【正文】 劃。制訂和實施小區(qū)內(nèi)的重大設備的保養(yǎng)，檢修改造計劃，并定期檢查各專業(yè)提出的各類工作計劃的實際完成情況。全面負責工程部日常維修，跟蹤控制所有水、電等能源消耗，并嚴格控制內(nèi)部的維修費用，保證小區(qū)取得最大限度的節(jié)能、節(jié)支。制定并實施驗房和二次裝修的計劃方案，并建立完整的檔案。協(xié)調(diào)及正確指導客戶裝修施工、監(jiān)督管理所有圖紙記錄，各系統(tǒng)專業(yè)備件、配件詳細資料。及時組織人力處理重大事故或設備故障，妥善安排防范措施，杜絕設備事故的發(fā)生。查核承包商的單據(jù)及報價，并監(jiān)管承包商工作，向物業(yè)經(jīng)理提供工程技術(shù)數(shù)據(jù)及建議。根據(jù)季節(jié)變化抓好防火、防風、防雨工作，確保小區(qū)內(nèi)安全。分析工程項目報價單，并現(xiàn)場檢查施工質(zhì)量與施工進度，對完工的項目組織工程部人員進行評估驗收。1 協(xié)助物業(yè)經(jīng)理擬定年度工程預算及工程審核。1 全面制定并實施工程部各項制度，并跟蹤檢查。（二）、電梯管理職責直接向工程主管負責負責整個小區(qū)內(nèi)電梯系統(tǒng)設備運行管理，并對電梯系統(tǒng)設備設施制施維護保養(yǎng)的計劃。負責電梯設備外委維保的質(zhì)量跟蹤、記錄等工作及電梯關(guān)人等故障的緊急處理。工作中要勤查設備，發(fā)現(xiàn)故障及時通知維保單位處理。對外委合同的質(zhì)量、頻度作出評估。8共頁上海嘉實物業(yè)工程作業(yè)指導書監(jiān)督維保單位進行調(diào)試、改裝工作，控制和保證施工質(zhì)量。（三）、工程工程管理職責直接向工程主管負責負責小區(qū)內(nèi)電視、音響系統(tǒng)，通訊設備、消防控制系統(tǒng)、自動門等保安設備及系統(tǒng)、局域網(wǎng)絡、車輛管理等工程系統(tǒng)的運行管理，并對上述系統(tǒng)設備制定實施維護保養(yǎng)的計劃。負責對交換機電話線路的定期檢查。落實有關(guān)的會所的音響設備和業(yè)主的電視機、電話機、可視對講等的的維修安排。在工作中要勤查設備，發(fā)現(xiàn)故障組織人員立即排除，如果處理不了，及時通知維保單位。監(jiān)督維保單位進行調(diào)試、改裝工作，控制和保證施工質(zhì)量。（四）、工程維修值班長職責直接向工程主管負責負責及時處理客戶單元、公共區(qū)域、會所的維修申請，合理安排、調(diào)度、調(diào)整公共區(qū)域與住戶單元及會所的各維修工種的維保與巡檢接單人員，確保維修及時率、設備完好率。掌握維修所需的備品備件的狀況，及時填寫申購單，確保維修工作的正常進行。協(xié)助編制與實施對員工的培訓計劃，著重加強服務意識、技術(shù)水平、一專多能等方面的培訓，提高工作效率、控制維修成本。遇到需外協(xié)單位協(xié)作的事項應及時向客戶說明，并致電有關(guān)單位了解情況，及時回復或通過物業(yè)員回復客戶，說明情況及預定時間。9共頁上海嘉實物業(yè)工程作業(yè)指導書白工程細節(jié)后，方可安排施工。配合工程主管處理好客戶維修質(zhì)量，服務態(tài)度等投訴事宜。（五）、工程電工職責直接向工程值班長負責嚴格按照配電操作規(guī)程，負責配電設備的運行監(jiān)護和嚴格執(zhí)行進出配電房的有關(guān)規(guī)定，杜絕閑雜人員進入配電房，確保配電設備的安全運行。對派發(fā)的維修單應無條件執(zhí)行，要及時、準確、無誤的實施完成。負責小區(qū)會所、辦公區(qū)域、業(yè)主、公共區(qū)域等室內(nèi)外照明燈具、電器開關(guān)、插座及小型電器的日常維修。負責做好配電的安全防范措施，并保管好配電房的常用儀器、儀表和各類工具。配合其它工種對有關(guān)電器設備實施計劃保養(yǎng)和維修。完成上級交辦的其它任務。負責小區(qū)內(nèi)業(yè)主住戶要求入室的設備設施維修及房屋修繕作。負責小區(qū)公共設備設施日常維修保養(yǎng)工作，根據(jù)維修工作單內(nèi)容，要及時、準確、無誤地實施完成，維護工作結(jié)束后，應認真做好錄，并做好現(xiàn)場清理工作，若面積較大或污染較重，可請示要求保潔人員前來協(xié)助。