【正文】 維修保養(yǎng)程序 目的確保本小區(qū)各樓宇內的供配電設備的正常運行。 與系統有關的鑰匙集中放置在鑰匙箱中，以便交接。 嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。 接到客戶報修通知后，按《接待報修工作規(guī)程》操作。頁上海嘉實物業(yè)工程作業(yè)指導書共15每天定時巡查供配電系統設備，包括高低壓室、變壓器室、污水處理設備、水泵房設備、水景控制設備、集水井設備，并將設備運行參數記錄在供配電系統運行記錄表上。 工程主管負責對上述工作的檢查監(jiān)督。 適用范圍適用于各樓宇內供配電設備的運行管理。 定期檢查房屋公共部位、樓宇建筑，填寫修繕養(yǎng)護表。 室外排水管道的疏通，窨井、雨水井的清理由清潔部領班安排解決。 因其它方面的原因，未能完成的部分，由物業(yè)經理協調安排。 工程值班長依工程主管的安排，每天到施工現場解決施工中出現的問題，檢查和驗收當天任務完成情況。26頁第25710年。年以上，設備設施大修期限為 工作程序 工作規(guī)定 房屋大修期限為 工程主管根據養(yǎng)護計劃，負責協調并派發(fā)與工程部相關聯的協作部分。 適用范圍小區(qū)公共設施（樓宇建筑物、構筑物）養(yǎng)護及修繕。BA 注意保持場地的整潔。 維保時注意人身安全。26頁 注意事項第 檢查探測機構運行狀態(tài)。 保持箱內整潔。DDC BA 機械傳動部分加油。 清潔電鎖。 門機系統 緊固機械部分，清潔導軌，檢查導向輪。 門禁系統 測試供電電壓 緊固接線樁頭螺絲。 緊固樁頭螺絲。 查找安裝部位有否漏水。 監(jiān)控中心聯動操作試驗。頭檢查，鏡頭位置調整。 攝像機 供電電壓測試，亮度聚焦調整。頁上海嘉實物業(yè)工程作業(yè)指導書 工作程序 紅外周界報警系統 供電電壓測試 支架固定，螺絲上黃油。共12 工程主管負責弱電系統設備管理的組織、實施和監(jiān)督、檢查。 職責 工程維修人員負責弱電設備的日常維修和保養(yǎng)。 適用范圍小區(qū)紅外周界報警系統、監(jiān)控攝像系統、消防報警系統、可視對講系統、門禁系統、門機系統、車輛管理系統、BA（3）在工作表單上注明回訪記錄時間、回訪人員等。（1）采用電話的形式對業(yè)主進行回訪。26頁第（2）一般報修，填寫《接待記錄表》，通知工程值班長安排維修員前往修理。、客服接待接到巡檢、保安、保潔的報修信息，按情況分別填寫《小區(qū)接待記錄表》。（3）一般報修：在電話中和業(yè)主預約上門時間，并填寫《接待記錄表》，通知工程值班長安排維修員前往修理。（2）（4）一般報修：在電話中和業(yè)主預約上門時間，并填寫《接待記錄表》，通知工程值班長安排維修員前往修理。問清情況，在《小區(qū)業(yè)戶接待記錄表》中填寫報修內容及樓號、室號、客戶姓名、確定維修時間等。業(yè)主電話報修接待程序（1）客服接待接起電話首先應說：“您好，嘉實物業(yè)，請講。頁上海嘉實物業(yè)工程作業(yè)指導書完成交辦的其它任務。共10在工作中嚴禁浪費材料。協助外協單位對小區(qū)公共設備設施進行維修保養(yǎng)工作，在條件容許情況下，為他們提供便利。負責小區(qū)公共設備設施日常巡檢工作，并認真做好巡檢記錄，若發(fā)現問題，應及時維修，當時無法解決（或無法獨立維修的），須立即向領導匯報，以便調配其他人員前來維修。（六）、維修人員崗位要求直接向工程值班長負責服從領導的安排、調遣及指令，遵守高空操作及防火、用電安全規(guī)程，確保自身及他人的安全進行維修、保養(yǎng)工作，發(fā)現問題及時匯報。嚴格執(zhí)行電工操作規(guī)程，維修時注意安全。