共設(shè)施檢查記錄表》（四）、供電設(shè)備運(yùn)行管理程序 目的確保小區(qū)各樓宇內(nèi)的供配電設(shè)備正常安全運(yùn)行。 適用范圍適用于各樓宇內(nèi)供配電設(shè)備的運(yùn)行管理。