遇到緊急搶修時，應無條件的執(zhí)行領(lǐng)導的調(diào)配，并以最快的速度趕到現(xiàn)場，實施搶修，若有特殊情況，須向領(lǐng)導說明。第頁26六、工作程序（一）、報修、目的為全體業(yè)戶提供物業(yè)維修服務、范圍小區(qū)全體業(yè)戶。職責管理處負責本規(guī)程歸口管理，各相關(guān)部門協(xié)助執(zhí)行。工作程序、業(yè)主報修程序”（2）（3）緊急報修：用對講機調(diào)度維修員前往修理，并補辦《維修工作單》。、業(yè)主至接待處報修接待程序（1）問清情況，在《小區(qū)業(yè)戶接待記錄表》中填寫報修內(nèi)容及樓號、室號。急報修：用對講機調(diào)度維修員前往修理，并補辦《維修工作單》。、巡檢、保安、保潔報修程序、巡檢、保安、保潔在小區(qū)工作時，發(fā)現(xiàn)公用設備設施運行異常，或接收業(yè)主報修需求時，可用對講機告知客服接待，并說明設備使用的地點，異常情況內(nèi)容或業(yè)主報修的樓號、室號、報修內(nèi)容。、根據(jù)報修情況（1）緊急報修：用對講機調(diào)度維修員前往修理，并補辦《維修工作單》。、維修后回訪程序、維修員將完成《維修工作單》交工程值班長，工程值班長將維修情況匯總回復客服接待。11共頁上海嘉實物業(yè)工程作業(yè)指導書、客服接待根據(jù)報修性質(zhì)選擇合適的回訪方式方法。（2）對有償服務并且涉及居住生活安全的供水、供電等采用上門服務。、每月底統(tǒng)計歸檔。報修流程圖各種形式報修客服前臺接待緊急報修項目直接通知維修迅速現(xiàn)場維修做好接待記錄一般保修項目通知工程值班派單現(xiàn)場維修補單回復客服修后回復客服客服回訪客戶 分別統(tǒng)計分析整理后歸檔(二)、弱電維修保養(yǎng)程序 目的保證弱電系統(tǒng)正常運行，延長設備使用壽命，減少故障率。系統(tǒng)設備的維修保養(yǎng)。 工程值班長負責制定弱電系統(tǒng)設備保養(yǎng)計劃，組織實施技術(shù)指導和質(zhì)量檢查。第頁26 清潔外殼，監(jiān)控聯(lián)測試。 Qq 清潔罩殼，傳動部分加儀表油。 消防報警系統(tǒng) 測試系統(tǒng)電壓各類探頭模塊運作狀態(tài)。 可視對講系統(tǒng) 測試供電電壓。 清除浮塵。 清除浮塵。 測試供電電壓（門機電鎖）。 車輛管理系統(tǒng) 地腳螺絲固定。 樁頭緊固。系統(tǒng) 檢查箱內(nèi)供電電壓，緊固樁頭螺絲。 監(jiān)控聯(lián)動測試。 填寫維保記錄。13共頁上海嘉實物業(yè)工程作業(yè)指導書 維保時注意設備安全，防止出現(xiàn)短路斷路現(xiàn)象。 維保前后加強中控聯(lián)絡。 相關(guān)表式《小區(qū)周界報警系統(tǒng)維修記錄表》《小區(qū)監(jiān)控攝像系統(tǒng)維修記錄表》《小區(qū)消防報警系統(tǒng)維修記錄表》《小區(qū)可視對講系統(tǒng)維修記錄表》《小區(qū)門禁、門機系統(tǒng)維修記錄表》《小區(qū)車輛管理系統(tǒng)維修記錄表》《小區(qū)系統(tǒng)維修記錄表》（三）、樓宇建筑設施保養(yǎng)程序 目的通過對房屋公共部位及公共設施（樓宇建筑）的日常養(yǎng)護及定期修繕，為業(yè)主（住戶）提供一個安全、舒適的生活環(huán)境。 職責 工程部參與樓宇建筑、構(gòu)筑養(yǎng)護、大、中型項目修繕洽談，外包給專業(yè)公司的由物業(yè)經(jīng)理負責安排解決。 工程值班長根據(jù)工程主管的安排，加強對所修理項目及現(xiàn)場跟蹤監(jiān)督，確保技術(shù)工藝施工作業(yè)質(zhì)量。1568 房屋中修期限為年，設備設施中修期限為年（設備設施大型組件進行拆解保養(yǎng)保修）。14共頁上海嘉實物業(yè)工程作業(yè)指導書 房屋、設備、設施的修理費用應根據(jù)維修合同約定的費用資金渠道，由房產(chǎn)公司、建設單位、業(yè)主大會、物業(yè)管理處、物業(yè)公司財務會同有關(guān)部門審核，報總經(jīng)理審批。 住宅樓內(nèi)、墻體局部挖補，墻面局部粉刷，接到報修后根據(jù)維修責任確定維修房案，工程部負責操作解決。 屋面清掃、補漏泛水、道路井蓋、井圈的修配、刷漆、地下車庫墻面粉刷由工程主管編制計劃修繕表，安排解決。 公共區(qū)域、窗的維修、裝配五金、少量拆換由安保專業(yè)巡樓