負責小型改造維修工程的電器安裝、改造事項。負責所有照明控制盤、開關箱、動力開關柜的定期檢查、清理和維修工作。負責小區(qū)公共區(qū)域內各設備機房、照明、各水景點的巡檢和維修。1完成上級交辦的其他任務。協助管理部對客戶做好保修期外設備維修收費的解釋工作，并對外協單位的維修質量進行督導，為客戶把好技術關與驗收關。26頁在維修工程產生費用時，應與物業(yè)員向客戶交代清楚，在客戶同意收費及明第對維修質量與服務程序進行跟蹤監(jiān)督并進行評估。對各維修工進行工作統計，編報每天的工作日報表，注重記錄預約維修的項目。熟悉客戶單元設備情況，掌握公共區(qū)域、會所設施設備的運行狀態(tài)，認真做好每天維修接單的現場復查工作，確保維修質量。完成上級交辦的其它任務。負責填寫巡視日記，詳細記錄運行中所發(fā)生的問題。負責小區(qū)內外圍工程設備的質量跟蹤、記錄等工作。配合保安部做好消防控制系統的維護保養(yǎng)，定期做消防測試，保證小區(qū)消防設備安全運行。負責各種活動時所需音像（響）設備的安裝和調試。BA完成上級交辦的其它任務。26頁第負責填寫巡視日記，詳細記錄電梯運行中所發(fā)生的問題。負責電梯及電梯機房的巡查。1 直接考核下屬員工對其工作做出指導和評估。1 協助及指導下屬員工定期進行職位及崗前工作、技術培訓。 負責協調工程部與小區(qū)內部各部門及外界配套部門的關系，以獲得良好的外部環(huán)境。生活水箱每年清洗兩次，根據安排提前通知業(yè)主，并做好記錄。26頁第水池、水箱用漂白精進行消毒。水箱門鎖全部加油，重新用塑料包扎，保證鎖開啟后靈活，清洗完畢將箱門鎖好，并交專人保管。工程設備：閉路電視監(jiān)控系統、周界防范報警系統、樓宇訪客可視系統，家庭安防報警系統門禁管理系統，電子巡更系統，車庫管理系統，背景音響系統等設備（四）、生活水箱管理規(guī)定所有水池的進水浮球閥檢查清洗，調換易損件。：設備編號分類管理處工程部在接管物業(yè)后將管轄范圍內的設備建立臺帳定期檢測污水潛水泵絕緣電阻，（）,如不合格,應查明原因,及時處理。污水潛水泵運行是否正常。26頁第管道閥門、止回閥檢查密封膠墊是否滲水，如有滲水，及時更換密封膠墊。檢查潤滑油油位，如低于正常油位，及時添加。檢查電控箱電壓、電流是否正常，電動機不應有異聲和過高的溫升。出水壓力是否正常。水泵機組運行是否正常，不應有異聲和過大的震動，不應有滲水現象。地下層水泵房定期檢查更換風機軸承的潤滑脂。定期檢查風機的傳動皮帶，如有松，及時收緊或更換新皮帶。每天檢查控制柜的電壓、電流是否正常。每天檢查風機運行是否正常，不應有過大的嘈聲和震動。每月對配電柜作外部保潔，并結合電試周期，進行柜內清潔、檢查、緊固電氣樁頭等保養(yǎng)工作。每天檢查配電柜電壓、電流是否正常?？梢晫χv系統測試系統前端、末端及系統供電電壓；緊固樁頭螺絲；清除浮塵。頭檢查，鏡頭位置調整；清潔罩殼，傳動部位加儀表油；檢查攝像機支架牢固程度；定期與監(jiān)控中心聯動操作試驗。底層大廳安防系統導向槽內加注潤滑脂。底層大廳門禁、門機系統頁上海嘉實物業(yè)工程作業(yè)指導書檢查底層大廳照明燈罩、燈泡是否完好，如有損壞，及時更換。共5底層大廳控制箱。檢查樓梯景觀照明檢查消防樓梯照明和樓層電梯廳照明燈罩、燈泡是否完好，如有損壞，及時更換。檢查航空障礙燈控制箱。檢查航空障礙燈罩、燈泡是否完好，如有損壞，及時更換。屋頂泛光照明水箱及附件檢查水箱管道及閥門是否滲水，每季度開關閥門一次，保證其靈活性。變頻增壓泵控制箱：檢查電壓、電流、壓力是否正常。變頻增壓泵運轉聲音是否正常，每隔半年利用清洗水箱間隙，進入水箱對變頻增壓泵及支架進行檢查。樓頂水箱